База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Жилищный кодекс РФ предоставил гражданам право самостоятельного управления многоквартирными домами, которое они в полной мере смогут реализовать с 1 января 2007 года. Правительство Москвы активно готовится к этой реформе, и 17 января специальным постановлением утвердило Временное положение об организации управления многоквартирными домами, которое вводится в действие уже 1 марта 2006 года.
На вопросы журнала о том, как проходит реформа ЖКХ в Центральном административном округе, отвечает первый заместитель префекта ЦАО Москвы Елена Васина.
— Елена Михайловна, как вам кажется, готовы ли граждане взять в свои руки управление жилыми домами? Какие возникают формы объединений? Что делают власти округа для их поддержки?
— Если говорить об активности граждан, то у жителей ЦАО она, пожалуй, самая высокая. Наш округ опережает все другие по количеству объединений жителей (1175). А число товариществ собственников жилья (ТСЖ) в ЦАО составляет треть от всех ТСЖ, созданных в Москве.
Кроме того, в течение последних пяти лет округ значительно продвинулся в деле формирования комплексов недвижимого имущества (их сейчас 212).
В 2003 году была создана окружная комиссия по передаче домов в управление гражданам. Положение комиссии сегодня приведено в соответствие с требованиями нового Жилищного кодекса.
Мы постарались упростить процедуру оформления объединений, снять бюрократические барьеры, решить все организационные вопросы. В результате срок оформления сокращен с девяти до двух месяцев.
— Оказываете ли вы какую‑то финансовую поддержку объединениям граждан?
— Округ пытается прежде всего создать благоприятные экономические условия для развития самоуправления жителей. В частности, заработал механизм предоставления ТСЖ бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда через Дирекции единого заказчика районов.
Число домов ТСЖ, в том числе принятых в управление, неуклонно растет. Сегодня в округе в управлении товариществ находится 243 многоквартирных дома, или более половины всех домов ТСЖ, тогда как в 2003 году их было всего 119. Все это мы расцениваем как позитивные результаты работы округа.
Однако задача окружной программы, конечно, состоит не в увеличении числа объединений как таковых. Цель заключается в формировании среды с новым отношением к собственности самих домовладельцев и в конечном счете создании в городе цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг. Это невозможно без появления главного элемента системы реформирования — реального собственника жилья. Как показывает практика, инициативные жители и ТСЖ нуждаются в постоянной юридической и технико-экономической поддержке.
— Какие задачи сегодня решают окружные власти в сфере развития жилищного самоуправления?
— Наша задача — обеспечить необходимые условия для развития самоуправления граждан в жилищной сфере, оказывая помощь в создании комплексов недвижимого имущества и ТСЖ. Такую работу в Центральном округе начали в 1998 году.
25 мая 2005 года коллегия префектуры ЦАО утвердила комплексную целевую программу по развитию самоуправления в 2005–2007 годах. Программа предусматривает проведение информационно-разъяснительной работы с жителями, содействие им в вопросах образования ТСЖ и домовых комитетов, формирование имущественно-земельных комплексов (многоквартирных домов), в том числе определение состава общего долевого имущества собственников дома. Приходится заниматься и конфликтными ситуациями в домах, где действуют объединения жителей. Выезжаем на места и помогаем решать споры.
— Куда можно обращаться гражданам с вопросами, возникающими в связи с деятельностью объединений жителей?
— В округе создано 465 ТСЖ и порядка 580 домовых комитетов, но, к сожалению, не все эти объединения реализуют возможности, предусмотренные для них законодательством. В ЦАО создана специальная организация, призванная оказывать содействие гражданам в вопросах самоуправления. Я имею в виду ГУП «Центр поддержки объединений жителей». Кроме того, можно обратиться в префектуру округа, в отдел ЖКХ своего района и наконец в те ТСЖ, которые смогли хорошо наладить свою работу.
— Как обычно жители многоквартирного дома приходят к решению о создании ТСЖ? Чем они при этом руководствуются, какие задачи перед собой ставят?
— Центр — это лицо столицы, каждый дом здесь является частью единого архитектурного ансамбля и в то же время уникален. Понятно, что жители нашего округа не хотят менять место проживания, что неизбежно при включении дома в программу реконструкции. Часто именно нежелание отдавать свой дом под реконструкцию (а значит — другим людям) и выезжать в другие районы города становится главной движущей силой, организующей людей в товарищество.
Кроме того, многие руководствуются стремлением сделать жизнь в доме максимально комфортной. Жильцы не только приводят своими силами в порядок здание, но и находят средства на поддержание хорошего состояния дома и придомовой территории в дальнейшем. В одном случае такие средства приносит сдача в аренду нежилых помещений или стен дома под рекламу, в другом — создание риелторской или строительной фирмы, часть от дохода которой идет на нужды ТСЖ. Помимо обустройства все успешные товарищества уделяют много внимания социальной сфере: налаживают помощь пожилым и одиноким людям, организуют досуг детей и подростков.
— Многие ТСЖ планируют самостоятельно, за счет собственных сил и средств, произвести реконструкцию и капитальный ремонт дома. Каковы должны быть их действия?
— Первым делом необходимо сформировать свой имущественно-земельный комплекс, чтобы обозначить долевое участие в доме каждого домовладельца, включая доли города на жилые и нежилые помещения. Затем здание в установленном порядке передается в управление ТСЖ (при этом товарищество должно представить подтверждение своей финансовой состоятельности). Далее на основании решения окружной комиссии по передаче домов и придомовых территорий в управление префектурой готовится проект соответствующего распорядительного документа о проведении реконструкции или капитального ремонта.
— С какими проблемами чаще всего сталкиваются ТСЖ?
— В числе основных проблем — экономические вопросы функционирования ТСЖ. Поэтому деятельность администрации округа направлена прежде всего на проведение экономического анализа работы уже созданных товариществ и оказание им практической помощи в выборе управляющей организации.
Одна из главных целей жилищно-коммунальной реформы — демонополизация обслуживания жилищного фонда и формирование конкурентного рынка услуг. В свою очередь развитие конкуренции в жилищном хозяйстве невозможно без создания института заказчика как субъекта рыночных отношений.
Сегодня в городе уже имеется опыт привлечения на конкурсной основе к управлению жилищным фондом наряду с ДЭЗ частных управляющих компаний. Но чтобы делать выводы в чью‑то пользу, нужно всесторонне проанализировать результаты деятельности тех и других. Это планомерный, постепенный процесс, и со временем мы обязательно придем к профессиональному управлению жилищным фондом.
Поскольку в настоящее время институт частных управляющих компаний, которые должны составить реальную конкуренцию дирекциям единого заказчика, не получил еще достаточно широкого распространения и выбор у собственников ограничен, на повестку дня выступает вопрос по привлечению ТСЖ к самостоятельному управлению своими домами.
— Какие примеры успешных ТСЖ существуют в ЦАО?
— В пример можно привести ТСЖ «Брюсов переулок, 2/14–10» (Пресненский район). Его деятельность позволила не только улучшить состояние дома, но и провести реконструкцию близлежащих строений в рамках единой архитектурной концепции.
Или товарищество «Солянка, Ѕ-1». В 2003 году в доме по данному адресу был в установленном порядке сформирован кондоминиум. Учитывая неудовлетворительное состояние здания, ТСЖ обратилось к мэру Москвы Ю. М. Лужкову с предложением о поэтапном комплексном проведении ремонтно-реставрационных работ дома без отселения жителей за счет собственных средств и привлеченного соинвестора, готового в полном объеме профинансировать указанные работы. Решение ТСЖ «Солянка, 1/2–1» было принято в соответствии с жилищным законодательством большинством голосов собственников помещений. Инициативу поддержали мэр и префектура ЦАО.
И такие примеры не единичны.
В июле прошлого года на семинаре по жилищному самоуправлению председатели ТСЖ выразили желание объединиться и создать некоммерческую общественную организацию «Клуб ТСЖ ЦАО» с целью укрепления корпоративного духа и поднятия престижа жилищного самоуправления. Инициаторы планируют учредить печатный орган клуба — информационно-аналитическую газету, которая станет уделять большое внимание деятельности объединений собственников.
Я считаю, эта инициатива заслуживает внимания. На мой взгляд, работая с клубом, мы сможем вести постоянный диалог с объединениями жителей и наиболее активной частью населения. Наконец, клуб способен стать дополнительным механизмом взаимодействия объединений жителей с властью, инструментом влияния общественного мнения на принятие решений окружной власти, «общественной экспертизой» решений в сфере жилищного самоуправления.
— Самостоятельное управление жилыми домами — дело новое для большинства наших граждан. Какие проблемы могут, на ваш взгляд, возникнуть в связи с реализацией жилищной реформы?
— Возникновения конфликтов в этой сфере, по всей видимости, нам не избежать, поэтому важно своевременно выявить наиболее типичные проблемы и найти способы их решения.
Одной из главных может оказаться проблема выбора собственниками управляющей организации. При отсутствии полноценного рынка частных управляющих компаний сделать это довольно сложно. Поэтому целесообразно подготовить перечень положительно зарекомендовавших себя фирм, который послужил бы некоторым ориентиром, особенно при повторном выборе управляющей компании, если первоначальный себя не оправдал.
Другой проблемой я вижу то, что собственники, самостоятельно определившиеся со способом управления, не составят большинство. Причины могут быть разными — психологическими, экономическими, чисто техническими… Например, часть граждан готова принять решение о способе управления имуществом, но общее собрание собственников не состоялось или не хватило голосов для кворума.
В соответствии с действующим законодательством органы местного самоуправления должны в этом случае провести конкурс, по его итогам определить управляющую компанию, а затем уведомить всех собственников помещений о результатах, а также об условиях договора управления домом.
Согласно статье 445 ГК РФ в случае отказа собственников заключить договор, несогласия с его условиями или игнорирования договора возникающие разногласия рассматриваются в судебном порядке. Возникновение подобных конфликтов вполне прогнозируемо, если учесть, что те же собственники прежде не исполнили свою обязанность по определению способа управления своим имуществом.
Таким образом, в отношении значительной части жилищного фонда идея самоуправления, заложенная в нормах ЖК РФ, может остаться нереализованной. В данной ситуации от исполнительных органов требуется проведение ряда мероприятий, направленных на популяризацию проводимой государством политики.
В состав имущественных комплексов многоквартирных домов может входить городская или муниципальная собственность. В связи с этим не исключено возникновение коллизий при принятии решений об условиях управления, обслуживания дома и о соответствующих тарифах. Согласно законодательству решения собрания собственников помещений, органов управления ТСЖ в части определения расходов на содержание общего имущества не могут иметь обязательной силы для бюджета. Наоборот, бюджет вправе предусмотреть расходы на содержание данного государственного или муниципального имущества, рассчитанные по тарифам, которые отличаются от ставок, утвержденных решением органа управления домом. Таким образом, равные в правах участники жилищных отношений могут самостоятельно друг от друга принимать законные и в тоже время противоречащие друг другу решения.
Для предупреждения подобных недоразумений на уровне округа необходимо разработать систему, позволяющую учитывать в первую очередь мнение собственников помещений.
Не менее актуален вопрос обеспечения прав потребителей услуг управляющих организаций и поставщиков коммунальных услуг. Во избежание конфликтов представляется целесообразным создать реестр добросовестных и недобросовестных управляющих и подрядных организаций ЦАО. В решении данных вопросов может помочь применение механизмов общественных рекомендаций, экспертизы и аккредитации управляющих и подрядных организаций, а также прямой диалог и взаимодействие с представителями всех форм объединений граждан.
— Как повлиял новый Жилищный кодекс на организацию работы в округе?
— Новый Жилищный кодекс вводит новые принципы управления многоквартирными домами, при которых решающее слово принадлежит собственникам помещений. На общем собрании они должны выбрать форму управления: создав ТСЖ, они вправе решить управлять домом своими силами или пригласить профессионалов. По сути, речь идет о постепенном переходе от государственной формы управления многоквартирными домами к частным управляющим компаниям, полноценный рынок которых, как мы уже говорили, в настоящее время в городе еще не создан. Отсюда следует основная задача текущего момента — не разрушить, не обвалить действующую систему управления жилищным фондом, а идти по пути создания условий для поэтапного перехода к профессиональному управлению объектами недвижимости с привлечением частных управляющих компаний.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
