База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Участки земли, расположенные на расстоянии необременительной пешей прогулки от стен нижегородского кремля, традиционно привлекают внимание различных строительных фирм. Среди нижегородцев немало желающих жить в центре города. Люди готовы выложить значительные суммы денег, чтобы «из их окна площадь Минина была видна» (да простит меня классик советской поэзии). Желание жить рядом с театрами и музеями, престижными учебными заведениями понятно. Но исторический центр Нижнего Новгорода густо усеян ветхими деревянными домами постройки позапрошлого века. Для возведения нового современного здания необходимо освободить площадку от этих останков архитектуры. Трудность в том, что жители ветхих домов тоже хотят находиться в центре культурной жизни и переезжать дальше городского кольца не собираются.
Какие проблемы возникают у строителей в связи с расселением под застройку, и как они их решают мы спросили у руководителя отдела недвижимости ООО «Нижегородский Дом» Ирины Борисовны Рудаковой.
- Скажите, пожалуйста, какой законодательной базой вы руководствуетесь при расселении под застройку?
- Основной документ – это Жилищный кодекс, вступивший в действие с 1 марта 2005 года. Нормы жилья при расселении регулируются нормативными актами субъектов Российской Федерации.
Правда, мы по новому ЖК еще не работали, т.к. предыдущее расселение было завершено нами в конце прошлого года.
- Правомерны ли требования жителей ветхого фонда, переселить их не просто в пределах одного района, но даже на какие-то конкретные улицы?
- В Жилищном кодексе РФ записано, что при расселении под застройку другое жилье должно предоставляться в черте данного населенного пункта. Главное, чтобы оно было благоустроенным, отвечающим санитарным и социальным нормам. Естественно, мы только такие квартиры и предлагаем и, конечно, гораздо лучше тех, что люди имели до прихода застройщиков.
Предоставление жилья в черте населенного пункта – это по закону, а на деле получается гораздо сложнее. Многие жильцы ветхого фонда действительно требуют предоставления им новых квартир на конкретных улицах, в конкретных домах, имеют большие претензии в отношении качества жилья. Неважно, что в их дореволюционном жилище проваливается пол, падает потолок, бегают крысы, а все удобства расположены во дворе. Они хотят квартиру на среднем этаже, с евроремонтом и видом на кремль. Аргументы у расселяемых «веские»: у меня здесь работа, поликлиника, друзья… Хотя в действительности ни для кого не секрет, что подавляющее большинство расселяемых не проживают в ветхих домах, многие из них никогда и не вселялись. Есть и такие семьи, которые уже не раз решали свои жилищные проблемы за счет застройщиков: получив квартиру при расселении, через какое-то время вновь прописываются в ветхие дома на других участках.
Недавно под застройку мы расселили 35 семей. Из них фактически проживало в расселяемых домах не более 10-15. И только 4 семьи переехали в заречную часть города – на Мещерку, в Ленинский район, в Гордеевку, по их собственному желанию. Остальные даже не ходили смотреть предлагаемые варианты, расположенные дальше трех трамвайных остановок от старого жилья.
У застройщиков нет почти никаких рычагов воздействия на человека, который не хочет переезжать в квартиру, если она по каким-то причинам его не устраивает. Для решения спорных вопросов существует судебная инстанция, однако это не слишком выгодно строителям, т.к. судебные разбирательства обычно затягиваются на длительное время. Мы стараемся, по возможности, избегать этого и решать все вопросы мирным путем. Чаще всего нам это удается, мы находим варианты, устраивающие обе стороны. Однако бывает и так, что запросы расселяемых жильцов непомерны, выходят за рамки здравого смысла. Многие стараются воспользоваться случаем и «выжать» из застройщика все возможное, решив за его счет жилищные проблемы не только свои, но и всех родственников, причем по высшему разряду. Вот тогда вопрос решается в суде.
- Чем отличается расселение жильцов приватизированных и неприватизированных квартир?
Новый Жилищный Кодекс внес некоторые изменения в порядок расселения жильцов приватизированных и неприватизированных квартир, или, говоря юридическим языком, собственников и нанимателей жилья. Если раньше при расселении собственников основным критерием предоставляемого жилья была площадь квартиры, находящейся в собственности (собственник имел право требовать квартиру не меньшей площади), то теперь, в соответствии с новым ЖК РФ, при изъятии у собственника жилого помещения будет учитываться его выкупная цена, в которую входит рыночная стоимость жилья + расходы на поиск квартиры и переезд + оплата временного проживания на съемной квартире в период подбора вариантов нового жилья. По согласованию с собственником ему может быть предоставлено другое жилье взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Схема расселения нанимателей жилья также претерпела изменения по новому ЖК. Теперь новое жилье не будет приобретаться в собственность таким гражданам, а будет предоставляться по договору социального найма. Понятно, что это должно быть муниципальное жилье. Правда, пока не вполне ясно, как это будет происходить на практике. Возможно, один из вариантов – заключение договора между застройщиком и администрацией города, где был бы прописан порядок подбора и предоставления жилья гражданам, расселяемым из муниципальных квартир.
В соответствии с постановлением Городской Думы Нижнего Новгорода с марта текущего года изменилась и норма предоставления жилой площади по договору социального найма. Сейчас она составляет 13 кв.м общей площади на одного человека взамен прежних 16-ти. Это, казалось бы, облегчает жизнь застройщикам. Однако, пока не будет продумана эффективная схема расселения, трудностей не убавится.
Типичное явление: как только люди узнают, что их дом подлежит расселению под застройку, народонаселение каждой отдельно взятой квартиры растет в геометрической прогрессии, благо, что сейчас нет никаких ограничений в регистрации (прописке). Более того: новых людей прописывают даже тогда, когда большинство жильцов ветхого дома уже расселено! Факт регистрации не обязывает застройщиков предоставлять жилье человеку, если он не проживает постоянно по месту прописки. Только кто же сможет это доказать? Соседи из солидарности всегда подтвердят постоянное проживание.
Зная причуды российского законодательства, жильцы ветхого фонда запросто прописывают в однокомнатную квартиру 10 человек. В срочном порядке кто-то женится, кто-то разводится. И всем им приходится предоставлять жилье по социальным нормам.
- Устанавливаются ли какие-то сроки при расселении? Кто их устанавливает?
На основании распоряжения городской администрации за застройщиком резервируется участок под строительство на определенный срок. В этом документе прописывается также обязанность строительной компании расселить людей и снести дома. В интересах застройщиков сделать это поскорее. Во-первых, выгоднее раньше начать строительство. Во-вторых, цены на рынке вторичного жилья постоянно растут, и нам дешевле обойдется быстрое обеспечение людей новыми квартирами. С другой стороны, и в интересах расселяемых не затягивать этот процесс, ведь если сегодня жилец отказался от приличной квартиры, через 1-2 месяца за те же деньги застройщик сможет предложить ему только худший вариант.
По окончании расселения застройщик должен предоставить администрации города отчет о том, что все люди переехали, получили свидетельства о праве собственности, зарегистрировались по месту жительства.
- Как вы поступаете, если люди ни в какую не хотят переезжать из дома под снос в другое жилье, несмотря на достаточное количество вариантов?
Работаем, стараемся находить компромиссы, хотя часто это бывает очень нелегко.
Был случай, когда женщина нашла для себя и двух своих взрослых детей трехкомнатную квартиру площадью 65 кв. м с отличным ремонтом, мебелью, встроенной бытовой техникой. Ее пытались уговорить – дороговата квартирка! Но она заявила: «Если не купите то, что я хочу, то завтра же мой сын женится, дочь выйдет замуж, и вам придется покупать три квартиры!». Это как раз тот случай, когда застройщику выгоднее обратиться в суд, чем тратить время и деньги для удовлетворения непомерных запросов расселяемых.
Следующий пример. Одинокий гражданин – собственник жилья - проживал в крошечной двухкомнатной квартирке. Уже после того, как в результате долгих уговоров для него была приобретена хорошая квартира в центре, выяснилось, что он разделил свою недвижимость в ветхом фонде на три доли, две из которых продал (теоретически количество долей могло быть и больше). Теперь два других свежеиспеченных собственника тоже хотят по отдельной квартирке в центре города! Это дело сейчас рассматривается в суде. Ждем решения уважаемого государственного органа.
И еще один случай. Собственник прописал в своей квартире постороннего человека. При расселении собственник требовал предоставления двухкомнатной квартиры не меньшей площади на него одного. «Со вторым прописанным решайте вопрос как хотите, я же должен иметь не меньше, чем имею сейчас!» Все попытки решить вопрос по закону наталкивались на грубый отпор. Конечно, в данном случае администрация рекомендовала предоставить двухкомнатную квартиру на двоих, или каждому по однокомнатной, как и полагается по закону. Только как же жильцов-то уговорить на это? Вот и приходится застройщику выбирать: обращаться в суд или, в целях экономии времени, уступать требованиям расселяемых.
Хотелось бы, чтобы администрация города обратила особое внимание на проблемы расселения ветхого фонда. Всем известно, что цена квадратного метра жилья в новостройке в центре города на порядок выше, чем, скажем, в заречной части города или в Верхних Печерах. А все потому, что деньги, потраченные застройщиком на расселение, переходят потом на цену строящегося жилья. Если целенаправленно будут строиться недорогие новые дома для жителей ветхого фонда, то значительно будут сэкономлены средства застройщиков и городского бюджета, а значит и жилье в новостройках верхней части города станет дешевле. Одновременно решится и проблема обилия ветхих строений в центре города, уродующих его облик. А пока застройщики просто не рискуют осваивать такие участки из-за огромных затрат на расселение.
Это была представлена одна «сторона медали» - точка зрения застройщика. Если ваш дом подлежит расселению под снос, и у вас свой взгляд на такие события, звоните в редакцию – продолжим разговор.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
