База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Как утверждали Ильф и Петров, в уездном городе N было «так много парикмахерских заведений и бюро похоронных процессий, что казалось, жители города рождаются лишь затем, чтобы побриться, остричься, освежить голову вежеталем и сразу же умереть». В столице с парикмахерскими и салонами красоты ситуация та же самая — растут, как грибы после дождя. Правда, в отличие от уездного города N клиентов здесь хватает. Даже в моем спальном районе на соседних — тишайших — улицах можно выбирать между семью такими заведениями, что же тогда говорить о центре города! По данным агентств, проводящих маркетинговые исследования, в Москве сейчас действует более 2500 салонов красоты, и их количество год от года только растет. Прибавьте к этому тысячи небольших парикмахерских, которые открываются и закрываются так быстро, что подсчитать их точное количество нереально. И всем им необходимо где‑то жить.
В своем формате
Среди компаний, работающих в сфере услуг, в число которых входят парикмахерские и салоны красоты, более всего популярны нежилые помещения на первых этажах, причем расположенные как на окраинах, так и в деловом центре столицы. Преимуществ у них масса — и непосредственная близость к потребителю, и более низкие арендные ставки, и возможность выбрать оптимальный метраж. Последнее особенно важно. Ведь от категории и ценовой политики предприятия зависит и его потребность в квадратных метрах. Кроме того, если речь идет о спальном районе, то вместе с ключами от входной двери заведение почти гарантированно получит в качестве клиентов жителей соседних улиц.
Правда, качество таких помещений порой оставляет желать лучшего, но ведь далеко не все покупатели и арендаторы считают, что им нужен евроремонт. Лишь бы объект отвечал санитарным нормам устройства, оборудования и содержания парикмахерских. Так, например, необходимо наличие отдельного входа, внутреннего водопровода с горячим водоснабжением, канализации и изолированной вентиляции. А вот установленный СанПиН запрет на размещение парикмахерских в подвальных помещениях (в цокольных этажах — с оговорками), бывает, нарушают. Частенько не соблюдают и требования, предъявляемые к высоте потолков, наличию естественного освещения, минимальной площади залов. Ставки аренды и продажи на такие объекты соответствующие, от 100–120 до 250 долл. за кв. м в год, иногда даже ниже. Так что для тех, кто гонится за дешевизной, первые этажи — самый подходящий вариант.
Хозяева салонов красоты средней и даже высшей ценовой категории тоже жалуют помещения в жилых зданиях. Главное, чтобы эти дома стояли на первой линии, в хорошем месте, весьма желательно также наличие небольшой парковки. Здесь можно снять или купить ровно столько, сколько нужно — от 300–400 кв. м до целого этажа. А эксплуатационные расходы окажутся ниже по сравнению с отдельно расположенным зданием.
Стоимость аренды торговых площадей на улице зависит от множества факторов. В отличие от торговых комплексов, где ценовая политика владельца более-менее стабильна, здесь арендные ставки подвержены большим колебаниям, а разброс цен намного ощутимее. Огромную роль, например, играет то, насколько место проходное и где находится объект — на улице или во дворе. Во втором случае ставка ниже на 20–30%. Арендуя помещение под салон красоты в престижных районах ЦАО (за исключением наиболее дорогих торговых коридоров), САО, СВАО, ЗАО и ЮЗАО, за квадратный метр придется заплатить в среднем 1800–2000, иногда 2500 долл. в год. В районах попроще ставки начинаются от 800 долл., а на юге, юго-востоке и юге столицы квадратный метр обойдется в 500–700 долл. в год. За пределами ТТК цены ниже, но и здесь снять приличное помещение меньше чем за 350 долл. не удастся.
Вместо коммерческих структур можно договориться с городом. Но, по словам участников рынка, особых финансовых выгод такой шаг не сулит. Кроме того, арендные ставки постоянно растут. Так, с 1 января 2006 года их подняли на 30%, и вряд ли дело этим закончится, ведь сдача нежилых помещений в аренду — одна из основных статей дохода столичного бюджета. Велика вероятность того, что в ближайшие несколько лет арендные ставки для объектов, находящихся в муниципальной собственности, догонят рыночные.
Впрочем, для небольших парикмахерских с демократичной ценовой политикой есть выход — участие в программе Департамента потребительского рынка по развитию магазинов шаговой доступности. Арендаторам предоставляют льготы по аренде помещений в проблемных зонах спальных районов города, где особенно остро ощущается нехватка торговых точек и предприятий бытовых услуг. Взамен придется обслуживать льготные категории населения, принимать социальную карту москвича и держать в узде цены на свои услуги.
Другой вариант — торговые и торгово‑развлекательные комплексы. Однако всеми преимуществами большого потока потенциальных клиентов могут воспользоваться в основном известные сетевые бренды, ведь арендные ставки для предприятий сферы услуг находятся на уровне ставок для торговых операторов или чуть ниже.
Иногда салоны красоты размещаются и среди офисов, но, как правило, инфраструктура бизнес-центров подобные излишества все же не предусматривает. Исключения составляют комплексы, которые правильнее будет назвать многофункциональными. Помимо офисных площадей в них присутствует торговая, складская, гостиничная составляющая или апартаменты. Развитая инфраструктура необходима и крупным деловым центрам, таким, например, как «Северная башня» (его строят на 19‑м участке ММДЦ «Москва-Сити»). В нем предусмотрены не только рестораны и кафе, но и салон красоты, фитнес-центр, стоматологическая клиника. Формат бизнес-парка также немыслим без различных предприятий сферы услуг, обслуживающих арендаторов и их гостей. Арендные ставки здесь ощутимо ниже, чем на улицах или в торговых центрах, но и поток клиентов не в пример меньше.
Трудности перевода
В столице сегодня действует постановление правительства Москвы, согласно которому первые этажи новостроек в любом ценовом сегменте следует использовать исключительно под нежилые помещения (№ 457-ПП «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения» от 18 июня 2002 года). Часть этих площадей находится в ведении города, а точнее Москомимущества, часть реализуется девелоперами. Беда в том, что спрос в этом сегменте рынка постоянно растет, и текущие объемы строительства не в состоянии его удовлетворить.
С нежилыми помещениями на вторичном рынке тоже не все просто. Например, в старых панельных зданиях их не проектировали, и такими домами застраивали порой целые микрорайоны. В центре города новостроек мало. Это в большинстве своем очень дорогие и элитные здания, и о площадях под объекты инфраструктуры в них разговор особый, поэтому за высокодоходные квадратные метры идет настоящая борьба.
Перевод жилых помещений в категорию нежилых — один из способов решить проблему. Способ этот трудоемкий, затратный, но коммерчески выгодный. Важно, чтобы здание, где расположена квартира, не стояло в планах капитального ремонта и реконструкции, не считалось аварийным и не подлежало сносу, а в самом помещении никто не был зарегистрирован. Придется не только собрать увесистую кипу документов, но и убедить межведомственную комиссию в обоснованности причин перевода объекта жилой недвижимости в нежилой фонд, а также уладить все разногласия с соседями по дому. К сожалению, размытые формулировки в законодательстве предоставляют чиновникам множество возможностей отказать в переводе жилья в другую категорию даже в том случае, когда соседи не имеют ничего против и необходимые бумаги оформлены правильно.
Многочисленные согласования в разных инстанциях принесут немало головной боли, да и заплатить придется не менее 200–300 долл. за кв. м официально городу и сколько‑то еще неофициально (по разным оценкам до 1000 долл. за кв.). Зато в результате собственник получит помещение, рыночная стоимость которого будет как минимум в два раза выше его стоимости как квартиры. Его можно использовать для своего бизнеса или же, что случается довольно часто, сдавать в аренду. Учитывая постоянный рост арендных ставок на торговые площади, затраты окупятся с лихвой.
Дом начинается с салона красоты
Развитая инфраструктура — непременный атрибут сооружений класса бизнес и люкс. Даже если близлежащие улицы кишат ресторанами и кафе, салонами связи и супермаркетами, отделениями банка и парикмахерскими, магазинами и магазинчиками, жильцы предпочитают иметь все необходимое под рукой. Исключение составляют клубные дома, в них бессмысленно устраивать парикмахерскую или бассейн. В этих суперэлитных особняках во главу угла поставлена камерность проживания. Чужие там не ходят, а содержать подобные объекты только для своих слишком накладно.
«В спальных районах наличие в доме небольшого кафе, салонов красоты, магазина, аптеки или отделения банка высоко ценится его обитателями», — утверждает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании «Миэль-Недвижимость». В жилых комплексах высокого класса состав арендаторов и собственников нежилых площадей определяют, как правило, еще на этапе проектирования, чтобы учесть все технические требования, а они порой бывают весьма специфическими. Такой подход позволяет, к обоюдной выгоде девелопера и покупателя, наилучшим образом обустроить помещения, где разместятся объекты инфраструктуры комплекса. Ставки аренды и продажи для таких площадей в целом сопоставимы с офисами класса А.
Несмотря на то что в многоэтажном жилом комплексе обитает большое количество потенциальных клиентов предприятий сферы услуг, например тех же салонов красоты, они открыты и для посетителей «с улицы». Это необходимо для рентабельности бизнеса. Девелоперу в таком случае нужно грамотно организовать соседство и четко разграничить людские потоки. Особенно это актуально для жильцов вторых и третьих этажей. Покупатели квартир в таких домах платят прежде всего за комфорт, поэтому не потерпят шума, посторонних запахов и подозрительных личностей у себя под окнами. Однако, по словам Э. Заниной, лучшим фейс-контролем станет ценовая политика девелопера. Клиенты компаний, оплачивающих площади в дорогом жилом комплексе, вряд ли доставят жильцам неудобства.
Учитывая высокую популярность торговых помещений в современных жилых комплексах, девелопер может себе позволить придирчиво выбирать арендаторов. Часто он сам делает предложение наиболее на его взгляд подходящему кандидату. «Мы стараемся не заключать договоров с клиентами, которые некорректно ведут себя на переговорах, необоснованно требуют для себя особенных условий при покупке или не соблюдают договоренностей, достигнутых на предварительной встрече, — рассказывает Гузелия Айнетдинова, специалист по связям с общественностью крупной компании-застройщика «Балтийский монолит». — Для того чтобы была возможность выбора среди будущих арендаторов, мы составляем некий лист ожидания с краткой информацией о фирмах, желающих арендовать площади (название организации, сфера деятельности, проекты и т. д.), чтобы понимать, как в дальнейшем их деятельность повлияет на атмосферу дома».
Концептуальный арендатор
Девелоперы оценили выгоды сотрудничества с предприятиями сферы услуг далеко не сразу. Два-три года назад они скорее всего предпочли бы торгового оператора, способного платить более высокую арендную ставку. Сегодня растущая конкуренция среди торговых центров заставляет уделять все больше внимания концепции объекта. И большой, и разнообразный по составу блок операторов бытовых услуг может стать одним из способов выделиться на фоне других участников рынка и привлечь посетителей. По такому пути идут сегодня многие ТЦ, например «Солнечный ветер», расположенный в Строгине, «ТриD» на Нижегородской улице или «Пятая авеню» на улице Маршала Бирюзова.
Присутствие в торговом центре салона красоты подчеркивает его статус места отдыха и развлечений, куда приходят не на пару часов, чтобы совершить покупки, а на целый день. Так, например, в ТЦ «Наутилус» на Никольской улице, ориентированном на очень обеспеченного покупателя, их действует целых два. Они способствуют созданию той камерной, клубной атмосферы, которой так гордится центр. Один из самых успешных столичных торговых комплексов, «Атриум» у метро «Курская», также расширяет свой сервисный блок. Концепция «Атриума» сформирована так, чтобы его посещение клиенты воспринимали прежде всего как способ провести выходной день. Поэтому салон красоты или парикмахерская тут как нельзя кстати.
Наличие подобного сервисного арендатора не только полезно для имиджа торгового центра, но и позволяет сформировать круг постоянных покупателей, которые будут приходить регулярно. При этом тот же салон красоты, ориентированный на четкое целевое посещение, можно разместить на верхнем этаже или где‑то в стороне, в не подходящем для магазина месте. Салону красоты ТЦ интересен и как генератор потока клиентов, и как способ упростить себе жизнь, ведь все эксплуатационные расходы арендаторы несут сообща, а управление объектом возложено на профессионалов.
Однако, несмотря на заинтересованность обеих сторон, высокие арендные ставки часто делают сотрудничество нереальным. Занимая маленькие площади и не являясь даже мини-якорем, салон красоты не может рассчитывать на скидку. Арендные ставки в ТЦ, за исключением ЦАО, составляют в среднем 790 долл. за кв. м в год, а в центре столицы — 2554 долл. за кв. м в год. Однако предприятиям сферы услуг платить скорее всего придется по максимуму, то есть от полутора до трех тысяч за метр.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
