База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Сделки купли-продажи недвижимости весьма распространены в современной деловой практике. Ни одно коммерческое предприятие не может обойтись без объектов недвижимости. Однако такие сделки отличаются повышенной сложностью как с юридической, так и с организационной точки зрения. Настоящая статья посвящена правовым и налоговым аспектам сделок с недвижимостью.
Прежде чем говорить о сделках с недвижимым имуществом, необходимо определить, какие объекты относятся к недвижимости.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) недвижимостью считаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и т. д.
Купля-продажа различных объектов недвижимого имущества зависит от специфики объекта. В деловой практике наиболее часто проводят сделки купли-продажи зданий и сооружений. Остановимся именно на них, хотя общие правила проведения таких юридических операций распространяются и на иные объекты недвижимого имущества.
Сделки купли-продажи недвижимости оформляют соответствующим договором, правила заключения которого содержатся в ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества, то есть предмет сделки. Такой договор может быть заключен только в письменной форме.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие конкретно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, значится несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о стоимости недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости. В случаях, когда цена недвижимости в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая стоимость такой недвижимости, подлежащая уплате, исчисляется исходя из фактического размера переданного покупателю объекта.
Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ) и переходит к новому владельцу только с даты регистрации. Данную процедуру необходимо проводить в учреждении юстиции по местонахождению недвижимого имущества.
Налогоплательщик должен зарегистрироваться в налоговом органе по местонахождению имущества. Например, если организация приобрела некое здание, то она должна встать на учет в налоговом органе того региона, где оно находится. В соответствии с п. 4 ст. 85 НК РФ, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны не позднее 10 дней после регистрации направить в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированных сделках.
Налог на добавленную стоимость
При реализации объектов недвижимого имущества у организации возникает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость. Объектом налогообложения по НДС в соответствии со ст. 146 НК РФ является реализация товаров, работ, услуг. Недвижимое имущество признается товаром, так как согласно п. 3 ст. 38 НК РФ любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром. Таким образом, реализация недвижимого имущества облагается НДС в установленном главой 21 НК РФ порядке. Ниже мы отметим лишь некоторые особенности налогообложения недвижимости.
Для недвижимости, стоимость которой учитывается вместе с НДС, предусмотрен особый порядок начисления НДС при ее реализации (п. 3 ст. 154 НК РФ). В этом случае налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, включая НДС, и ее стоимостью по данным бухгалтерского учета. Согласно п. 4 ст. 164 НК РФ в этом случае используется расчетная ставка НДС — 18/118 %.
Важен вопрос возмещения НДС при покупке недостроенных объектов недвижимого имущества. В этом случае налог возмещается только в момент перепродажи недостроенного здания либо после окончания строительства в том месяце, когда организация впервые начислит амортизацию по данному объекту.
Налог на прибыль
Объектом налогообложения при продаже здания является полученный доход от продажи недвижимости, уменьшенный на величину произведенных расходов (ст. 247 НК РФ). Доход для целей исчисления налога на прибыль может определяться по методу начисления или по кассовому методу (в зависимости от выручки налогоплательщика).
Датой получения дохода признается дата перехода права собственности к новому владельцу при реализации здания независимо от времени оплаты (п. 3 ст. 271 и п. 1 ст. 39 НК РФ). Датой реализации товаров признается день перехода права собственности на товары, определяемый в соответствии с ГК РФ. Особый порядок перехода права собственности может быть предусмотрен договором купли-продажи. При этом моментом перехода права собственности считают и день заключения договора, и день полной оплаты здания, и любой другой день по усмотрению сторон.
Когда недвижимое имущество реализовано, то после перехода права собственности на этот объект у организации-покупателя возникает новый объект налогообложения по налогу на прибыль. Тогда же должна быть отражена и выручка от реализации недвижимого имущества.
Если здание продано как объект основных средств и при этом продавец получил убыток, то этот отрицательный финансовый результат не может быть единовременно и в полном объеме списан в уменьшение налоговой базы за отчетный период. Особые правила, приведенные в п. 3 ст. 268 НК РФ, предусмотрены именно для списания убытка. Его включают в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Списание убытка на расходы следует начать с месяца, следующего за месяцем, в течение которого произведена продажа здания.
Однако объект недвижимости может быть реализован не как основное средство, а как товар, если его изначально приобретали для перепродажи. В таком случае на основании ст. 257 НК РФ оно не относится к амортизируемому имуществу. Убыток от продажи здания единовременно и в полном объеме уменьшает налоговую базу отчетного периода (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Согласно ст. 256 НК РФ к амортизируемому имуществу относятся активы, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности. Факт наличия здания необходимо отражать в регистрах налогового учета только в том случае, если налогоплательщик-покупатель зарегистрировал право собственности на него в органах юстиции.
Амортизацию по объекту начисляют для целей взимания налога на прибыль с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был введен в эксплуатацию, и аннулируют с первого числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла реализация (ст. 259 НК РФ). Приказ о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию для целей исчисления амортизации необходимо издавать после государственной регистрации права собственности на здание.
Организации, приобретающие здания, бывшие в эксплуатации, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (п. 12 ст. 259 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ налогоплательщик не может изменять первоначальную стоимость основных средств при расчете амортизации для целей налогообложения в результате проведенных переоценок. Если переоценка все же будет проведена, необходимо раздельно исчислять амортизацию для целей налогового и бухгалтерского учета.
Плата за землю
Как отмечено выше, в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание к другому лицу новый владелец приобретает право на эксплуатацию соответствующей части земельного участка, занятой постройкой, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника.
Таким образом, если переход права собственности на недвижимое имущество по договорам купли-продажи недвижимости зарегистрирован, то у покупателя здания возникает объект налогообложения по земельному налогу. В соответствии со ст. 17 Закона РФ от 11 октября 1991 года № 1738–1 «О плате за землю» земельный налог с юридических лиц и граждан исчисляют начиная с месяца, следующего за месяцем получения земельного участка. До этого времени плательщиком земельного налога является продавец здания.
Продажа и покупка недвижимого имущества — весьма сложные по своему содержанию и исполнению сделки. Поэтому если вы не имеете специальных знаний и опыта совершения подобных сделок и не хотите оказаться жертвами мошенничества или обмана, то советуем обращаться к специалистам — юристам и риелторам.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
