База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Ипотечная схема, действующая на рынке жилых помещений, неприменима в случае с коммерческой недвижимостью. Но есть обходные пути, позволяющие получить банковский кредит и на эти цели.
Российское законодательство уместило в понятие `ипотека` два различных экономических механизма: с одной стороны, это целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог, с другой — кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества. Для граждан, покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц — только последний.
Когда с помощью банковского кредита приобретается жилое помещение, ипотека наступает в силу закона. В этом случае право залога у кредитора возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика (как правило, регистрация происходит достаточно быстро после получения ссуды). Для коммерческой недвижимости такой порядок не предусмотрен: закладная выдается только на ранее приобретенное нежилое помещение, то есть, чтобы получить ипотечный кредит, предмет будущего залога уже должен быть оформлен в собственность. И данный вид кредитования сегодня широко распространен. Фирмы закладывают свою недвижимость для пополнения оборотных средств, покупки оборудования, реконструкции производственных или офисных помещений, реже — для приобретения новых. Но больший интерес представляют те возможности, которые рынок предлагает `бездомным` предпринимателям.
Схемы на доверии
Первый вариант — действовать `в лоб`. Раз уж банки выдают кредиты только собственникам недвижимости, значит, надо им стать: купить желанный объект и тут же его заложить. Деньги на покупку предмета залога можно изъять из оборота, с тем чтобы потом пополнить его за счет ипотечной кредитной линии. Разумеется, оборотных средств хватает далеко не всегда, но есть партнеры по бизнесу и просто заинтересованные лица, которые при определенном уровне доверия и на выгодных для себя условиях готовы одолжить нужную сумму на короткий срок. Опять-таки расчет с ними производится за счет банковского кредита. Заемщику главное — убедить своих кредиторов подождать полтора-два месяца, пока будут регистрироваться договор купли-продажи и ипотечный договор. Теоретически можно выпросить рассрочку на тот же срок у продавца приглянувшегося помещения.
На доверии строится и другая схема, по которой предмет сделки сначала закладывается, а затем продается. То есть продавец недвижимости оформляет закладную на объект, банк под нее выдает ипотечный кредит, а затем происходит взаиморасчет продавца с покупателем. Вопрос лишь в том, где найти такого доверчивого и терпеливого продавца. Впрочем, проблема доверия может быть решена при помощи банковской гарантии (если покупатель по каким-то причинам откажется платить, по его обязательствам ответит гарант), с терпением сложнее: это уже предмет личных взаимоотношений участников сделки.
Четвертое звено
И все же на принципе `утром деньги — вечером стулья` далеко не уедешь. Поэтому появляется более сложная схема, в которой в цепочке покупатель — продавец — банк появляется новое звено: полностью подконтрольное кредитной организации юридическое лицо, номинальный приобретатель объекта недвижимости. Покупатель подыскивает себе подходящий вариант. Банк, одобрив выбор, получает с него первоначальный взнос и выкупает помещение или здание в собственность этого юрлица (ООО или ЗАО). Квазизаемщик въезжает в приобретенное таким образом здание и постепенно расплачивается с банком. Когда вся сумма с процентами перечислена, недвижимость переоформляется в собственность конечного покупателя. Отсрочка передачи прав до полного исполнения обязательств позволяет рассматривать такой механизм как вариацию на тему лизинга. Но вышеописанная схема лишь модель, которая на практике допускает многовариантное применение и далеко не всегда укладывается в рамки финансовой аренды. Чаще всего посредством ее продается не сама недвижимость как таковая, а юридическое лицо, на балансе которого она находится (номинальный покупатель). Такой подход удачно вписывается в реалии российского хозяйствования, когда под каждый отдельный недвижимый объект зачастую создается юрлицо. Организационно-правовая форма, органы управления номинального собственника, порядок передачи акций или долей — все это предмет обсуждения между банком и покупателем, что только добавляет схеме гибкость.
Интересен и другой вариант, при котором `промежуточная` фирма выступает залогодателем. Консолидировав на своем счету первоначальный взнос покупателя и кредитные средства банка, она приобретает нежилое помещение, оформляет его в залог и передает в собственность фактическому приобретателю, закладная же остается у банка.
Впрочем, банки не склонны афишировать свою схемотехнику и оставляют нишу для деятельности кредитных брокеров. Так, по словам старшего партнера компании `Кредитконсалтинг` Юрия Истомина, его фирма сотрудничает по `коммерческой ипотеке` (именно так презентует свои услуги `Кредитконсалтинг`. — `Ф.`) с рядом крупнейших российских банков. Менеджер не преминул отметить сразу несколько удобств, которые сулят схемы с покупкой юрлиц их участникам: `лояльность к финансовому состоянию заемщика`, возможность финансирования недостроенных объектов, отсутствие нотариального оформления. Подкупает и тот факт, что, продавая какое-нибудь ООО или ЗАО, на которое оформлен объект недвижимости, удается сэкономить время на государственной регистрации сделки, поскольку номинально собственник помещения или здания не меняется.
Подводные камни
Строго говоря, схемы с продажей юридических лиц едва ли можно назвать коммерческой ипотекой. Но от этого интерес к ним не пропадает, поскольку альтернатив немного и ни одну из них нельзя назвать универсальной. По признанию председателя правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, `ни один из банков пока не предлагает коммерческую ипотеку как полностью готовую услугу`. Штучный товар в виде ипотечных и квазиипотечных схем при всей своей гибкости все же не способен полностью уберечь компанию, приобретающую с их помощью недвижимость, от рисков. Как ни странно, но слабым звеном чаще всего становится банк. Например, он может сам заинтересоваться объектом недвижимости, который подобрал клиент. В этом случае, как поясняет генеральный директор кредитного брокера `Паритет` Ольга Ксоврели, банк может либо произвольно изменить ранее оговоренную стоимость сделки, либо вовсе отказаться от нее, вернув покупателю первоначальный взнос. Отказ банка от кредитования — пожалуй, главная опасность, которая подстерегает приобретателей недвижимости в любой из вышеописанных схем. Убытки в этом случае неизбежны. С одной стороны, первоначальный взнос (а для такого рода сделок он составляет не менее 30% от рыночной стоимости объекта) — это крупная сумма, которая либо изымается из оборота, либо отнюдь не бесплатно берется в долг. С другой — больших затрат требует подготовка запрашиваемых банком документов, включая расчеты, дающие представление о кредитоспособности заемщика, и планы его развития.
Во многом российский бизнес стал жертвой собственной непрозрачности. Даже обычное кредитование под залог недвижимости расценивается как высокорискованное, соответственно и ставки по таким кредитам составляют в среднем 16-18% годовых в валюте (для сравнения: жилищная ипотека обходится гражданам в 10-14% годовых). Невелики и сроки кредитов для предпринимателей: сегодня большинство предложений ограничивается тремя годами (по программе АИЖК ипотечные ссуды физлицам выдаются на срок до 27 лет). Квазиипотечные схемы, изобретенные банками с целью минимизации собственных рисков, хотя и делают покупку недвижимости более доступной, не удешевляют ее. Такие схемы дороги в обслуживании, поэтому зачастую устанавливаются повышенные требования к объемам сделки. К примеру, `Кредитконсалтинг` готов работать с объектами, рыночная стоимость которых составляет не менее $1 млн.
В то же время, как полагает заместитель председателя правления Инвестсбербанка Ирина Довдиенко, при внесении поправок в закон об ипотеке, позволяющих кредитоваться под приобретаемую коммерческую недвижимость, объемы рынка могли бы существенно возрасти, а на смену штучным финансовым схемам, разрабатываемым для каждого клиента в отдельности, пришли бы массовые банковские продукты. Тем более что банки сами заинтересованы в развитии классической коммерческой ипотеки, которая имеет ряд преимуществ в сравнении с жилищной. Во-первых, выселить юридическое лицо, не справляющееся со своими обязательствами, гораздо проще, чем семью, особенно если в ней есть дети. Во-вторых, компании в большей степени нуждаются в разнообразных банковских услугах, чем физические лица, и, выдавая ипотечный кредит, банк имеет хорошую возможность подписать нового клиента на комплексное обслуживание. В конечном счете эти факторы могли бы существенно удешевить коммерческую ипотеку.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
