База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В 2004 году стоимость жилплощади бизнес-класса росла гораздо более медленными темпами, чем в прошлом году, что объясняется несколькими экономическими факторами, в числе которых и летний банковский кризис. На вторичном рынке постепенно стал увеличиваться объем предложения, значительную долю которого составляли инвестиционные квартиры, изначально приобретаемые на продажу.
В течение уходящего года продажи жилья бизнес-класса шли довольно успешно. Дома этого уровня удовлетворяли требованиям многих покупателей. Во-первых, они возводились на лучших площадках города - вблизи станций метро и объектов инфраструктуры. Во-вторых, цены на жилплощадь в них были практически в два-три раза ниже, чем на элитные квартиры, а перечень дополнительных опций (паркинг, современная инженерная инфраструктура, зоны отдыха) - не намного короче. В стоимость квартир в домах бизнес-класса (до $3 тыс. за 1 кв. м) входит не только собственно жилплощадь, но и вид из окна, а также дополнительные услуги.
Бизнес-класс со скидкой
Спрос на жилплощадь постепенно увеличивается, и застройщики рассчитывали, что эта тенденция сохранится. Летнее затишье, начавшееся еще в мае, полностью спутало так удачно разложенные карты. В июне-августе спад покупательской активности привел к остановке цен на большинстве объектов. Чтобы заинтересовать покупателей, впервые после кризиса 1998 года застройщики и риэлторы пошли на предоставление скидок.
В частности, приобретая недвижимость в "ДОН-Строе" и оплачивая полностью стоимость жилья, можно было сэкономить до 15% общей стоимости квартиры. Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) под маркой специальной акции ко Дню строителя и Дню города с середины июля по начало сентября продавал жилплощадь с пятипроцентной скидкой. В последней декаде августа покупательский спрос начал оживать, а перечень объектов, продающихся со скидками, сокращаться.
С приходом осени аналитики ожидали восстановления спроса и дальнейшего роста цен. Эти прогнозы сбылись только отчасти, так как по сравнению с летними месяцами покупательская активность усилилась, но показателей начала года достигнуть так и не удалось. И это несмотря на то, что, по мнению аналитиков компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", качественное жилье бизнес-класса пока является дефицитом и составляет едва ли 10% общего объема строящегося в Москве.
Придирчивых покупателей стало больше
В числе тенденций 2004 года, сказавшихся на продажах, специалисты все чаще стали называть приток покупателей, понимающих толк в качественном жилье. "В последнее время значительно повысилась взыскательность людей, приобретающих квартиры в сегменте бизнес-класса, - отмечает заместитель генерального директора группы компаний ПИК Даромир Обуханич. - В первую очередь это связано с тем, что отдельные клиенты имеют опыт покупки жилплощади в домах такого уровня или в их кругу достаточно много людей, поселившихся в домах бизнес-класса. Таким образом, повысилась информированность и требовательность покупателей к качеству строительства и оснащению жилого объекта".
Это в свою очередь заставило застройщиков учитывать возросшие запросы современных покупателей уже на этапе проектирования. К примеру, при проектировании жилых комплексов, состоящих из нескольких зданий, большое внимание уделяется разработке всех элементов дома: удобству въездов-выездов, размещению детских площадок, озеленению. При привлечении инвесторов на объекты инфраструктуры обязательно учитывается целесообразность данного объекта в общей системе инфраструктуры района и т. д.
Прозападное направление бизнеса
Жилые дома, относящиеся к сегменту бизнес-класса, в 2004 году строились практически во всех административных округах Москвы. Максимальное количество таких объектов сосредоточено в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северном округах. По причине дороговизны земли в центре столицы домов бизнес-класса там построено немного. Самые интересные проекты, реализуемые в 2004 году, это дома на ул. Александра Невского, вл. 27-32 (ПИК); в Леонтьевском пер., вл. 11-13 (ДИПС); на проспекте Мира, вл. 83 ("Крост"); на 3-й Красногвардейской ул., вл. 3 ("Декра"), и на ул. Б. Декабрьской, вл. 1, к. 8 (Главмосстрой).
Западный административный округ занимает в столице первое место по количеству возводимых домов бизнес-класса. В уходящем году завершается реализация более десяти новостроек. Самый крупный микрорайон, полностью состоящий из домов бизнес-класса, носит название "Шуваловский" и находится на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов ("Интеко"). На ул. Крылатской, вл. 45, к. 1-6, работает Главмосстрой; на ул. Крылатские холмы, вл. 33 и 33а, - ПИК. В Кунцеве на ул. Гришина, вл. 23, стр. 9, строительство 22-этажного дома заканчивает "Юниформстрой". Эта компания возводит также несколько монолитно-кирпичных домов на ул. Кутузова, вл. 7, 9, 11. На Ленинском проспекте, вл. 94-1, ведет застройку компания "Квартал".
На территории Северного административного округа дома бизнес-класса находятся по нескольким адресам. Жилой комплекс высотой 30 этажей в Астрадамском проезде, вл. 4, - объект компании "Капитал груп". Дома переменной этажности по адресам: Петровско-Разумовская аллея, вл. 8-10, и Карамышевская наб., вл. 66, - возводит ДИПС. Жилое здание на ул. Мишина, вл. 26, достраивает Главмосстрой, а в Чапаевском пер., вл. 3, работает "ДОН-Строй". Самый крупный микрорайон на Хорошевском шоссе, вл. 38, мкр. 58г, полностью состоящий из домов бизнес-класса - "Гранд-Паркъ", - возводит компания "Интеко". Первые пять корпусов сданы госкомиссии.
В ЮЗАО дома бизнес-класса сосредоточены в Новых Черемушках, где на Профсоюзной, вл. 39/25, строительство 26-этажного дома ведет компания "Крост"; на ул. Новочеремушкинской, вл. 60, - "Альянс-Сити"; на ул. Кржижановского, вл. 23, к. 3, - Мосинжстрой.
На территории остальных столичных округов объектов бизнес-класса мало. В ВАО подобные дома находятся только в районах Сокольники и Преображенское. К примеру, дом высотой 30 этажей возводит "ДОН-Строй" (ул. Руcаковская, вл. 37-39), на ул. Черкизовской, вл. 22, монолитно-кирпичный дом строит компания "Комстрин", а на ул. Суворовской, вл. 10-12, - "Юниформстрой".
В ЮАО дома бизнес-класса появились на ул. Восточной, вл. 9 ("СХолдинг"), а также на Шаболовке, вл. 10 и 21 ("Капитал груп").
На территории СЗАО в районе Строгино возводит здания бизнес-класса компания "Крост", а в Щукине на ул. Расплетина, вл. 22, Генерала Карбышева, вл. 16-18, и Маршала Бирюзова, вл. 33, к. 1 и 2, - компания "ДОН-Строй".
Сколько стоит качество?
В течение года цены на всех строящихся объектах выросли. По словам генерального директора компании "Капитал груп маркетинг" Алексея Белоусова, для каждого объекта разрабатывается своя стратегия продаж с дифференциацией цены. Поэтому "котлованная" цена (начальный этап строительства) и основная цена (когда построен весь дом) заметно отличаются.
"Сейчас мы возводим на юго-западе столицы жилой комплекс "Миракс-Парк", в котором 1 кв. м стоит $1,62 тыс., - говорит президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. - Первая очередь сдачи объекта - конец 2006 года, а весь комплекс, включающий в себя четыре многоэтажные башни и многосекционный дом, будет сдан в 2007 году. Даже если предположить, что цены на жилье в целом по рынку останутся на прежнем уровне, 1 кв. м в таком доме будет стоить $2,6-2,7 тыс.".
Самые дорогие дома находятся, разумеется, в ЦАО. Даже на начальном этапе строительства застройщики назначали цены на 30-40% выше, чем за подобные объекты в других округах. К моменту сдачи дома разница в ценах оказывалась еще более ощутимой. К примеру, в январе 2004 года в доме по адресу: ул. Народная, вл. 7, стр. 2, жилплощадь можно было купить по цене $2,6 тыс. за 1 кв. м, а в ноябре - от $3,1 тыс.
Существенно выросли цены в доме, возводимом в Октябрьском пер., вл. 5. В январе квартиру можно было приобрести по цене $2,5-2,8 тыс. за 1 кв. м, а в ноябре - не дешевле $3,5 тыс. Значительный рост цен произошел на объекте, возводимом на ул. Алабяна, вл. 13. В начале года цена 1 кв. м здесь составляла $1,46-1,94 тыс., а в конце осени - уже $2,8 тыс.
Наблюдая динамику роста цен на квартиры в домах бизнес-класса, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма отметила, что именно этот сегмент рынка на данный момент обладает наибольшим потенциалом, в нем появляются наиболее интересные объекты, которые в будущем вырастут в цене.
Место имеет значение
Успех продаж нового объекта во многом определяется его удачным расположением. Не последнее место отводится проекту, по которому построен дом, а также размещению дома относительно транспортных развязок. Дополнительным плюсом служит близость парковой зоны или зеленых насаждений. В числе растущих в цене специалисты называют новостройки, возводимые в районе Проспект Вернадского (ЗАО), где наряду с жилой застройкой появляются современные объекты инфраструктуры, проводится благоустройство прилегающей территории.
На территории САО зоной наибольшего роста цен являются дома, возводимые вблизи станций метро "Сокол" и "Динамо", сюда же относится микрорайон "Гранд-Паркъ", в ВАО - рядом с метро "Сокольники", в ЮЗАО - около станций метро "Новые Черемушки" и "Профсоюзная". На территории ЦАО это небольшие "островки" застройки бизнес-класса в районе станций метро "Таганская", "Новослободская" и "Проспект Мира".
Вторичный рынок: бойтесь спекулянтов
На вторичном рынке домов бизнес-класса представлено немного. Как правило, на продажу выставляются "инвестиционные" квартиры, которые изначально приобретались с целью дальнейшей реализации. В 2004 году продавцам не удалось повторить рекорд прошлого года, позволивший заработать на разнице цен от 30 до 60% годовых. По данным риэлторов, в 2004 году цены на объектах бизнес-класса выросли в среднем на 21%. В то же время по отдельным адресам показатели отличались от среднестатистических.
К примеру, квартиры в 22-этажном доме на ул. Шаболовка, вл. 21, стр. 2, на стадии строительства можно было приобрести по цене $1,6 тыс. за 1 кв. м. Через полтора года стоимость составила $2,61 тыс. за 1 кв. м. Более чем в два раза подорожала жилплощадь в 30-этажной башне на ул. Врубеля, 6, в ноябре поступившая на вторичный рынок по цене $2,5 тыс. за 1 кв. м (без отделки).
Директор филиала "На Маяковской" компании "Новый город" Михаил Макушин отмечает, что на рынке встречаются попытки продавцов представить жилье бизнес-класса как элитное, назначая за него несоразмерную качеству цену. Например, предложение в 25-этажной башне рядом с метро "Сокол", где трехкомнатную квартиру общей площадью 120 кв. м продают за $660 тыс. ($5,5 тыс. за 1 кв. м). Удачность таких сделок во многом зависит от субъективного фактора и не является показателем, влияющим на рынок.
Аналитики прогнозируют увеличение спроса на жилье бизнес-класса, поскольку оно в настоящий момент представляется наиболее удачным вариантом по соотношению цена/качество. Тем не менее, по мнению большинства аналитиков, рост цен в 2006 году вряд ли превысит 15%.
Дмитрий Кузнецов, Первый заместитель генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН":
Сегмент новостроек бизнес-класса в 2004 году действительно был очень успешным как с точки зрения продаж, так и с точки зрения активности развития: в основном благодаря удачно найденному многими застройщиками соотношению цена/качество. Высокий и стабильный спрос на квартиры в новостройках хорошего уровня по разумной стоимости в обжитых районах привел к тому, что на большинстве объектов с начала осени цены выросли в среднем на 2-3%.
Немаловажной причиной успеха этого сегмента является и то, что сегодняшний покупатель новостроек бизнес-класса может активно пользоваться таким эффективным инструментом, как ипотечное кредитование.
Стоит отметить также высокую степень доверия покупателей к объектам бизнес-класса, несмотря на их довольно высокую стоимость.
Людмила Чичерова, газета "М2"
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
