База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В канун новогодних праздников Президент России подписал несколько документов из пакета по формированию рынка доступного жилья. В их числе был и Закон `Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации`. Проще говоря, он урегулировал отношения застройщиков и частных инвесторов - покупателей жилья в новостройках. Сейчас аналитикам, участникам рынка, да и самим законодателям уже стало ясно, что новые законы далеко не совершенны и вряд ли решат добрую часть жилищных проблем наших граждан. Учитывая, что вышеупомянутый закон является одним из наиболее значимых, мы попросили прокомментировать его влияние на рынок недвижимости сертифицированного аналитика Андрея Бекетова.
- Была ли необходимость в создании специального закона о долевом строительстве?
- Да, конечно. Стратегия государства в области обеспечения жильем своих граждан и жилищного строительства в целом определилась, и для ее реализации понадобилось разработать новую законодательную базу. Хотя на самом деле этот закон не является чем-то революционным. Скорее всего, это сплав уже имеющихся законов и путей решения реальных проблем, появившихся в практике нового строительства. Нельзя сказать, что до принятия этого закона на рынке новостроек царил хаос, но с его принятием очень многие проблемы, возникающие при взаимоотношениях инвестора и застройщика, получили однозначное толкование.
- Любой новый законодательный акт лучше старого, но хотелось бы узнать на конкретных примерах, что полезного даст этот закон реальным участникам жилищного строительства?
- Во-первых, закон избавил частных инвесторов - участников долевого строительства - от необходимости изучения терминов `подрядчик`, `субподрядчик`, `инвестор`, `девелопер` и того, что может скрываться за этими словами. В статье 2 определено, что основными понятиями, используемыми в законе о долевом строительстве, будут только застройщик и объект долевого строительства.
Во-вторых, в статье 3 определены сроки начала привлечения средств участников долевого строительства: только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок.
В третьих, в статье 7 определены гарантии качества объекта долевого строительства. Теперь `застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям`. При этом гарантийный срок `устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет`.
- То есть этот закон не позволит застройщику сдвигать сроки сдачи дома?
- Не совсем так. Статья 6 позволяет застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока сдачи направить инвестору предложение об изменении договора. Право принять или отклонить предложение остается за участником долевого строительства. В случае его согласия в договор будет внесен новый срок, а в случае отказа `застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки`.
- Чего еще ожидать частным инвесторам от нового закона?
- Проектной декларации. Это совершенно новая форма информирования участника долевого строительства о намерениях застройщика и включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она публикуется застройщиком в СМИ или Интернете не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
- Но узнать информацию о застройщике и проекте не так уж сложно и сейчас. Например, компания икс собирается строить панельный 20-этажный дом в таком-то месте.
- Не вдаваясь в обсуждения, мало или много информации представлено о застройщике и объекте, приведу выдержки из нового закона. Думаю, что они скажут все сами за себя.
Данные о застройщике должны содержать информацию о его фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации, об учредителях, о проектах строительства объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, о величине собственных денежных средств.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства, о местоположении строящегося объекта недвижимости и об его описании, о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества, о составе общего имущества в многоквартирном доме, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке объекта, о возможных финансовых и прочих рисках при строительстве и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
- Вам не кажется, что эта информация избыточна и непонятна простому обывателю?
- Допускаю, что многое из написанного только на первый взгляд непонятно и ненужно. Но покупка квартиры для большинства людей - очень серьезный шаг. И человек должен идти на это, имея полный объем информации. Вопрос в другом, сможет ли он сделать правильный выбор, имея эту информацию. Но для этого существуют профессиональные участники рынка, которые помогут сделать выбор.
- Что же будет с рынком и ценами в связи с принятием нового закона?
- Закон вступит в силу только с 1 апреля 2005 года, и его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого документа.
Что же касается цен, то я думаю, что хороший товар не может стоить дешево. Тем более, что производитель товара вынужден брать на себя, в силу нового закона, немалые дополнительные обязательства. Кроме того, есть опасения, что не все компании смогут достаточно быстро выполнить требования закона и уйдут с рынка. Некоторые на время, а некоторые и навсегда. Во всяком случае, компаниям, работающим на рынке новостроек, будет необходимо весьма серьезно подготовиться к 1 апреля.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
