База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В начале сентября глава правительства Михаил Фрадков проведет закрытое совещание с представителями федеральных ведомств и прокуратуры. Уже сейчас понятно - поговорят всерьез о том, что же у нас происходит с ценами на жилье в столице и других крупных городах. Не дожидаясь выводов правительства, `Известия` попытались сами разобраться в этом вопросе. О том, как формируются заоблачные цены на жилье и какую долю в стоимости квадратного метра составляют затраты на строительство, обозревателю Михаилу Хмелеву рассказал Евгений Ермолаев.
вопрос: Скажите, почему спрос на жилье вдруг резко вырос?
ответ: Каждый год на московском рынке новостроек совершается около 18 тыс. сделок. В этом году под федеральные и московские социальные программы (жилье льготникам, очередникам и переселенцам из ветхого фонда) было изъято с рынка 6 тыс. квартир. Покупатели, столкнувшись с дефицитом в столице, кинулись в Подмосковье. Спрос и там вырос как никогда. Застройщики начали повышать расценки, чтобы не отстать от конъюнктуры. Но и в Подмосковье число квартир в новых домах резко уменьшилось: после выделения огромных сумм из бюджета на закупку жилья для льготных категорий. В итоге в ближнем Подмосковье цены выросли на 50%. А вслед за ростом на первичном рынке выросли цены и на вторичном.
в: Принято обвинять застройщиков в высоких ценах на жилье. Какую долю в конечной цене 1 кв.м составляют затраты на строительство?
о: В среднем по России себестоимость строительства составляет около 80% рыночной цены. В центральных регионах, где нет вечной мерзлоты и оползневых грунтов, себестоимость колеблется от 15 тыс. до 18 тыс. руб. за метр. В среднем по России это 17.1 тыс. руб., в то время как рыночная цена достигает 20.9 тыс. руб. за метр. В Москве ситуация иная: здесь рыночные цены в 3-4 раза превышают затраты на возведение дома. Себестоимость строительства в Москве - 23.5 тыс. руб., а рыночная цена - 74.9 тыс. руб. за метр.
в: А из чего тогда складывается себестоимость строительства?
о: Из строительно-монтажных работ, землеотвода, инженерного оборудования и благоустройства участка. Еще нужно учитывать расходы, связанные с передачей части квартир муниципалитетам.
в: И как же в конечном итоге формируется рыночная цена на жилье?
о: Понятно, ни по себестоимости, ни по расчетной стоимости квартиру вы не купите. Прежде чем дойти до покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников. Строители получают немного: около 20% в Москве и 10% в других регионах России. Прибавляем расходы по передаче квартир на социальные нужды. Инвестор-застройщик зарабатывает еще 30%. Первое звено посредников - риэлторы, тесно связанные с застройщиком, тоже зарабатывают свое. В этот момент и формируется инвестиционная стоимость жилья - цена, по которой оно выходит на рынок.
в: Из ваших цифр получается, что жилье в московской новостройке можно купить менее чем за 40 тыс. руб. за 1 кв.м. Но расценки на рынке гораздо выше, как вы это объясните?
о: Дело в том, что в столице сложился изощренный рынок посредников. Помимо первого звена оптовых покупателей есть и второе: мелкооптовые покупатели, риэлторы, граждане, что покупают жилье на уровне `котлована`. И к тому времени, когда дом сдается в эксплуатацию, все они зарабатывают еще порядка 90%. Итог известен - рыночная стоимость квартир в Москве почти в три раза больше их себестоимости. В других городах, где ситуация с предложением жилья на рынке не столь напряженная, посредники зарабатывают лишь 10%.
в: Значит, вся вина за рост цен на посредниках? А если удалить это звено, сможем мы покупать жилье за те деньги, которых оно стоит?
о: Купить жилье по себестоимости сегодня невозможно. Риэлтор, работающий в связке с застройщиком, выкупает все квартиры, выступая в качестве соинвестора строительства. И в этот круг частнику практически невозможно попасть. Минимальная цена, по какой можно приобрести квартиру, - инвестиционная стоимость. Далее цены формируются уже исходя из рыночной конъюнктуры. При ажиотажном спросе на жилье, который намного превышает предложение, посредники не церемонятся. Пока на рынке спрос превышает предложение - о каком снижении цен можно говорить?
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
