База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Рынок московской коммерческой недвижимости оценен аналитиками не полностью. Вне области их внимания остается большое количество пригодных для использования коммерческих площадей, которые пребывают сейчас как бы "между мирами" - речь идет об объектах класса С, которые представляют настоящий интерес лишь для немногих риэлторов и управляющих, которые умеют извлекать из этой деятельности прибыль. Хотя при грамотном подходе заработать на С классе вполне возможно - как собственнику, так и управляющему.
Все опрошенные корреспондентом "Личных денег" аналитики офисного рынка затруднились оценить реальные объемы рынка объектов недвижимости класса С. В крупных компаниях подробных комментариев дать не смогли, сославшись на то, что этот рынок находится вне корпоративных интересов их фирм и его освоение не является приоритетным направлением развития. А, следовательно, и оценками его никто серьезно не занимался.
Не по науке
В небольших же компаниях, которые не могут себе позволить держать специальных аналитиков, объемы оценивают лишь навскидку. "Оценивать объем рынка коммерческой недвижимости класса С можно только по мере поступления этих площадей на рынок. Но специально объекты класса С никто не строит! - рассказывает генеральный директор компании "ВБ-Сервис" Геннадий Сидорчук. - Многие владельцы, исторически владея помещениями класса С или площадями в них, которые могут быть использованы для сдачи в аренду, сами не знают, что будет завтра с их бизнесом".
В основном класс С представлен бывшими (или действующими) зданиями НИИ - это самый массовый сегмент рынка, - а также заводскими, административными помещениями и прочей муниципальной или государственной собственностью. Схема попадания этих площадей на рынок коммерческой недвижимости действует примерно такая: зданием распоряжается менеджмент института или завода, который предлагает пустующие площади в аренду небольшим компаниям, которые нуждаются в недорогих офисах, при этом не сильно интересуются уровнем предоставляемого сервиса. Точнее, они бы и рады получить хороший сервис, но платить за аренду помещений в соответствующем помещении класса В - непозволительная роскошь для бюджета таких компаний. Собственники класса С прекрасно это понимают и делают своих арендаторов практически бесправными, заключая с ними не регистрируемые договора или же вообще обходясь без оных.
Вообще, рынок аренды помещений класса С в муниципальных и государственных зданиях держится в основном на "черных" схемах аренды, поэтому и доходность такого бизнеса для собственника куда менее высока, так как применение любых "черных" схем заведомо предполагает неэффективное использование имеющихся ресурсов. Что как раз ярко проявляется на примере объектов класса С. "Обычно объекты класса С находятся в управлении у самих собственником или их хозслужб, у которых недостаточно средств на реконструкцию таких зданий, - подтверждает генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина. - А доходность такой деятельности разнится в значительно более широких пределах, чем на классах А и В, причиной чего является более "мутный" рынок, на котором преобладают "черные" схемы расчетов с арендаторами".
Таким образом, складывается ситуация, когда собственник недополучает возможную прибыль, а арендаторы вынуждены ютиться в жутких условиях, не зная, что завтра с ними будет.
С другой стороны, развитию нормального цивилизованного рынка аренды коммерческих площадей класса С мешают законодательные барьеры, которые зачастую препятствуют собственникам таких объектов легализовать свой бизнес. например, многие из действующих НИИ не подлежат сдаче под офисы, так как являются "стратегически важными". естественно, что собственник, желая заработать хоть что-то находит обходные пути, так как финансирование подобных институтов за счет государства, которое в данном случае ведет себя как небезызвестная собака на сене, минимальное, а то и вообще отсутствует. "Существует две основные причины, по которым объекты коммерческой недвижимости класса зачастую являются убыточными для собственника или же приносят незначительный доход: это плачевное состояние самих зданий и не желание владельца привлекать профессионалов", - говорит Геннадий Сидорчук. При этом совершенно очевидно, что ни одна копейка, полученная от аренды, не идет на ремонт и восстановление здания или на развитие профильной деятельности института или завода - все средства оседают в карманах менеджмента. Для обхода законодательных барьеров, препятствующих сдаче в аренду сторонним компаниям таких объектов, используется заключение с арендаторами соглашения о совместной деятельности. главное, чтобы в договоре не звучало слово аренда. Как пояснил информированный источник "Личных денег", отношения между Минимущества и арендаторами складываются таким образом, что при легальной сдаче в аренду офисов в НИИ, весь доход направляется именно в Минимущество, которое как раз и занимается дальнейшим распределением этих финансовых ресурсов, причем, как правило, большая часть средств уходит на якобы "развитие науки и реконструкцию помещений" в других институтах, а не тех, откуда эти средства поступили. "Собственнику НИИ, заработавшему на легальной аренде, достанется в лучшем случае 5% от полученной суммы. Остальное осядет в карманах чиновников или будет выделено близким к ним структурам. Поэтому и складывается ситуация, когда компании гораздо выгоднее работать по черным схемам", - резюмирует эксперт.
Если пришла УК
Другая ситуация складывается, если за управление объектом берется профессиональная управляющая компания, привлечение которой, по словам генерального директора управляющей компании "Донское" Владислава Кириллова, может повысить доходность на $50-70 с квадратного метра. Но чтобы привести управляющих в класс С им необходимо быть уверенными, что они не лишатся своего бизнеса по воле собственника или государства, которое вдруг решит, что объект следует забрать себе, так как после грамотных он стал довольно прибыльным. Поэтому управляющие требуют гарантий, а инвесторы стремятся выкупать здание и только после этого браться за его обустройство и капиталовложения в саму недвижимость, которая имеет свойство стареть и ветшать.
Еще одна проблема, с которой сталкиваются инвесторы класса С - это низкий уровень самих зданий, что приводит к неудобствам арендаторов. "Чаще всего выполнение технического обслуживания в объектах класса С требует больших материальных затрат - ведь речь, как правило, идет не только об эксплуатации объекта, а о полной реконструкции инженерных систем, ремонте и перепланировке помещений, - говорит Геннадий Сидорчук. - А готовность и, главное - способность вложить средства в свою собственность может проявить далеко не каждый владелец".
Таким образом, чтобы заработать на классе при помощи сторонней УК, необходимо вложить очень много средств, которые не всегда есть, а еще чаще - риски перевешивают возможную выгоду. "Чтобы увеличить доходность своего объекта, необходимо любыми средствами и способами повышать его классность, - добавляет Геннадий Сидорчук. - Своими силами или с помощью внешней УК - это дело собственника. И только потом повышать ставки для арендаторов. Это не сулит быстрой прибыли, это долгий и трудоемкий процесс, но это единственный способ работы на этом рынке". А по словам Оксаны Крыминой, основная причина управляющих, стимулирующая их браться за класс С - отсутствие потенциала для более рентабельных и классных объектов: "Если УК берет класс В и умеет это делать, она никогда не устремит свои интересы на класс С, с которым как правило, возникает целый ряд сложностей, среди которых высокий износ коммуникаций, необходимость проведения больших работ по обслуживанию, что, к сожалению, недостаточно адекватно компенсируется в доходной части управляющей компании".
Но это отнюдь не значит, что объекты класса С не представляют ни для кого интереса. Например, очень активно интересуются ими так называемые перекупщики. В основном, ради земельных участков, на которых расположены ветхие НИИ или заводы.. Получить контроль над таким объектом в случае непрофессионального управления и незаинтересованности менеджмента в его сохранении для профессионала не составляет особого труда: пакет акций либо выкупается у основного владельца (если он не против продажи) или у мелких собственников. После этого здание либо реконструируется и продается дороже, либо сносится, а на его месте возводиться уже объект более высокого класса - свободные участки под застройку сейчас в цене, а рентабельность девелоперского проекта варьируется от 20 до 30% в зависимости от месторасположения участка и грамотности разработанной концепции вновь возводимого здания..
При реконструкции объектов доходность несколько ниже, но все же хлопот меньше, чем пир работе непосредственно с классом С. Кроме того, не каждое здание класса С можно перепрофилировать, скажем, в класс В.
Таким образом, можно предположить, что в дальнейшем рынок класса С продолжит жить по своим правилам, следуя которым много заработать не получится, а потом про него вообще постепенно забудут?
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
