База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Инвестиции в жилую недвижимость. Выгодно ли это? Два года назад в прессе поднялась волна высказываний, что московские квартиры переоценены и непременно подешевеют.
В качестве основного обоснования приводили тот довод, что огромное их количество скуплено с целью извлечения прибыли при перепродаже — некоторые пиар‑специалисты даже озвучили цифру 30%. По их мнению, инвестиционные квартиры якобы и обрушат рынок. Наступившая стагнация цен опровергла предположения. Изобилия инвестиционных квартир на рынке так никто и не увидел. Что, впрочем, не значит, что их и не было совсем.
Специалисты оценивали их реальное количество на тот момент в 5–10%, не более. Вдобавок многие объекты изначально планировали сдавать в аренду, и никто не собирался выставлять их на продажу.
Что же такое инвестиционная квартира? У автора этих строк довольно много знакомых, вкладывавших и продолжающих вкладывать средства в квартиры. Следует отметить, что речь идет только о жилье в новостройках. Такие объекты хороши тем, что на начальном этапе возведения дома цена квадратного метра чрезвычайно привлекательна — в ней заложена скидка на то, что здание не построено. Стоимость квартиры увеличивается и по мере сооружения этажей, и с ростом цен на самом рынке. Кроме того, по сравнению с сегментом вторичного жилья процедура инвестиции здесь гораздо проще. Однако у приобретения квартиры в новостройке есть и минус — слишком долго идет регистрация права собственности, а без него перепродать объект недвижимости в случае возникшей необходимости затруднительно.
Тем, кто присматривался к новопостроенным кварталам, хорошо знаком феномен наличия квартир «по переуступке», зачастую по более низкой цене, чем квартиры застройщиков на тот момент. Много квартир выходит в продажу и после того, как дом сдан, и особенно после оформления их в собственность. Спустя год-два все затихает. Это и были пресловутые оборотные инвестиционные квартиры. Кризис — не кризис, а в продажу они поступают неизбежно.
За последние два года число новостроек на рынке Москвы заметно сократилось. Вкладывать средства в недвижимость стало труднее, а главное, инвестор ныне уже перестает перепродавать квартиры на ранних стадиях возведения дома.
Но у нас есть не только столичный рынок. Инвестора интересовало и Подмосковье. Однако волна недостроя и связанных с ним скандалов, постоянные схватки властей, инвесторов и дольщиков отбили у многих желание работать с подмосковными новостройками.
Что же делать? Ситуация на столичном рынке сейчас весьма ненадежна. Аномальный рост цен за последние полгода наводит на мысль, что мы уже вошли в полосу переоценки квартир. Можно привести конкретный пример. Прошедшей зимой хороший знакомый автора решил наконец‑то купить квартиру. Самую скромную. Первую, соответствовавшую его требованиям, предлагали примерно за 85 тыс. долл. Но сделка не состоялась из‑за факторов, связанных с юридической чистотой объекта. Для приобретения жилья знакомый планировал воспользоваться ипотечным кредитом. Вскоре уже не рассматривалось жилье стоимостью 100 тыс., так как цены рынка «ушли вперед». Кредитующий банк одобрил уже 120 тыс., но ничего не удалось купить и за эти деньги. В конце концов, в апреле нашлась квартира за 145 тыс. Пока суд да дело, да ипотека, цена объекта достигла 155 тыс., по которой знакомый и приобрел жилье.
Отметим, что платежеспособный спрос покупателя находился первоначально на отметке 85 тыс. Цену же в 155 тыс. никак нельзя назвать обоснованной его накоплениями. Банк пошел на значительное увеличение кредита и внес недостающую сумму. Высокие цены на вторичном рынке жилья «выдавливают» покупателей на «первичку». Как результат — растут цены и на новостройки. Обосновано ли это экономически? Профессиональному инвестору приходится призадуматься. Полоса низкой ликвидности и стагнации, имевшая место два года назад, показала, что ожидаемого дохода можно и не получить, особенно если покупать квартиру на пике роста цен.
В принципе, идеальным вариантом была бы возможность перевести инвестиционное давление московских денег на иные регионы. Сейчас просматриваются два пути реализации этой идеи. Один из них — региональные ПИФы, основанные на вложении в недвижимость. Солидным финансовым компаниям легче организовать масштабное и доходное инвестирование в региональную недвижимость. В крупных городах России уже создан ряд таких ПИФов. Так, недавно на конференции «Управление инвестиционными проектами в строительстве» (апрель 2006 года) один из питерских фондов представлял свою деятельность и прямо декларировал заинтересованность в столичных вкладчиках. К слову, раз уж речь зашла о Санкт-Петербурге, то город на Неве сейчас стоит, пожалуй, на первом месте по своей «интересности» для инвесторов. Здесь затянувшаяся стагнация наконец‑то сменилась оживлением и ростом цен. Только‑только все стронулось с пресловутого «ценового дна». При этом, по всей видимости, повторяется та же история, что и в столице, — резко снизилось поступление новинок, и рынок новостроек начинает сжиматься буквально на глазах. В Москве это привело к бурному увеличению стоимости жилья, что ожидает также и Санкт-Петербург.
Второй путь — прямое вложение средств физических лиц в новостройки регионов. Заметим, что многие столичные фирмы, ведущие строительство за пределами Московской области, свободно продают квартиры непосредственно в своих офисах. Ярославль, Санкт-Петербург, Сочи, Нижний Новгород… Список обширен. И садиться в поезд с деньгами сейчас совсем не обязательно.
Инвестирование в столичные квартиры в условиях ажиотажного спроса не способствует развитию рынка недвижимости здесь, поскольку возведение жилья в Москве ограничено. А вот в регионах, как говорится, надо строить и строить. И платежеспособность там уже неплохая, и рост рынка в иных городах составляет 40% годовых. А главное — это подстегнет строительство в стране в целом, чего сейчас нам очень не хватает.
Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга инвестиционной компании "Кваритра.ру"
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
