База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
«По стране прокатилась волна выступлений обманутых дольщиков» - с этого тревожного сообщения последнее время часто начинаются выпуски новостей центральных каналов российского телевидения. Явление уже приобрело масштаб национальной катастрофы. Что происходит? Неужели застройщики задались целью «кинуть» как можно большее количество людей? А может строителям что-то мешает своевременно и качественно выполнить свои обязательства перед дольщиками?
О проблемах застройщиков рассказывает генеральный директор ООО «Нижегородский Дом и К» Андрей Владимирович Баранов. Эта строительная компания хорошо известна нижегородцам. Жилые дома и общественные здания от «Нижегородского Дома и К» являются украшением города. Качество и надежность подтверждены государственными наградами.
- Только по официальным данным число людей, которые вложили деньги в строительство квартир, а взамен не получили ничего превышает 200 тысяч человек. Это по России. В Нижнем Новгороде сейчас чуть больше 20 недостроенных зданий. Без вмешательства извне, только силами одного застройщика, они, скорее всего, достроены не будут. Если в каждом доме, в среднем, по 70 квартир, то нетрудно подсчитать, сколько людей пострадало.
Почему так случилось? Что помешало вовремя завершить строительство? Считаю, что главная причина – это
Непрофессионализм застройщика
С развитием рыночных отношений в России строительство стало считаться инвестиционно привлекательной отраслью. Туда пришли большие деньги и исполнители всякого рода. «Застройщиками» стали люди, поставившие перед собой цель быстро и много заработать. Уверяю вас, что на стройке не все решают деньги. Главное – профессионализм, опыт, организаторские способности. Даже при наличии достаточного количества денег не у всех получается построить и сдать дом своевременно, как это было обещано дольщикам по договору.
Несовершенство законодательства
В последнее время на строительном рынке хватает недобросовестных застройщиков. Существуют схемы, когда под каждый проект создается новая компания. Для того, чтобы упорядочить рынок строительства жилья, 1 апреля 2005 года начал действовать закон № 214 «О долевом участии в строительстве». К сожалению, благое дело было подготовлено в спешке. В отношении застройщиков этот документ действует по принципу: «Запретить и ужесточить!».
Закон принят, а механизм его реализации «сырой». Чтобы действовать в соответствии с государственным документом, необходим дополнительный штат сотрудников. Для чего? Например, для сбора и оформления документов на регистрацию каждого договора долевого участия в ГУФРС. Да просто затем, чтобы, ежедневно выстояв очередь, сдать эти документы.
Органы юстиции оказались просто не готовыми к этой процедуре. В ГУФРС нет единого подхода к составу документов, представляемых на регистрацию застройщиком вместе с договором долевого участия. Из-за этого процедура регистрации первого договора «Нижегородского Дома и К» заняла 6 месяцев. А за регистрацию документов каждого дольщика строительная компания платит пошлину в размере 7,5 тысячи рублей.
Введение закона негативно сказывается на объемах и темпах строительства. Ввод жилья сокращается. Мгновенно вырастает спрос. Следовательно, цены растут.
Рост цен на новостройки уже сейчас превысил все разумные пределы. По мнению аналитиков рынка недвижимости, стоимость жилья за 14 месяцев действия закона «О долевом строительстве» увеличилась на 70-120%!
Кроме того, законом установлены большие неустойки, выплачиваемые застройщиком за просрочку сдачи объекта. Стоит задержать сроки строительства на месяц-два и все – застройщик разорен! Срывы сроков могут возникнуть по разным причинам. Поэтому строители вынуждены максимально удлинять сроки сдачи дома в договорах, а риск закладывать в стоимость квадратного метра. Это выгодно для дольщика, которого защищает закон?
Сейчас в Китае строится 1 кв. м жилья на каждого жителя страны в год. В России – 0,3 кв. м. Думаю, государственная политика играет в этом деле не последнюю роль.
Политика чиновников
По статистике, в России ежегодно прибавляется по 150 тысяч чиновников, в то время как количество населения страны уменьшается на 1 миллион человек. Сейчас на 140 миллионов россиян приходится чиновников больше, чем было на 280 миллионов граждан Советского Союза. И все они хотят извлечь выгоду, пользуясь своим положением.
Наиболее коррумпированная область под застройку – земля. Многие чиновники рассматривают ее как предмет личного обогащения. Застройщик вынужден платить деньги за землю как городу официально, так и чиновникам на всех уровнях неофициально.
Себестоимость строительно-монтажных работ просто не может быть меньше 500 долларов за кв. м. Доля города достигает 40%. Это увеличивает себестоимость строительства еще на 250-300 долларов. 50-100 долларов с квадратного метра – это всевозможные поборы. Дом строится примерно два года. За это время набегают проценты по кредитам в банке. Ежегодная инфляция тоже имеет место быть.
Таким образом, стоимость квадратного метра жилья получается примерно 1000 долларов в центре Нижнего Новгорода, 750-800 долларов в других районах. Спрашивается, по какой цене его продавать?
Это еще одна причина того, что дома не достроены. Просто денег, собранных с дольщиков не хватило. Уверен, что когда застройщики начинали стройку, у 99% из них не было ни мысли, ни желания кого-то обмануть. Видимо, не правильно выбрали маркетинговую политику, не так спланировали, стали заключать договоры по заведомо низким ценам. Может для дольщиков низкая цена и привлекательна, но для того, чтобы построить и сдать дом, она просто не реальна.
Можно ли достроить?
Надо быть реалистом. Если даже осудить нерадивого застройщика и посадить его в тюрьму, дом все равно не будет достроен без помощи извне. Думаю, администрация города и области должна взять эту задачу на себя, как это сделал мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков. У города есть возможность привлечь дополнительные средства, найти инвесторов, обеспечить в будущем какие-то льготы этим инвесторам, чтобы достроить то, что обещано дольщикам, куда они вложили свои деньги.
Принимая законы, необходимо учитывать принцип равноправия сторон, который был нарушен в законе № 214 «О долевом строительстве». Защищая дольщика, законодатели ущемили права застройщика. Мы много говорим о социальной ответственности бизнеса перед обществом. Но в данной ситуации виноваты российские законодатели. И вина эта обошлась в миллиарды рублей. Кто из них за это ответит?
Записала Ольга Кустова.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
