База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Каждый год на рынке жилья появляются десятки новых элитных домов. Реклама красочно описывает их современную архитектуру, богатую инфраструктуру, качественные инженерные коммуникации... Неудивительно, что именно к ним и приковано внимание многих потенциальных покупателей дорогих квартир. В тени престижных новостроек остаются старые дореволюционные дома, которые, тем не менее, вполне могут обеспечить комфорт проживания.
В стародавние времена?
В начале XX в. в Москве широко развернулось строительство доходных домов, квартиры в которых сдавались в аренду. В тот момент на смену дворянской аристократии, с давних пор владевшей поместьями по всей России и особняками в Москве, пришло новое поколение "хозяев жизни" - врачи, адвокаты, промышленники, предприниматели, которые тоже хотели жить в достойных условиях. Именно они и стали основными обитателями квартир в доходных домах.
К проектированию и строительству доходных домов привлекались лучшие специалисты. За архитектурный образец как правило брались помпезные немецкие и французские здания, но учитывались и наши суровые климатические условия. Некоторые из этих домов благодаря неповторимой архитектуре и богатому внутреннему убранству действительно становились настоящими шедеврами. Кроме того, они обладали полным -для того времени - набором инженерных коммуникаций: электроснабжением, водопроводом, собственной котельной, канализацией. Предусматривались как парадные, так и черные входы, а в обширных лестничных клетках было оставлено пространство для размещения лифтов, которые в то время в Москве еще не существовали, но должны были вот-вот появиться.
Места для доходных домов выбирались очень тщательно. До начала строительства землю проверяли на прочность грунта, а также на наличие разломов, из-за которых дом мог бы накрениться. "Старые технологии выбора земельного участка хорошо известны, только сейчас ими никто не пользуется, - с сожалением констатирует Евгений Бессараб, генеральный директор компании "Столичная Палата Недвижимости". - Так что дальнейшая судьба современных новостроек непредсказуема, застройщикам зачастую будто бы и неважно, где строить. Главное, чтобы был приличный вид из окна, а на минимальной площади удалось уместить максимум квадратных метров".
Функционально доходные дома были настолько хорошо продуманы, что и сегодня, спустя почти сто лет с момента строительства, они могут рассматриваться как образцовое жилье... правда, после соответствующей реконструкции.
Эликсир молодости
Некоторые из дореволюционных доходных домов были отреставрированы еще в советские время. Тогда многие люди из партийно-правительственной элиты осознали преимущества проживания в реконструированном старом доме по сравнению с любым новоделом. Соответственно, под реконструкцию шли в первую очередь не те дома, которые в этом остро нуждались, а те, в которых собиралась жить номенклатура. Заметим, что в то время реконструкцию проводили более аккуратно, нежели сейчас, сохраняя не только внешние стены, но и внутреннее убранство дома, восстанавливая утраченные элементы декора.
Реконструкция старинных домов в наше время проводится тремя способами. Первый - когда компания-застройщик выкупает целиком особняк, расселяя его жителей по другим районам, а потом полностью сносит его. На месте "дореволюционки" появляется новодел, в котором, возможно, попытаются воссоздать некие черты старинного дома. Второй - когда опять-таки компания застройщик выкупает весь дом, но сносит все, кроме наружных стен, тем самым сохраняя исторический облик дома.
Надо признать, что с архитектурной точки зрения намного интереснее третий вариант, когда сами жильцы, без постороннего инвестирования, берутся за реконструкцию. Так, в 1990-е гг. были реконструированы самые лучшие дома среди столетних особняков. Происходило это так: постепенно состоятельные люди выкупали квартиры у старых жителей доходных домов и занимались обустройством своей площади. Соответственно, они по возможности старались сохранить и даже возродить все утраченные элементы декора и индивидуальности особняков. Со временем в этих домах не осталось ни одной нереконструированной квартиры. Следующим этапом стало совместное обустройство подъезда и придомовой территории, дабы повысить комфорт и безопасность проживания. Этот самопроизвольный процесс создания элитного жилья привел к тому, что полностью реконструированные старинные дома действительно ничем не уступают любой элитной новостройке. А по уникальности иногда даже и выигрывают у новодела. В качестве примера можно назвать один из старинных особняков, расположенный по адресу: улица Поварская, 20. Широкий парадный вход и лестничная клетка украшены отреставрированными скульптурами и потрясающей лепниной, а на стенах красуется роспись, выполненная Васнецовым. Впрочем, у каждой квартиры в доме тоже есть своя изюминка. Например, в одной из них располагается каминный зал, а высота потолков в помещении достигает 12 м. Ни в одной новостройке не встретишь подобной архитектуры. Этот дом включен в каталог ЮНЕСКО. Еще раз отметим, что всю эту роскошь удалось сохранить только благодаря жильцам, под чутким руководством которых и проходила реконструкция особняка. Таким домам в столичной Палате недвижимости даже придумали название: старые дома стихийной реконструкции. Стихийной - потому что не инвестор, а сами жильцы реконструируют не только свою квартиру, но и подъезд и придомовую территорию.
Все "за" и "против"
Конечно, у этих старо-новых особняков существуют свои минусы. "Если вы хотите купить такую квартиру, вам придется смириться с некоторыми неудобствами, - говорит Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance realty. - В доме не будет подземной парковки, бассейна, салона красоты и всей остальной инфраструктуры, которая так широко представлена в новостройках. К тому же рассчитывать на большую придомовую территорию тоже не приходится".
Существуют также проблемы с парковкой, но они решаемы. Например, можно купить парковочное место на автостоянке в элитном доме-новостройке неподалеку от вашей квартиры. Правда, и на этом проблемы не заканчиваются. Инженерные коммуникации этих домов за сто лет эксплуатации, очевидно, пришли в полную негодность и требуют замены. Как правило, вопрос о замене внутренних коммуникаций решает каждый владелец в рамках собственной квартиры. С внешними коммуникациями, подведенными к дому, несколько другая история. Если дом муниципальный, то смена инженерного оснащения - это обязанность города, хотя, поскольку владельцы квартир в этих домах - люди очень состоятельные, они могут профинансировать работы по замене коммуникаций пополам с городом, дабы ускорить процесс.
Нередко бывает, что покупатели таких квартир обеспокоены, не устарел ли фундамент и не сгнили ли перекрытия. Дело в том, что качество строительства в те времена было несравнимо лучше нынешнего. Фундаменты таких домов имели заглубление свыше 3 м, так как эти дома всегда имели большие эксплутационные подвалы. Там размещались котельная, кладовая, дворницкая. За прошедший век эти дома вросли в землю больше чем на полметра и окончательно "укоренились". Даже размывание кислотными дождями известкового камня, из которого и был сделан в ту пору фундамент, не приводит к просадке дома. Конечно, в процессе реконструкции фундамент можно укрепить инъекциями бетона, что придаст этому дому даже избыточную прочность и устойчивость. Кроме того, надо отметить, что расчеты раньше проводились по методике допустимых напряжений, то есть, проще говоря, с тройным запасом прочности всех несущих конструкций и перекрытий. И даже то, что очень часто перекрытия в таких домах делались из дерева, было обусловлено не недостатком стали, а заботой застройщиков о повышении огнестойкости. Удивительно, но факт: металлическая балка имеет огнестойкость 15 минут в открытом огне, а деревянная балка - 6 часов. Перекрытия в таких домах были многослойными, с засыпкой пустот шлаком - отработанным углем, с двумя накатами досок, что создавало полную звукоизоляцию. Так что если перекрытия не сгнили, то лучше их не менять. В обратном случае эта часть комфорта будет безвозвратно утрачена.
"Тем, кто собирается покупать квартиру в старом доме, в первую очередь надо побольше узнать о соседях", - отметил Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul''s Yard. Правда, это предупреждение вряд ли касается самых лучших старинных домов. Именно потому, что их не так уже много по всей Москве, они уже давно стихийно реконструированы, а соответственно, там уже сформировался определенный социальный круг. А вот в старинных домах, которые не являются истинными памятниками архитектуры несмотря на то, что тоже очень необычны, и вправду могут быть нежелательные соседи.
В связи со всем сказанным возникает еще один вопрос: а можно ли считать эти дома элитным жильем. Ирина Иваненко, руководитель отдела по связям с общественностью компании "Домострой-Престиж", считает: "Их безусловно можно причислять к элите. Кроме тех, наверное, где не были заменены коммуникации, обустроен подъезд, да реконструкция самого дома проводилась только частично".
Покупатель старых стен
Ясно, что далеко не каждый согласится преодолевать столько препятствий ради счастливого проживания в таком доме. Намного проще купить квартиру в новостройке и заказать интерьер у какого-нибудь известного дизайнера. По словам Павла Здрадовского, желающие жить в таком доме - это как правило коренные москвичи, причем не в первом поколении, творческая интеллигенция и иностранцы. "Эти покупатели больше всех ценят такие особняки и исторический центр Москвы. Для них такие минусы, как отсутствие парковки и обновление всех коммуникаций, несущественны. Интересно, что в последнее время многие руководители строительных компаний тоже покупают это жилье. Почему-то они не хотят жить в том, что сами стоят, заметил Евгений Бессараб.
Самые распространенные покупатели, это те, кто в свое время уехал жить за границу, а сейчас вернулся на родину. Именно они истинные ценители квартир в старинных особняках. Одну из таких историй нам рассказали в Столичной палате недвижимости. Не так давно у нас был покупатель, который в семь лет эмигрировал из России во Францию. Спустя много лет он решил вернуться на родину, причем в ту квартиру, в которой когда-то жил. Когда мы туда пришли, вид у квартиры был, мягко говоря, не из лучших: это была коммуналка с обвисшими обоями, черными потолками и провисшим от сырости полом. Мало этого - там жили 22 человека и было 8 лицевых счетов. В общем, ситуация не из легких. Но он не отступил и в результате купил эту квартиру. "Человек должен очень хотеть жить именно в этом доме, чтобы, минуя все недостатки, приобретать квартиру именно в нем, а потом еще вкладывать средства в реконструкцию. Это должен быть слишком большой романтик либо слишком трезвый эконом, не желающий платить за излишнюю инфраструктуру в новостройке", - заключает Ирина Иваненко.
Как бы то ни было, спрос на квартиры в старинных особняках стабильно высок. Особенно трудно купить жилье в тех старинных домах, которые были реконструированы еще в 1990-х гг. Правда, остаются еще те, где реконструкция была проведена лишь частично. Возможно, в них нет такой уникальной архитектуры и каминного зала с 12- метровым потолком, но они тоже достойны внимания. И уж точно, став обладателем такого жилья, вы сможете быть уверены, что ничего подобного больше нет ни у кого.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
