База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Отсутствие на российском рынке должного количества сетевых операторов торговли заставляет многие столичные и региональные ТЦ заполнять свои объекты одними и теми же арендаторами. Мы не будем сейчас останавливаться на причинах, а постараемся представить возможные варианты развития ТЦ в существующих условиях.
Итак, перед девелопером встает вопрос: что делать, как добиться, чтобы подобрать чем-то отличающийся от других ТЦ состав арендаторов?
Пляшем от печки
Состав арендаторов должен максимально соответствовать формируемому торговой зоной объему спроса по группе товаров и услуг, а также сочетаться по ценовым категориям.
Качественный арендатор — тот оператор розничной торговли, который способен длительное время предоставлять покупателям стабильный ассортиментный ряд товаров и качественное обслуживание, благодаря чему имеет эффективный бизнес и гарантированно вносит арендную плату. Состав арендаторов в ТЦ должен быть сбалансированным: между ними не может быть прямой конкуренции, должно соблюдаться определенное равновесие между группами товаров (например, соотношение товаров для женщин должно быть приблизительно на 1/3 больше, чем товаров для мужчин), при этом каждый оператор должен быть привлекателен для покупателей.
Предварительную работу по подбору арендаторов можно проделать в несколько этапов.
Вначале собственник (сам или с чьей-то помощью) разрабатывает предварительный эскиз-проект и, когда созданы предварительные эскизы проекционного и функционального плана, производит «первоначальный» подбор возможных арендаторов. Затем начинается фаза детального анализа — на основании стиля жизни, привычек и предпочтений целевой группы потребителей создают «идеальный» состав арендаторов, некую «мечту», dreamteam возможных арендаторов. В этот момент конкретизируют площади магазинов. Смотрят, какие компании есть на рынке, изучаются возможности розничной торговли занять определенное место в данном ТЦ.
Рассматриваются местный бизнес, национальные сети, международные операторы. Заметим, что эта работа при отсутствии опыта может занять бесконечно много времени. Специализированные компании справляются с задачей за полгода — год. В заключение собственник приглашает сетевые розничные компании на презентацию и убеждает их в успешности будущего ТЦ, подкрепляя свои тезисы результатами маркетинговых исследований (об этом мы писали в предыдущих номерах журнала). И начинает переговоры с якорями, заключает с ними предварительные договоры, а с другими — договоры о намерениях. Но это — в идеале.
Кто сдает
Сдачей в аренду торгового центра занимается, как правило, компания-консультант. «Иногда компания — владелец ТЦ или управляющая компания создает в своей структуре брокерский отдел и подбирает потенциальных арендаторов самостоятельно», — говорит Светлана Тихонова, начальник отдела маркетинга «ГлобалСтройКомплекс-М». В ТЦ агенты или консультанты привлекаются на самой ранней стадии — при формировании концепции. По словам Анны Ширяевой, генерального директора компании «АМ2 — Магазин магазинов», сейчас на российском рынке компании, которые занимаются маркетинговыми исследованиями и формируют концепции, их же затем и реализуют. Компания-консультант приглашается в проект на стадии изучения участка под строительство. С началом разработки архитектурного проекта она уже подбирает арендаторов. При разработке концепции и при сдаче торгового центра в аренду следует учитывать, что рынок изменяется и арендаторы «растут». Розничная торговля развивается очень быстрыми темпами, с шагом в 6–8 мес., а торговый центр живет десятки лет. Девелоперу необходимо учесть развитие форматов торговли на ближайшие 5–10 лет. Сетевые операторы, как правило, осваивают рынок целенаправленно, все время видоизменяясь. Компании увеличивают площадь магазинов, добавляя ассортимент. Например, компании «Энтон», по словам директора Валерия Костюковича, недавно было достаточно 40–60 кв.м площади магазина, теперь она арендует не менее 100 кв.м. Компания «Биайна» (торговая марка Henderson) недавно могла поместиться в 25–50 кв.м, теперь ей необходимо не менее 100 кв.м, сообщил Давид Давыдов, руководитель отдела маркетинга. А вот Alba пока еще арендует 130–140 кв.м, но, как утверждает Александр Байер, генеральный директор компании, уже планирует осваивать новый формат магазина — от 300 кв.м.
Как же добиться отличающегося от других ТЦ состава арендаторов? Можно работать с западными брэндами, пока не известными в России. Например, сейчас компания Leeds Property Group открыла новое направление своего бизнеса: подбор франчайзи для держателей франшизы и, наоборот приглашение брэндов по заказу владельца или девелопера в ТЦ.
Команда нашего ТЦ
Работа по сдаче в аренду ТЦ делится на два этапа. Первый этап — это работа с якорными арендаторами, которую надо начинать в момент формирования архитектурной концепции, — их пожелания, технические требования к помещению и размеры обязательно учитываются.
У некоторых якорных арендаторов есть индивидуальная спецификация помещения. Это боулинги, центры развлечений, химчистки (если планируется размещать мини-производство). Для кинотеатра, например, важна высота потолка, шаг колонн, размеры зала, функциональная специфика расположения входов и выходов. У гипермаркетов требования к помещению более стандартизированы, хотя у «Реала» и «Ашана» — разная сетка колонн. Это тоже важно учесть. Все остальные арендаторы так или иначе могут приспособиться к помещению.
Информацию о том, какие требования предъявляет каждый оператор к помещению, необходимо иметь на стадии разработки концепции. «Магазинам бытовой техники и электроники необходимо определенное количество электроэнергии, — это обязательно нужно учесть, — отмечает Алексей Могила, директор по развитию Leeds Property Group. — Встречаются самые разные мелочи, о которых надо знать заранее. Например, «Снежной Королеве» необходим подвод воды. Кому-то нужно 20% складских помещений, а кому-то — 5%. Одним офис нужен, другим — нет. Учитывается все».
Прикинем экономику
Маркетинговый агент, консультант или компания, которая сдает ТЦ в аренду, составляет поэтажный план аренды ТЦ, который должен удовлетворять требованиям арендодателя, предложить рыночные ставки для операторов розничной торговли и быть востребованным рынком. В итоге это должен быть набор арендаторов, интересный для покупателей.
«Соотношение площадей, занимаемых якорями, галереями и фуд-кортом, должно распределяться по оптимальному принципу, характерному для каждого отдельно взятого ТЦ»,– отмечает Светлана Тихонова. Марти Уилан, директор по развитию компании Astera Group, поясняет более подробно: «В идеале якоря должны занимать примерно около 40–45%, фуд-корт — меньше 5% — 3–4%, одежда и обувь — по 10%, развлечения тоже в пределах 10%, мини-якоря — 10%. Но если посмотреть на многие ТЦ в России, думаю, будет не совсем так». В среднем в московских ТЦ якорям отдается от 15 до 50% торговых площадей, фуд-корты и зоны развлечений занимают от 5 до 20%.
В то же время следует помнить, что якоря хоть и занимают самую большую площадь, платят меньше всех. Они создают покупательский поток. А вот деньги приносит торговая галерея. Рассчитывая ставки, надо знать, сколько может платить каждый тип арендатора и на какой уровень окупаемости должен выйти ТЦ.
Оптимально всем
Второй этап сдачи ТЦ в аренду — заполнение торговой галереи. Суть процесса ничем не отличается. Операторы в торговой галерее, как правило, могут приспособиться к помещению. Но у некоторых сетей очень жесткие требования по размеру. У каждого розничного оператора есть оптимальный размер необходимой площади. Если он получает меньше, то не может представить всю коллекцию, больше — он переплачивает. В связи с этим у сетей существует несколько форматов. По словам Андрея Григорьева, главы представительства Benetton в России, если речь идет только о магазине одежды для взрослых, то нужно 200 кв.м, если планируется торговать полным ассортиментом компании, — от 300, а для марки Sisley оптимальным является магазин в 150 кв.м. Примерно такие же вариации есть у компании Sela и других. В ТЦ покупательские потоки должны быть распределены так, чтобы ни один самый маленький арендатор не пострадал. Принцип размещения товарных групп и торговых марок должен определяться правилами мерчендайзинга, например товары «мужского спроса» лучше размещать поближе к входу, а большие якорные магазины — наоборот, дальше, чтобы покупатели прошли в глубину ТЦ и увидели побольше магазинов. «Мужчины ленивы, выше второго этажа за одеждой они не пойдут, — замечает Алексей Могила. — А вот женскую и детскую одежду можно разместить и на третьем этаже — женщины в поисках нужной вещи легко поднимутся и туда. Фуд-корт может находиться в самой дальней точке ТЦ».
Размещение арендаторов должно способствовать процессам перекрестного и импульсного совершения покупок. Товары импульсного спроса нужно расположить в местах наибольшей концентрации покупателей. Например, цветы, подарки или салоны связи.
Обязательно учитывается соседство разных операторов. «Важно соблюдать принцип синергии, — отмечает Светлана Тихонова, — то есть возможность удовлетворения покупательских запросов в разных товарных областях за одно посещение, а также запросов разных покупательских групп». Модную молодежную одежду надо «разбавлять» модной обувью, бельем, аксессуарами, джинсовой и спортивной одеждой, рядом с детскими товарами размещать игрушки, книги. «Фонтан или каток в ТЦ — ориентир для встречи потерявшихся покупателей, — говорит Алексей Могила. — В этом месте находится довольно много народа, что позволяет разместить мелких арендаторов с импульсным товаром и назначить самую высокую арендную плату».
Отсутствие якорного арендатора может и не повлиять негативно на уровень посещаемости торгового центра — много мелких арендаторов в своей совокупности будут столь же притягательны, как и один большой. Примером такой синергии является «Горбушка». В то же время нельзя позволять якорям «выкручивать руки арендодателю» — например, по их требованию предоставлять лучшее место, отдельный вход и т.д. Важно помнить, что от их присутствия должен выиграть торговый центр в целом. Время — деньги Агент на стадии формирования концепции проводит работу с якорными арендаторами, заключая предварительные договоры. У якорных арендаторов — самые большие временные затраты на подготовку к открытию магазина. Гипермаркетам, например, нужно не менее 8 месяцев, супермаркетам — 6. В течение месяца они завозят оборудование, 1,5–2 мес. ведут монтаж, отлаживают логистику, набирают и обучают персонал, готовят пакет разрешительной документации для согласования с госорганами. А, например, компании «М.Видео», для подготовки магазина к открытию нужно 4 месяца: три из них уйдет на ремонт и отделку, месяц — на завоз и расстановку оборудования и товара. Поиск и обучение персонала проводится параллельно. Отдельная история — с кинотеатрами. На обустройство им требуется около года. За это время заказывается оборудование, готовится дизайн-проект, строится развлекательный центр. Работа с остальными арендаторами начинается за 9– 12 мес. до сдачи объекта в эксплуатацию и завершается за 3 месяца до открытия центра. Последние арендаторы должны иметь месяц на разработку дизайн-проекта своего магазина и 2 мес. — на его отделку. Шести месяцев обычно вполне достаточно, чтобы сдать ТЦ в аренду. Арендодателю необходимо подготовить помещения арендаторам для застройки и отделать общие площади. При этом «нарезка» должна удовлетворять арендатора. Каждому необходимо обеспечить технический процесс вхождения в ТЦ: обеспечить складские помещения, офис, подвести воду и электричество. Следует учесть, что «в ТЦ, например, общие помещения и коридоры выложены плиткой, а у арендатора в магазине — ковролин или паркет, — замечает Алексей Могила. — Кажется, мелочь, но если забыть об этом, может получиться разная высота пола в магазине и в коридоре, покупатели будут спотыкаться. Такие «мелочи» больнее всего бьют по имиджу ТЦ». Итак, центр готов, арендаторы есть. Далее концепция проходит тестирование. И… все равно ротация неизбежна. Почему? — Читайте в следующих номерах журнала.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
