База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Основная мысль нижеследующей публикации – искусственное формирование потребительского спроса с использованием маркетинговых и пиар-технологий – полностью соответствует действительности. На самом деле, «раскрутка» направления – это огромная работа с привлечением многомиллионных бюджетов. Разумеется, всю «кухню» этого процесса знают только специалисты. Для потребителя она остается «за кадром».
Стоит ли бороться или противостоять этому явлению? Думается, что нет. Люди сами в конце концов разберутся, что истинное, а что наносное. Рано или поздно начнется отток с распиаренных направлений. Цены там начнут падать. Да, люди неизбежно потеряют в деньгах. Но это, в конце концов, жертва, которую они готовы принести за следование моде. Только и всего.
Готов ли еще кто-либо на рынке повторить «трюк» с Новой Ригой? Не уверена. При огромных затратах слишком велик риск, что второй раз уже «не выстрелит».
Думается, наш потребитель уже созрел для собственного осознанного выбора, без «промывания мозгов».
Что касается Ярославского направления, да, действительно, по нашим данным сюда идут очень серьезные инвестиции. Главным образом, в инфраструктуру отдыха. И это естественно. У направления в этом смысле огромный потенциал. Сдвинулась и основная больная тема – дороги. Очень активно реконструируется «бетонка» с расширением до трех полос.
Спрос на землю на северо-востоке в этом году действительно возрос. Что будут строить? Скорее всего, бизнес, бизнес+. По крайней мере, репутация Ярославки как одного из самых дешевых направлений безвозвратно уходит в прошлое. И это факт.
И. Ехья, директор по маркетингу Первого Земельного супермаркета Земли Много.Ру, комментирует статью Ирины Волковой
СПРОС МЕНЯЕТ НАПРАВЛЕНИЕ?
Подходит к концу летний сезон, и по традиции скоро будут подводиться его итоги на рынке загородной недвижимости, строиться прогнозы на следующий год. Журналисты, уже по привычке, вновь отправятся за мнением экспертов в риэлторские фирмы. Эксперты, как правило, одни и те же люди – представители 4-5 известных компаний, так называемых marketleaders (лидеров рынка). И те, как и год и два назад, поведают о том, что, по-прежнему, пальму первенства держит Рублевка, где цена за сотку составляет $70000 (хотя мне так и не удалось отыскать хоть одного живого свидетеля сделки по такой цене). В спину Рублевке дышит Новая Рига со своим главным достоинством – хорошей транспортной доступностью, которая год от года становится все лучше и лучше. Почетное третье место оставят за Калугой. Ну а дальше списочным порядком идут все остальные направления, лишь изредка меняясь местами.
Прогнозы экспертов тоже известны заранее: цена участков и домов на направлениях – фаворитах будет неуклонно расти. Однако это не отпугнет, а лишь подстегнет покупателя, ведь земля – ресурс конечный. Вот так формируются (да простят меня коллеги) «потребительские предпочтения», а точнее, взращивается спрос.
Журналисты часто используют понятие «распиаренное» или «раскрученное» направление. И они знают, о чем говорят, ведь в этом они играют не последнюю роль.
Теоретически считается, что при большом желании и больших финансах можно раскрутить даже безнадежный Восток Подмосковья, если в этом есть коммерческая целесообразность.
Классическим образцом распиаренного направления является Новая Рига. На ее примере видно, чего можно достичь, объединив усилия владельцев земли, инвесторов и риэлторов, связанных общим коммерческим интересом. Пятый год подряд это направление лидирует в рейтингах популярности. Чем же так привлекательна Новая Рига? Хорошей транспортной доступностью. Этого достаточно. О недостатках ни слова. Их просто нет?.. Так уж случилось, что практическикаждое подмосковное направление наличие достоинств в одном уравновешивает недостатками в другом.
Например, все три направления, ведущие к большой воде – Ярославское, Дмитровское и Пятницкое – не могут похвастаться хорошей транспортной доступностью, а над знаменитыми водохранилищами проходит воздушный коридор – разворачиваются самолеты перед заходом на посадку в Шереметьево. Да и начинается большая вода не ближе 30 км от МКАД. Отпугивает ли это любителей большой воды? Вряд ли.
Всякий раз, упоминая о Ярославке, мы слышим: перегруженная трасса, урбанизированный пригород… Конечно, с этим не поспоришь. Зато есть два альтернативных шоссе: Дмитровское и Осташковское, которые делают ситуацию не столь безнадежной.
Может ли играть решающую роль при выборе направления уровень транспортной доступности? Только если искусственно акцентироваться на этом наряду с упоминанием о другом направлении, где этой проблемы нет.
По свидетельству тех же marketleaders, неизменно высок спрос на стародачные поселки «творческой элиты» по Ярославскому направлению. Спрос этот опережает даже Новую Ригу.и идет далеко впереди предложения. А как же проблема транспортной доступности?..
Умильно читать такие сентенции экспертов: дескать, Новая Рига хороша еще и потому, что там богатый выбор (ну еще бы, почти 70 поселков в разной степени готовности), а направление «второго эшелона» непривлекательно из-за того, что там мало строят и не из чего выбирать. На лицо проблема с причинно-следственными связями.
Давайте посмотрим, как формируется структура предложения. Инвестор, решивший вложить средства в строительство коттеджного поселка, действует по науке: заказывает или покупает маркетинговые исследования рынка загородной недвижимости. Кстати, эти исследования из года в год пишутся под копирку с корректировкой лишь некоторых цифр, а участниками экспертного опроса исследований выступают все те же marketleaders. Из маркетингового исследования инвестор узнает, что любое направление хорошо, если это Новая Рига. Выбор участка сделан. Инвестор не задумывается о том, что там, где уже построено 70 поселков, теснящих один другой, 71-го никто не ждет. А для того, чтобы его продукт чем-то выделился и заинтересовал покупателя, придется проявить чудеса выдумки и изобретательности. Ибо одна из заповедей маркетинга гласит: «Дифференцируйся, или проиграешь».
И только немногим дано махнуть рукой на стереотипы и включить здравый смысл. А здравый смысл гласит: за городом люди ищут уединения, чистого воздуха, зеленых лесов и пенья птиц. И чтобы стоило все это не так, как вилла на Майми-бич.
Однако, ситуация, когда спрос и предложение на рынке загородной недвижимости формируются одними и теми же людьми, не может продолжаться до бесконечности. Иначе рынок просто зайдет в тупик. И это начинают понимать многие застройщики.
Вообще, когда анализируют рынок загородной недвижимости, а в особенности, пытаются делать прогнозы, не мешало бы обратиться за мнением к продавцам земли, ведь строительство коттеджного поселка начинается именно с покупки земельного участка.
В этом сезоне обозначился явно повышенный интерес оптовых покупателей к участкам на Ярославском и Пятницком шоссе. По сравнению с прошлым годом уровень продаж вырос на треть. На некоторые, особо привлекательные участки заходили одновременно два и более покупателей, перебивая друг у друга цену. Так, в ходе стихийного аукциона, формируется рыночная цена (это к сведению тех, кто утверждает, что рыночные цены на землю берутся «с потолка») Цены отреагировали на спрос таким образом: сезон стартовал с ценой $1200-1300 за сотку земли сельхозназначения по Ярославке и $4000-4500 – по Пятнице.
Сейчас Ярославка «уходит» по $1800 -2000 за сотку «в сельхозе» и по $2500-3000 – «в дачах» на удалении 30-40 км от МКАД и 2-8 км от большой воды. По Пятницкому шоссе в 10-12 км от МКАД сейчас цена $5000-5500 за сотку рассматривается как реальность.
Внимание: все приведенные цены – от собственника! Посреднические цены зависят от длины цепочки и в данном материале не рассматриваются.
Учитывая, что с наибольшей степенью вероятности, покупатели этой земли в следующем строительном сезоне выйдут на площадку, нам предстоит узнать о появлении 10-12 новых коттеджных поселков.
Что именно послужило причиной всплеска интереса к направлениям – аутсайдерам, сказать сложно. В прессе замелькала информация о возобновляющихся работах по реконструкции Ярославского и Пятницкого шоссе, временно приостановленных из-за отсутствия финансирования.
Кроме того, появилась информация о двух масштабных проектах, способных серьезно повлиять на потребительский спрос по этим направлениям. НаПятницком шоссе в 14 км от МКАД в скором времени планируется строительство гольф-клуба. А в Пушкинском районе, близ деревни Марьина гора будет возведен грандиозный спортивно-развлекательный комплекс и сеть кантри-отелей под общим названием «Нескучный сад». Аналогов этому проекту нет не только в близлежащих районах, но и в Подмосковье в целом. Девелопер проекта – компания «Ведомство» лишь готовит его официальную презентацию, но отдельная информация уже просочилась на рынок.
В совокупности этих факторов уже достаточно для резкого повышения цен по указанным направлениям. Наиболее вероятным представляется повышение цен в следующем году минимум на 40-50%. Некоторые участки, расположенные в непосредственной близости от будущих объектов спортивно-развлекательной инфраструктуры, владельцы сняли с продажи уже сейчас с тем, чтобы выставить их в следующем году по новой цене.
Если говорить о ценах объективно, то Ярославское направление является явно недооцененным. Причина этого не в недостатках – они с лихвой компенсируются достоинствами, а, скорее, в дисбалансе искусственно формируемого спроса, когда все внимание покупательской аудитории концентрируется на 2-3 направлениях-фаворитах, где реализуется наибольшее количество высокобюджетных и рентабельных, с точки зрения риэлторов, проектов. Но, похоже, недооцененность Ярославки как недостаток очень скоро обратится в достоинство. Главное и неоспоримое преимущество направлений «второго эшелона» в том, что они не страдают от скученности и перенаселенности .А это и есть главное достоинство загорода.
«…Красота местоположения и разнообразность пейзажа…делает жизнь здесь крайне привлекательной и собирает ежегодно огромную массу дачников…Дачи, правда, не отличаются дешевизной, и некоторые места считаются аристократическими по дороговизне помещений… Контингент дачников – преимущественно из финансового и биржевого мира, а также много и представителей высшего общества Москвы». Вы думаете, это сказано вчера и о Рублевке? Ничего подобного! Это сказано в 1899 году о Ярославке.
Такова диалектика жизни. Сейчас это трудно представить, но когда-то и Рублевке предстоит пройти путь от славы до забвенья. Как долго она продержится на своем олимпе – трудно сказать. Это вопрос человеческого тщеславия. Хотя, я думаю, как только появится достойная альтернатива жизни в гетто для богатых, которой можно будет воспользоваться без урона для статуса, многие «невольники» Рублевки не преминут этим воспользоваться.
Уже сейчас потихоньку возвращаются из небытия понятия «усадьба», «поместье», «имение» не применительно к памятникам архитектуры, а как новая форма загородной жизни и землевладения. Точнее, хорошо забытая старая. Возрождение, а точнее, появление нового помещичего сословия как социальной группы стало вполне реальным и даже неизбежным с принятием новых земельных отношений. Наши люди вновь приучаются владеть землей. Нужно время, чтобы привыкнуть исчислять свои владения не сотками, а гектарами. Но процесс этот идет. Правда, есть опасение, что к тому времени, когда он наберет обороты, вся привлекательная подмосковная земля будет поделена между коттеджными поселками.
Это вполне реальная перспектива. Да и сейчас найти достойное место для родового поместья, которое можно с гордостью завещать потомкам, нет так-то просто. К такому участку предъявляется ряд требований, которые очень сложно удовлетворить. А отрезать от большого массива участок в несколько гектар – дело хлопотное и невыгодное.
Кстати, Ярославское направление, в частности, Пушкинский район содержит ряд интересных с этой точки зрения предложений, где небольшие участки от 1 до 10 га обособлены естественным образом лесными массивами и речками. Где вы, новые Голицины и Шереметьевы?
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
