База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В 15-16 номере журнала «Профиль» за 25 апреля с.г. в качестве главной темы журнал предлагает обсудить перспективы выдвижения массового развития ипотеки в России в качестве национальной идеи. И даже предлагает конкретный рецепт развития ипотеки путем снижения процентных ставок до 7 годовых за счет выделения на рефинансирование ипотечных кредитов миллиарда долларов из стабилизационного фонда страны. Журнал предлагает подискутировать на эту тему. Мы сочли возможным откликнуться на это предложение…
Национальная идея в современной России?
Глупо было бы оспаривать вполне очевидный факт, что именно отсутствие идеи, объединяющей и вдохновляющей большинство населения страны, сильно мешает нашему развитию. И не менее глупо было бы осуждать любые попытки мыслящих людей предложить соответствующую идею нации.
А как человек, профессионально причастный к московской ипотеке, я, разумеется, и с конкретной трактовкой этой идеи, предлагаемой столь уважаемым мною журналом, спорить бы не стал. Массовая ипотека в России – звучит для меня как песня!
Но, положа руку на сердце, должен сказать: ипотечное кредитование, как чисто технологический инструмент решения вполне конкретной житейской проблемы - пусть даже жилищной! - на объединительную идею великой нации все же не тянет. Да и у американцев (а, между прочим, не только у них) ипотека, сыграв поистине колоссальную роль, играла (и играет) ее не в качестве национальной идеи. Ипотека там стала мощнейшим мультипликатором и локомотивом в реальном секторе национальной экономики. Не больше, но и не меньше.
Более подходящей на статус национальной мне видится общая «идея» - зажить наконец нам всем по-человечески. А, приняв эту идею за основу, мы к ипотеке непременно придем: и логически, и эмпирически.
Но, пользуясь случаем, вернусь к ипотеке сегодняшней. И к тем проблемам, которые мешают ей стать по-настоящему массовым явлением в России. Проблемы действительно серьезные. И положение дел – соответствующее. В тех же США сумма ипотечных кредитов, взятых населением, составляет 55% от валового национального продукта. В Европе – в среднем 35%. А у нас – жалкая единичка после запятой. Экономисты утверждают, что о массовости этого явления можно будет говорить после достижения хотя бы 7-8 процентов. Стало быть, ипотека должна вырасти у нас раз в сто, с учетом того, что валовой продукт потихоньку тоже растет. Поскольку сегодняшние темпы роста нашей ипотеки – это примерно удвоение каждый год, то нетрудно подсчитать, что при таких темпах нам даже до нижнего предела массовости ипотеки идти лет семь-восемь.
Можно ли ускорить процесс? Однозначно не скажешь. Слишком многое ему мешает. Однозначно могу утверждать лишь одно: стабилизационный фонд – не решение.
В свое время мы с коллегами сделали расчет: сколько средств надо сразу «закачать» в кредитную систему в качестве стартового капитала (то есть единовременно раздать в виде кредитов), чтобы потом за счет возвратных платежей по этим кредитам предоставлять заранее определенное количество новых заимствований. Получилась довольно простая арифметическая зависимость:
N = K/2 + 1
где N – число, показывающее, во сколько раз сумма этого единовременного вливания в систему должна превышать сумму кредитов, ежегодно выдаваемых впоследствии;
К – средняя длительность предоставляемых кредитов (в годах).
Применительно к нашему случаю из этой формулы обратным счетом получается, что миллиард долларов, которые авторы анализируемой идеи хотели бы позаимствовать из стабилизационного фонда для «закачки» в общероссийскую ипотечную систему, позволит в последующем ежегодно выдавать ипотечных кредитов аж на 167 миллионов долларов. Да и то при условии, что кредиты эти будут всего лишь десятилетними (далеко не предельный и не популярный нынче срок). И поскольку средняя сумма кредита сегодня 40-50 тысяч долларов, значит, речь идет о трех с небольшим тысячах не самых лучших кредитов в год.
Для сведения скажу, что по итогам 2004 года в стране было выдано 40 тысяч ипотечных кредитов. Так что ожидаемого мощного импульса от предлагаемого разового вливания стабилизационных средств никак не получится.
Другое дело, если будет решено ежегодно повторять подобные вливания. Но что-то верится с трудом. И не потому, что никому из множества желающих пока не удавалось отщипнуть от этого лакомого пирога хоть кусочек на внутренние цели страны. А потому, что предлагаемое авторами использование фонда никак не получается признать целевым.
Ведь это только кажется, что, отдавая бюджетные деньги на раскрутку кредитной системы, можно рассчитывать на возвратность этих денег в любой момент. Во-первых, не в любой, а по графику погашения кредитов, розданных за счет этих средств (то есть десять лет). А во-вторых, изъятие этих средств из кредитной системы означает фактически ее уничтожение, ибо все средства, поступающие по кредитам, пойдут на погашение бюджетной задолженности, а других источников рефинансирования в системе, запитанной таким образом, нет.
Можно по-разному относиться к аналитическим способностям наших официальных финансистов, но предполагать, что, не заметив этого обстоятельства, они станут ежегодно выдавать миллиард, по сути, безвозвратных долларов из фонда, который формировался совсем с другими целями, - по-моему, утопия.
Следует отметить, что иллюзия возможного запуска механизмов жилищного кредитования с использованием в качестве стартового капитала возвратных бюджетных средств достаточно распространена в Российской Федерации. Однако от этого она не перестает быть иллюзией. А между тем, реальная эффективность (экономическая и социальная) такого рода госинвестиций ненамного выше, чем эффективность прямого бюджетного субсидирования граждан. То есть близка к нулю.
С этой точки зрения несоизмеримо выше эффективность бюджетного стимулирования (премирования) жилищных накоплений граждан в рамках немецкой системы строительных сбережений, успешно применяемой в Чехии, Словакии, Венгрии, Казахстане. Однако законопроект о российских стройсберкассах пылится в думских кабинетах уже лет пять. Весьма эффективными и экономичными являются и бюджетные гарантии по ипотечным кредитам, отработанные у нас на базе АИЖК. Однако и они почему-то были урезаны.
Впрочем, средства стабилизационного фонда ни для того, ни для другого все равно не годятся.
И вообще, возьму на себя смелость утверждать, что не процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии национальной ипотеки. В самом деле, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в 100 тысяч долларов на десять лет под одиннадцать процентов годовых (вполне рабочая ставка в Москве) составляет 1377 долларов. А при таком же кредите под «революционные» семь процентов годовых платить придется 1161 доллар в месяц. Экономия, как видим, не столь существенная для взрывного, революционного эффекта.
Зато, увеличив в два раза длительность кредита, при тех же одиннадцати годовых, мы уменьшаем платеж уже до 1032 долларов в месяц, а при 27 годах – опускаемся ниже тысячи. Вот где достигается истинная доступность кредитов – в удлинении сроков! А также в снижении суммы первоначального взноса, в создании системы «перехватывающих» потребительских кредитов на эти цели. В разработке страховых продуктов, снижающих и перераспределяющих соответствующие риски банков.
Лучшее подтверждение сказанному – прилагаемая авторами таблица динамики процентных ставок в американской ипотеке. Они-то к своим семи процентам всерьез подобрались только пару лет назад. А экономику страны с помощью массовой ипотеки поднимали совсем на других ставках, близких к нашим нынешним.
Это, конечно, не означает, что длинные и дешевые деньги для ипотеки искать не надо. Мне просто думается, что ищем мы их не там. Посмотрите, с чего начиналась российская ипотека? С деятельности американского банка «DeltaCredit». А кто в числе банков, наиболее динамично развивающих ипотеку в Москве сегодня? Те же американцы, австрийцы, французы. А на чьи деньги рассчитывает при рефинансировании уже выданных ипотечных кредитов большинство российских участников ипотечного рынка, действующих не менее успешно? Да на те же самые, иностранные.
И дадут их нам иностранцы сколько угодно - себе на пользу и нам не во вред.
Вопрос, конечно, в стоимости и длине этих денег. 15 лет – все же маловато для ипотеки. А процентная ставка Libor, плюс девять – наоборот, многовато. Но здесь задача ясна: надо нам всем миром снижать так называемые страновые риски России, повышать инвестиционную привлекательность и надежность страны. И стабилизационный фонд, между прочим, в этом нелегком деле весьма пригодится. По своему прямому назначению.
И последнее. Работая длительное время в Белоруссии, мне довелось стать свидетелем (и отчасти участником) весьма показательного социального эксперимента. В 1996 году указом действующего и поныне Президента страны были введены льготные жилищные кредиты для очередников: до 90 процентов от стоимости жилья, на двадцать лет, под 5 процентов годовых в белорусских рублях при инфляции 350 процентов. Сказка! Так вот, в первый год эту сказку белорусским очередникам пришлось повторять многократно, по слогам. Почти никто не соблазнился. Потом, конечно, разобрались, но поначалу…
Здесь я эту историю вспомнил в качестве иллюстрации одной простой мысли: даже нынешняя ипотека, с сегодняшними ее параметрами, очень сильно недооценивается населением страны. Банки способны выдавать гораздо больше кредитов, чем у них берут, а самое главное, реально могут брать, наши граждане. А все потому, что между банками, выдающими кредиты, и этим самым населением – по-прежнему дистанция огромного размера: информационная, эмоциональная, классовая, если хотите. И преодоление этой дистанции – разъяснением, просвещением, посредничеством – является задачей тем более важной и актуальной, чем шире мы хотели бы распространять ипотеку в стране.
Иначе никто нашего творчества не поймет и не оценит.
Никакая идея, даже самая замечательная и привлекательная, сама по себе массами не овладеет. И готовить массы к ее восприятию надо уже сегодня, задолго до того, как нам самим эта идея покажется идеальной. Тут я с авторами рассмотренного материала полностью согласен.
Владимир Лопатин, Вице-президент Корпорации «БЕСТ-Недвижимость»
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
