База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Рынок зарубежной недвижимости, как отмечают эксперты, аналитики и риелторы, с каждым годом становится все более привлекательным для российского покупателя. О его изменениях в прошедшем году, текущем состоянии и перспективах журналу рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Малахитовый двор» кандидат исторических наук Юлия Титова.
Наши соотечественники покупали недвижимость за рубежом и в советские времена, однако это явление было далеко не массовым и в основном сопутствовало эмиграционным процессам. В начале 1990-х годов наступили времена, о которых с ностальгией вспоминают заставшие эту эпоху участники рынка. Русские (впрочем, за границей русскими называют всех жителей стран бывшего СССР) приезжали с большими деньгами и приобретали виллы во Франции, Испании, на Кипре… К концу 1990-х этот процесс стал не столь активным, но образ русского за границей прочно укоренился в сознании многих иностранцев.
Покупка недвижимости за границей в начале 1990-х годов, как правило, подразумевала подготовку запасного аэродрома, так как не было уверенности в стабильности дальнейшего развития нашей страны. Средняя величина сделки тогда составляла не менее 300 тыс. долл. Крупных сделок за рубежом на рынке жилой недвижимости (виллы стоимостью свыше 1 млн. долл.) было больше, чем теперь. В начале 1990-х годов значительная часть сделок, совершавшихся за границей, происходила непосредственно на месте, без глубокого маркетингового анализа, практически по принципу Цезаря — пришел, увидел, победил. Только к концу 1990-х в столице появились агентства, занимающиеся зарубежной недвижимостью, причем это направление, как правило, сопровождало продажу и аренду квартир в Москве и Подмосковье и не было приоритетным.
Что касается последних четырех лет, то следует отметить значительное увеличение представительств зарубежных строительных компаний в Москве и развитие агентской сети, работающей в сфере зарубежной недвижимости. В данном контексте уместно пояснить роль агентств недвижимости. Они не являются просто посредниками при покупке недвижимости за рубежом. В случае, если речь идет о первичном жилье, то есть новой вилле или квартире в новостройке, агент получает комиссионное вознаграждение непосредственно от западной строительной компании, что не влияет на стоимость недвижимости. Сосуществование представительств ряда зарубежных фирм и московских агентств недвижимости, предлагающих в том числе дома, возводимые этими компаниями, объясняется функциональным назначением большинства представительств, которые по большей части выполняют координирующую функцию, обеспечивая информационными и рекламными материалами своих агентов, а также помогая качественному обслуживанию потенциальных клиентов. Многие зарубежные строительные компании обходятся без представительств в России, согласовывая работу с агентами непосредственно из своей страны. Однако если недвижимость покупается на вторичном рынке, не обойтись без риелторского обслуживания. Исследование рынка, проверка юридической чистоты, подготовка необходимых документов — действия практически не выполнимые самостоятельно, без поддержки профессионалов.
Говоря о событиях 2004 года, следует подчеркнуть, что количество участников рынка зарубежной недвижимости увеличилось, причем как никогда прежде. Уходящий год стал знаковым для этого рынка. Изменилась мотивация покупателей: на смену запасному аэродрому, дому для летнего отдыха или проведения безоблачной старости пришел спрос на зарубежную недвижимость с целью выгодного капиталовложения. Нужно уточнить, что дальновидные бизнесмены инвестировали за рубеж и раньше, однако в 2004 году это явление стало более массовым и охватило не только слои обеспеченных соотечественников, но и представителей среднего класса, заинтересованных в покупке квартир за рубежом с целью сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи.
Традиционные направления — Испания, Франция, Кипр, Греция, США (Флорида) — продолжают существовать и успешно развиваться. Состоятельных москвичей, уже ставших владельцами вилл и апартаментов на берегу моря, сменила иная категория клиентов — из Сибири, Якутии, с Урала и других регионов России, а также Казахстана, Киргизии и т. д. Появились и новые направления: Болгария, Чехия, Турция, Хорватия, Черногория, ОАЭ и некоторые другие.
По сравнению с предыдущими годами значительно вырос спрос на коммерческую недвижимость и землю за границей. Стали весьма популярны доходные дома, гостиницы, офисные и торговые площади в крупных деловых и туристических центрах Европы. Покупка крупных участков земли с целью дальнейшей перепродажи, а также для гостиничного или жилищного строительства получила распространение среди бизнесменов, так или иначе причастных к российскому рынку недвижимости и занимающихся строительным бизнесом у себя на родине.
Высокий спрос на зарубежную недвижимость ознаменовался полноправным утверждением этого вида риелторской деятельности на московском рынке. Помимо резкого увеличения количества агентств, представляющих среди других видов услуг продажу и аренду недвижимости за рубежом, эта тема прочно укоренилась в специализированных изданиях по недвижимости, заняв достойное место наряду с новостроящейся, вторичной, загородной и коммерческой недвижимостью.
Итак, подведя итоги года на рынке в целом, перейдем к более конкретным деталям и перспективам. Говоря о развитых европейских странах, следует отметить, что несмотря на высокий уровень цен, вероятность их падения здесь ничтожно мала. Рассматривать покупку недвижимости во Франции, Италии или Англии как выгодную инвестицию нецелесообразно. Однако и отказываться от ее приобретения здесь не стоит. Покупка жилья в таких странах — это роскошь, подтверждение определенного уровня доходов и положения в обществе.
Недвижимость в Испании и на Кипре
До 2004 года наиболее востребованной была недвижимость в Испании и на Кипре, поэтому об этих странах стоит рассказать несколько подробнее. Спрос, а соответственно и цены на недвижимость в этих государствах в последние годы активно росли. Как в Испании, так и на Кипре это было связано с общим экономическим подъемом, сопровождавшимся строительным бумом в обеих странах. Сравнивая их между собой, клиенты выбирали тот или иной вариант, руководствуясь аргументами в зависимости от собственных предпочтений. До 2004 года на Кипре существовал безвизовый въезд, что облегчало собственникам эксплуатацию недвижимости. В Испании же, наоборот, привлекала причастность к ЕС и Шенгену, а также возможность оформления годовой шенгенской мультивизы при покупке недвижимости. Уровень цен на Кипре некогда был ниже, чем в Испании, но в последние годы сравнялся с ним. Популярности кипрского направления способствовал ажиотаж вокруг вхождения Кипра в ЕС и прогноз ценового скачка. Однако параллельно шел обратный процесс — для российских граждан Кипр был также привлекателен как офшорная зона, и это преимущество практически исчезло 2004 году со вступлением страны в ЕС. Как и следовало ожидать, скачка цен как такового на кипрскую недвижимость после мая 2004 года не последовало ввиду того, что они увеличивались быстрыми темпами в течение нескольких лет. Популярности испанского направления способствовало материковое расположение страны, в отличие от Кипра предполагающего пользование самолетами для путешествия по странам Европы. Таким образом, подводя итоги 2004 года для недвижимости в Испании и на Кипре, можно говорить о выравнивании этих двух стран на рынке. Кипр вошел в ЕС, введя (пусть и легкую, формальную) въездную визу; в Испании при очередных выборах к власти пришли социалисты, ужесточившие эмиграционную политику страны, осложнив возможность получения вида на жительство. Говорить о безусловной выгодности инвестиций в кипрскую и испанскую недвижимость больше не приходится, требуется делать оговорку. Цены продолжают и будут расти, но медленно. Инвестируя, следует учитывать неравномерность развития регионов в этих странах, вкладывая в менее развитые, где существует возможность покупки более интересного объекта за меньшие деньги, рост цены которого неизбежен. В применении к Кипру это район Фамагусты (Айя-Напа, Протарас), а также Писсури (местность между Пафосом и Лимасолом, где, по легенде, Афродита вышла из моря) и Полис (территория природного заповедника западнее Пафоса). Важно отметить, что покупка недвижимости на территории Северного Кипра по-прежнему является рискованной ввиду грядущего процесса перераспределения собственности, установления прав и реституции. Англичане и немцы, приобретающие виллы на Северном Кипре, рассчитывают на уважение своих прав и компенсацию в случае потери собственности, что гарантируется высоким авторитетом их стран. Говоря о наших правах, просто напомним об отдельных очередях на паспортном контроле в большинстве стран, включая Кипр, для граждан ЕС и для граждан других государств, к которым мы и относимся. В случае с Испанией трудно определенно указать конкретные, менее освоенные места из-за огромной территории страны и, соответственно, большего количества свободных земель. Перспективными являются вновь осваиваемые побережья (Коста-Асахар, например) и новые проекты по сосед-ству с развитыми застроенными зонами. Впрочем, все вышеизложенное имеет силу, если не проявлять интерес к недвижимости в Испании или на Кипре с точки зрения капиталовложения. Если просто нравится конкретное место в Испании или на Кипре, нужно покупать. Тем более что в освоенных регионах, где цены выше, также выше ликвидность недвижимости и возможность ее сдачи в аренду. Приобретение хорошей виллы в Испании или на Кипре реально при наличии суммы от 250 тыс. евро, апартаментов — от 100 тыс. евро. Однако следует помнить, что в этих странах система кредитования отлично развита и доступна иностранцам.
Недвижимость в Турции
Вехой 2004 года стало появление на московском рынке турецкой недвижимости. Быстро возникнув, это направление прочно заняло третье место по количеству агентств и представительств турецких строительных компаний. Перспективой грядущего года является дальнейшее увеличение вариантов вилл и апартаментов, которые предлагают на продажу в Турции, сопровождающееся выходом на рынок новых агентств и девелоперов. Причиной такого скачка послужил рост турецкой экономики и последовавшая активизация строительного рынка. Если до сих пор в Турции вели преимущественно гостиничное строительство, то в последнее время значительно увеличилось число компаний, специализирующихся на строительстве жилых комплексов, включающих виллы и апартаменты. Как на Кипре и в Испании, российские клиенты не составляют здесь основной массы покупателей, значительно больше приобретают англичане, немцы и выходцы из других стран Европы. Для россиян очень своевременно произошло изменение в законодательной базе, касающейся покупки недвижимости в Турции. До 2004 года приобретение собственности было возможно только на юридическое лицо. С 2004 года россиянам разрешено покупать и оформлять недвижимость на физическое лицо. Бесспорным преимуществом турецкой недвижимости является ее относительная дешевизна. Приличная вилла с тремя спальнями стоит от 120 тыс. евро. Прекрасный климат наиболее популярных курортов Средиземноморского и Эгейского побережья Турции также играет роль при принятии окончательного решения. Мусульманское вероисповедание — важный фактор, всегда учитываемый при интересе к Турции. Некоторых он останавливает, кого-то не волнует, а кого-то притягивает (ведь в России множество народов исповедует ислам). Стоимость турецкой недвижимости будет увеличиваться в ближайшие годы (не менее чем в 1,5 раза), подтягиваясь к уровню цен в Испании и на Кипре. Впрочем, абсолютного выравнивания цен с этими странами не произойдет, так как Турция — азиатское мусульманское государство с менее развитой экономикой. Как и в случае туристического бизнеса, Турция будет брать прекрасным соотношением цены и качества.
Новые предложения зарубежной недвижимости
Говоря о новых участниках рынка, нельзя не отметить Болгарию. Единичные болгарские агентства уже работали в Москве на протяжении последних пяти лет. Цены на недвижимость в Болгарии были значительно ниже существующих, однако и уровень предлагаемого на продажу жилья принципиально отличался от нынешнего. Экономика Болгарии, как и других стран социалистического лагеря, находилась в удручающем состоянии после распада сложившихся экономических связей. Однако к середине 1990-х годов стали активно развиваться туризм и сфера обслуживания. Прошедшая реституция дала толчок к массовой скупке дешевой земли. Рядовые болгары, неожиданно получившие в наследство некий участок, продавали его по современным меркам за бесценок. Появлялись новые гостиницы и реконструировались старые. К 2004 году Болгария пришла обновленной, получая щедрые кредиты на восстановление экономики от европейских банков и инвесторов. Наибольший интерес в Болгарии для большинства иностранцев — туристические места, то есть побережье Черного моря и горнолыжные районы. Здесь и начался активный строительный бум, которого Болгария не видела со времен социализма. Россияне, отдыхавшие в Болгарии или узнавшие от знакомых о положительных изменениях в этой стране, заинтересовались покупкой болгарской недвижимости. Однако при первом же маркетинговом анализе возникает два «но». Во-первых, Болгария привлекает с точки зрения покупки недорогой недвижимости, а цены здесь существенно выросли за последние годы (с 2000 по 2004 год — в 2–3 раза). Относительно дешевыми являются квартиры и дачные дома на вторичном рынке, однако их качество не устраивает российских покупателей. Во-вторых, болгарское законодательство не допускает покупку земли иностранцами на физическое лицо. Подразумевается, что приобретение дома, стоящего на земле, возможно только при открытии болгарского юридического лица, что останавливает многих наших сограждан. Таким образом, достаточно просто в Болгарии купить квартиру. Следует отметить, что цены на них в новых домах, соответствующих современным стандартам, и в панельных двадцатилетней давности имеют значительную разницу. Российские покупатели больше любят и знают Северное Черноморье (Варна, Золотые Пески, Албена). Однако в 2004 году этот регион развивался менее быстрыми темпами, чем Южное Черноморье (Бургас, Солнечный Берег, Святой Влас, Созопол), более популярное у европейских туристов. На Южном Черноморье на сегодняшний день лучше инфраструктура, но и выше цены на недвижимость: новые апартаменты под Варной продают от 600 евро за кв. м, а на Солнечном Береге — от 800 евро за кв. м. Можно ожидать, что в ближайшее время цены на недвижимость в Болгарии будут подниматься, однако, как и в Турции, не достигнут уровня Испании и Кипра. Несмотря на впечатляющие темпы экономического роста, Болгария не сможет догнать крупные европейские страны по большинству экономических показателей. Наряду с восстановлением промышленности и сельского хозяйства здесь будут расширяться туристический бизнес и сфера обслуживания — наиболее доходные отрасли болгарской экономики. Мор-ской климат и обилие зелени, в Болгарии безусловно, привлекательны, однако надо отдавать себе отчет в том, что ожидать лета практически круглый год, как на Кипре, в Болгарии не приходится. Летний сезон здесь — около 4 месяцев. Грядущее вхождение Болгарии в ЕС, планируемое на 2007 год, — также немаловажный фактор, способствующий росту цен на недвижимость в этой стране.
Ситуация, во многом сходная с болгарской, наблюдается в бывших республиках Югославии — Хорватии и Черногории. С той лишь разницей, что море здесь не Черное, а Адриатическое. Война в Сербии способствовала снижению уровня цен на недвижимость в этих странах. Но чем дальше эти события уходят в историю, тем быстрее поднимаются цены на недвижимость на Адриатике. Строительный бум здесь только начинается. Экологическая ситуация наиболее благоприятная среди всех стран Европы. Сегодняшний уровень цен на новостроящиеся апартаменты — от 1000 евро за кв. м в Черногории, от 1500 евро за кв. м в Хорватии. Предпосылки их роста налицо. Их уровень может увеличиться в 1,5–2 раза в ближайшие три года. Общим недостатком стран с переходной экономикой, к которым относятся и выше перечисленные, является сравнительно невысокая ликвидность недвижимости, поэтому, покупая апартаменты в Черногории или Болгарии, стоит рассчитывать на пользование ими в течение ближайших нескольких лет. Сдача недвижимости в аренду в этих странах также не сможет принести большого дохода.
Недвижимость в странах Восточной Европы
Особняком стоят страны Восточной Европы, новые члены ЕС: Чехия, Словакия, Венгрия, Польша, страны Балтии. К этой же категории можно также отнести районы бывшей ГДР, особенно Берлин. Здесь рынок недвижимости активно расширяется. Причем именно в этих странах есть прекрасная возможность для крупных инвестиций — покупка доходных домов под реконструкцию возможна за сравнительно небольшие деньги. Дальнейшая эксплуатация принесет хорошие дивиденды. С мая 2004 года в этих государствах используется бланк шенгенской визы, однако настоящее вхождение в Шенген, а также в зону евровалюты предстоит в 2007 году. Так что на ближайшие несколько лет рост цен, а следовательно и перспективность инвестиций гарантированы. Сегодняшние цены значительно ниже московских, особенно при покупке жилья не в столицах, а в регионах (сумма 20–30 тыс. евро является необходимой и достаточной для приобретения приличной квартиры).
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
