База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В Петербурге активно формируется рынок услуг по профессиональной эксплуатации коммерческой недвижимости. Наиболее продвинутые девелоперы привлекают обслуживающие организации еще на этапе строительства торговых и офисных комплексов. Управляющие компании начали отдельно предлагать эту услугу собственникам. Потенциал бизнеса, построенного на эксплуатации, сегодня мало у кого вызывает сомнения.
Однако рынок очень молод, технологии работы на нем только обкатываются. И фактически опыт любой компании в этой области уникален.
Что все-таки выгоднее для владельца доходного объекта - создавать собственную эксплуатационную службу или привлекать профессиональных "варягов"? Нужно ли страховать профессиональную ответственность "эксплуататоров" перед хозяином здания и его арендаторами? Пришла ли пора стандартизировать услуги в сфере facility?
Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения на "круглом столе", посвященном эксплуатации офисной недвижимости. Его организовали Гильдия управляющих и девелоперов и наш еженедельник.
По итогам обсуждения оказалось: большинство участников рынка продолжает "вариться в собственном соку"; у каждой компании - свой набор услуг и свои стандарты работы в сфере эксплуатации. Как на практике их унифицировать, непонятно. Хотя некоторые фирмы, особенно небольшие, к этому уже стремятся.
Эксперты оказались солидарны в одном: поскольку стандарт обслуживания задает собственник, а каждый коммерческий объект уникален, индивидуальный подход в этом бизнесе будет преобладать еще долго.
Свой-чужой
Дмитрий Ханжин:
– Дискуссия о том, стоит ли собственнику самому заниматься эксплуатацией или нанимать внешнюю компанию, идет давно. И однозначный ответ здесь дать, на мой взгляд, нельзя. Если вы владеете несколькими крупными объектами и извлечение дохода из них фактически стало вашим бизнесом, есть смысл создавать собственную эксплуатирующую компанию.
А если объектов немного, то, поверьте, "карманная" служба только на первый взгляд кажется более экономичной. Если учесть затраты на покупку оборудования, материалов, обучение кадров и т.п., окажется что вы мало выиграли в финансовом плане, зато нажили огромную головную боль.
Мне известны случаи, когда компании, год или два назад решившие вопрос в пользу внутренней эксплуатации, сегодня вновь возвращаются к идее привлечения внешней структуры. Она постепенно находит отклик в умах собственников.
Любопытно, что в регионах этот процесс происходит быстрее. Там инвесторы чаще обращаются к профессионалам, причем еще на старте проекта.
Роман Мальцев:
– Коллеги, а можно ли, на ваш взгляд, оценить масштаб развития бизнеса, при котором собственнику целесообразно создавать свою эксплуатационную службу?
Юрий Кольцов:
– Я считаю, что внутренняя структура может быть рентабельной, если компании принадлежит от 50 000 кв.м офисных площадей, имеющих средний по сложности уровень инженерной "начинки". Если говорить о торговой недвижимости, такой предел можно обозначить в 100 000 кв.м. Расчеты, естественно, приблизительные.
Анна Деркач:
– Затруднюсь назвать какие-то цифры. Площадь объектов не является решающим фактором. Все в конечном счете зависит от стратегии собственника и от того, насколько профессионален его подход к недвижимости.
Константин Козловский:
– Согласен, что каждый собственник решает этот вопрос для себя сам. При грамотном управлении внутренняя эксплуатационная служба может быть вполне эффективной. Но при таком подходе есть опасность роста накладных расходов.
Потому что у "карманной" структуры нет опыта работы на рынке, который достаточно жестко трезвит. Внешняя компания постоянно думает о сокращении издержек, чтобы сохранять конкурентоспособность. Для внутренней службы этот вопрос остро не стоит, если она существует как вещь в себе и не предлагает услуги сторонним собственникам.
Другое дело, что сам рынок услуг по технической эксплуатации еще недостаточно развит. Если конкуренция среди клининговых фирм уже очень высока, то крупных эксплуатирующих компаний (ЭК) в Петербурге немного. Поскольку на услугу нет достаточного спроса, нет и адекватного предложения. И наоборот.
Получается некоторый замкнутый круг. Когда бизнес начнет развиваться активнее и профессиональных ЭК в городе будет уже десятка два, внутренним службам эксплуатации станет достаточно сложно с ними конкурировать.
Валерий Хламкин:
– Сетью бизнес-центров "Сенатор" (на сегодня самой крупной в городе) управляет собственник - холдинг "Империя". Практически всю эксплуатацию мы тоже осуществляем сами. На аутсорсинг отдаем только работы, связанные с обслуживанием сложных инженерных систем, мытье и покраску фасадов при помощи верхолазов и пр.
Я согласен с тем, что мерилом эффективности любой структуры является ее конкурентоспособность. Поэтому сейчас мы регистрируем несколько компаний: "Сенатор Телеком", "Сенатор Клининг" и "Сенатор Эксплуатация" - и планируем выводить их на внешний рынок в 2007 году. Одна из основных целей - проанализировать результативность работы наших структур в условиях конкуренции.
Дмитрий Птащук:
– Компания "Бизнеслинк" давно работает на рынке коммерческих площадей, выступая и как девелопер, и как управляющий. И надо сказать, мы разбираемся в нюансах эксплуатации. Однако недавно наша дочерняя фирма, которая ведет один из инвестпроектов, провела тендер и привлекла по его результатам внешнюю ЭК.
Надо сказать, я был приятно удивлен ее предложениями, например тем, что в штате предусмотрен главный инженер, постоянно присутствующий на сравнительно небольшом объекте (около 10 000 кв.м).
Сопоставил бюджеты и задумался о том, не пересмотреть ли структуру внутренней службы эксплуатации. Правда, принимая такое решение, владелец объекта должен четко представлять свои цели: работает ли он на продвижение собственного брэнда или стремится к достижению вполне конкретного финансового результата.
Екатерина Емельянова:
– То есть собственники постепенно приходят к мысли о том, что часть работ следует отдавать на аутсорсинг?
Дмитрий Птащук:
– Конечно, без аутсорсинга не получается. Есть работы, которые в принципе нереально выполнять силами небольшой компании, например обслуживание теплоцентров. Можно, конечно, закупить массу дорогостоящего оборудования и обучить персонал, но это получится в 30 раз дороже.
Екатерина Емельянова:
– А возможен, на ваш взгляд, такой сценарий развития, когда управляющая компания собственника сократится до 3-4 человек, координирующих все процессы на объекте, и будет привлекать на каждый вид работ отдельную фирму - на тендере?
Дмитрий Птащук:
– Возможны самые разные управленческие модели, потому что бизнес у нас постоянно дифференцируется. По обозначенной схеме, насколько я знаю, работает компания Henry Chichester.
Людмила Родина:
– Хочу продолжить сравнительный анализ, но уже со стороны внешней управляющей компании. Мы не конкуренты таким мощным структурам, как МК ПСБ, "Бекар" или МТЛ. Занимаемся одним зданием, оказывая собственнику весь спектр услуг в рамках property и facility-менеджмента.
Владельцам нашего бизнес-центра принадлежат еще пять доходных объектов, которыми они управляют сами. Так вот, мы обходимся собственнику дешевле, чем его внутренние службы: операционные расходы на нашем объекте самые низкие.
Оптом и в розницу
Анастасия Ясинская:
– ЭК готовы предложить собственнику услуги по полной программе: техническое обслуживание, клининг, охрану, администрирование. А насколько это востребовано сегодня рынком? За что готов, а за что не готов платить клиент?
Дмитрий Ханжин:
– На самом деле, компаний "полного цикла" на рынке не так много. "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" к ним относится. Однако мы готовы оказывать перечисленные услуги и по отдельности. Оптимально, когда девелопер привлекает ЭК еще на этапе проектирования.
На этой стадии еще можно безболезненно заложить такие инженерные и планировочные решения, которые позволят существенно сэкономить на дальнейшей эксплуатации. По нашим расчетам, эта сумма может достигать $100-150 тысяч в год на объекте площадью порядка 10 000 кв.м.
Роман Мальцев:
– А часто удается подключиться к проекту на такой ранней стадии?
Дмитрий Ханжин:
– К сожалению, нет.
Роман Мальцев:
– На моей памяти вообще был единичный случай, когда собственника удалось убедить в необходимости корректировать проект с учетом будущей эксплуатации здания.
Дмитрий Ханжин:
– Основной довод в общении с собственником - это размер его дохода с объекта. Мы предлагаем проект эксплуатации как базовое условие взаимодействия с заказчиком.
Анастасия Ясинская:
– А сколько стоят услуги по составлению такого проекта и всегда ли вы получаете здание в управление, когда стройка завершается?
Дмитрий Ханжин:
– В нашем исполнении не так уж дорого: от 30 000 рублей. По достаточно простому объекту работа занимает пару месяцев. Дальнейший контракт на эксплуатацию не является обязательным условием. Выбор остается за собственником, а мы - не самая дешевая компания.
Константин Козловский:
– "Менеджмент компания ПСБ" тоже предлагает полный набор услуг, но готова его дробить. По моей оценке, собственники охотнее всего привлекают на аутсорсинг клининговые компании. Затем готовы доверить "варягам" охрану. Реже решаются передать здание на техническое обслуживание и еще реже - целиком в управление. Хотя у нас есть опыт поэтапного вхождения на объекты.
Юрий Кольцов:
– Естественно, для самого здания лучше, когда услуги предоставляются в комплексе. На объекте очень важно отладить взаимодействие между службами клининга, охраны и пр. А сделать это в рамках одной компании проще.
Дмитрий Птащук:
– Увидеть проблему в целом действительно очень важно. Нам не раз предлагали услуги фирмы, которые знают, как убирать и как охранять здание, но не понимают, как выстроить работу всей системы эксплуатации и как реагировать на внештатные ситуации. А еще бывают в проектах договоров интересные условия, когда суббота-воскресенье у "эксплуататоров" - выходные дни.
Андрей Шаповалов:
– А страхуют ли уважаемые ЭК свою профессиональную ответственность? Требуют ли этого собственники?
Константин Козловский:
– По нашему опыту, пока не требуют. Но мы как люди разумные и порядочные понимаем, что нужно будет отвечать по заключенному договору, а не ликвидировать в случае чего юрлицо. Поэтому профессиональную ответственность страхуем.
Сумму страхового покрытия, которая позволит снизить наши риски, определяем сами - исходя из размера объекта и сложности его инженерных систем. Я думаю, вскоре многие собственники будут выдвигать ЭК такое условие. Это совершенно разумно.
Екатерина Емельянова:
– В Москве некоторые владельцы недвижимости требуют страховать не только возможный ущерб, но и упущенную в связи с неправильной эксплуатацией объекта выгоду. Когда офисное здание преждевременно стареет, понижается его класс и пр. Однако страховщики за это пока не берутся.
Андрей Шаповалов:
– Управляющие компании страхуют лишь эксплуатационные риски, но, на наш взгляд, нужно, чтобы они также страховали качество товаров (и услуг). Например, если человек поскользнулся на грязном полу и что-нибудь себе сломал, он вправе подать иск и на своего работодателя (арендатора бизнес-центра), и на УК, и на собственника здания. На Западе такие случаи не редкость, поэтому этот вид страхования актуален.
Константин Козловский:
– Пока ситуация на страховом рынке такова, что мы в течение двух месяцев (!) искали компанию, которая взялась бы застраховать риски, связанные с нанесением прямого ущерба от эксплуатации.
Дмитрий Ханжин:
– На самом деле, сейчас страховщики уже начали продвигать эту услугу. Например, к нам поступило предложение от компании "Росно". Мы страхуем свою профессиональную ответственность второй год. И если совсем недавно собственники этим вопросом действительно не интересовались, то теперь его задает половина наших клиентов.
Анастасия Ясинская:
– А страховые случаи у вас были?
Дмитрий Ханжин:
– Нет. (Стучит по дереву.)
Людмила Родина:
– У нас был страховой случай. Но его удалось благоприятно разрешить при помощи компании "Альфа-страхование", с которой мы сотрудничаем.
Анна Деркач:
– Мы готовы страховать профессиональную ответственность и сейчас ведем плотные переговоры с "Прогресс-Невой" и "Ресо-Гарантом". Другое дело, что такая страховка оформляется на конкретный объект, а это не всегда нужно, если мы оказываем на здании только часть услуг, не затрагивающих, например, его основные системы жизнедеятельности.
Нестандартный бизнес
Анастасия Ясинская:
– Нужны ли ЭК профессиональные стандарты на нынешнем этапе развития рынка и кому можно доверить их разработку?
Анна Деркач:
– Я думаю, пока это еще не актуально. В жилищной сфере соответствующие стандарты утверждены Госстроем. Открыв закон Петербурга, мы тоже увидим, за какие деньги и сколько раз в месяц в типовом жилом доме положено мыть лестницу.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация принципиально иная. Очень сильно различаются как требования собственников, так и характеристики самих объектов. Фактически каждый из них требует индивидуального подхода. А представьте себе ситуацию, когда часть функций по эксплуатации выполняют внутренние службы собственника. Тогда внешней компании придется подстраиваться еще и под них.
Конечно, отсутствие единого подхода к эксплуатации усложняет работу. Порой заказчик просто не в состоянии сравнить коммерческие предложения, поступающие от различных ЭК. Однако я не представляю, как можно сейчас унифицировать стандарты работы.
Юрий Кольцов:
– Чем быстрее такие стандарты появятся, тем проще будет формировать сам рынок эксплуатации. Я считаю, принимать их нужно на государственном уровне. А инициатором этой работы могла бы выступить Гильдия управляющих и девелоперов.
Людмила Родина:
– Сегодня каждый из нас изобретает внутрифирменные стандарты. Обидно, что мы преодолеваем этот путь по отдельности. Хотя могли бы достичь большего, если бы коллеги объединились и были готовы делиться своими разработками.
Анастасия Ясинская:
– Собственно, это и есть цель нашего собрания.
Реплика из зала:
– Вряд ли компания, вложившая значительные интеллектуальные ресурсы в разработку стандартов, будет сейчас ими делиться. Я думаю, это случится не через год и не через два. Обнародовать готовые стандарты - значит увеличить конкурентную борьбу на рынке, который и так пока невелик.
Константин Козловский:
– Услуга по эксплуатации и управлению пока остается штучной. У нас, к сожалению, нет листа ожидания из 150 клиентов. Переговоры с каждым собственником - это долгий переговорный процесс. По его итогам составляется объемистый контракт, который по сути и является стандартом работы по конкретному объекту. Ведь одно дело - услуга, которую мы предлагаем, и другое - то, на что готов согласиться собственник.
Радует, что мы все-таки дождались того момента, когда на российский рынок начали выходить международные инвестиционные фонды и прочие институциональные инвесторы. Именно они заинтересованы в профессиональной эксплуатации объектов и целенаправленно ищут компании, готовые оказывать эти услуги - по западным стандартам.
Участники "круглого стола"
Дмитрий Ханжин,
генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости"
Роман Мальцев,
директор по эксплуатации УК "Бекар"
Валерий Хламкин,
управляющий сети бизнес-центров "Сенатор"
Анна Деркач,
генеральный директор компании Praktis PFM
Константин Козловский,
гендиректор "Менеджмент компании ПСБ"
Дмитрий Птащук,
заместитель генерального директора компании "Бизнеслинк"
Екатерина Емельянова,
руководитель отдела рекламы и PR ГК "Бекар"
Людмила Родина,
генеральный директор компании "Супер-Сервис. Проперти менеджмент"
Андрей Шаповалов,
генеральный директор УК "Регент Холл"
Юрий Кольцов,
заместитель генерального директора по управлению недвижимостью компании "ВМБ-Траст"
Анастасия Ясинская,
зам. главного редактора "НП", ведущая
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
