База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Интересную статистику приводит Jones Lang LaSalle: около трети москвичей заняты в таких отраслях, которые нуждаются в офисных помещениях. Учитывая высокую централизацию политической и экономической мощи страны в Москве, можно утверждать, что рынок офисной недвижимости - один из самых важных секторов недвижимости в столице. Анализ тенденций этого сегмента за послденее полугодие мы традиционно прдеваряем кратким обзором экономической ситуации в целом.
Состояние экономики
Благодаря массовому притоку нефтедолларов в экономику страны и тому факту, что цены на этот энергоресурс растут как на дрожжах (недавно была преодолена отметка в 60 долларов за баррель), российская экономика все больше и больше подсаживается на `сырьевую иглу`. Это бесспорно негативный факт, поскольку остальные отрасли довольно сильно затормаживаются в развитии.
С другой стороны, споры в правительстве между `либералами` (в частности, Германом Грефом) и Премьером ни к чему хорошему привести не могут. Министр экономического развития Герман Греф уже официально заявил, что вожделенного удвоения ВВП к 2010 году страна не дождется, а темп экономического роста в будущем будет только снижаться. Хочется верить, что в данном споре все-таки родится истина, поскольку от этого напрямую зависит не только многие отрасли (далеко не в последнюю очередь рынок офисной недвижимости, который является неким зеркалом экономической активности), но и благосостояние жителей России.
Инфляция, официальный прогноз которой составляет 8,5% в 2005 году, за период с января по май добралась до показателя 7,3%, что демонстрирует несостоятельность такого прогноза. Вероятнее всего (скорее, это оптимистический прогноз) по итогам года показатель инфляции составит не менее 12%.
Международные валютные резервы продолжили свой неуклонный рост и на апрель 2005 года они составляли около 140 млрд. долларов США, в то время как стабилизационный фонд вырос до показателя в 36,6 млрд. долларов США.
Вместе с тем, проведенная на днях встреча Владимира Путина с потенциальными инвесторами из США и Германии убедительно показала, что наше государство интересно ведущим мировым корпорациям не только как источник нефти, но и как объект для инвестиций. Остается надеяться, что данное мнение, высказанное многими участниками этой памятной встречи, станет руководством к действию.
Еще один факт может положительно сказаться на деловой активности и притоке инвестиций в страну. В начале мая, после серии трудных переговоров, Россия и страны-члены Парижского клуба кредиторов договорились о досрочном погашении части российского долга перед клубом. По мнению многих аналитиков, это может привести к росту суверенного кредитного рейтинга России (который и так находится на довольно высоком - `инвестиционном` - уровне). Позитивное влияние на экономику оказывает и тот факт, что индекс РТС в первом полугодии `пробил` отметку 700 пунктов. Это произошло на фоне вынесения обвинительного приговора Платону Лебедеву и Михаилу Ходорковскому, что красноречиво свидетельствует о том, что страх об экспроприации если и не искоренен у инвесторов, то довольно сильно `притуплен`.
По информации Noble Gibbons, в первом квартале на долю офисов класса `А` пришлось 41% всех сделок, а не долю офисов класса `B` - 59% всех сделок, при этом на долю иностранных компаний пришлось порядка 36% всех сделок. Доля иностранных компаний имеет четкую тенденцию к росту: это обусловлено не только выходом на российский рынок представительств мировых лидеров в различных отраслях, но и тем фактом, что многие из российских компаний, которые имеют возможность арендовать высококачественные помещения классов «А» и «А-», проводят региональную экспансию.
Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей, остававшийся на протяжении всего прошедшего года на рекордно низком уровне (по данным ABN Realty: в классе `А` - 3,9%, в классе `В` - 7,2%, правда Noble Gibbons приводит несколько иные данные: в классе `А` - 3%, в классе `В` - 10%), к концу первого квартале продолжил падение до отметки 3,2% для класса `А` и 6,5% для класса `В` (информация ABN Realty, по данным Colliers, доля вакантных помещений класса `А` составила 2,5%, а класса `В` - 7,5%).
По состоянию на конец мая, по данным Stiles & Riabokobylko, средневзвешенный уровень вакантных площадей опустился до показателя 3,81% (в конце января 2005 года он был равен 5,84%), при этом традиционно, самым низким показателем отличался центральный район столицы. Что характерно, на протяжении последних нескольких лет московский рынок офисной недвижимости находится в категории самых `насыщенных` - его уровень вакантных площадей был самым низким среди европейских стран (по данным Jones Lang LaSalle) - на фоне стагнировавших цен это дает основания полагать, что в самом ближайшем будущем цены очень резко пойдут вверх, а уровень свободных помещений будет увеличиваться и далее.
Большинством аналитиков прослеживается следующая тенденция: компании (преимущественно, российские) со временем «мигрируют» в более высококачественные и бОльшие по размеру помещения, при этом некоторые из них «перепрыгивают» из офиса класса «С» в элитные офисы класса «А». Это объясняется как органическим ростом бизнеса и низкой разницей между ценой офиса класса «А» и «В», так и повышением внимания к работникам и качеству окружающего пространства. Тем не менее, самыми требовательными к рабочему пространству по сей день остаются представительства иностранных компаний.
Арендные ставки
Череда крупных сделок, прошедшая во втором квартале 2005 года привела не только к понижению уровня вакантных площадей (некоторые представители участников данного сегмента рынка даже заявляли, что в секторе офисов класса `А` образовался дефицит), но и увеличила арендные ставки, которые, впрочем, в любом случае имеют положительную тенденцию.
Если в начале года за некий `усредненный` офис класса `А`, по данным Stiles & Riabokobylko, просили 550 долларов США без учета НДС и коммунальных расходов, а за офис класса `В` - 400 долларов США на аналогичных условиях, то к концу первого квартала цена поднялась до 600 и 480 долларов США, соответственно (компания Noble Gibbons приводит цифру 675 долларов США за квадратный метр офиса класса «А» без НДС, но включая операционные расходы). Уже к концу мая, арендная ставка для офисов класса `А` перевалила за отметку 620 долларов, а для офисов класса `В` - зафиксировалась на уровне 480 долларов. Таким образом, за пять месяцев 2005 года цены на офисы класса `А` увеличились на 13%, а на офисы класса `В` - выросли на 20%. По оценкам ABN Realty, ставки аренды в первом квартале составили: для класса `А` - 560-630 долларов США за метр в год; для класса `В` - 300-520 долларов США за метр в год.
Прогнозы
Вторая половина 2005 года будет продолжать начатые ранее тенденции:
• окончание строительства ряда бизнес-центров, что приведет к увеличению предложения, вместе с тем, довольно высок риск, что не все из планируемых к сдаче офисных центров будут вовремя сданы в эксплуатацию;
• увеличение доли сделок предварительной аренды;
• повышение числа сделок, привязанных к `евро`;
• активная децентрализация рынка офисной недвижимости (уже сейчас многие направления демонстрируют динамику лучше, чем в том же центральном округе) – некоторые компании – их чисто год от года все больше – предпочитают сэкономить существенные суммы, арендуя офисы в некотором отдалении от центра.
По информации Stiles & Riabokobylko, на конец мая Центральный деловой район и в Замоскворечье стали лидерами по количеству пустующих офисных помещений класса «А» (5,9% и 3,1% соответственно);
• увеличение числа крупных игроков на рынке девелопмента, усиление конкуренции и повышение требований арендаторов и инвесторов помещениям.
• многими аналитиками ожидается стабилизация арендных ставок в летний период из-за `сезона отпусков` и общего снижения деловой активности.
Цены на офисы класса «В», которые в настоящее время зафиксировались на уровне чуть ниже 500 долларов, скорее всего скорректируются вниз – все-таки, такая близость по ставкам для классов «А» и «В» не свойственна российскому рынку. Тем не менее, если некоторые из планируемых к сдаче офисов класса «А» будут задержаны, цены на класс «В» могут продолжить повышающую тенденцию.
Вместе с тем, по итогам года, подавляющее большинство экспертов предрекают как минимум 10% рост ставок относительно уровня начала года.
С другой стороны, ожидается сохранение высокого уровня спроса, который обусловлен в первую очередь высокой деловой активностью в Москве и повышение привлекательности государства для иностранных инвесторов, приход которых сулит повышение спроса, а, следовательно, и увеличение цен на лучшие офисы класса `А` в столице.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
