База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Правительство Москвы направит в Конституционный суд РФ запрос о соответствии Основному закону указа президента России, давшего российской столице право самостоятельно определять порядок и стоимость принадлежащего городу недвижимого имущества. Особый порядок приватизации в Москве предусмотрен президентским указом от 6 февраля 1995 года `О втором этапе приватизации в г. Москве`. На основании указа было выпущено постановление Мосгордумы № 85 от 2 октября 1996 года, в соответствии с которым арендаторы нежилых помещений могли приобретать их в собственность без конкурса на основе ранее заключенных арендных договоров.
Как пояснили в Департаменте имущества столицы, сейчас указ вступил в противоречие с действующим федеральным законодательством, и арбитражные суды разных уровней удовлетворяют иски городской прокуратуры о расторжении сделок купли-продажи городской недвижимости. Эксперты утверждают, что `таких исков довольно много и они поступают в суды регулярно, а на основе судебных решений Департамент имущества вынужден признавать такие сделки ничтожными`.
Но, видимо, Москве еще предстоит побороться за право распоряжаться всей своей недвижимостью. Как стало известно редакции `Тверской, 13`, в федеральном правительстве и Государственной Думе РФ разрабатываются законопроекты, устанавливающие жесткие сроки приватизации имущества субъектов Федерации и дающие арендаторам право первоочередной приватизации. Принятие и реализация этих законов на практике, по мнению экспертов, приведет фактически к тотальной приватизации имущества субъектов Федерации, в том числе и колоссального имущества Москвы.
Прежде всего имеется в виду недвижимость: столица, по сути дела, не сможет распоряжаться своим имуществом. Стратегически Москве невыгодно приватизировать все - куда выгоднее сдавать те же нежилые помещения в аренду и иметь таким образом стабильный источник пополнения городской казны. Действующий сейчас закон `Об общих принципах организации государственных органов власти субъектов РФ` уже предусматривает приватизацию находящегося в собственности регионов имущества, не соответствующего осуществляемым публичным функциям субъекта РФ. При этом не указаны конкретные сроки вступления в силу этого двусмысленного и во многом декларативного закона. Возможно, кому-то проблема покажется скучной и не имеющей отношения к повседневной жизни Москвы. Между тем реализация законодательных предложений федерального правительства и партийного большинства Государственной Думы неизбежно и отрицательно скажется на социальном самочувствии многих регионов и прежде всего Москвы.
А что думают по этому поводу законодатели-федералы? По мнению председателя Комитета по собственности Государственной Думы РФ Виктора ПЛЕСКАЧЕВСКОГО, `необходимость разработки нового законопроекта вызвана пониманием того, что любой субъект Федерации должен жить исключительно за счет налогов`. - Концепция приватизации, которая будет прописана в новом законе, заключается в том, что у власти должно остаться только то имущество, которое необходимо ей для осуществления своих властных полномочий, - считает Виктор Плескачевский. - Об этом неоднократно говорил и президент Владимир Путин. Существующее же сегодня положение искажает рыночные экономические отношения, а проще сказать - `балует` субъекты Российской Федерации. Необходимо отделить властные структуры от хозяйственных функций и заставить их жить по средствам, только за счет налогов. При этом у чиновников уже не будет никакого личного `экономического интереса`. А то мы видим такую ситуацию, когда Москва разрабатывает собственные методики расчета арендной платы, между тем как величину арендной платы может устанавливать только рынок.
Возможно, председатель думского Комитета по собственности в чем-то и прав. Но ведь московские расчеты арендной платы - это не нечто раз и навсегда застывшее, они учитывают все нюансы столичного рынка недвижимости, основаны на выверенных алгоритмах и как раз направлены на то, чтобы московская недвижимость сдавалась в аренду именно по рыночным, а не назначенным чиновниками ценам. Москва продает не только объекты недвижимости, но и право аренды этих объектов через аукционы, регулярно проводящиеся на торговой площадке Специализированного ГУП по продаже имущества города Москвы. Аукционный зал на Большой Полянке хорошо знают столичные предприниматели, уже успевшие убедиться в том, что проводимые здесь операции с недвижимостью совершенно прозрачны и открыты, а цены реальны и диктуются лишь рынком, а не указующим перстом чиновника. Это выгодно всем: и предпринимателям, и городу, а значит, и горожанам. Надо ли доказывать, что город должен быть хозяином городской собственности?
- А как же иначе? - спросит просвещенный читатель.
Оказывается, можно и иначе.
И это `иначе` сегодня зреет в недрах правительства и Государственной Думы. При этом федеральные законодатели, кажется, не думают о тех добросовестных арендаторах, которые, даже обладая законным правом первоочередной приватизации арендуемых ими помещений, приватизировать эти помещения не смогут. Причина банальна, но реальна - отсутствие денег. Ведь подавляющее большинство арендаторов нежилых помещений в Москве - представители среднего и малого бизнеса. Естественно, как только они откажутся выкупать арендуемые помещения - на их место придут `акулы`. А это означает, что на месте и без того дефицитных сегодня в Москве булочных, прачечных и дешевых магазинов - то есть объектов социальной значимости - окажутся дорогущие бутики и залы игорных автоматов… Когда же разработчики новых законопроектов говорят, что `Москва должна жить исключительно за счет налогов`, думают ли они о том, как уменьшится налогооблагаемая база Москвы после того, как предлагаемый ими законопроект станет федеральным законом? Ведь арендатор из числа малого и среднего бизнеса окажется в результате на улице, будет вынужден свернуть производство и торговлю, а значит, перестанет платить налоги в столичную казну. За счет чего же тогда Москва будет решать многочисленные социальные программы столичного правительства? Кто ответит? Увы, ответа нет.
- Это потом, - отмахиваются разработчики новых законов.
- Сначала надо принять закон, и вы увидите, как всем станет хорошо!..
Виктор Плескачевский напоминает, что действующий сегодня федеральный Закон о приватизации государственного и муниципального имущества предусматривает исключительно конкурсный или аукционный способ продажи недвижимости. В Москве так и делается - в городе есть и СГУП по продаже имущества столицы, и Тендерный комитет, занимающийся организацией конкурсов и аукционов по продаже крупных объектов недвижимости.
- Однако упомянутый мной закон не содержит нормы о праве арендаторов на первоочередной выкуп, - говорит Виктор Плескачевский. - Мы хотим ввести в статью 43 этого закона норму, обеспечивающую арендатору преимущество выкупа при приватизации городской недвижимости. Но это надо делать в высшей степени аккуратно, без нарушения антимонопольного законодательства и принципов гражданского права.
Председатель думского Комитета по собственности видит два пути решения проблемы: либо через схему описания имущества конкретного арендатора, либо посредством волевого полити- ческого решения.
- Вспомните ситуацию с определением стоимости земли под объектом недвижимости, - напоминает Виктор Плескачевский. - Вокруг этого было много дискуссий. Когда я спросил президента: `Что важнее в процессе продажи земли: бюджетное наполнение или слияние объектов в единое целое?`, Владимир Владимирович ответил: `Важнее слияние объектов в единое целое`. Тогда с принятием такой идеологии и была построена модель снижения стоимости выкупа земли под существующими строениями.
Странная получается вещь: говоря о необходимости внедрения рыночных отношений во все операции с региональной и муниципальной недвижимостью, депутаты Государственной Думы и высокопоставленные чиновники федерального правительства, по сути дела, предлагают опять вернуться к кабинетной системе распределения `кусков` собственности! `Модель снижения стоимости выкупа земли под существующими строениями `, о которой упоминал председатель думского Комитета по собственности, по мнению многих специалистов, не выдерживает никакой критики именно из-за того, что эта `модель` не имеет ничего общего с рынком. Собственность в таких случаях будет доставаться тем, кто окажется `ближе к чиновничьему телу` и полнее набьет бездонный карман чиновника зелеными американскими деньгами. Это не вымысел разгоряченной журналистской фантазии. Именно такая, с позволения сказать, `рыночная приватизация ` и привела к сегодняшней ситуации, когда самые `вкусные ` куски общероссийского пирога `вдруг` оказались в собственности нескольких десятков крупных бизнесменов.
Словом, вопросов к авторам новых законопроектов немало. Удивляет то, что законопроекты эти разрабатываются если не в обстановке строжайшей секретности, то во всяком случае без `излишнего афиширования`. Если нам хотят преподнести сюрприз а ля закон о монетизации, тогда все становится на свои места. Если уж называть вещи своими именами - федеральный центр провоцирует новый передел собственности в регионах.
Редакция `Тверской,13` попросила прокомментировать сложившуюся ситуацию министра правительства Москвы, руководителя столичного Департамента имущества Владимира СИЛКИНА.
- Владимир Николаевич, Москва как субъект Федерации может распоряжаться своим имуществом в коммерческих целях? Ведь не секрет, что доходы от операций с недвижимостью в Москве идут прежде всего на финансирование и реализацию многочисленных социальных программ московского правительства. Может быть, федералы правы, предлагая приватизировать все имущество субъектов Федерации, а социальные и прочие местные программы реализовывать за счет налогов?
- Стратегически мы согласны с тем, что основой доходов бюджета должны быть налоговые поступления. Город, по идее, действительно не должен заниматься коммерцией. Но это в теории. На практике же идеальных вариантов не бывает. И чтобы не наступать на те же грабли, мы четко определили среднесрочную программу использования городской собственности. Это прежде всего переход к рыночным ставкам арендной платы на основе конкурсов и аукционов. В столице продажа имущества проходит регулярно через аукционы на торговой площадке Специализированного государственного предприятия по продаже имущества города Москвы. Но тут есть и другая сторона медали. Продавать все принадлежащее городу имущество на этом этапе преждевременно и даже опасно. Для перехода к налоговой системе, позволяющей полноценно наполнять казну, надо провести колоссальную работу. Это и изучение статистики и методологии, выработка федеральных нормативных документов, касающихся использования имущества, перехода к уплате налога на недвижимость по ее рыночной стоимости, необходимость определения кадастровой стоимости недвижимости. Тогда можно продавать ее так, чтобы собственник мог вкладывать свои средства, а город в этом случае будет получать только доходы. Иными словами, речь идет не об управлении собственностью, а о получении доходов. Другое дело, что сегодня мы не можем позволить себе принятие таких решений, потому что если федералы примут закон, согласно которому мы должны будем продать все, то город будет лишен возможности выполнять ряд социальных функций.
- Вы имеете в виду размещение общественных организаций и социально значимых, но не работающих в рыночных секторах экономики предприятий-льготников?
- Да, такие предприятия нужны людям. Если же продать все с молотка, как предлагают законодатели, кто гарантирует, что это не приведет к ситуации, похожей на нынешнее положение дел в Центральном административном округе Москвы, жители которого `вдруг` стали остро ощущать отсутствие социально значимых объектов булочных, прачечных, недорогих продовольственных и промтоварных магазинов.
- Но у нас же есть рынок, который, как принято считать, способен сам регулировать ситуацию в той или иной сфере экономики?
- Я бы не стал сегодня говорить о рынке, как о некой панацее. У нас пока нет нормального, полноценного и цивилизованного рынка. Да, можно принять закон. Но кто будет отвечать за последствия его реализации? Законодатель? Нет, отвечать перед жителями будут региональные власти. Люди будут спрашивать: куда исчезли магазины, торговавшие хлебом, молоком, другими продуктами первой необходимости, и почему на месте этих магазинов и прачечных дорогие бутики и залы игровых автоматов? К тому же мы лишимся инструмента поддержки малого бизнеса. А это может привести к резкому уменьшению налогооблагаемой базы и массовой безработице. Опять же отвечать за социальные последствия этого придется региональным властям, в данном случае - правительству Москвы. Поэтому, прежде чем принимать такой закон, надо понимать, что за каждым решением лежит ответственность власти перед конкретным человеком. Еще раз подчеркну, эта ответственность будет лежать на региональной власти, а не на законодателях из Госдумы.
- Иными словами, законодатель не просчитывает последствия новых законов? Может быть, ему имеет смысл сначала посоветоваться с людьми, работающими, как говорится, `на земле`?
- Там столько аспектов, что нельзя так, чохом принимать решения. Действительно, надо все заранее просчитывать. У нас же сначала принимают закон, а потом думают, как исправить сложившуюся ситуацию. Пример - закон о монетизации, вызвавший, мягко говоря, неоднозначную реакцию в обществе. Неужели сегодня мы опять хотим наступить на те же грабли? Вы же видите, сейчас, например, правительство Москвы готовится направить в Конституционный суд запрос о соответствии Конституции РФ указа президента страны. Это не только результат непродуманности законодательных актов. Жизнь не стоит на месте, многое меняется, и надо приводить законы в соответствие с этими реалиями. Я имею в виду продуманные и просчитанные законы.
- И все же - есть какие-то плюсы у новых законопроектов?
- Тут есть и плюсы, и минусы. Если речь идет о преимущественном праве выкупа - да, здесь масса положительного. Но кто будет решать, кому и по какой цене продать недвижимость? Чиновник? Это же огромное поле для коррупции! В смысле прозрачности и открытости система аукционной продажи имущества, практикующаяся сейчас в Москве, вне конкуренции. У законопроектов есть и плюсы - скажем, арендатор, в течение нескольких лет инвестировавший деньги в помещение, должен пользоваться преимущественным правом выкупа. Это очень тонкая грань, и здесь надо принимать очень осторожные, всесторонне взвешенные решения. И прежде чем заниматься законотворчеством, можно и нужно узнать мнение работающих с населением властных структур субъектов Федерации. Надо сначала спросить у реально работающих с населением субъектов, просчитать последствия, чтобы избежать социального взрыва.
- Законодатели говорят, что надо развивать высокорентабельный бизнес…
- И правильно говорят. Надо сохранять высокорентабельный бизнес, и с этим никто не спорит. А что делать с низкорентабельными, но социально важными для города сферами? Если город не сможет их поддерживать, они просто вымрут, поскольку у нас пока нет нормальных рыночных отношений, нормальной рыночной культуры.
- А как это делается в Европе?
- Европа - это Европа, там рынок развивался столетиями. А у нас, дай бог, десять - пятнадцать лет развивается рынок. Да и тот пока, увы, во многом больше напоминает диковатый базар. Различий - и коренных различий - много. Скажем, в Европе муниципалитеты не обладают собственностью, поскольку у них и не было государственной собственности, там все давным-давно приватизировано. Так что нам вряд ли будет полезно слепо копировать зарубежный опыт. И вряд ли сегодня надо кому-то доказывать, что России придется идти к цивилизованному рынку эволюционным путем, тщательно выверяя каждый шаг.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
