База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Глава Федерального центра ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев: "В столице сложился изощренный рынок посредников"
По информации "Известий", в начале сентября глава правительства Михаил Фрадков проведет закрытое совещание с представителями федеральных ведомств и прокуратуры. Уже сейчас понятно - поговорят всерьез о том, что же у нас происходит с ценами на жилье в столице и других крупных городах. Не дожидаясь выводов правительства, "Известия" попытались сами разобраться в этом вопросе. О том, как формируются заоблачные цены на жилье и какую долю в стоимости квадратного метра составляют затраты на строительство, обозревателю Михаилу Хмелеву рассказал Евгений Ермолаев.
вопрос: Скажите, почему спрос на жилье вдруг резко вырос?
ответ: Каждый год на московском рынке новостроек совершается около 18 тысяч сделок. В этом году под федеральные и московские социальные программы (жилье льготникам, очередникам и переселенцам из ветхого фонда) было изъято с рынка 6 тыс. квартир. Покупатели, столкнувшись с дефицитом в столице, кинулись в Подмосковье. Спрос и там вырос как никогда. Застройщики начали повышать расценки, чтобы не отстать от конъюнктуры. Но и в Подмосковье число квартир в новых домах резко уменьшилось: после выделения огромных сумм из бюджета на закупку жилья для льготных категорий. В итоге в ближнем Подмосковье цены выросли на 50%. А вслед за ростом на первичном рынке выросли цены и на вторичном.
в: Принято обвинять застройщиков в высоких ценах на жилье. Какую долю в конечной цене 1 кв.м составляют затраты на строительство?
о: В среднем по России себестоимость строительства составляет около 80% рыночной цены. В центральных регионах, где нет вечной мерзлоты и оползневых грунтов, себестоимость колеблется от 15 тыс. до 18 тыс. руб. за метр. В среднем по России это 17,1 тыс. руб., в то время как рыночная цена достигает 20,9 тыс. руб. за метр. В Москве ситуация иная: здесь рыночные цены в 3-4 раза превышают затраты на возведение дома. Себестоимость строительства в Москве - 23,5 тыс. руб., а рыночная цена - 74,9 тыс. руб. за метр.
в: А из чего тогда складывается себестоимость строительства?
о: Из строительно-монтажных работ, землеотвода, инженерного оборудования и благоустройства участка. Еще нужно учитывать расходы, связанные с передачей части квартир муниципалитетам.
в: И как же в конечном итоге формируется рыночная цена на жилье?
о: Понятно, ни по себестоимости, ни по расчетной стоимости квартиру вы не купите. Прежде чем дойти до покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников. Строители получают немного: около 20% в Москве и 10% в других регионах России. Прибавляем расходы по передаче квартир на социальные нужды. Инвестор-застройщик зарабатывает еще 30%. Первое звено посредников - риэлторы, тесно связанные с застройщиком, тоже зарабатывают свое. В этот момент и формируется инвестиционная стоимость жилья - цена, по которой оно выходит на рынок.
в: Из ваших цифр получается, что жилье в московской новостройке можно купить менее чем за 40 тыс. руб. за 1 кв.м. Но расценки на рынке гораздо выше, как вы это объясните?
о: Дело в том, что в столице сложился изощренный рынок посредников. Помимо первого звена оптовых покупателей есть и второе: мелкооптовые покупатели, риэлторы, граждане, что покупают жилье на уровне "котлована". И к тому времени, когда дом сдается в эксплуатацию, все они зарабатывают еще порядка 90%. Итог известен - рыночная стоимость квартир в Москве почти в три раза больше их себестоимости. В других городах, где ситуация с предложением жилья на рынке не столь напряженная, посредники зарабатывают лишь 10%.
в: Значит, вся вина за рост цен на посредниках? А если удалить это звено, сможем мы покупать жилье за те деньги, которых оно стоит?
о: Купить жилье по себестоимости сегодня невозможно. Риэлтор, работающий в связке с застройщиком, выкупает все квартиры, выступая в качестве соинвестора строительства. И в этот круг частнику практически невозможно попасть. Минимальная цена, по какой можно приобрести квартиру, - инвестиционная стоимость. Далее цены формируются уже исходя из рыночной конъюнктуры. При ажиотажном спросе на жилье, который намного превышает предложение, посредники не церемонятся. Пока на рынке спрос превышает предложение - о каком снижении цен можно говорить?
Михаил Хмелев
Кто виноват в росте цен на жилье?
Часто в дороговизне жилья обвиняют застройщиков: они, мол, сговорились и обеспечивают себе сверхприбыли. А сами застройщики обвиняют производителей стройматериалов в давлении на рынок. Так, из-за двукратного роста цен на цемент вырастает и себестоимость квадратного метра. Кто же прав?
Владимир Ресин,
руководитель Архитектурно-строительного комплекса Москвы:
- С одной стороны, рост цен на цемент, как и на другие стройматериалы, неизбежен - отрасль должна развиваться, иначе можем вообще без цемента остаться. А с другой - нельзя было действовать так жестко, сразу подняв цены на 100%. Никакая экономика такого не выдержит. С цементом, если мы не примем меры, может произойти то же самое, что сейчас происходит с бензином. Ведь цемент для строителей - что бензин для водителей. Причем по аналогии с бензином первыми от роста цен на цемент пострадают наименее обеспеченные и защищенные москвичи. А вторыми - представители того самого среднего класса, которые нацелились на ипотеку. Для того, кто приобретает жилье по ипотечному кредиту, каждый рубль имеет значение. Для них разница в $100 за 1 кв.м очень значима. Вот цементники подняли цены, а дурной пример заразителен: потом и металл может подорожать, и энергетика, а затем еще что-то, а потом и инфляцию не удержим - все это накрутится так, что от этой самой ипотеки ничего не останется. Именно с этим мы и боремся всеми законными методами. Сейчас жалобу строителей рассматривает антимонопольная служба, но даже если она нас не поддержит, у нас есть другие методы воздействия.
Леонид Казинец,
президент строительной корпорации БАРКЛИ:
- Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным. Динамика доходности с годами только снижается. На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. Только в марте доля города официально подорожала на 30%. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. И наши доходы снижаются. К тому же бессмысленно упрекать нас в высоких ценах. Цена недвижимости определяется не затратами, а рыночной конъюнктурой. На этом рынке цены диктует "вторичка", а не новостройки. Когда мы решаем, по какой цене продавать объект, то смотрим, сколько стоит готовое жилье в доме аналогичного класса, - и делаем дисконтирование. Естественно, застройщик стремится получить максимальную прибыль за свой проект. А если мы хотим госрегулирования цен, то пусть государство само строит за свои деньги и реализует жилье без прибыли.
Очень дорого стоит выход на площадку. В развитых странах, если вы получили право застройки, купили участок земли или хотя бы внесли первоначальный платеж за него, все остальное для вас с удовольствием сделает банк. И стоимость денег будет невысокой. В отличие от России, где нам приходится самим оплачивать большинство этапов, прежде чем откроется банковское финансирование. Еще одна проблема - крайне медленная скорость согласования и проектирования, обилие надуманных регулирующих норм. Купив площадку за $10 млн, допустим, старое предприятие, 2-3 года согласовываем проект, а деньги тем временем заморожены.
Регионы - отличная альтернатива столичному жилью
Цена недвижимости в России последний год растет как на дрожжах. Нового жилья не хватает, а спрос на него практически везде просто-таки ажиотажный. Инвестиции в провинциальные квадратные метры - это отличный источник дохода для тех, кто "не тянет" покупку недвижимости в столице. Между тем вложения в региональную недвижимость по привлекательности и доходности не уступают столичному жилью.
Провинции по стоимости квадратного метра, конечно, еще далеко до Москвы, где за полгода цены на недвижимость подскочили на 50%. Но и в регионах темпы роста стоимости жилья стремительно набирают обороты. Взять хотя бы северную столицу. "За 40 минут просмотра выставленной на продажу квартиры, пока очередь дошла до последнего клиента, она подорожала на $2 тысячи", - рассказал "Известиям" член совета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Дмитрий Щегельский. И так почти везде. По данным Уральской палаты недвижимости, в июле в Екатеринбурге рост цен на жилье был рекордным - 9%, в то время как за весь 2005 год он составил 24%. В Калининграде цены на жилье в июле росли в среднем на 6% в неделю. В Нижнем Новгороде с начала года цены выросли более чем на 30%, в Краснодаре и Туле - на 40, а во Владимире - на 60%.
Почему растут цены?
Как и в столице, в регионах в недвижимость вкладываются, чтобы разместить свободные деньги. По оценкам риэлторов, с этими целями в 1-м полугодии 2006 года в большинстве российских регионов было приобретено 15-20% жилья. Серьезное влияние на рост стоимости квадратного метра также оказали и низкие темпы жилищного строительства. Так, во Владивостоке они сохранились на уровне 2006 года, во Владимире за 1-е полугодие было сдано на 6% меньше жилплощади, чем за тот же период 2005 года, а в Нижнем Новгороде объемы строительства и вовсе снизились на 17%.
Еще один фактор, повлиявший на рост цен, - увеличение объемов ипотечного кредитования, которое повышает спрос при низком предложении. Ипотека стимулировала повышенный спрос на вторичном рынке, продавцы резко взвинтили цену, на которую сразу же стали ориентироваться и застройщики. "Ипотека и в дальнейшем будет подстегивать цены, - уверяют в риэлторских компаниях Владивостока. - Даже один случай покупки квартиры по завышенной цене по кредиту на сотню обычных сделок по реальным ценам способен заставить потенциальных продавцов повышать цены".
Потенциал роста
Спрос на квартиры в регионах столь высок, что в этом году не случилось даже сезонного летнего спада активности покупателей. Более того, цены не остановят свой бег до конца сентября, утверждают региональные девелоперы. Осенью они ожидают пика продаж. Поэтому, по мнению экспертов, инвестиции в недвижимость именно сейчас - выгодное вложение капитала даже в тех регионах, где рынок недвижимости уже считается перегретым. Ведь потенциал роста цен на региональное жилье еще очень высок. Пока еще не поздно вложить средства даже в недвижимость Санкт-Петербурга. Питерские девелоперы уверенно прогнозируют дальнейший рост цен на жилье и обещают, что к концу года они подрастут не меньше чем на 30-40%. А через год стоимость квадратного метра в северной столице может достичь московского уровня - $3000. И такая же картина - почти всюду.
В ставропольском агентстве недвижимости "Авангард" нам рассказали, что до конца года цены на жилье могут подняться на 30%. В красноярском агентстве недвижимости "Септима" полагают, что к новому году расценки на рынке недвижимости поднимутся по крайней мере на 20%. Такой же рост стоимости 1 кв.м прогнозируется и в Ульяновске, где жилье пока остается одним из самых дешевых в России - $640 за 1 кв.м. А в Казани предполагают, что стоимость метра к концу года поднимется аж в 1,5 раза.
Потенциальному инвестору следует учитывать, что самым выгодным может быть покупка жилья в тех регионах, где стоимость выставляемого на продажу кв. м отличается от себестоимости строительства в минимальной степени. Как заявил Юрий Лосев, президент компании "Россевзапстрой" (ведет строительство в 26 регионах), средняя себестоимость метра жилья сейчас составляет около 17 тыс. рублей.
Кроме того, при планировании инвестиций нужно учесть ликвидность вложений. Неразумно вкладываться в строительство жилья бизнес-класса в депрессивном регионе, где покупателя на него придется дожидаться долгие месяцы. Самый удачный объект для вложений - массовая застройка в динамично развивающемся областном центре.
Отдел корсети
Можно ли заработать на жилье
Сегодня ипотечные схемы предоставляют возможность заработать даже тем, кто владеет небольшим капиталом. Достаточно лишь иметь квартиру в собственности и стабильный подтвержденный заработок. У меня есть квартира в Подмосковье. И решил я, что хватит уже наблюдать за ростом цен на недвижимость. Пора зарабатывать на этом, но собственных средств недостаточно. Единственный вариант получить средства для первоначального взноса на ипотеку - потребительский кредит под залог имеющейся квартиры. Выбирать банк долго не пришлось. Кредитных организаций, дающих ссуду под залог имеющейся квартиры, немного, а тех, кто работает с подмосковной недвижимостью, и вовсе единицы.
Зарплата у меня не то чтобы огромная - $1500. Для вложений в столичную недвижимость сумма явно недостаточная, но зато выплачивают в "белую". Квартира тоже незавидная, красная цена ей $80 тысяч. В итоге могу рассчитывать на кредит в $55 тысяч на 10 лет под 11,5% (ежемесячный платеж около $720). В столице на такую сумму никакую недвижимость не купишь, рассчитывать приходится на квартиру в строящемся доме в одном из городов-спутников Москвы.
Но если проект изначально задумывается как инвестиционный, то разницы, где покупать квартиру, никакой. Цены на жилье в Подмосковье растут теми же темпами, что и в столице, а порог входа гораздо ниже. Стоимость кв. м на нулевом цикле строительства в не самых дорогих подмосковных проектах составляет сегодня $1300-1500. Цена же "однушки" площадью 46 кв. м выходит $60-69 тыс.
А теперь - в чем интерес. Через два года, когда дом достроят, квартиры в нем будут продаваться в 1,4 раза дороже, чем на нулевом этапе. И это без учета общего роста цен на рынке недвижимости. Фактически к тому сроку, продав свою новую квартиру, я получу на руки сумму, вдвое большую, чем остаток по кредиту. То есть и кредит погашу, и прибыль получу. Но, пускаясь в такую авантюру, нужно быть уверенным в стабильности своих будущих доходов, надежности застройщика, а также в том, что рост цен на недвижимость никогда не прекратится. Какие последствия ждут меня, если хотя бы один из этих факторов не сработает, даже не хочется думать. А вам?
Алексей Аронов
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
