База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Как известно, в новом российском жилищном законодательстве фактически упразднена практика бесплатного предоставления жилья. Если учесть, что покупка жилья за полную цену для большинства россиян нереальна, то остается практически единственный вариант решения жилищной проблемы в России — с помощью системы жилищного кредитования. Кстати, именно так приобретают жилье до 90 % граждан других стран. По сути доступное жилье — не значит дешевое. Это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов.
В то же время специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромный неудовлетворенный спрос населения на жилье. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в нем составляет более 1,5 млрд. кв. м, что в денежном эквиваленте соответствует сумме в 600 млрд. долл. Возникает логичный вопрос: каким образом привлечь для реализации программы жилищного кредитования в России такой объем долгосрочных финансовых ресурсов?
В основе любой системы жилищного кредитования, независимо от формы его осуществления, находятся денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников так называемых длинных пассивов фактически два: рынок ценных бумаг (ипотечные ценные бумаги и их модификации) и рынок ссудного капитала (вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения).
Мировая практика свидетельствует, что оба упомянутых источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга.
Например, сегодня в США объем ссудной задолженности по жилищным кредитам достигает 7 трлн. долл., причем с помощью ипотечных ценных бумаг финансируют лишь 54 % этой задолженности.
В европейских странах доля ипотечных ценных бумаг еще ниже. В среднем около 30 % выданных ипотечных кредитов рефинансируют с помощью ценных бумаг.
В основе такого различия лежат традиции и уровень развития фондового рынка той или иной страны. Обычно доля ипотечных ценных бумаг составляет от 30 до 70 % всего фондового рынка государства.
Попробуем примерить эти цифры на Россию. В нашей стране объем фондового рынка — около 300 млрд. долл. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки достигнет 50 %, то с помощью рынка ценных бумаг мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около 150 млрд. долл., что все равно в четыре раза меньше требуемых для решения квартирного вопроса 600 млрд. долл.
Но это потенциально. Реалии еще более безрадостны. Например, Агентство ипотечного жилищного кредитования России с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году рефинансирует жилищных кредитов на сумму лишь 5 млрд. долл. А данная организация — основной оператор рынка ипотечных облигаций. МЭРТ прогнозирует, что к 2010 году всего выдадут жилищных кредитов на сумму менее 15 млрд. долл., что составляет 1/40 часть от потребности россиян в жилье.
Становится очевидным, что нужны другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования, как то — использование жилищных накоплений граждан. Например, в Германии за время существования системы стройсбережений мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. долл. Подобные суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.
В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах (далее для простоты терминологии будем называть их строительно‑сберегательными кассами — ССК) и ориентированы на финансирование приобретения жилья. Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл «долгосрочные сбережения — долгострочные кредиты».
Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно от двух до семи лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма достигнет 40–50 % стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, нужном для ее покупки. Как правило, оформление кредита занимает определенное время и зависит прежде всего от того, есть ли в ССК необходимые деньги. Период ожидания занимает от двух до шести месяцев. Кредиты предоставляют на срок от семи до пятнадцати лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В ряде стран системы стройсбережений имеют государственную поддержку в форме премий, начисляемых на суммы взносов граждан, а также налоговых льгот.
В разных странах на тех или иных этапах развития системы жилищных накоплений проценты, начисляемые государством на строительные сбережения граждан, составляли от 10 до 30 % величины сбережений. По сути один рубль, вложенный государст-вом, мобилизует в жилищную сферу до десяти рублей инвестиций со стороны участников программ жилищного накопления.
В странах с формирующимся рынком жилищного кредитования ССК позволяют:
привлечь долгосрочные кредитные средства по ставкам ниже рыночных;
помочь гражданам с невысокими доходами накопить собственные средства и получить кредиты по относительно низким ставкам;
восполнить недостаток кредитной информации о заемщиках у ипотечных банков.
Особо надо подчеркнуть, что ССК — не конкуренты ипотечным банкам.
Те и другие эффективно дополняют друг друга. Обычно используют приблизительно следующую схему: 40 % от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 40 % — ссуда от ССК, остаток в 20 % или более финансирует ипотечный банк. Причем он получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
К сожалению, в пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья не вошел законопроект о строительно‑сберегательных кассах. Фактически, это означает, что качественный финансово‑организационный инструмент по вовлечению накоплений граждан в процесс жилищного финансирования оказался в России вне закона.
Причем с помощью ССК и их модификаций в мире финансируют около 50 % приобретаемого жилья. Показателен пример Чехии и Словакии — стран, последовательно развивающих систему жилищного кредитования. К настоящему времени 45 % чехов и 50 % словаков вовлечены в систему стройсбережений, а уровень жилищных кредитов в ВВП к 2002 году в Чехии достиг 20 %. Для сравнения, в России доля жилищных кредитов в ВВП равна 0,2 %.
Впрочем, в пакете законопроектов о доступном жилье есть принятый Закон «О жилищных накопительных кооперативах» (ЖНК). ЖНК — тоже одна из форм для мобилизации жилищных накоплений граждан. Однако данные кооперативы в силу ряда обстоятельств не в состоянии в массовом порядке аккумулировать сбережения людей.
К причинам помимо непроработанного содержания закона относятся особенности кооперативной организационно-правовой формы, которая не всегда удовлетворяет вкладчиков и соинвесторов ЖНК. ЖНК — прообраз ССК. В стратегической перспективе он применим для решения жилищных проблем относительно узкого круга лиц, объединенных, например, по корпоративному или профессиональному признаку. ЖНК способны успешно решать задачи по жилищному кредитованию в рамках корпоративных проектов, например жилье для работающих на Севере, военных, переселенцев и т. п. Впрочем, сейчас, при отсутствии закона о ССК, ЖНК взяли на себя функции по мобилизации жилищных сбережений всего населения. Для этого есть все законодательные основания: уровень контроля за ЖНК со стороны государства достаточен, чтобы гарантировать их надежность. Кроме того, участники рынка станут осуществлять и саморегулирование данного сектора экономики. Сразу после вступления в силу закона о ЖНК по их инициативе создана Национальная саморегулируемая организация жилищных кооперативов.
Основные выводы:
1. Для эффективного удовлетворения потребности граждан России в жилье надо использовать жилищные сбережения населения, в первую очередь с помощью таких финансовых институтов, как ССК и действующий механизм ЖНК.
2. Необходимо формирование законодательной базы для создания и развития ССК. Первоначальный проект закона о ССК нами разработан и готов для обсуждения в профессиональном сообществе и с представителями государственных структур.
3. Для эффективной работы ССК могут и должны быть предусмотрены формы государственной поддержки жилищных накоплений граждан.
4. В случае начала работы ССК на рынке жилищного кредитования между ними и другими институтами данного рынка следует наладить тесную и взаимовыгодную кооперацию. Это касается и ипотечных банков, и жилищных кооперативов, и других рефинансирующих структур.
Андрей Крутов,
ответственный секретарь Экспертного совета Комиссии Совета Федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, исполнительный директор Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
