База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
C 1 октября 2005 года, согласно Федеральному закону `О введении в действие Градостроительного кодекса РФ`, единственной формой предоставления земельных участков под жилищное строительство становятся аукционы. Утверждение таких же правил для проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости - скорее всего вопрос времени. Минэкономразвития и Федеральная антимонопольная служба намерены внести на рассмотрение Госдумы такие поправки.
Городская администрация готовилась к нововведению заблаговременно. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко с первых дней после избрания говорила об отказе от целевого предоставления земель и переходе к торгам. Механизм открытых аукционов был запущен летом прошлого года, но продавалось право аренды для `определения возможности строительства`, иначе говоря, `короткие` пакеты. Оказалось, что наладить должным образом подготовку документации силами ГУ `Управление инвестиций` невозможно. Учитывая нехватку специалистов-госслужащих и бюджетных средств, была сделана ставка на участие девелоперских частных компаний в подготовке полных пакетов к инвестиционным торгам. В городском законе появилась соответствующая статья, ограничившая размер вознаграждения разработчика документации пятью процентами от сформированной на аукционе цены участка. Комитет по строительству выпустил положение о конкурсах, обозначившее критерии отбора: победит предложивший кратчайший срок и меньшую цену.
С первого конкурса - с августа 2004 года - в разработку передано около полутора сотен участков. Подготовленных пакетов - единицы, и те отдел экспертизы Управления инвестиций считает недоработанными.
При обсуждении условий участия бизнеса в подготовке документации больше всего копий было сломано из-за 5%-ного ограничения оплаты. За год возникли и другие проблемы.
Почему конкурсы на право разработки документации к торгам не принесли желаемого результата? Лев Винник, директор ГУ `Управление инвестиций`:
-Причина невыполнения заявленных участниками конкурсов условий одна: большая часть участков была передана девелоперам до принятия нового Градостроительного кодекса. Его нормы предписывают дополнительные обязательства, в частности, выполнение временного регламента застройки и проведение нового общественного обсуждения проекта. Эти процедуры, по экспертным оценкам, увеличили сроки подготовки документации на 6-8 месяцев. Также возросли затраты девелоперов. Пересмотреть же условия договоров, заключенных по итогам конкурсов, нельзя. Компаниям, взявшимся за работу, не всегда просто выполнять дополнительные требования, а значит, непросто принять решение о завершении начатой работы. Дополнительные проблемы связаны с недостаточно активной работой некоторых комитетов администрации. Тем не менее, Управление инвестиций передало в КУГИ для проведения аукционов документы на участки под строительство 300 тыс. кв. м жилья в первом квартале и еще 400 тыс. - во втором. Дефицита полностью `упакованной` земли под застройку нет.
Виталий Вотолевский, генеральный директор компании `Петербургстрой Skanska`:
- Во-первых, одиннадцати месяцев, максимального срока, который сегодня отводится компаниям на разработку документации к торгам, явно недостаточно. Наиболее длительны процедуры согласований с монополистами и федеральными службами, например, по экологии. Также не определены сроки работ по межеванию территории. Во-вторых, почти в каждом случае, даже при подготовке строительства объекта в чистом поле, сталкиваешься с протестами местных жителей, что зачастую не позволяет довести процедуру до конца. В-третьих, существенно возросли затраты компаний на подготовку подобных пакетов. Даже если в крупных фирмах есть свои специалисты, способные разрабатывать такие пакеты документации для города, прибыли их деятельность почти или вообще не приносит. Соответственно, серьезным застройщикам это не очень интересно. Окончательные же итоги можно будет подвести ближе к концу года.
Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации `Петербургская Недвижимость`:
- Подавляющее число участников конкурсов брались за разработку документов для участков, полученных на изыскательские работы и не доведенных до распоряжений. Они намеревались закончить работу за месяц-другой, однако за последний год требования к пакетам значительно изменились. Новые правила разработки градостроительной документации - временных регламентов застройки, проектов межевания, новый порядок подтверждения рыночной оценки увеличили срок минимум на полгода. Ситуация с техусловиями тоже лучше не стала. И заявки компаний оказались невыполнимыми. Некоторые планировали сами же получить подготовленные `под себя` участки, однако из-за рыночной конъюнктуры ни большой потребности в земле, ни денег на новые проекты у многих застройщиков нет. Зачем же нести затраты на сбор документов? Кроме того, `упаковка` участков требует очень высокой квалификации, и профессионалов этой сферы в городе единицы. А многие конкурсы выигрывали неизвестные компании под волюнтаристские обещания.
Кирилл Вязовский, вице-президент холдинга `Эталон-ЛенСпецСМУ`:
- Похоже, некоторые из компаний, поначалу проявившие энтузиазм, переоценили свои силы либо недооценили сложность задачи. Во-первых, большая часть пятен является проблемными - причем это не только традиционные сложности с энергообеспечением, неожиданно много проблем связано с муниципалитетами. Во-вторых, с выходом нового Градкодекса существенно изменились требования к объему и содержанию документации, необходимой для получения разрешения на строительство, что не было отражено и учтено в договорах на подготовку пакетов. В-третьих, цены пятен, выставленных Фондом имущества на торги, не соответствуют современному состоянию жилищно-строительного рынка и не вызывают сильного ажиотажа среди инвесторов. Значит, вознаграждение исполнителя становится призрачным. ЛенСпецСМУ сейчас готовит к торгам 15 участков (более 20 га) в квартале 55 СПЧ. Мы надеемся исполнить свои обязательства перед городом и подготовить необходимые документы в договорные сроки.
Александр Ермак, директор ООО `ИСГ `Невский Синдикат`:
- Раньше инвестор, получив пятно на изыскательские работы, должен был подготовить ИТД за 10 месяцев - иначе он терял `адрес`. Сегодня разработчику документации торопиться некуда. Срок сдачи пакета по договору с Управлением инвестиций можно перенести, мотивируя это объективными причинами (затруднения во взаимодействии с согласующими инстанциями, монополистами и т. д.).
В связи с законодательными нововведениями в области градостроительства существенно усложнилась сама технология подготовки ИТД. Пока окончательно не определены регламенты разработки и согласования пакета документов, поэтому многие чиновники затрудняются в трактовке ряда норм, что затягивает сроки согласования. И еще, сегодня разработкой градостроительной документации в Петербурге по сути занимается одна организация-монополист - ГУ `НИИПЦ Генплана СПб`, которая в данное время перегружена и не справляется по срокам и качеству с потоком заказов.
Галина Лемзякова, генеральный директор компании `Аверс-Инвест`:
- Принятие новых законов и подзаконных актов сильно изменило правила игры в сравнении с действовавшими в 2004 году. Новые требования увеличивают сроки подготовки на неопределенное время и делают эту работу экономически невыгодной даже при максимальном вознаграждении. Заявки основывались на требованиях того момента, никто не ожидал коренных изменений. К сожалению, ответственные лица не взяли на себя смелость оставить в силе требования к пакетам, действовавшие на момент заключения договоров. Поэтому и нет полностью подготовленных пакетов. Кроме того, информация о выставленных участках была недостаточной и необъективной. Зная о проблемах заранее, можно было более четко оценить свои возможности. Сегодня готовить документы к торгам слишком дорого и хлопотно!
Сергей Максимов, докт. экон. наук, профессор, зав. кафедрой экономики и менеджмента недвижимости, декан факультета региональной экономики и управления ИНЖЭКОНа:
- На мой взгляд, в первую очередь малая заинтересованность девелоперских компаний этим видом бизнеса объясняется рыночной ситуацией. В нынешних условиях эта работа экономически не всегда оправдана. Дело не столько в ограничении размера вознаграждения пятью процентами, прописанными в городском законе `О порядке предоставления объектов недвижимости…`, сколько в отсутствии уверенности, что участок купят на торгах и разработчик получит вознаграждение. Рискованность этого вида бизнеса выросла с появлением предкризисных факторов на рынке недвижимости. Девелоперы, имеющие опыт подобной работы, предпочитают выполнять ее под конкретного заказчика.
РЕЗЮМЕ
Прошлым летом участки под строительство жилья уходили влет даже по `коротким` пакетам. Сейчас рыночная конъюнктура изменилась. И застройщики отказались от вкладывания всех свободных и заемных средств в приобретение новых пятен: финансовая свобода маневра из-за спада продаж ограничена. Неуверенность в востребованности земли серьезно увеличивает риски разработчиков документации. Которые должны готовить пакеты на собственные деньги - с перспективой получить прибыль после торгов.
Кроме того, оказались правы те, кто еще во время обсуждения итогов первых конкурсов заявлял о невозможности сократить срок подготовки по сравнению с прописанными в Земельном кодексе 11 месяцами. С тех пор процедура стала только сложнее и дороже.
У городских властей не так много возможностей влиять на рыночную ситуацию. Однако предложить более выгодные условия, чем предусмотренные пунктом 5 статьи 7 действующего закона Петербурга `О порядке предоставления объектов недвижимости…` 5%, - вполне реально. Тем более что пакет поправок недавно принят Законодательным собранием в первом чтении, и ко второму можно внести необходимые коррективы. Если, конечно, власти намерены привлекать бизнес к подготовке земли к торгам.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
