База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Правительством Российской Федерации подготовлен проект Постановления «О требованиях к минимальному значению собственных средств застройщиков и порядке расчета этих средств» и Постановления «О нормативах оценки финансовой устойчивости застройщиков». Застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, должны будут привести свою деятельность в соответствие с настоящими документами до конца нынешнего года. Проекты постановлений подготовлены в соответствии с пунктом 6 ст.23 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Проект постановления «О нормативах оценки финансовой устойчивости застройщиков» устанавливает порядок расчета нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств. Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается исходя из отношения общей стоимости активов застройщика (кроме обязательств перед участниками долевого строительства) к сумме обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Норматив целевого использования средств рассчитывается исходя из отношения стоимости активов, не связанных с деятельностью застройщика к общему размеру долгосрочных обязательств и собственных средств. Чем выше полученный коэффициент, тем выше гарантия обеспечения застройщиком своих обязательств. Низкий коэффициент может расцениваться как свидетельство того, что деньги дольщиков расходуются для покрытия собственных затрат.
Насколько корректен такой порядок расчетов? Можно ли по полученным показателям объективно оценить финансовую устойчивость застройщика? Обсуждению этого вопроса было посвящено рабочее совещание руководителей юридических служб компаний-членов Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», куда на днях были представлены на согласование проекты постановлений.
– С моей точки зрения система расчетов нормативов финансовой устойчивости в принципе не продумана – она должна быть другой, - говорит Михаил Милюченко, начальник юридического отдела СК «Петербургская недвижимость».-
Дело в том, что каждая строительная компания строит собственный график привлечения денежных средств дольщиков. Ранее к этому вопросу подходили более лояльно, потому что условия расторжения договора устраивали застройщиков. Теперь условия расторжения достаточно жесткие - по закону дольщик может не вносить оплату по договору в течение 3 месяцев, поэтому застройщик стремится получить деньги сразу и по максимуму. Это вынужденная мера, страхующая риски застройщика: если дольщик перестает платить, дефицит денежных средств может быть компенсирован.
Но средства, привлеченные застройщиком, должны работать, а не лежать без движения. Если существуют опасения, что деньги застройщиков будут использоваться не по назначению, а, судя по представленным проектам, это так и есть, то должны быть введены дополнительные нормативы, регламентирующие порядок расходования этих средств. Такая практика существует в банковских структурах: есть критерии определения операций: рискованных и не рискованных, ликвидных и неликвидных.
По мнению руководителей юридических служб, вывод о финансовой устойчивости застройщика должен быть сделан на основании не одного расчетного показателя, а нескольких.
Нужно определить удельный вес каждого норматива в общем расчете. Ведь каждый из нормативов отражает различные стороны финансовой деятельности застройщика. Было бы логично, если отклонение в отрицательную сторону одного из нормативов, могло бы компенсироваться положительным отклонением других, - считают юристы.
Еще один проект постановления, представленный на согласование в Ассоциацию - «О требованиях к минимальному значению собственных средств застройщиков и порядке расчета этих средств», которое вступит в силу с 1 января 2006г. Постановлением устанавливается, что размер собственных денежных средств застройщика определяется как итог раздела бухгалтерского баланса «Капитал и резервы» на отчетную дату. Расчет размера собственных денежных средств застройщика осуществляется ежеквартально на основании данных бухгалтерской отчетности застройщика. Минимальное значение собственных средств, рассчитанных в соответствии с указанным порядком, должно составлять не менее 1 млн. рублей.
По словам руководителей юридических служб, устанавливаемое минимальное значение собственных средств застройщика – 1 млн.рублей – предполагает, что на строительном рынке останутся работать только крупные застройщики – мелкие и средние компании через такой рубеж перешагнуть не смогут. «Крупные строительные компании Петербурга данный показатель не смущает. Тем не менее, вопрос о целесообразности повышения или понижения этой планки следует обсуждать – в первую очередь, в целях защиты интересов региональных застройщиков, которые работают в другом ценовом диапазоне, - комментирует ситуацию Станислав Михайлов, юрист компании «Северный город».
«Подход к оценке собственных застройщика должен быть дифференцированным – в зависимости от масштабов его деятельности», - отмечает Михаил Малюченко. – Ведь одна строительная компания может возводить одновременно десяток многоквартирных домов, а другая – всего один. Соответственно, разными должны быть требования к сумме собственных средств». Кроме того, по мнению юристов, сам принцип оценки размера собственных денежных средств застройщика как итог раздела бухгалтерского баланса «Капитал и резервы» не вполне корректен.
Эту точку зрения полностью разделяют представители финансовых служб строительных компаний. «Порядок проведения бухгалтерского учета в разных компаниях может существенно различаться. Поэтому предложенный расчет финансовых показателей на основании бухгалтерского баланса некорректен», - считает Юлия Грачева, советник вице-президента по экономике Группы ЛСР. По мнению главного бухгалтера ЗАО ССМО ЛенСпецСМУ Людмилы Игнатьевой, до принятия постановления должно быть выпущено нормативное письмо, которое устанавливает действительно единообразное отражение денежных средств в конкретном разделе баланса.
«Принципы планирования и управления финансовыми потоками очень важны для стабильной работы инвестиционно-строительного комплекса в целом. Поэтому сегодня обсуждению проектов постановлений финансовые службы строительных компаний уделяют особое внимание», - отметила Валентина Малышева, юрисконсульт Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». В настоящее время работа юридических служб компаний-застройщиков по внесению корректив в проекты постановлений продолжается. После тщательной проработки документов экономическими и финансовыми структурами компаний, юристы соберутся на очередное совещание в Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада».
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
