База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Покупателям квартир в новостройках дороже эконом-класса стоит знать, что первоначальные вложения в квадратный метр — это не все затраты, которые придется понести. Каждый месяц они будут вынуждены выплачивать «обязательные ежемесячные платежи», сумма которых может довольно сильно различаться даже в одинаковых, на первый взгляд, домах. От чего же зависит размер этой суммы, сколько и за что платят собственники жилья, а главное — что они получают взамен?
Сколько стоит?
Любой современный жилой дом эксплуатируется частной управляющей компанией. Поэтому покупателям недвижимости бизнес- и элит-классов следует быть готовыми к тому, что этой компании придется платить. Иначе она работать не будет.
Фактически стоимость проживания зависит от нескольких факторов: уровня здания, его технических характеристик, района, платежеспособности жильцов (читай — аппетитов управляющего), правильной постановки бизнес-процессов управляющим, наличия нескольких зданий, находящихся в управлении компании, в одном районе, возраста здания, профессионализма самой компании и прочее. Часть из этих факторов являются объективными и действительно оказывают влияние на себестоимость эксплуатации для управляющего, другие — субъективны и позволяют эксплуатирующим компаниям, по сути, «выкачивать» деньги из жильцов.
Таким образом, сразу же следует расставить акценты: если компания берет за свои услуги больше денег, это вовсе не значит, что услуги, которые она предоставляет, будут лучшего качества и оказаны в большем объеме. Также стоимость эксплуатации совсем не напрямую зависит от стоимости квадратного метра. Вот, например, в жилом комплексе «Алые Паруса», реализуемом компанией «ДОН-Строй», стоимость эксплуатации составляет $1,7 за кв. м в месяц при стоимости метра от $2730. В эту сумму, как сообщили в компании, входят все оказываемые услуги, за исключением коммунальных платежей (электричество, вода, телефон). А вот в жилом комплексе «Режиссер», возводимом группой компаний «МИАН», где цена квадратного метра составляет более $4000, жильцы будут платить максимум $1,5, заверили в МИАНе.
В среднем же по рынку стоимость эксплуатации в домах бизнес-класса составляет от $1 до $2 за кв. м, а в элитном сегменте может возрасти чуть ли не в два раза и составить $2,5–3 за кв. м. Опрошенные участники рынка рассказали, что в нескольких современных элитных домах стоимость эксплуатации доходит до $5 за кв. м. К факторам, способным столь сильно повысить стоимость управления, в домах класса люкс можно отнести наличие дополнительных зон отдыха: бильярдных комнат, ресторанов, кафе, баров, фитнес-клубов и некоторых суперсовременных сервисов. «Без сомнения, их наличие приводит к значительному удорожанию эксплуатации объекта», — говорит генеральный директор компании «Управление по эксплуатации и ремонту» (входит в «Авгур Эстейт») Андрей Шаров. И все же столь высокая цена — это исключение, которое встречается на рынке крайне редко.
Все познается в сравнении
Что ж, попробуем понять, каким образом основные из перечисленных выше факторов влияют на конечную стоимость эксплуатации. Первый — это уровень дома и его технические характеристики. Безусловно, именно это является одним из ключевых моментов при расчете стоимости услуг УК. Понятно, что технические системы, которыми оснащаются современные элитные дома, во-первых, недешевы, во-вторых, в случае неисправности их ремонт выльется в довольно круглую сумму, в-третьих, специалисты, которые способны обслуживатьвсе эти системы, стоят на рынке труда дорого, в-четвертых, поддержание этих систем требует больших затрат на энергоносители и т.д. В общем, разница в стоимости эксплуатации дорогого современного элитного дома и здания бизнескласса без изысков сродни разнице между содержанием импортного автомобиля, который в обслуживании требует значительно больше денег, и неприхотливого отечественного, который ездит на дешевом спирте, а детали к нему можно собрать из подручных предметов. Да и потребительские характеристики дорогого и современного жилья гораздо выше, а это стоит денег. Как напоминает пресс-секретарь инвестиционностроительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов, «потребительские характеристики элитного жилья предусматривают в отделке домов и ландшафте придомовой территории использование дорогих материалов. Соответственно, уход за ними и в целом за содержанием мест общего пользования должен быть самого высокого качества. Стоит это, как можно догадаться, недешево». «Стоимость эксплуатации напрямую зависит от класса дома и увеличивается в зависимости от технической начинки здания», — добавляет Андрей Шаров.
Кроме того, немаловажным фактором, влияющим на ценообразование в данном сегменте рынка, выступает имидж объекта. Имиджевая составляющая, безусловно, присутствует, признает генеральный директор «МИАН-Сервис» Андрей Письменный. Однако тут же оговаривается, что, кроме влияния этого фактора, эксплуатация элитных домов обходится дороже в связи с большей насыщенностью инженерными системами. «Цена, которую платят жильцы, зависит от пакета предоставляемых услуг и их платежеспособности»,— подтверждает генеральный директор компании «Новая площадь Property Management» Евгений Якубовский. А покупатели элитной недвижимости — самые платежеспособные жильцы. Поэтому для них «имиджевые» центы, закладываемые управляющим в стоимость обслуживания квадратного метра, особой роли, как правило, не играют. Чем и пользуются эксплуатационщики.
Не стоит забывать и про умение управляющего отстраивать бизнес-процессы, брать наиболее подходящие объекты, считать экономику — все это также может сказаться на конечной стоимости услуг для потребителя. Ведь в итоге все затраты, издержки и просчеты управляющего оплачиваются за счет жильцов. А вот правильный подход позволяет сэкономить на издержках, а следовательно, уменьшить стоимость для потребителя без сокращения набора предоставляемых услуг и снижения их качества. Так, например, управляющему удалось получить несколько домов в одном районе — супер, цена будет явно ниже. «Цены на услуги какой-либо компании могут быть ниже, если она обслуживает несколько объектов, находящихся в непосредственной близости друг от друга, — говорит Андрей Письменный. — В таком случае расходов меньше, т.к. несколько объектов может обслуживать один и тот же персонал». То же самое касается количества квартир в доме: чем больше их, тем меньше плата, поскольку совокупные расходы управляющего будут поделены на общее количество плательщиков.
Сфера обязанностей
А что получает потребитель за эти деньги? По словам Андрея Шарова, стандартный пакет услуг включает: уборку территории, вывоз мусора, техническое обслуживание инженерных систем (включая системы электро- и водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, кондиционирования, лифтовое оборудование) и охрану. Минимальный список услуг, который должна выполнять УК по умолчанию, прописан в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда». В целом же сфера ответственности УК и жильцов разделяется границами квартиры. Как правило, все работы, которые проводятся в квартире, оплачиваются клиентом, а за ее пределами — из бюджета УК. Впрочем, в обоих случаях есть исключения.
Так, работы по устранению дефектов и неисправностей общедомовых систем, которые проходят через квартиру (стояки водоснабжения, вентиляция, система кондиционирования), проводит УК. Однако, подчеркивает Андрей Письменный, если эти дефекты возникли в результате несанкционированного вмешательства хозяина квартиры (например, присоединения, врезки и т.д.), то ремонтные работы оплачиваются собственником жилья. Устранение этих неполадок вполне может взять на себя УК — за дополнительную плату, естественно. То же самое происходит в случае поломки каких-то потребительских мелочей внутри квартиры: вышедшей из строя розетки, потекшего крана, обваливающегося балкона — все это УК выполнит за отдельную плату, прислав в каждом случае своего специалиста. Однако жильцам стоит понимать, что такой подход вполне обоснован: УК не должна отвечать за ошибки собственника жилья. Немаловажен и тот факт, что любые из возникших неполадок УК устранит быстро и качественно, в отличие от сотрудников ДЕЗов, которых придется ждать до второго пришествия. Поэтому в общую плату закладывается еще и оперативность реагирования на запросы жильцов, которые оплачиваются отдельно.
Другое дело, если проблема возникла из-за вмешательства третьих лиц (затопило полдома из-за неграмотно смонтированной сантехники). Тогда собственник жилья вправе потребовать компенсации через суд у компании-установщика. Однако УК тут ни при чем, и выдвигать ей претензии в данном случае бессмысленно. И если установщику удалось «отмазаться», то оплачивать ремонт будет либо жилец, либо страховая компания. Противоположный пример приводит Сергей Лядов: «Если выйдет из строя бойлерная или случится другая внештатная ситуация, не предусмотренная ТО и договором, то оплачивать ее исправление будут, естественно, жильцы». И под это с них будут собираться дополнительные деньги, к этому следует быть готовыми. Мелкие же неполадки заложены в стоимость технической эксплуатации. Скажем, если в подъезде сгорела лампочка, то ее поменяют без особого труда и бесплатно. Если из строя вышел кодовый замок, то УК поменяет его на свои деньги. А вот если накрылась пропускная система автомобилей в паркинге, то на ее ремонт будут собираться дополнительные деньги, иначе придется обходиться без нее.
Предоставление любых дополнительных услуг прописывается в каждом конкретном договоре и определяется соглашением между жильцами и УК. Жильцы в лице ТСЖ определяют, какие услуги и по какой цене готовы покупать. Этот перечень может меняться в зависимости от уровня дома и его оснащенности. «В элитных домах и домах бизнес-класса набор услуг может различаться в зависимости от инженерной начинки и инфраструктуры дома», — отмечает Сергей Лядов. Скажем, если на придомовой территории выложены сложные ландшафтные фигуры, растут цветы, а само здание напичкано техникой, то в договоре с УК прописываются особые правила эксплуатации такого дома. Конечно, в таком случае и цена услуг будет выше. Поэтому участники рынка советуют максимально подробно прописать в договоре ответственность УК перед жильцами и соответствующие санкции. Впрочем, обратная ответственность также предусматривается.
С другой стороны, подробный и понятный договор позволяет обезопасить себя от произвола управляющего, который, увы, на рынке встречается. Зачастую жильцам приходится сталкиваться с несвоевременным выполнением УК своих обязательств, нарушением условий договора, предоставлением услуг низкого качества в недостаточном количестве. На сегодняшний день это явление закономерное. «Отсутствие здоровой конкуренции приводит достаточно часто к предоставлению низкокачественных услуг и является демотивирующим фактором», — поясняет Андрей Шаров. Однако, напоминает он, у жильцов существует несколько вариантов защиты своих прав в отношении некачественного предоставления услуг УК. В случае возникновения недовольства у одного человека или небольшого процента собственников существует неизменная практика изложения претензий в суде. Если же процент недовольных велик, то жильцы имеют право провести собрание собственников жилья и расторгнуть договор с УК.
Лучшее, конечно, впереди
В будущем ситуация начнет меняться в лучшую сторону. С ростом конкуренции набор и качество предоставляемых услуг будут увеличиваться при некотором снижении стоимости. Поскольку через какое-то время управляющим уже придется конкурировать за объекты, а следовательно, предлагать потребителям продукт более высокого качества. Однако дешеветь услуги УК будут не сегодня и не завтра. «Пока в стране еще достаточно высокая инфляция и растут цены на коммунальные услуги, стоимость услуг управляющих компаний будет увеличиваться», — говорит Сергей Лядов. «На фоне постоянного роста цен на всем рынке, в том числе на энергоносители, я не вижу предпосылок к снижению стоимости услуг УК», — соглашается Андрей Письменный.
Говорить о минимуме или максимуме стоимости услуг некорректно. «Толщина наших кошельков определяет максимум, а требования конкурентной борьбы — минимум», — иронизирует Евгений Якубовский. Но, безусловно, рост конкуренции в этом сегменте рынка приведет к коррекции цен. Вопрос лишь в том, когда это произойдет. Итак, стоимость услуг УК формируется не на пустом месте, а зависит от целого ряда объективных и субъективных факторов. Но платят жильцы в большинстве случаев отнюдь не за воздух, а за некий перечень оказываемых услуг, который может сужаться или расширяться в зависимости от условий договора и особенностей конкретного здания. При этом у жильцов всегда остается возможность сменить УК, если они не удовлетворены ее работой.
Впрочем, перекладывать на УК все проблемы и требовать от нее выполнения дополнительных работ без дополнительной оплаты бессмысленно — это не входит в сферу ее обязанностей. Предоставление услуг надо либо фиксировать в договоре, либо оплачивать отдельно. И явно не стоит при каждом удобном случае менять эксплуатирующую дом организацию: любой новой компании потребуется время для входа на объект, на которое процесс управления домом встанет. А удовлетворительно работающая УК лучше, чем вообще никакая. Хотя, конечно же, речь не идет о случаях злонамеренного нарушения УК своих обязательств. В таком случае компанию лучше сменить. Может, в результате удастся найти лучший вариант. Главное — четко понимать сферу обязанностей и не требовать от бизнеса лишнего, ведь работать себе в убыток не будет никто.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
