База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Дмитрий Шмелев: "ВлияниеЕ 214-ФЗ на цены — естественная плата за приведение российского рынка недвижимости к мировым стандартам"
Они были одними из тех немногих застройщиков, кого не испугал закон о долевом участии в строительстве (далее — 214-ФЗ, Закон). Более того, ОАО «СТ Групп Регион» в числе первых смогло наладить строительный процесс в четком соответствии с действующим законодательством и продолжает успешно реализовывать свои проекты по всей России. О практике работы по 214-ФЗ и перспективах развития рынка недвижимости в столице и регионах рассуждает коммерческий директор компании Дмитрий Шмелев.
— Участники и аналитики рынка наперебой заявляли, что 214-ФЗ серьезно затруднил жизнь застройщиков. Вы же на фоне всеобщего недовольства утверждали, что такой нормативный акт необходим и работать по нему не просто можно, но и нужно. Не было ли это своего рода PR-ходом?
— Никаким PR-ходом это не было. Руководство компании проанализировало информацию о новом законе и исходя из объективных причин приняло решение работать в четком соответствии с ним. Как показала дальнейшая практика, мы не ошиблись. Первый наш договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован в октябре прошлого года в Ростове-на-Дону. На сегодняшний день таких договоров уже более 400.
Поэтому говорить, что таким образом мы делали себе рекламу, несерьезно. В любом случае необходимо работать в рамках действующего законодательства. Наше отличие от других фирм заключается лишь в том, что мы осознали это раньше, в то время как большинство участников рынка в расчете на скорое принятие поправок заняли выжидательную позицию. Теперь им, по сути, придется делать то, что мы сделали уже год назад. Основываясь на личном опыте, могу утверждать: рынок дает «премию» за следование букве закона. Покупатели хотят гарантий и готовы за них платить на 10–15% больше.
— Неужели этот закон действительно можно назвать «квинтэссенцией мирового девелоперского опыта»? А как же спровоцированное им сокращение предложения и рост цен на первичном и, как следствие, вторичном рынках жилья?..
— Сейчас говорят, что «ограничения, обусловленные Законом», тормозят освоение новых площадок. Я с таким мнением не согласен. В вопросе получения участка ни малейших дополнительных ограничений 214-ФЗ на девелоперов не налагает! Меньше площадок в Москве осваивают не из-за закона, просто истощаются земельные ресурсы города — он же не резиновый. Не согласен я и с тем, что именно Закон — первопричина увеличения стоимости жилья, а также всех прочих бед, как утверждает большинство участников рынка недвижимости в Москве. Цены растут под влиянием совокупности различных факторов, и Закон как таковой (при нормальном планировании строительного процесса) не влияет на них напрямую. Он лишь увеличивает затраты девелопера на начальном этапе. Для компаний-застройщиков с нулевым собственным капиталом или тех, кто замахивается на несколько объектов сразу, не имея достаточно ресурсов, повышение стартовых затрат неприемлемо. Однако подобное незначительное воздействие на цены — естественная плата за приведение нашего рынка к мировым стандартам.
— А каковы они — мировые стандарты?
— Большинство цивилизованных стран десятилетиями накапливали опыт привлечения денежных средств граждан на стадии строительства многоквартирных жилых домов. Закон этот опыт учитывает. Стратегический инвестор получает все необходимые гарантии возврата инвестиций и соблюдения сроков сдачи объекта. На смену темным бизнес-схемам и неразберихе с получением земельных участков и исходно-разрешительной документации приходит прозрачность, характерная для рынков недвижимости Европы и США.
— Вернемся к 214-ФЗ. В результате изменений в законодательстве повысилась стоимость «вхождения» в девелоперский рынок, особенно в Москве и области. Мелким и даже средней руки компаниям это стало просто не под силу. С одной стороны, сложившаяся ситуация кажется справедливой: как говорится, не можешь — не берись. А с другой, разве начавшаяся монополизация строительной сферы — это хорошо?
— «Входной билет» действительно подорожал. Если раньше застройщик, имея в кармане 100–200 тыс. долл., огораживал площадку и начинал продажи, то теперь цена вопроса увеличилась до нескольких миллионов — в зависимости от географии и масштаба работ. И это нормально. Не имея достаточного начального капитала, не стоит и приходить в этот бизнес.
Стартовые расходы девелопера также увеличиваются в результате участия в аукционе на получение земельных участков. В полной мере последствия этого проявятся к концу 2006 года, поскольку пока во многих проектах, где сегодня идут продажи, стоимость площадки городу выплачивают построенными квадратными метрами. Переход на другую систему выделения участков под застройку увеличит себестоимость запуска проекта от 5 до 40%. Но еще раз подчеркну: подобные моменты кажутся отрицательными лишь тем девелоперам, которые привыкли работать в условиях дикого рынка и сверхприбылей застройщиков.
Более того, как мне представляется, негативное информационное поле вокруг закона о долевом участии создают те игроки, которые не желают нести дополнительные расходы на стадии запуска проекта, поскольку им кажется, что это уменьшает размер прибыли.
О монополизации рынка говорить еще очень рано. Во всех регионах, где мы работаем, наряду со столичными гигантами действует много местных застройщиков. Например, в Ростове-на-Дону их более 60. А вот то, что Закон вытеснил с рынка недобросовестные компании, не имеющие собственных ресурсов для возведения объектов, — это бесспорно.
— Основная критика в адрес 214-ФЗ поступала от столичных и подмосковных застройщиков. Почему, как вы думаете, в регионах стали по нему работать, а в Москве нет?
— Закон о долевом участии в строительстве имеет статус федерального и в равной степени относится ко всем участникам рынка (хотя везде, разумеется, своя специфика). В регионах по 214-ФЗ тоже начали работать не сразу. Долгое время мы были единственными, кто проводил такую политику. В какой-то степени большая готовность региональных застройщиков вести деятельность по новым правилам объясняется тем, что они изначально были ориентированы на меньшую маржу. Поэтому и мнимая потеря сверхприбылей их не испугала.
— Через год с лишним после вступления Закона в силу застройщики наконец дождались поправок. Но существовала ли необходимость в них? Ведь получается, что если строить по 214-ФЗ можно было и раньше, то проблема отнюдь не в Законе. Соответственно, и на увеличение предложения на рынке поправки если и повлияют, то не кардинально.
— Сейчас, когда поправки уже приняты, стало понятно, что существенных изменений не произошло. Но такой поворот событий был очевиден. Хотя определенные доработки Закону требовались. Например, уменьшение размера штрафных санкций в случае неисполнения обязательств сторонами и отмена солидарной ответственности банков и застройщиков — безусловно, положительный фактор. Все-таки, необходимо было облегчить застройщикам ситуацию с финансированием проектов.
— Как вы организовали свою деятельность в соответствии с законом о долевом участии?
— Закон подтолкнул нас к разработке уникальных (не побоюсь этого слова) технологий. Специалистам «СТ Групп Регион» пришлось фактически с нуля разработать схему ценообразования и процесса реализации объектов, чтобы компания могла получать максимальную прибыль.
В частности, средства, поступающие от наших инвесторов на специальный счет, фиксируют как прибыль только после сдачи объекта госкомиссии. Мы можем использовать их лишь на одну цель — строительство данного дома. Поэтому продавать все квартиры на начальной стадии строительства просто нецелесообразно. Так что мы создали новую схему продаж, позволяющую поэтапно получать деньги от реализации объекта именно в том объеме, который необходим на текущий момент, и не более.
Для оценки проектов мы используем показатели предполагаемого ежемесячного роста рынка и увеличения стоимости квадратного метра в строящемся объекте. Соединив и проанализировав эти данные, можно спрогнозировать, насколько подорожают квартиры в этом доме на той или иной стадии. В момент старта продаж наши маркетологи разрабатывают прайс-лист и составляют график затрат. Условно говоря, если в июне нам требуется финансирование в размере 1 млн долл., то, соответственно, именно на эту сумму необходимо продать квартир. Раз в месяц цены корректируют. Если все объекты, которые запланировано продать, реализованы, то для остальных клиентов цена автоматически повышается на заранее определенный процент роста стоимости для следующего месяца. Кроме всего прочего данная схема позволяет очень четко следить за спросом и корректировать его в зависимости от ситуации.
— Такой подход требует большой аналитической работы и точных прогнозов. А бывали в вашей практике случаи, когда схема давала сбой?
— На рынке недвижимости иногда случаются абсолютно непрогнозируемые явления. Адекватная и своевременная реакция на них — вопрос профессионализма девелопера. Например, в феврале этого года произошел резкий скачок стоимости жилья в Ростове-на-Дону, где мы строим один из наших объектов. Сразу несколько крупных компаний приостановили продажи, поскольку готовились к переходу на новый порядок работы в соответствии с 214-ФЗ и, соответственно, надеялись в дальнейшем реализовать свои объекты по более высоким ценам. К счастью, мы оказались готовы к такому повороту событий.
— Еще одна мало предсказуемая вещь — сроки завершения строительства. А ведь за их нарушение Закон накладывает на девелопера высокие штрафы…
— Многие застройщики очень боялись, что соинвесторы попробуют извлечь выгоду из положений Закона, направленных на защиту их интересов. Однако случаев, когда дольщики специально пытались найти какое-либо нарушение в проектной документации, инициировать таким образом судебную тяжбу, отказаться от договора и взыскать с застройщика неустойку, в нашей практике не было. Кроме того, в наших договорах мы перестраховываемся, продляя срок сдачи объекта в эксплуатацию примерно на 1–2 квартала.
Другой способ защиты интересов девелопера — аккредитивная форма расчетов. Аккредитив, по сути, представляет собой аналог другого традиционного способа купли-продажи недвижимости — использования банковской ячейки. Раскрытие аккредитива с последующим поступлением денежных средств на расчетный счет застройщика происходит только после представления в банк договора с отметкой о государственной регистрации. Это полностью соответствует требованиям Закона и служит дополнительной гарантией для соинвестора. В свою очередь, девелопер получает твердое подтверждение намерения участника долевого строительства приобрести данную квартиру.
— И наконец ваши прогнозы относительно развития ситуации на рынке… Является ли некоторое замедление роста цен временным или это все-таки уже устойчивая тенденция? Будет ли увеличиваться объем предложения по новостройкам?
— Следует отметить, что у каждого региона своя специфика развития и свои темпы роста. Рассматривая российский рынок недвижимости в целом, можно с уверенностью утверждать: рост цен, безусловно, продолжится, и в любом случае, даже в регионах с самым низким уровнем экономического развития, он будет не ниже темпов роста инфляции. Региональный рынок недвижимости находится в стадии становления, так что, «по закону жанра», пик его развития впереди. В ближайшие два-три года у столичных и зарубежных инвесторов еще есть шансы выйти на региональные рынки и занять там выгодное положение.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
