База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
1. Введение
Настоящий обзор представляет собой анализ состояния рынка бизнес-центров классов "А" и "В" в г. Москве на 2004 г. Несмотря на то, что этот рынок является наиболее динамичным и развитым в сравнении с общероссийским, в то же время, он наиболее закрыт и замкнут на ряд одних и тех же операторов. Существующий барьер входа относительно невысокий, но ограничен информационным недостатком. Ситуация такова, что каждый игрок рынка использует свою отдельную классификацию, систему расчета и моделирования ситуации. Результат - расхождения ключевых показателей рынка и прогнозов у различных компаний. Основная причина - отсутствие единой информационной базы данных по объектам, единой системы классификации, разные интерпретации и приоритетность.
Данный обзор не преследует цель сравнить показатели "Becar. Commercial property" и операторов московского рынка недвижимости (ввиду вышеуказанных факторов они несопоставимы, т.к. рассчитаны с учетом разных подходов и классификаций и разной периодичностью), а оценить рыночную ситуацию, с учетом имеющейся информации, в наиболее перспективных сегментах "А" и "В" бизнес- центров московского офисного рынка.
2. Краткий обзор
• В настоящее время существует 2 наиболее известных классификации бизнес-центров:
- классификация Московского Исследовательского Форума
(утверждена группой в составе Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/СB Richard Ellis, Stiles&Riabokobylko/ Cushman& Wakefield Healey& Baker)
- Классификация действующих бизнес-центров
(утверждена Гильдией Управляющих и Девелоперов).
• Три основные зоны районирования выделяемые при анализе:
территория "в пределах Садового кольца"
территория "в пределах Садовое - Третье Транспортное Кольцо"
территория "в пределах Третье Транспортное Кольцо - МКАД"
территория "за МКАДом" при анализе не используется, поскольку развивается дискретно (в настоящее время существует всего несколько проектов - бизнес-парков).
• Общий объем предложения в 2004 г составил около 3,62 млн.кв.м.
Предложение по классу "В" выше, в том числе из-за снижения классности "А" и больших объемов реконструкций.
• В течение 2004 г. было введено порядка 620 000 кв.м. новых площадей. Из них по классу "В" - 64%, по классу "А" - 36 %.
Больше всего новых площадей введено в эксплуатацию в пределах Садового Кольца - около 36%.
• Объем сделок по всем видам (аренда + инвестиционные продажи) составил около 750 000 кв.м. Больше всего сделок заключено по классу "В" - 62%, и по классу "А" - 38 %.
Преобладающие сделки - аренда ок. 80 %
-- продажа ок. 20%
Наибольшая активность сделок с площадями 300+ кв.м.
Растет число сделок заключенных за пределами Садового кольца.
• Доля свободных площадей по классу "А" -около 4 %, по классу "В"- около 7%. Заполняемость помещений высокая, что свидетельствует о ненасыщении рынка.
• Поглощение в 2004 г. составило около 700 000 кв.м.
• Наиболее востребованный район "в пределах Садового кольца".
• Арендные ставки в 2004 г. по классу "А" увеличились на 10%, по классу "В" увеличились на 10-15%.
Среднегодовой уровень арендных ставок составил по классу "А" 650-850$ за кв.м/ год , по классу "В" 450-650$ за кв.м./год (включая операционные расходы, без НДС).
Операционные расходы составили около 90-120$ за кв.м./ год (без НДС) по классу "А" и 50-90$ за кв.м./год (без НДС) по классу "В".
Цена продажи в 2004 г. составила 3000-4500$ за кв.м. (без НДС) по классу "А" и 2000-2500$ за кв.м. (без НДС) по классу "В".
• Тенденции.
Объемы ввода в эксплуатацию увеличатся, прогнозный ввод в пределах 750 000 - 850 000 кв.м.
Объем предложения составит 4,37- 4,47 млн.кв.м.
Уровень спроса останется на высоком уровне.
Колебания уровня свободных свободных площадей возможно в пределах 1-2%.
Увеличится число сделок вне пределов Садового кольца.
Уровень арендных ставок возрастет по отношению к 2004 г.
Продолжится реконструкция промышленных объектов и переоборудование их в класс "В".
Проект "Москва-Сити" скорей всего не вызовет колебаний рынка в краткосрочной перспективе.
3. Влияние макроэкономической ситуации на инвестиционную привлекательность г.Москвы.
В 2004 г. ВВП увеличился к предыдущему году на 7,1% (в 2003 г. рост составил 7,3%). По темпам экономического роста Россия опередила развитые страны мира, но уступила ряду стран с переходной экономикой, в т.ч. Китаю и большинству государств СНГ.
Золотовалютные резервы достигли рекордной отметки 132,4 млрд.$ (повысились на 3,2 млрд.$).
Финансовое положение страны укрепилось, доходы федерального бюджета значительно превысили запланированный уровень, государственный долг обслуживается в соответствии с запланированным графиком.
Однако, несмотря на жесткую денежную политику и укрепление рубля, темп инфляции за 2004 г. составил 11,7%, что на 1.7. п.п. выше целевого уровня. Это связано с подорожанием товаров, ценообразование которых зависит от динамики мировых цен (бензин, дизельное топливо, другие горюче-смазочные материалы).
В отличие от потребительского спроса, темпы роста инвестиционного спроса замедлились: инвестиции в основной капитал увеличились в 2004 г. к предыдущему году на 10,9% (12,5% в 2003 г). После значительного снижения темпов роста инвестиций и в особенности строительства (III квартал, в т.ч. под влиянием банковского кризиса и увеличившегося оттока капитала) в последние месяцы года инвестиционная и строительная активность стали восстанавливаться.
В целом по году, большой прогресс в улучшении предпринимательского и инвестиционного климата в стране отсутствовал. На инвестиционную активность предпринимателей оказывали внимание всевозможные негативные тенденции (проблемы банковской сферы, информация о переделе собственности, неэффективность политики властей в отношении борьбы с коррупцией и др.)
Средняя цена на нефть Urals в 2004 г. составила 34,4 $ за баррель (по сравнению с 2003 г. увеличилась на 26,7 %).
Мировые цены на нефть стали расти с января 2005 г. Мировая цена на российскую нефть Urals составила 40,08$ за баррель и увеличилась по сравнению с январем 2004 на 38,9% и на 13,6% по сравнению с декабрем 2004 г.
В 2004 г. продолжился рост иностранных инвестиций в российскую экономику.
Т.к. определяющий фактор для иностранных инвесторов - благоприятный инвестиционный климат (совокупность политических, экономических, правовых и административных факторов), важнейшим направлением политики привлечения иностранных инвестиций должна быть разработка механизмов обеспечения защиты прав собственности и снижения налоговых нагрузок для бизнеса. Снижение налоговых нагрузок (с 01.01.2004 ставка налога на операции с ЦБ снижена с 0,8% до 0,2% номинальной стоимости выпуска, ставка НДС снижена до 18%) позволило улучшить финансовое состояние предприятий и расширить внутренние инвестиционные возможности российской экономики.
Макроэкономическая стабилизация способствует положительным изменениям в отношении иностранных инвесторов в России.
Накопленный объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования (за 11 мес. 2004 г.) оценивается в размере 2286,9 млрд.руб. Рост инвестиций за январь -ноябрь составил 111,1% (против аналогичного периода 2003 г.)
По состоянию на сентябрь 2004 г. накопленный иностранный капитал в экономике России составил 73,4 млрд.$ США. Основные страны-инвесторы Германия, Кипр, Нидерланды, Люксембург, Великобритания, США, Франция.
В октябре 2003 кредитный рейтинг был присвоен России агентством "Moody s" и в ноябре 2004 агентством "Fitch", что говорит о повышении инвестиционной привлекательности России для иностранных инвесторов.
Неучастие России в Вашингтонской конвенции ограничивает иностранных инвесторов в праве обращения к правовым средствам разрешения споров, установленных в конвенции и к нормам международного права в случае нарушения их прав. В целом, инвестиционная активность в экономике остается сдержанной, это говорит о недостаточном прогрессе в оценках предпринимателями инвестиционного климата и инвестиционных рисков.
Инвестиционный климат Москвы
Численность экономически активного населения Москвы в январе - ноябре 2004 г. составила 5714 тыс. человек (без учета итогов Всероссийской переписи населения 2002 г.) Во всех сферах экономики было занято 5649 тыс.человек или 99% экономически активного населения.
Итоги развития экономики свидетельствуют об улучшении экономической ситуации в Москве. Улучшилось финансовое положение Москвы, хорошая репутация заемщика и присвоение Москве рейтинговыми агентствами кредитного рейтинга говорит о значительном экономическом потенциале города, высококачественном финансовом управлении и контроле. Москва не нарушает обязательств по обслуживанию и погашению государственного долга.
Эффективность экономики Москвы наилучшая среди других субъектов России.
По данным Мосгорстата сальдированный финансовый результат работы крупных и средних предприятий Москвы составил 538,7 млрд. руб прибыли, что составляет 112,7% от прибыли за соответствующий период прошлого года (в фактических ценах, за январь-октябрь 2004 г.).
Производство промышленной продукции в действующих оптовых ценах на в 2004 г. 9,1% больше, чем в 2003 г.
Факторы, определяющие высокую кредитоспособность Москвы, это рост экономики и доходов бюджета города и умеренные долговые обязательства.
Улучшение инвестиционного климата Москвы является одной из важнейших задач Московского правительства. Москва является сосредоточением наиболее выгодных инвестиционных возможностей. Благодаря возрастающему притоку отечественного и иностранного капитала развитие рынков (в т.ч. офисной недвижимости) идет большими темпами и характеризуется высокой долей прибыльности. По объему реализованных инвестиционных проектов Москва является лидирующим субъектом РФ.
Согласно исследованию, проведенному Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers тенденции рынка недвижимости Европы 2004 г. направлены на инвестирование в коммерческую недвижимость, в особенности в офисную, т.к. она занимает наиболее сильные позиции по привлечению капитала. В докладе, подготовленном этими компаниями говорится о росте прозрачности европейских рынков недвижимости и Москва названа одним из приоритетных рынков, за ней следуют Прага и Брюссель. Как менее развитый и интегрированный рынок, Москва является наиболее привлекательной для инвестиций. Прямые инвестиции в недвижимость названы наиболее привлекательными активами 2004 г.
В настоящее время тенденцией привлечения инвестиций становится не точечное инвестирование отдельных проектов, а комплексное освоение различных зон города. Концепция предусматривает масштабные проекты по принципу функционального зонирования крупных территорий вдоль Москвы-реки.
Источник: Официальный сервер Правительства Москвы. www.mos.info.ru
РЕЗЮМЕ.
В 2004 г. по темпам экономического роста Россия опередила многие развитые страны мира, но уступила странам с переходной экономикой.
В целом, основные макроэкономические показатели выросли в сравнении с 2003 как в Москве, так и в России, что свидетельствует об улучшении экономической ситуации. Рост ВВП и доходов населения способствовал увеличению притока западных инвестиций и дальнейшему росту рынка коммерческой недвижимости. Инвесторам интересна как недвижимость уже приносящая доход, так и вложения в строительство потенциально доходных объектов.
Тем не менее, дестабилизация банковской системы в конце лета 2004 и осложнение политической обстановки сдерживали приток инвестиций. Уровень доверия инвесторов к российскому рынку сдерживается отсутствием необходимой законодательной базы и высокого риска капиталовложений.
Однако, приток инвестиций продолжается и рынок офисной недвижимости является наиболее привлекательным и наиболее интересным для западных инвесторов.
Важнейшими условиями для инвестирования в развитие офисного рынка недвижимости является как уверенность в правовой стороне вопроса собственности и страховании и гарантия получения стабильного дохода, так и необходимость специальных услуг (информации о состоянии рынка, профессиональных игроках и др.), связанных с недвижимостью. В настоящий момент, лишь две столицы могут предложить такие услуги в необходимом объеме.
Впечатляющая доходность рынка побуждает как крупных, так и мелких инвесторов к действию. Тем не менее, западные инвесторы предпочитают осторожность ввиду отсутствия достотачной информированности об этом рынке, требованиям прозрачности в той или иной степени обладают лишь Москва и Санкт-Петербург.
Развитие московского рынка офисной недвижимости идет высокими темпами и в значительной степени опережает общероссийские. Важнейшим фактором, способствующим росту инвестиционной активности офисного рынка недвижимости Москвы является недостаточность офисных помещений международного класса, особенно востребованных в столице.
Основной тенденцией инвестирования в офисный рынок недвижимости Москвы становится комплексное развитие отдельных зон города, а достаточно привлекательные рыночные условия обуславливают высокий потенциал московского рынка офисной недвижимости.
4. Определение границ рынка бизнес-центров классов "A" и "B" и его структура.
4.1. Критерии определения рынка бизнес-центров
Определение рынка офисной недвижимости в его существующем виде можно дать согласно формирующим его критериям: географическому положению (территория г.Москвы - как динамичного и наиболее капитализированного центра развития рынка, но тем не менее закрытого) и собственно характеристикам рынка (объему, сегментам, уровню конкуренции и др.).
Классификация.
Понятие "рынок офисной недвижимости" укрепилось на наших просторах относительно недавно и связано прежде всего с приходом иностранного капитала, а соответственно, и компаний и началом активного формирования бизнес-центров согласно существующим нормам западного делового мира.
В настоящий момент в Москве, как и во всей России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес- центра). Это могут быть как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).
Таким образом, право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий переоборудованных в бизнес- центры вызывает всевозможные споры.
4.2. Структура рынка бизнес-центров.
Московский рынок бизнес-центров классифицируется согласно существующему набору критериев (каждый из которых все же имеет разный вес на усмотрение того или иного оператора рынка, дающего оценку) на:
Бизнес-центры класса "А" . В идеале это наиболее престижные и дорогостоящие здания, являющиеся таковыми по месторасположению, оснащению здания, учитывающему все последние новшества в технологиях и комфорте, статусу арендаторов, уровню спроса и, что не менее важно, управляемые высокопрофессиональной управляющей компанией.
Бизнес-центры класса "В". Здания, находящиеся в менее престижных районах, которые не могут предлагать набор (пакет) услуг и удобств класса "А", как в количественном, так и в качественном измерении и претендующие на менее высокую арендную плату.
Бизнес-центры класса "С". Здания старой постройки, не соответствующие в должной мере современным технологическим требованиям, располагающиеся в нереконструированных помещениях и достаточно неудобные по месторасположению, взимающие невысокую арендную плату.
Консалтинговые компании, работающие на данном рынке, как правило, пользуются разработанной в рамках компаний системой классификации бизнес-центров и терминологией.
Наиболее известные виды классификаций.
Существующие классификации опираются на одни и те же группы критериев и различаются лишь в их субъективном ранжировании. В классической теории недвижимости, однако, важнейшим критерием является месторасположение.
В настоящем обзоре целесообразней более подробно остановиться на характеристиках рынка бизнес- центров классов "А" и "В" как наиболее перспективных.
4.3. Административное деление Москвы.
Территориальная структура.
Административно Москва разделена на 10 округов:
- Центральный (ЦАО)
- Северный (САО)
- Северо-Западный (СЗАО)
- Восточный (ВАО)
- Северо-Восточный (СВАО)
- Южный (ЮАО)
- Юго-Восточный (ЮВАО)
- Западный (ЗАО)
- Юго-Западный (ЮЗАО)
- Зеленоградский АО
Направления обозначены по линиям метрополитена, имеющим радиально-кольцевой характер. Кольцевая линия на многих участках совпадает с Садовым кольцом, а радиальные линии с основными автомагистралями.
Структура застройки Москвы и особенности радиально-кольцевой транспортной системы предопределяют исторически сложившиеся административные, деловые, промышленные и жилые районы. Удаленность от центра (Кремль) обуславливает деление территории города на две крупные зоны:
Центр (в пределах Садового кольца), который в свою очередь делится на "малый центр" до Бульварного кольца и включает в себя наиболее престижный правительственный и деловой район, и "большой центр" от Бульварного до Садового кольца - вторая престижная зона Москвы.
Вне Центра (третье кольцо - от Садового кольца до Малой окружной железной дороги или до Третьего Транспортного Кольца- это основной деловой район Москвы; четвертое кольцо - от окружной дороги до МКАД.)
Престижность направлений
Наиболее престижные направления:
Западное (Новый Арбат, Кутузовский проспект, Можайское, Минское направление).
Недостатки: транспортная перегруженность, которая сковывает развитие этой части Москвы.
Юго-Западное (Остоженка, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, Большая Якиманка, Ленинский проспект, Киевское шоссе, просп. 60-летия Октября, Профсоюзная ул.)
Северное (Тверская ул., Ленинградский проспект, Ленинградское шоссе; ул.Большая Дмитровка, Долгоруковская, Новослободская, Дмитровское шоссе)
Северо-Западное (Рублевское и Рижское шоссе)
Недостатки: районы Рублевского шоссе и Новой Риги наиболее привлекательны с точки зрения загородной недвижимости, качественных офисных центров в этих районах практически нет. Неразвитость транспортной системы.
Менее престижные направления:
Южное (Большая Ордынка, Люсиновская, Тульская, Варшавское шоссе, Симферопольское шоссе)
Северо-Восточное (Большая Лубянка, Сретенка, проспект Мира, Ярославское шоссе)
Наименее престижные направления:
Восточное (Ульяновская ул., Шоссе Энтузиастов, Горьковское шоссе, Мясницкая ул., проспект Сахарова, Стромынка, Преображенская, Большая Черкизовская, Щелковское шосее)
Юго-Восточное (Таганская ул., Рязанский проспект, Марксистская ул., Волгоградский проспект).
Как таковое, понятие престижности районов не связано с административным делением города и не закреплено какими-либо правоустанавливающими документами. Согласно Уставу г. Москвы ее территориальными единицами являются районы, административные округа и др. части и территории, которые закреплены правовыми актами.
Однако, не все административные округа и направления можно смело назвать элитными или престижными. Связано это с неоднородностью застройки, включающей такие факторы как плотность населения, инфраструктура, экология, социальный состав населения и др.
Наиболее престижные направления, указанные выше, так или иначе, разбавлены большим количеством промзон, разбросанных по городу. Но меньше всего таких объектов на западном, юго-западном и северо-западном направлениях. Престижность этим районам и направлениям придают также правительственные трассы и увеличивающееся число элитных жилых застроек.
Месторасположение районов и их близость к основным транспортным магистралям, удаленность от промзон, общая инфраструктура оказывает большое влияние на территориальное зонирование рынка офисной недвижимости.
Офисное районирование Москвы.
Большинство аналитиков рынка недвижимости выделяют различные деловые районы согласно своим представлениям о степени привлекательности тех или иных территорий и наработанному опыту.
Компания "Stiles&Riabokobylko" выделяет 10 деловых зон/ районов Москвы. Другие операторы рынка офисной недвижимости также выделяют деловые районы, руководствуясь общепринятыми понятиями о территориальной структуре Москвы и степенью коммерческой привлекательности.
Можно отметить ряд факторов, обуславливающих престижность района:
- расположение относительно исторического Центра города (историческая и архитектурная ценность, правительственные и деловые районы, развитая городская инфраструктура, отличные видовые характеристики)
- благоприятная социальная обстановка, низкая криминогенность
- общая позитивная экологическая ситуация (отсутствие промзон, загазованности, наличие зеленых насаждений)
- удобное транспортное сообщение (близость к основным транспортным магистралям, подъездные пути, развязки, отсутствие пробок).
Таким образом, учитывая вышеизложенные факторы и смешение промышленных и офисных районов в каждом из административных округов, целесообразней всего выделять три основные зоны с поправкой на престижность направлений:
- территория в пределах Садового Кольца и прилегающие к нему территории
- территория от Садового до Третьего Транспортного Кольца
- территория между Третьим Транспортным Кольцом и МКАДом.
Очевидно, что в случае определения привлекательности территорий, целесообразней всего говорить о деловой привлекательности и деловой локализации офисов и штаб-квартир крупнейших мировых корпораций, что и будет определяющим фактором престижности направления или района в деловом ключе.
РЕЗЮМЕ
В настоящий момент на московском рынке офисной недвижимости не существует общепризнанной классификации бизнес-центров. Профессиональные игроки московского рынка используют разработанные в рамках компаний классификации и, руководствуюсь ими, присваивают классы бизнес-центрам в своей системе измерений. Собственники зданий, в свою очередь, могут заявлять класс бизнес-центра зачастую не отвечающий его реальному состоянию. Это относится как к различию в критериях, позволяющих отнести бизнес-центр к определенному классу, так и к количеству классов, нередко встречаются названия "А+", "В+" и др. Эта ситуация создает дезориентацию и среди операторов рынка, и среди заинтересованных лиц. Среди классификаций, присутствие которых на рынке явно выражено, можно отметить классификацию МИФ (Москвовского Исследовательского Форума) и классификацию ГУД (Гильдии Управляющих и Девелоперов).
В части определения деловых офисных районов или территорий у операторов московского рынка также нет согласованности. Территориальная структура Москвы характеризуется неоднородностью застроек, смешением различных фондов и неравномерностью распределения транспортных магистралей, что создает сложности для однозначного выделения деловой зоны. Ввиду этих обстоятельств, для удобства анализа компания "Becar.Commersial property" рассматривает локализацию бизнес-центров в пределах трех крупных общепризнанных территориальных делений города: "территория в пределах Садового кольца и прилегающие к нему территории", "территория от Садового до Третьего Транспортного Кольца", "территория от Третьего Транспортного Кольца до МКАДа".
5. Предложение на рынке бизнес-центров классов "A" и "B" в 2004 г.
5.1. Структура предложения
По оценкам "Becar.Commercial property" общий объем предложения бизнес-центров классов "А" и "В" в 2004 г. составил 3,62 млн. кв.м.
Равно как и отсутствие единой классификации бизнес-центров, у компаний, работающих на рынке офисной недвижимости Москвы, отсутствует единый подход к оценке существующего объема офисных площадей, предлагаемых на рынке.
Согласно положению Гильдии Управляющих и Девелоперов, классификации не подлежат и в расчет общего предложения не включаются здания, называемые по тем или иным источникам бизнес- центрами:
объекты, одновременно используемые собственниками для сдачи в аренду/продажу и других целей;
объекты, одновременно частично заполненные арендаторами и находящиеся в процессе реконструкций/ перепланировок и имеющие незавершенный вид;
встроенные объекты старого фонда, сочетающиеся с объектами фондов иного назначения.
Ввиду отсутствия информации о технологиях проводимых расчетов общего предложения офисных площадей операторами московского рынка недвижимости, а также информации на разные периоды года (по разным источникам), не представляется возможным оценить объем предложения, рассчитанный этими операторами, на конец 2004 года единственным образом.
Так, уже на начало 2004 г., по данным "Stiles", на рынке офисной недвижимости бизнес-центров классов "А" и "В" общее предложение составило 3,25 млн. кв.м., этот показатель превышает, тем не менее, данные "Jones Lang LaSalle" в I полугодии 2004 г на 0,125 млн.кв.м. (3,125 млн. кв.м, предложение площадей класса "А" составило 650 000 кв.м.).
К концу 2004 г. по данным "Stiles&Riabokobylko" объем предложения составит 3,79 млн. кв.м., в то же время по оценкам "Knight Frank" он составил 3,582 млн.кв.м.
Учитывая данное обстоятельство, можно предположить, что на различия в показателях этих операторов может влиять как применение различных технологий расчета (присутствие либо отсутствие объектов, исключаемых при расчетах согласно положению Гильдии) так и отсутствие единой базы по объектам Москвы.
5.2. Показатели строительной активности
Строительная активность в течение 2004 года, по оценкам московских операторов офисного рынка недвижимости, превысила прошлогодние показатели в значительной степени. Однако, можно так же зафиксировать расхождение этих данных у разных компаний.
По оценкам московских операторов, больше всего построено новых офисных площадей класса "В", в процентном выражении этот показатель колеблется от 78% (Источник:"Stiles&Riabokobylko"), 62% (Источник:"Nobble Gibbons") до 58% (минимальный у "Knight Frank"). Площадей класса "А", согласно данным этих компаний, построено 22% (St&R), 38%(NG) и 42%(KF) соответственно.
Совокупный объем строительства (классы "А" и "В"), по этим оценкам, в 2004 г составлял порядка 550 000 кв.м (Источник:"Noblle Gibbons") до 700 000 кв.м (Источник:"Сolliers International"). Оценочные данные объемов нового строительства других консалтинговых компаний лежат в этих пределах.
По данным "Becar. Commersial property" общий объем введенных площадей в 2004 г. составил 620 000 кв.м. При этом 223 200 кв.м. (36%) было введено по классу "А" и 396 800 кв.м. (64%) по классу "В".
Большинство введенных в эксплуатацию офисных зданий находится в пределах Садового кольца - около 36%. В пределах Садовое - Третье Транспортное кольцо наблюдается активное строительство и в особенности на северо-западном и юго-западном направлениях Москвы. Эти проекты можно будет назвать успешными при условии строительства хороших транспортных развязок, которые разгрузят эти направления.
В 2005 г. ожидается объем ввода в эксплуатацию около 750 000-850 000 кв.м., (учитывая, что порядка 100 000 кв.м. заявленных к сдаче в эксплуатацию на конец года может сдаваться в I квартале следующего), причем объемы строительства в пределах Садового кольца будут оставаться высокими.
5.3. Реконструкции
Из-за реконструкций старых административных комплексов возросла конкуренция на рынке офисных зданий класса "В". В этом сегменте наблюдается наибольшая активность, инвесторы приобретают здание, делают полную или частичную реконструкцию, приводят в соответствие с критериями класса "В" и затем сдают в аренду.
Реконструкции заводских территорий имеют больше преимуществ, поскольку более развитая инфраструктура, прилегающая территория позволяет организовывать большое количество парковочных мест. Заводские площади оснащены электроэнергией, автономно обеспечиваются тепло и водоснабжением. Здания НИИ менее пригодные для перепрофилирования из-за низких потолков и маленьких ограниченных площадей, в то время как на рынке существует тенденция к shell&сore (чистовая отделка) и open spase (свободная планировка).
Ситуации сноса довольно редки, поскольку требуют специального разрешения административных органов. Один из проектов: перенос Краснохолмской мануфактуры в Замоскворечье и строительство на ее месте комплекс класса "А" "Аврора-бизнес-парк".
5.4. Бизнес-парки
Большие объемы строительства в центральной части Москвы обуславливают нехватку свободных участков, высокая арендная плата, недостаток парковочных мест так или иначе вынуждает как арендаторов искать площади за пределами Третьего Транспортного Кольца, так и девелоперов застраивать децентрализованные участки.
Учитывая высокую строительную активность за пределами Садового кольца, следует отметить, что московский рынок офисной недвижимости постепенно смещается в сторону удаления от центра, об этом свидетельствует также появление бизнес-парков.
Площади в этих зданиях пока арендованы крупными международными компаниями, которые готовы разместить свои офисы за пределами города и имеют несколько иное представление о престижности деловой зоны, на первый план для них выходит прежде всего многофункциональность делового комплекса. В основном же, за пределами Центра или за МКАДом стремятся расположиться офисы компаний, тяготеющих к собственному производству.
Строительству бизнес-парков способствует нехватка свободных территорий в пределах Центра. Согласно Генплану Москвы площади под застройку не увеличатся, но емкость строительства возрастет, что позволит возводить более высокие здания.
Прогнозировать развитие этой тенденции сложно, поскольку у руководства большинства компаний существует четкое представление о престижности делового района- и это прежде всего центральная часть города. Кроме того, большинство офисных работников из-за больших пробок передвигаются на метро.
Тем не менее, развитие строительства бизнес-парков происходит, и привлекательность их будет зависеть в первую очередь от более низких арендных ставок и относительной разгруженности транспортных магистралей при движении по направлению в область и готовности московских компаний сломать стереотип о престижности расположения в пределах Садового кольца.
5.5. Особенности зданий.
Помимо удачного месторасположения, существует целый ряд критериев, характеризующих успешность и эффективность бизнес-центра.
Планировка.
Основной недостаток офисных зданий класса "А" их неэффективная планировка и большая доля неиспользуемых площадей. Поскольку в общую площадь здания включаются лифты, лестницы, атриумы и др., арендаторы вынуждены оплачивать эти площади. Так, в "Павелецкая Тауэр", "Новинский,31", "Новослободская,41" из-за атриума потери по площади составляют почти 50%. Эффективность зданий в этом случае оставляет желать лучшего. Планировки многих новых бизнес-центров не отвечают запросам арендаторов.
Дизайн.
Во многом критерии и арендные ставки на класс "А" меняются в результате изменчивости рынка и преобладающей востребованности на настоящий момент: при прочих равных наблюдается тенденция к важности эстетических факторов - экстерьер здания, качество строительных материалов, дизайн, высота.
Парковочные места.
Основная тенденция - в зависимости от арендуемой площади. В бизнес-центрах "в пределах Садового кольца" 1 парковочное место на 100 кв.м. площади. Эту проблему предлагают решить бизнес-парки, где количество парковочных мест увеличено, но так или иначе все равно ограничено. Многие бизнес-центры решают этот вопрос путем договора с соседними парковками либо строительством подземных гаражей.
Обслуживание.
Привлекательность и престижность бизнес-центра может быть омрачена плохой работой управляющей компании. Общее обслуживание здания одна из важнейших ее забот менеджмента, и, прежде всего, это работа по уборке территории.
Инженерные системы и лифты.
Вышедшие на рынок относительно недавно бизнес-центры уже не отвечают новым запросам рынка как по технологическому оснащению, так и по уровню обслуживания и внешнему виду. Отсюда постоянное снижение "классности" зданий.
РЕЗЮМЕ.
По данным "Becar.Commercial property" всего за 2004 г. было введено 620 000 кв.м. офисных площадей классов "А" и "В", площадей класса "А" было введено 36%, класса "В" - 64%. Превосходящие объемы введенных площадей класса "В" объясняются прежде всего большими объемами реконструкций бывших административных зданий и заводских корпусов. (по оценкам московских операторов рынка в 2004 г. объемы введенных площадей составили 550 000- 700 000 кв.м., по разным оценкам).
Больше всего введенных площадей в пределах Садового кольца - 36%. Учитывая высокие объемы строительства в пределах Садового кольца, в 2005 г. ожидаются к вводу офисные площади в объемах 2004 г.
Прогнозный объем ввода новых офисных площадей на 2005 г. составляет 750 000- 850 000 кв.м. (по оценкам московских операторов 650 000-900 000 кв.м., по разным оценкам) Как показывает практический опыт, ежегодно вводятся меньшие от заявленных объемы площадей, поскольку до 100 000 кв.м. площадей запланированных к сдаче на конец года, реально сдается в I квартале следующего.
Одной из особенностей московского офисного рынка недвижимости является рост ввода большого количества высококачественных площадей за пределами Садового кольца и появление комплексов офисных зданий- бизнес- парков. Что объясняется, с одной стороны, застроенностью центра города и нехваткой участков под строительство, с другой стороны, смещением локализации многих форм бизнеса за пределы центра, для которых месторасположение не является определяющим фактором. Учитывая основную проблему Москвы - перегруженность и нехватку скоростных транспортных магистралей, нехватку участков под строительство в центральной части города и привнесение новых западных тенденций о расположении бизнеса в многофункциональных деловых зонах, а также значительно низкимими, в сравнении с подобными офисами в центральной части города, арендными ставками, можно утверждать, что экспансия за пределы Садового кольца будет продолжаться и увеличиваться в ближайшей перспективе.
6. Спрос на рынке бизнес-центров классов "A" и "B" в 2004 г.
6.1. Объемы сделок.
Спрос на высококачественные офисные площади в течение всего 2004 г. был стабильно высоким. Тем не менее, рынок все еще можно охарактеризовать как ненасыщенный.
По данным "Becar.Commersial property" общий объем сделок по всем видам (аренда и продажа) зафиксирован в пределах 750 000 кв.м.
6.2. Преобладающие сделки.
По данным "Becar.Commersial property" наибольшая активность сделок происходит с площадями от 300 кв.м.
По объему сделок преобладает аренда - около 80% или сделки купли-продажи с владельцами зданий - около 20%.
Заметной тенденцией является преобладание сделок по предварительной аренде еще на стадии оформления документации по новым проектам.
При формированию спроса доля российских компаний в сделках составляет около 2/3 от общего объема сделок. Иностранными компаниями арендуются или покупаются площади больших размеров.
Следует отметить, что в разрезе запросов по размерам площадей, популярностью также пользуются площади до 100 кв.м., арендовать которые в престижных бизнес-центрах очень трудно или практически невозможно.
Запросы на офисные площади до 100 кв.м. составляют 25%, 100-200 кв.м. -25%, 200-400 кв.м.-28%, 400-800 кв.м. -12% и 800 и более 10%.
6.3. Свободные площади.
Превышение спроса над предложением обуславливает сравнительно низкую долю свободных площадей по обеим классам. Наиболее востребованы площади класса "А" поскольку доля свободных площадей составляет всего около 4%, востребованность площадей класса "В" ниже, но все же достаточно высока, доля свободных площадей -около 7%.
Больше всего свободных площадей класса "А" внутри Садового кольца, т.к. здесь находится больше всего офисных зданий класса "А".
По разным оценкам московских операторов московского офисного рынка недвижимости доля сворбодных площадей составляет от 3,5% (Источник:"Paul''s Yard") до 4,7% (Источник:"Knight Frank")- класс "А". И 6,6% (Источник:"Knight Frank") до 10% (Источник: "Nobble Gibbons")- класс "B".
В свою очередь, низкая доля свободных площадей свидетельствует о ненасыщении рынка, а также ведет к увеличению числа сделок по предварительной аренде. Это значит,что значительных перемен на рынке не будет в течение как минимум еще нескольких лет, поскольку рынок находится в стадии формирования. Спрос на высококачественные площади класса "А" будет продолжать оставаться высоким, введение в эксплуатацию офисных площадей "Москва-Сити" значительно сократит дефицит высококачественных офисов и уравновесит рынок, однако в краткосрочной перспективе не способно изменить тенденцию рынка.
6.4. Заполняемость зданий
Растущий спрос на высококачественные офисные площади способствует их высокой заполняемости. Наиболее заполнены офисные площади класса "А" - порядка 95% и выше. Заполняемость площадей "В" немного ниже и обусловлена увеличением доли качественных предложений и возрастающими запросами и ожиданиями арендаторов. Однако, поскольку спрос на московском рынке еще не насыщен и рынок сам по себе только продолжает формирование согласно приходящим западным стандартам на лучшие офисы, заполняемость площадей остается на высоком уровне и удовлетворяется существующим, не всегда отвечающим требованиям арендаторов, предложением.
6.5. Поглощение
По оценкам "Becar. Commersial property" уровень поглощения в 2004 г. составил около 700 000 кв.м.
Поскольку доля свободных площадей класса "А" не превышает 10%, а объемы поглощения превышают объемы нового строительства, это свидетельствует о нехватке высококачественных площадей класса "А". По классу "В" доля свободных площадей выше, что говорит о некоторой тенденции к стабилизации спроса на этот сегмент рынка.
В целом, объем поглощения превысил предложение, что привело к низкому уровню свободных площадей и в то же время объемы сделок превысили объемы поглощения, что говорит о реализации зданий еще до сдачи их в эксплуатацию. Данная ситуация характерна как для вновь построенных бизнес-центров с высококачественными площадями класса "А", так и для реконструированных бизнес-центров класса "В".
6.6. Наиболее востребованные районы.
Удачное месторасположение гарантирует с одной стороны высокий спрос на офисные площади, с другой стороны, позволяет устанавливать высокие арендные ставки в не лучших по качеству и уровню сервиса бизнес-центрах.
Исторически сложилось, что месторасположение объекта в центральном деловом районе является для арендаторов своего рода гарантией престижности здания, удобного транспортного сообщения и развитой инфраструктуры. Между тем, здание может и не отвечать международным стандартам качества. Высокие же арендные ставки на офисные площади устанавливаются из расчета оценки стоимости аренды близлежащих бизнес-центров, а фактически - на усмотрение владельцев или управляющей компании.
По оценкам "Becar.Commersial property" район в пределах Садового кольца наиболее востребован среди потенциальных арендаторов и покупателей и в большей степени решение арендовать площади за пределами этого района объясняется безуспешностью поисков или неготовностью платить установившиеся здесь арендные ставки.
Также большим спросом пользуются офисы расположенные на Кутузовском проспекте или в прилегающих районах. Однако реальных предложений в престижных районах Рублевского шоссе нет. Здесь сильно ощущается нехватка площадей класса "А".
Отсутствие деловых районов, где была бы большая концентрация бизнес-центров подчеркивает неразвитость московского рынка.
РЕЗЮМЕ.
Московский рынок офисной недвижимости можно определить как ненасыщенный и находящийся в стадии формирования.
В 2004 г. общий объем сделок по всем видам (аренда и инвестиционные продажи) составил 750 000 кв.м. Сделок с площадями класса "А" было заключено 38%, с площадями класса "В" - 62%.
Наиболее высока востребованность площадей класса "А", даже с учетом высоких объемов строительства высококачественных площадей этого класса, ощущается явная нехватка их на рынке, что демонстирует очень низкий показатель доли свободных площадей - около 4% (большинство качественных площадей в Москве заполнено на уровне 95-100%), тем не менее, стоит отметить, что показатель этот различен для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца и при удалении от центра. Заполняемость площадей класса "А" в пределах Третье Транспортное -МКАД значительно ниже.
По классу "В" ситуация отличается незначительно, площади этого класса остаются на уровне хорошей востребованности (уровень свободных площадей составляет около 7%), нельзя отметить высокого уровня текучести арендаторов из бизнес-центров этого класса, хотя большинство из них хотят качественных изменений условий работы и готовы платить более высокие арендные ставки.
На московском рынке наблюдается повышенная востребованность площадей всех предлагаемых размеров, однако, можно отметить как наиболее востребованные площади до 100 кв.м и от 300 кв.м. (площадей малых размеров рынок предлагает в значительно ограниченных количествах и заключить сделки по ним сложнее). Площади больших объемов арендуются или приобретаются в основном иностранными компаниями, однако основной спрос формируют российские компании, доля которых составляют 2/3 против 1/3 иностранных. Наиболее востребованы площади в пределах Садового кольца.
О большой востребованности площадей говорит также высокий уровень поглощения 700 000 кв.м. При чем этот показатель превышает предложение, что обуславливает низкий уровень свободных площадей и выявляет еще одну характерную черту московского рынка бизнес-центров - значительное число сделок по предварительной аренде.
7. Сложившаяся величина арендных ставок и цен продажи на офисные площади в бизнес-центрах классов "A" и "B".
7.1. Среднегодовые ставки аренды.
Арендные ставки в течение 2004 г. в среднем выросли, что связано прежде всего с увеличением эксплуатационных расходов и выходом на рынок более качественных площадей.
По оценкам "Becar. Commersial property" арендные ставки в 2004 г. составляли по классу "А" 650-850$ за кв.м./год (включая операционные расходы, без НДС) и по классу "В" 450-650 $ за кв.м. /год (включая операционные расходы, без НДС). Рост арендных ставок в течение года составил 10 % по классу "А" и около 10-15 % по классу "В".
Эксплуатационные расходы в 2004 г. составляли порядка 90-120 $ по классу "А" и 50-90 $ за кв.м./год по классу "В".
Фактические ставки могут отличаться от средневзвешенных в зависимости от ряда факторов. Уровень арендных ставок зависти от класса, престижности бизнес-центра, месторасположения и других факторов. Для арендных ставок класса "В" местоположение бизнес-центра играет существенную роль, в пределах Садового кольца арендные ставки выше и за его пределами ниже. Изменению фактических арендных ставок способствует также предварительная аренда (еще на этапе строительства или реконструкции), что позволяет снижать арендные ставки в ощутимых пределах.
7.2. Цена продажи.
По данным "Becar. Commersial property" цены инвестиционных продаж в 2004 г. составляли по классу "А" 3000-4500 $ за кв.м. без НДС и по классу "В" 2000-2500$ за кв.м. без НДС.
Среднегодовые ставки инвестиционных продаж в 2004 г., по данным операторов московского офисного рынка недвижимости
7.3. Крупные сделки.
Пермская ФПГ приобрела офисный центр класса "А" на Овчинниковской набережной, вл.22-24. Общая площадь 38 000 кв.м. Сумма сделки 50 млн. $ (Справ. в дек.2003 группа приобрела бизнес-центр "Samsung" и офис "Eriсcson")
Eastern Property Holding приобрела "Берлинский Дом" на Петровке, 5
"Газпром" приобрел здание на ул. Академика Власова, 51
РЕЗЮМЕ.
Арендная политика на московском рынке бизнес-центров классов "А" и "В" формируется и напрямую зависит от существующего уровня недостаточного предложения высококачественных площадей. Состояние рынка далеко от насыщения и характеризуется не только необоснованно завышенным уровнем арендных ставок в некоторых бизнес-центрах, иногда не отвечающим критериям своего класса, но и неоднородным диапазоном ставок в пределах класса.
В 2004 г. среднегодовые ставки аренды составляли по классу "А" 650-850$ за кв.м./год и по классу "В" 450-650$ за кв.м./год (с эксплуатационными расходами, без НДС). Можно отметить достижение арендных ставок в некоторых бизнес-центрах класса "В" нижней границы класса "А", что объясняется как, увеличением на рынке качественных площадей класса "В", так и появлением площадей класса "А" не поддерживаемых на должном уровне своего класса.
Увеличению арендных ставок в 2004 г. способствовало также повышение экплуатационных расходов. По классу "А" в 2004 г. они составили 90-120$ за кв.м./год и 50-90$ за кв.м./год по классу "В".
Характерной чертой московского рынка в 2004 г. был высокий уровень инвестиционных продаж. Сделки по продажам площадей по классу "А" заключались на уровне 3000-4500$ за кв.м. (без НДС) и 2000-2500$ за кв.м. (без НДС) по классу "В".
Сделки заключались в долларах США, евро или рублях.
Таким образом, на увеличение арендных и ставок продаж влияние оказывали ряд факторов: повышенный уровень спроса, увеличение эксплуатационных расходов, увеличения числа качественных площадей, а также колебания основных валют.
8. Тенденции развития рынка бизнес-центров.
По оценкам "Becar. Commersial property" в 2005 г. будет введено в эксплуатацию 750 000 -850 000 кв.м. качественных площадей классов "А" и "В". Следует отметить, что указанные объемы могут измениться как в сторону уменьшения, в случае сдвига сроков введения в эксплуатацию объектов, так и в сторону увеличения в случае досрочного ввода объектов.
Общий объем предложения составит 4,37-4,47 млн.кв.м.
Потенциал московского рынка офисной недвижимости огромен и в условиях стабильно высокого спроса уровень свободных площадей в краткосрочной перспективе значительно не возрастет, его колебания возможны в пределах 1-2 % по обоим классам.
Изменению спроса может способствовать решение московского правительства проверить промышленные предприятия на эффективность использования для производственных целей, а не сдачи помещений в субаренду, в этом случае выявленные арендаторы будут лишены прав на аренду, что в свою очередь вынудит их к поиску новых площадей и увеличит спрос.
В связи с неудовлетворенностью спроса на высококачественные площади класса "А" поглощение в этом сегменте в краткосрочной перспективе останется высоким, даже с учетом ввода новых площадей.
В долгосрочной перспективе спрос на площади класса "А" постепенно будет удовлетворен и насыщение рынка площадями класса "А" приведет к востребованности площадей класса "В".
Продолжится переход многих зданий класса "А" в класс "В", если класс "А" не будет обслуживаться на должном уровне и не обновляться, что приведет к значительному росту площадей класса "В". В долгосрочной перспективе возможно выравнивание как объемов предложения, так и объемов сделок по площадям обоих классов.
В долгосрочной перспективе при стабилизации уровня спроса в условиях жесткого рынка предпочтения арендаторов сместятся в сторону класса "В". Спрос и величина арендных ставок на этот класс бизнес-центров будет зависеть прежде всего от месторасположения.
Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца в долгосрочной перспективе приведет к уменьшению площадей класса "А" в этом районе. Новое предложение по этому классу в пределах Садового кольца будет формироваться за счет реконструкций. Недостаточное поддержание уровня класса "А" в некоторых бизнес-центрах будет способствовать переклассификации в класс "В" и снижению общего предложения класса "А", а следовательно, увеличению уровня арендных ставок на эти площади в пределах Садового кольца. Спрос в пределах Садового кольца в краткосрочной перспективе останется на высоком уровне.
Продолжится экспансия за пределы Садового кольца. Нехватка площадей класса "А" и "В" приведет к увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра (новое строительство в пределах "Садовое - Третье Транспортное Кольцо") и тенденции к децентрализации рынка (один из аспектов - возникновение бизнес-парков за пределами МКАДа.)
Продолжится реконструкция промышленных зон - Павелецкая, Бауманская, Кутузовская - которые в перспективе будут деловыми зонами.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
