База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы.
Однако, несмотря на это, российская ипотека не приобрела массового характера. Некоторое время назад Г. Греф сформулировал задачу `довести объем ежегодного выделения кредитов до одного миллиона, чтобы, начиная с 2008 года, ежегодно кредит мог получать один миллион человек`.
Допустим, хотя это и очень спорный вопрос, что экономические предпосылки для этого существуют, но смогут ли участники ипотечного рынка `переварить` такой объем сделок? Например, в Москве за прошлый год было выдано около 4 тысяч ипотечных кредитов. Если предположить, что Москва - это всего лишь 10% рынка, то, согласно планам министра экономического развития, к 2008 году эта цифра должна увеличиться до 100 тысяч кредитов в год. Рост в 25 раз! Пока нет серьезных оснований надеяться, что радужные прогнозы Г. Грефа оправдаются.
Данные небольшого исследования, проведенные Экспертным советом, позволяют предположить, что, наряду с прочими, серьезной причиной для сомнений являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка. -- В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риэлторская компания, продавец или застройщик, оценочная и страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба (если он хочет воспользоваться налоговыми льготами) и др.
Рассмотрим примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка.
Банк - заемщик
Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка - это процедура андеррайтинга. По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно `белых`. К сожалению, доля первоклассных заемщиков в России невелика. Следовательно, без смягчения и упрощения проверки платежеспособности массовой ипотеки мы будем ждать еще долго.
Кстати, существуют категории лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это, например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т.д. Все зависит от фантазии специалистов конкретного банка.
Понятно, что если заемщику всеми своими действиями говорят `скажи спасибо, что прошел квалификацию, обрадованный клиент уже не обращает пристального внимания на такие мелочи, как эффективная, а не декларируемая ставка по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита.
Риэлтор - заемщик
Скорее всего, при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без опытного риэлтора. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и оказывают клиентам консультации в этой сфере. Вопрос в том, что риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлторские компании только сейчас начали предлагать подобную услугу и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов, прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975-80 гг. постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т.д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору сейчас будет очень непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку.
Страховая компания - заемщик
Страховщик наряду с банком также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, теперь уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита, например, от $100 тысяч или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто еще и за счет клиента. В результате страховая премия может изначально увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту.
При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет.
Понятно, что расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур несет заемщик. В итоге помимо первоначального взноса за квартиру он должен иметь наличными около 8% от цены квартиры для оплаты дополнительных расходов. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, для наиболее распространенной в Москве величины кредита в $60 тысяч приведен ниже.
Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой:
Цена приобретаемой квартиры - $80 000
Первоначальный взнос 25% - $20 000
Величина кредита - $60 000
Срок кредита - 10 лет
Аннуитетный платеж - $809 в месяц
______________________________________________ Сумма, выплаченная на конец срока - $97 900
Декларируемая ставка - 11%
Эффективная ставка - 16,3%
Дополнительные расходы:
Плата за рассмотрение заявки - $70
Комиссия за выдачу кредита (2% от кредита) - $1200
Аренда депозитной ячейки - $100
Оценка квартиры - $150
Страховка в первый год (1,7% от остатка по кредиту ) - $1020
Нотариус, простая письменная форма - $360
Риэлтор (4% от цены квартиры) - $3200
Итого: $26 100 (32,6% от цены квартиры), в т.ч.
Дополнительные расходы - $6 100 (7,8% от цены квартиры);
Первоначальный взнос - $20 000 (25% от цены квартиры).
В результате даже поверхностного анализа возникает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций отстаивает интересы заемщика, а не свои собственные, корпоративные? Понятно, что потенциальный заемщик, особенно если речь идет о массовой ипотеке, зачастую не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах приобретения квартиры с помощью ипотеки. А для полноценного анализа всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования он должен стать чуть ли не профессиональным ипотечным консультантом.
Как представляется, профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Уже сейчас в Москве ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлторских компаний. Будут они самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлторских организаций, покажет время. Однако ставить знак равенства между ипотечным брокером и риэлтором не стоит в любом случае, в т.ч. и по причинам, которые мы уже рассмотрели выше (взаимоотношения риэлтора и заемщика). К сожалению, опыт работы первых ипотечных брокеров показывает, что достигнуть взаимопонимания между ипотечными консультантами, которые отстаивают интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда удается. Например, ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, помогает оформить и собрать необходимые для получения решения кредитного комитета документы, а банк отказывается предоставить ему информацию о результатах одобрения заемщика и условиях его кредитования. Осложняет работу ипотечных брокеров и то, что процедура андеррайтинга заемщиков и механизм одобрения объекта приобретаемой недвижимости в банке и страховой компании не формализованы, а меняются от сделки к сделке.
Впрочем, в последнее время между ипотечными консультантами и другими участниками рынка формируются более тесные и конструктивные связи. В некоторых банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сейчас осуществляются с помощью профессиональных консультантов - ипотечных брокеров или риэлторов. Ведь задача банка - это, проще говоря, работа с деньгами, в т.ч. и решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки `под ключ` от подбора кредитной программы до заключения договора купли-продажи с помощью ипотечного кредита, а также координация и контроль сделки в целом. Некоторые эксперты отмечают, что в перспективе возможен даже вынос процедуры андеррайтинга за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме `бэк офиса`, а ипотечного брокера в режиме `фронт офиса` очевидны. Скажем, банк значительно экономит на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
