База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Я вот о какой бы теме хотел рассказать. Себестоимость жилья и рыночные цены.
Мало кто помнит сейчас историю с двумястами долларов за кв.м. Угораздило мэра Лужкова высказать мысль года четыре с лишнем назад о том, что жилье должно стоить не более 200$/кв.м. Причем имел он в виду строительную себестоимость. То есть город не должен строить дороже этой цифры.
Высказывание попало в прессу и обросло комментариями. Доверчивые граждане сразу решили, что город сейчас выкинет на рынок квартиры по этой цене. Наверно с тех пор и повелось путать рыночную цену и цену себестоимости. Более того, без конца возникает мысль о том, что жилье не должно быть существенно дороже, чем себестоимость его строительства.
Эту мысль нередко приводят в качестве обоснования ожидаемого снижения цен. У меня лично есть один ответ на это: если вы считаете, что жилье стоит 300$ (варианты - 400$ или 200$ или еще сколько-нибудь) - ну так постройте себе такое жилье. Соберите друзей, возьмите кредит, выкупите участок на аукционе. И дело в шляпе.
Первое с чем вы столкнетесь - это с тем, что участок будет стоить ТАКИХ денег, что про себестоимость квадратного метро можно тут же забыть.
Вот вам и ответ на вопрос - почему нет квартир, с близкой ценой к себестоимости.
Кратко напишу так: СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ = ЗЕМЛЯ + СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА.
Нет, еще вернее: СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ = МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ + СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА.
И если цена на рынке отличается от себестоимости строительства в два-три раза, то это значит одно: остальная доля - это местоположение. Или земля. Как вам нравится.
Есть и другая квартирная формула. Это уже с точки зрения инвестора. Напишем и её.
ЦЕНА КВАРТИРЫ = ЗАПЛАНИРОВАННАЯ ПРИБЫЛЬ + ИНВЕСТИЦИОННАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ
Это уже не стоимость. Это некая желаемая цена. И если эта желаемая цена соответствует рынку, то инвестор начинает строительство. Я не выдам секрет, если скажу, что в большинстве случаев инвестиционная себестоимость превышает в два-три раза себестоимость коробки с коммуникациями `до первого колодца`. Это, грубо говоря, те деньги, за которые берется работать подрядчик строительства.
И бывает, что запрашиваемая цена квартиры оказывается ощутимо выше рыночной стоимости. Тогда инвестор дает ход назад проекту.
В Москве по сути никогда себестоимость строительства не влияла толком на рыночную цену. Потому что стоимость местоположения очень здесь велика. Так повелось еще с советской власти. Кто сталкивался с кооперативным строительством в Москве, тот помнит - как нелегко было туда попасть даже при очень высокой цене входного билета.
Так что глупо апеллировать к себестоимости строительства, пытаясь обосновать рыночные цены. Спрос - это не желание обладать арматурой, цементом и прочими стройматериалами, собранными в одну коробку. Спрос - это желание жить здесь на этом месте Москвы. Пользоваться поликлиниками, магазинами и детсадами этого района, его транспортом и дорогами.
Кстати, о транспорте. История девелопмента знает сотни историй о том, как проложенная дорога меняла в разы цену недвижимости. Да и не надо далеко ходить за примерами. Вот, Подмосковье. Пару лет назад любили приводить пример новостроек Домодедово с ценой 250$ за метр. Мол, вот она честная цена в чистом виде. Однако что-то не спешили вкладываться в дешевое жилье Домодедово, а предпочитали подкопить если уж не на столицу, то на Видное или Реутов.
Но вернемся назад. О чем же еще забывают любители покупать жилье по себестоимости?
Про цену участка я уже сказал. Это миллионы. Можете посмотреть отчеты по ценам проданных участков. Миллионы надо выплатить, скажем, в течение месяца после аукциона. Застройщик берет кредит. Вернёт он его, дай бог, чтобы через год. Потому что пока не сделан проект дома, пока не заключены договора о подключении, пока не улажены все взаимоотношения с местными властями и организациями - квартиры не начнешь продавать. Да и много их надо продать, чтобы вернуть кредит.
Словом, проценты. 12%, 14%, 15% - цифры разные. Но именно соинвесторы несут в конечном итоге нагрузку по выплатам процентов банку. Красочный пример - недавно `Рубин` (то самый, что и телевизоры делает и `Горбушкой` верховодит) начал реализацию дома на Удальцова. А купил он участок на аукционе весной 2003 года! То есть прошло более года прежде чем пошли первые продажи.
Далее. Условия подключения. Я говорил о доме с сетями `до первого колодца`. Это так. Но к этому колодцу `за так` никто тебя не подключит. Выдвигаются условия подключения. Ведь для Горсвета, Мосводоканала, газовиков, пожарников, СЭС ты не более чем частный предприниматель. Хотя и купил землю у города. Вот и начинается - тем сделай перекладку, этим - замени трансформатор, третьим просто дай. Еще затраты.
Вы думаете - все? Нет. Проект дома. Архитекторы и проектировщики в Москве хорошие и дорогие. Очень дорогие. А временами и не очень хорошие. Только проектировщиков из Пензы или Самары, готовых работать за полцены, в столицу не привезешь. Не знают местной специфики. А московские архитекторы тебе так мило говорят: цены у нас - 5% от себестоимости. Что хочешь то и делай.
А есть еще такая служба заказчика. Она работает в зависимости от требований от 2% до 5% в Москве. Её дело простое - согласовывать, таскать бумаги по 250 инстанциям (а иначе нельзя), контролировать процесс выполнения работ и много чего ещё. А без нее - никуда.
И это ведь еще не всё. Дом - это не кооператив. Это коммерческое предприятие. Здесь еще и продавать надо. Нужна реклама, отдел продаж, маркетинг. Иначе уважаемый гражданин-соинвестор никогда не узнает о доме. А если он как-то случайно узнает, то не узнают его будущие соседи. А если соседи не узнают и не станут соинвесторами, то и дом не построится. Расходы здесь сущие пустяки - скажем 50$ с каждого метра. Но если метр в доме стоит 1500$, то это еще +3%.
Дальше уж совсем копеешная песня. Это удорожание стройматериалов. Копеешная-то она копеешная, да не совсем. Нередко еще + 50-70$ за метр выходит.
Вот так вот одно на другое и наслаивается. И от строительной нынешней себестоимости в 400$ остаются рожки да ножки. И эти рожки да ножки зачастую переваливают за разумный предел.
А ведь еще у нас есть ЗАПЛАНИРОВАННАЯ ПРИБЫЛЬ из формулы. Вот её-то и любят обсуждать и ругать любители покупать по себестоимости. И считать деньги в чужих карманах. Девелопмент - это бизнес. Рискнул, вложился. Есть доходность в 50%. Но строители, поверьте, с радостью возьмутся и за 15% прибыли. А есть и жестокий минус. Соинвесторы теряют свои деньги, зато девелопер теряет свой бизнес.
Словом, не может быть в Москве цен близких к строительной себестоимости. Давно пора позабыть обывателям этот термин, а вести речь об инвестиционной себестоимости. Не забывая ни огромную цену земли в Москве, ни прочие расходы.
Ну а главное, следует понимать: квартира в Москве стоит на рынке столько, сколько люди готовы платить за право жить в конкретном районе, на конкретной улице.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
