База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Вопрос: Какие новые способы пользования земельными участками появились с выходом нового Земельного Кодекса?
Ответ. По действующему законодательству пользование землей возможно: на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, праве бессрочного (постоянного) пользования, безвозмездного (срочного) пользования и аренды.
Известно, что право собственности включает в себя три группы правомочий: владение, распоряжение и пользование объектом собственности. Поэтому собственник земли всегда является ее пользователем, формы, реализации которого могут быть как непосредственными, так и опосредованными (например, сдача в аренду).
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки: из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, органами исполнительной власти или органами местного самоуправления государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более 1 года; из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора; из земель организаций, гражданам в виде служебного земельного надела.
Вопрос. Действуют ли ранее оформленные права на землю?
Ответ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан или юридических лиц до вступления в силу Земельного кодекса, сохраняются. Однако, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться этими земельными участками. При этом граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность, взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящемся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу Земельного кодекса, сохраняется. При этом распоряжение данным земельным участком возможно лишь как переход в порядке наследования на основании свидетельства о праве на наследство.
Вопрос. Как оформляются арендные отношения?
Ответ. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Арендатор земли - это тоже пользователь, но владеющий ею не только на основании закона, но и еще дополнительно - по договору с собственником.
Основными признаками аренды являются:
- срочность, т. е. аренда-право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре;
- платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате;
- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество-земля подлежит возврату собственнику земельного участка.
Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации (за исключением договоров, заключенных на срок до одного года). Чтобы стать объектом аренды земельный участок должен быть идентифицирован.
В договоре должно быть четко указано:
- местоположение земельного участка;
- его целевое назначение;
- границы;
- кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий земельный участок.
Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута и т.п.)
Вопрос. Каким формам пользования землей сейчас стоит отдать предпочтение?
Ответ. Каждый конкретный случай использования земли нужно рассматривать индивидуально, учитывая в комплексе множество аспектов: хозяйственный, экономический, цель пользования землей и др.
В хозяйственном плане постоянное пользование землей имеет преимущество перед временным, так как оно обеспечивает положение, при котором сам пользователь ощущает все результаты как правильного, так и неправильного обращения с землей. Однако с экономической точки зрения оптимальным вариантом будет аренда. В настоящее время законодательством предусмотрена как долгосрочная аренда, вплоть до 49 лет, так и краткосрочная - до 5 лет. Чтобы выбрать оптимальную форму пользования землей нужно учесть множество факторов, в основе выбора должна лежать цель использования земельного участка.
Вопрос. За оформлением каких земельных участков чаще всего к вам обращаются?
Ответ. Сейчас наибольший спрос на земельные участки под застройку. При этом оформление земли под застройку это самый трудоемкий и дорогостоящий процесс, так как, в случаях предоставления земель для нужд связанных со строительством установлен особый более жесткий порядок предоставления, нежели когда речь идет о предоставлении участков для целей, не связанных со строительством.
Предоставление земельных участков для строительства может осуществляться без предварительного согласования мест размещения объектов строительства и с предварительным согласованием этих мест.
Вопрос. Каков порядок оформления земельных участков без предварительного согласования места размещения объектов?
Ответ. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объектов осуществляется в следующем процессуальном порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка
- проведение государственного кадастрового учета земельного участка
- проведение торгов (аукциона, конкурса) по продаже земельного участка в собственность, по продаже права на заключение договора аренды или предоставление участка в аренду без процедуры торгов на основании заявления граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков.
- подписание протокола о результатах торгов или принятие решения о предоставлении земельного участка
- государственная регистрация прав на земельные участки.
Статья 30 ЗК РФ вводит ранее в земельном праве не встречавшееся понятие- формирование земельного участка – проведение необходимых действий по идентификации земельного участка.
Вопрос. Что включают в себя работы по формированию земельного участка?
Ответ. Работы предусматривают следующие действия.
1. Подготовку проекта границ земельного участка с графическим отображением их на планово-графическом материале и определением координатно-поворотных точек. В эту же стадию включаются и работы по межеванию земельного участка. Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Необходимость межевания возникает в случаях первичного предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам для образования новых землевладений; выделение частей землевладений в связи: с совершением сделок отчуждения земельных участков, разделом земельных участков между собственниками, изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Межевание - это:
- определение на местности границ объекта землеустройства и их согласование с заинтересованными лицами;
- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
- изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
2. Определение разрешенного использования земельного участка на основании ходатайства о предоставлении земли и действующих земельно-правовых норм о размерах и условиях его предоставления
3. Определение технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; обмер и описание расстояний, установление глубины залегания коммуникаций, условий подключения к ним объектов и тп.
4. Принятие решения органом государственной власти или органом местного самоуправления о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о предоставлении земельных участков без проведения торгов. Эти же органы, выступая в качестве собственников земли, определяют форму проведения торгов, начальную цену участка и сумму задатка.
5. Публикация сообщения о проведении торгов или о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.
Передача земельных участков без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения об этом в случае, если имеется только одна заявка.
Следующий этап – это проведение государственного кадастрового учета. Государственный кадастровый учет земельного участка проводится в течение месяца со дня подачи документов. В течение этого срока производится проверка представленных заявителем документов, присвоение кадастрового номера земельного участка, изготовление кадастровой карты участка и формирование кадастрового дела.
Вопрос. Что представляет собой кадастровое дело?
Ответ. Это совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета или его прекращения в этом качестве, а также документы, содержащие сведения о качественном состоянии и хозяйственном использовании земли. В частности здесь должны быть такие документы как решение компетентного органа о предоставлении или изъятии земельного участка и материалы, обосновывающие это, материалы съемок, обследований, изысканий, межевания, обоснования геодезической опорной сети, экономической оценки земли и др. Кадастровое дело заводится на каждый земельный участок и пополняется по мере изменения правовых, экономических или технических характеристик участка.
Кадастровая карта (план) представляет собой графическое или графо-текстовое отображение сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.
В результате проведения государственного кадастрового учета земельного участка заявителю (правообладателю) выдаётся удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка. Кадастровая карта является основным носителем официальной информации о земельном участке, представляет собой существенное условие совершения сделок и иных операций с ним, чем и определяется заинтересованность правообладателя земельного участка в его государственном кадастровом учете.
Следующим действием в процедуре предоставления земельного участка является непосредственное проведение торгов по продаже участков или по продаже прав на заключение договоров аренды земли, или же предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.
Заключительным этапом процесса предоставления земельного участка является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления его без проведения торгов.
Надлежаще оформленный протокол о результатах торгов или постановление компетентного органа о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов является основанием для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка и государственной регистрации прав на него.
Вопрос. Чем отличается оформление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта от процесса оформления участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства?
Ответ. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием места расположения объекта осуществляется в следующем порядке:
- выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
- проведение работ по формированию земельного участка
- проведение государственного кадастрового учета земельного участка
- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства или подписание протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земли
- государственная регистрация прав на земельный участок.
Выбор земельного участка для строительства начинается с подачи заинтересованными в предоставлении земельного участка для строительства объекта, гражданами или юридическими лицами заявлений в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
Ходатайство должно иметь мотивированный характер и содержать достаточное обоснование необходимости предоставления земли. В частности в нем должны быть указаны: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок и тп. Компетентные органы изучают представленные материалы и натуральное обследование земель с целью наиболее приемлемого варианта. Критериями выбора служат: размер убытков собственников земельного участка или землепользователей, потери сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства, организационно-территориальные признаки, кадастровая оценка земли, особенности участка и др. По результатам этой работы составляется акт выбора участка, в котором приводятся характеристики учтенных вариантов, указывается оптимальный вариант, дается обоснование такого решения.
В тех случаях, когда в целях размещения объектов необходимо выкупать земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.
По завершении указанных действий утверждается акт выбора земельного участка и принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в предоставлении участка. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения заявителем проектно-изыскательских работ.
Вопрос. Предусмотрены ли действующим земельным законодательством случаи, когда предварительное согласование места размещения объекта можно не производить?
Ответ. Предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земельных участков:
- для сельскохозяйственного производства
- для лесного хозяйства
- при предоставлении земель гражданам для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства
- для строительства объектов в населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки.
Решение компетентного органа о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для формирования земельного участка и последующего проведения его кадастрового учета.
Принятие решения о предоставлении земельного участка является завершающим этапом процесса его предоставления (изъятия). Одновременно с решением о предоставлении участка принимается решение о его изъятии или о выкупе у прежнего пользователя или собственника.
В решении о предоставлении земельного участка должны быть отражены все существенные условия предоставления, такие как:
• Возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у прежних собственников, а также расторжением или прекращением договоров аренды этих земель
• Возмещение потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий или участок лесного фонда
• Сохранение прав других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки
В случае предоставления земельного участка в аренды, подписывается протокол о результатах торгов и договор аренды.
По завершению всех указанных процедур осуществляется государственная регистрация прав на предоставленный земельный участок.
Опубликовано в газете “Полезная площадь. Недвижимость” 25 мая, 1 июня, 8 июня 2005г.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
