База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
УПРАВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ПО ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ БЫЛО СОЗДАНО В 2002 ГОДУ, КОГДА СПОР ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ ИЗ-ЗА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СТАЛ ДЛЯ ВЛАСТЕЙ ГОРОДА ПОЛИТИЧЕСКОЙ ПРОБЛЕМОЙ. ОДНАКО ОСТАНОВИТЬ ПРОЦЕСС ПОГЛОЩЕНИЙ В ПРИКАЗНОМ ПОРЯДКЕ ВЛАСТИ НЕ МОГЛИ, ДА И НЕ СТОИЛО: В КОНЦЕ КОНЦОВ, «ГОСПОДА ПОГЛОТИТЕЛИ» ИГРАЛИ РОЛЬ «САНИТАРОВ ЛЕСА», ИЗБАВЛЯЯ ЭКОНОМИКУ МОСКВЫ ОТ НЕЭФФЕКТИВНЫХ СОБСТВЕННИКОВ. НО ВЕРНУТЬ ПРОЦЕСС В ПРАВОВЫЕ РАМКИ, УЙТИ ОТ КРИМИНАЛЬНЫХ СХЕМ БЫЛО НЕОБХОДИМО. О ТОМ, КАКИЕ ИНСТРУМЕНТЫ ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПОГЛОТИТЕЛЕЙ ОКАЗАЛИСЬ САМЫМИ ЭФФЕКТИВНЫМИ, ЖУРНАЛУ BUILDING BUSINESS РАССКАЗАЛ ЗАМЕСТИТЕЛЬ НАЧАЛЬНИКА УПРАВЛЕНИЯ ВЯЧЕСЛАВ ИВАНОВ.
— Какие предприятия становятся объектами недружественных поглощений из-за своей недвижимости?
— Во время приватизации мы декларировали равноправие всех собственников при получении своей доли, наделили их ваучерами, но не научили, что с этой собственностью делать. Рынок ставит одно условие — эффективность. У нас же возникло большое число неэффективных собственников. Они не вписались ни в инфраструктуру города, ни в инфраструктуру российской промышленности, в силу определенных обстоятельств они оказались технологически отброшены назад, они не умеют исполь- зовать свою землю. Еще пять-семь лет назад, например, в центральной части города было достаточно места для всех. Теперь здесь выгоднее строить элитное жилье. Такие предприятия как раз и стали объектами недружественных поглощений.
— Каков портрет такого предприятия?
— Как правило, это либо среднее, либо малое предприятие, акции которого распылены среди членов трудового коллектива, а с момента приватизации предприятия прошло достаточно продолжительное время, большинство бывших работников, владевших акциями, стали пенсионерами и утратили связь с предприятием.
При этом у компании нет стратегического партнера, но есть очень серьезно недооцененные материальные активы в виде прав аренды земли, промышленных зданий и сооружений. Мы проводили проверку, и в пятишести из десяти случаев на предприятии, подвергшемся недружественному поглощению, его работниками являлись вьетнамцы, жители Подмосковья, москвичи же составляли в основном высший менеджмент. Потому что большая часть предприятий, которые прошли через этот кабинет, задерживала зарплату, так как у них не было денег, налоги не платили по этой же причине, зато они имели льготы. Работали на карман своих директоров. Сейчас таких компаний осталось исключительно мало.
— Сколько?
— Единицы. Эти предприятия, как осенью листья, за очень короткий период перестали существовать: около 600 малых и средних компаний в последние два-четыре года поменяли своих владельцев. Хотя если я услышу о таком предприятии, то моментально лишу его льгот. И это как минимум. Но, на мой взгляд, в смене владельца есть и положительные тенденции. Рейдеры — хотят они того или не хотят — дают предприятию новый отсчет. Происходит его организационно-правовое перерождение, и при этом рейдеры готовят чистую площадку для будущего инвестора.
— Что такое недружественное поглощение?
— Дружественными поглощения бывают только в кино. Всегда интересы поглощаемого и поглотителя не совпадают. По крайней мере у нас в России. Разные ресурсы, разные сферы влияния. Даже если объединяет рынок общей продукции, все равно разница в себестоимости изначально предполагает конфликт. Так что о дружественном поглощении речь не идет. Те слияния отечественных структур, которые мы знаем, имеют либо криминальный оскал, либо серьезный административный ресурс. Скажем, «дружественное» слияние Гута-банка с еще одним банком (смеется).
— Какие механизмы используются при недружественных поглощениях?
— Когда в Москве прошла первая волна скупки акций, очень многие руководители предприятий писали заявления в правоохранительные органы, где основным это было лейтмотивом был сам факт покупки акции. Заметьте, во всех (!) заявлениях.
Во второй половине 1990-х на рынке Москвы стали появляться люди и компании, которые видели простаивающие промышленные и торговые площади и знали, как их можно использовать с большей отдачей для бизнеса и для себя. Первой серьезной отраслью, подвергшейся этим процессам, стала торговля. 1998–2000 годы — это период банкротства всех крупных московских универмагов с последующей сменой их собственников. В те времена механизм банкротства был наиболее эффективен и прост для смены владельца. Сейчас он отошел на второй план в связи с ужесточением законодательства. Издержки этого бизнеса возросли, и на смену банкротству пришла скупка акций, когда за акцию платятся реальные деньги.
— Каков бюджет поглощения среднего предприятия?
— Разный. Но именно он определяет в дальнейшем юридическую чистоту этой площадки. Естественно, каждая площадка рассматривается потенциальным владельцем исходя из определенных экономических показателей, которые определяют бюджет поглощения. Он может быть большим или маленьким, но имеет в своей основе единственную цель — очистить активы предприятия от обременений. При этом зачистка может проводиться четко по действующему законодательству, а может осуществляться по упрощенной схеме, с нарушением законов, с использованием криминальных технологий. Что в конечном счете ведет к серьезной экономии бюджета.
— Тем не менее рейдеры не выставляют площадки на продажу ниже рынка…
— Безусловно. Разницу рейдер кладет себе в карман. Пока в законодательстве есть лазейки, пока отсутствует механизм контроля за исполнением законов, а за нарушением не следует неотвратимое наказание, мы будем так или иначе получать в качестве «синдрома исполнителя» как минимум то, что имеем. То есть криминальные захваты. Если рентабельность поглощения предприятия с помощью других механизмов составляет 150–500%, то при использовании криминального захвата она может доходить до 1000%.
— Сколько времени уходит на один проект по поглощению?
— Год. Но это при слабых оппонентах, при сильных — больше. Если брать динамику, то все равно стороны приходят к переговорному процессу. Есть те, кто откупается от криминала, и те, кто предпочитает бороться. Сейчас сформировался некий пул инвесторов, который не хочет иметь дело с криминалом ни при каких условиях. В основном это иностранные инвесторы, уверенные в том, что «вор должен сидеть в тюрьме», и ни на какие переговоры с криминалом не идущие. Хотим мы того или нет, но ужесточился контроль за деятельностью судебных приставов, за работой сотрудников правоохранительных органов. Если раньше региональные суды достаточно охотно выдавали заказные платные определения, то сейчас они это делают не столь резво, поскольку бдит квалификационная коллегия…
— В чем опасность такого механизма недружественного поглощения для инвесторов?
— Инвесторов сейчас все больше волнует принцип «добросовестного приобретения». Всегда существует риск, что тот самый административный ресурс, который в большинстве случаев спит, вдруг проснется. Зачастую это оборачивается для инвестора проблемами. Я не привожу в пример компанию ЮКОС, хотя он и напрашивается… Свою роль играет и то обстоятельство, что все криминальные захваты происходят на глазах населения города.
— Как эту проблему можно решить?
— В настоящее время мы отрабатываем механизм взаимодействия городской администрации с правоохранительными и судебными органами по созданию условий, которые превращали бы подобного рода криминальные действия в экономически неэффективные. Но пока мы не сильно продвинулись.
Надо признать, что «проблемные площадки», где имели место криминальные действия, пока пользуются спросом у инвесторов. Полонский из «Строймонтажа» предпочел договориться с ОАО ЛГМ [завод по производству лопастных гидравлических машин.— ВВ], хотя с обеих сторон на корпоративную войну было в сумме потрачено $10 млн. В то время как сама площадка стоила изначально $40 млн. Возникает вопрос: кто что приобрел и кто что потерял? В результате она все равно была продана за эти же $40 млн.
— А кому она досталась? Весной ЛГМ в этом кабинете стоял насмерть и на диалог со «Строймонтажем» идти не желал.
— Купил «Строймонтаж», он сейчас является инвестором по этой площадке. Они договорились о совместной работе с «Легионом» [«Легион девелопмент» — компания, владевшая соседним участком и собиравшаяся финансировать строительство на ул. Большая Татарская, 13.— ВВ]. Так что в целом мы решили задачу, сделав этот конфликт экономически неэффективным.
— Какие компании являются основными игроками этого рынка?
— Их около 20. Я хочу обратить внимание, что так или иначе элемент «серых» технологий использовался всеми игроками. Причем за последний год именно к ним у нас нет претензий. Избегает недобросовестных и «серых» технологий «Росбилдинг», «Атон», «Тройка Диалог», АФК «Система». Практически все они от этого ушли, потому что подобного рода объекты не находят затем потенциального инвестора. Криминальный оттенок в их прошлом затрудняет привлечение к ним серьезных инвестиций. Это понимают сейчас все. Хотя одиозные люди и организованные группы, которые этим бизнесом продолжают промышлять, у нас остались.
К примеру, один банкир, купив полтора года назад банк, который был тогда на каком-то там 1200-м месте, заявил, что за два года сделает из него банк, входящий в первую двадцатку. Потом, как выяснилось, этот банк стал заказчиком многих захватов с участием одной организованной группы, имеющей отношение приблизительно к 15 криминальным эпизодам: от мелких магазинов до крупных предприятий. Господа именуют себя инвестиционной компанией «Россия», заявляя о своих серьезных связях и покровителях в ГУВД Москвы, называют фамилии в прокуратуре города, в судах, в том числе и в региональных. Но я думаю, что мы сообща покончим с ними в ближайшем будущем.
— То есть ИК «Россия» — новый игрок на этом рынке?
— С их деятельностью мы столкнулись полтора года назад. Сначала мы не идентифицировали их как одну организованную группу, но сейчас располагаем информацией обо всех ее участниках, о методах работы и о тех сотрудниках прокуратуры, ОВД, судов, которые вовлечены в их деятельность. Мы уже узнаем их по фамилиям следователей, которые выписывают требования о предоставлении документов. В данный момент готовятся материалы об этой группе, и скоро они будут вам предоставлены. Глупо закрывать глаза на то, что, во-первых, всем очевидно, а во вторых — документально подтверждается.
— Что все-таки представляет собой ИК «Россия»? Она поставляет площадки под заказ или самостоятельно работает, а потом выставляет их на рынок?
— Существует около пяти групп, которые применяют общие методы, связаны между собой, используют одних и тех же сотрудников правоохранительных, судебных органов, но при этом называют себя по-разному. Я могу перечислить их имена: Зацепин, Титаренко, Петухов, Стародубцев, Карпач, Окопов, Медведев. Всего около 20 фамилий.
Изначально «Россия» работала «под заказчика», рассчитывая, что все потом забудется и спишется. Но есть и то, что не списывается. Существуют участки проблемные и для тех, кто их пытался добросовестно приобрести, и для самой ИК «Россия», потому что, я думаю, ей придется возвращать деньги тем, кому она продала эти площадки. Кроме того, город поставил запрет на дальнейшее использование участков, изменение владельцев активов которых проходило с криминальным участием. Это наше право.
— Во время поглощения пуговичной фабрики ОАО «Покровское» на Бакунинской была применена, помимо силового захвата, схема с использованием фальшивых документов.
— «Покровское» — это классический криминальный захват с предоставлением фальсифицированных документов, получением на их основании легальных свидетельств о праве собственности и проч. Причем эти баниты работают систематически только на двух территориях: в ОВД «Басманное» и на территории Северного административного округа, сотрудники УВД которого считают для себя унизительным принимать заявления от потерпевших.
— А конкретные данные по участкам, которые уже сейчас считаются “криминальными”, есть?
— Мы представим список адресов, где последующая реализация инвестиционных контрактов или проектов будет для инвестора проблемной. Никто не говорит, что они не в состоянии будут там что-то построить. Но это обойдется им гораздо дороже, чем победа на соответствующем аукционе или конкурсе.| ИНФОРМАЦИЯ О ФАКТАХ, ИЗЛОЖЕННЫХ В ЭТОМ ИНТЕРВЬЮ, НАПРАВЛЕНА В ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫЕ ОРГАНЫ И КВАЛИФИКАЦИОННУЮ КОЛЛЕГИЮ МОСКОВСКОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА. BUILDING BUSINESS ПРОДОЛЖИТ ИНФОРМИРОВАТЬ СВОИХ ПОДПИСЧИКОВ ОБ ОПАСНЫХ ДЛЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА УЧАСТКАХ. |
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
