База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
«Наша недвижимость – самая большая ценность после жизни и здоровья» – эта фраза стоит в одном ряду с такими, как «Волга впадает в Каспийское море». Это истины, которые не нуждаются в доказательствах и не претендуют на открытие и новизну. Они стары, как мир. И тем не менее… В редакцию нередко обращаются люди, которые попали в сложные, иногда уже неразрешимые ситуации именно потому, что очень легкомысленно отнеслись к решению своего квартирного вопроса. Почему это происходит? Может потому, что часто сделка с недвижимостью с виду кажется очень простой, и людям совершенно непонятно, зачем нужна специальная юридическая проверка многих ее обстоятельств. Рассуждающие так, напоминают пассажиров с печально известного океанского лайнера, которые, любуясь надводной частью айсберга, не подозревали, какую опасность он таил…
«Мне бы жизнь свою, как кинопленку, открутить на много дней назад…»
- Обидно бывает, когда люди приходят к нам «по факту», и помочь им уже невозможно, - говорит Елена Николаевна Соловьева, директора по продажам АН «Адрес», вице-президент Нижегородской гильдии риэлтеров.
- В таких случаях им хочется «открутить», как кинопленку, события хотя бы на месяц-два назад, ведь все могло быть по-другому. Семья, которая сейчас подсчитывает убытки или того хуже, ищет угол взамен потерянной квартиры, могла бы справлять новоселье.
Во всем, что касается недвижимости, участие юриста необходимо, это однозначно. Оценить, насколько квартира подходит вам, вы сможете и сами: количество комнат, планировку, вид из окон. А вот проанализировать, насколько готов к сделке пакет документов, понять, какую бумагу вы подписываете, и чем рискуете - это вопросы, на которые без специалистов ответить сложно.
Представьте себе, вы видите тот или иной документ первый раз в жизни. Насколько вы можете разобраться: все ли там написано, как надо, не подделка ли это? При существующем уровне оргтехники сейчас возможно все.
Даже у обычных справок есть свой «срок годности». Вам принесут настоящую справку, но она может оказаться просроченной и потому недействительной. В учреждении юстиции, где регистрируются сделки с недвижимостью, такой документ не примут.
К тому же законодательство меняется стремительно, в этом году, например, принят новый Жилищный кодекс, претерпели изменения порядка 29 законов. Правила игры на рынке недвижимости полностью изменились. Я уже не говорю о том, что изменили свои названия и многие структуры, связанные с рынком недвижимости. Не занимаясь этим ежедневно, профессионально, отследить, как должны выглядеть «правильные» документы невозможно. Даже юристы, которые не специализируются на недвижимости, не в состоянии поспевать за всеми этими переменами.
Хотите жить в воздушном замке?
- Елена Николаевна, давайте «пройдемся» по основным видам сделок в недвижимости и обрисуем в самых общих чертах проблемы, которые могут возникнуть… Начнем с договора о долевом участии.
- Надо четко представлять себе, что такое договор о долевом участии. Это не сделка по купле-продаже, это некий «воздушный замок», всего лишь договор о намерениях, который означает, что кто-то когда-то, возможно, что-то построит за ваши деньги.
Здесь есть целый ряд очень тонких моментов. 1 апреля 2005года принят новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве», который регулирует отношения в этой сфере и должен защищать интересы дольщиков. Но он применим только к тем сделкам, которые «подходят» под этот закон, т.е. касается только тех застройщиков, которые получили разрешительные документы после 1 апреля 2005 года. Сможете ли вы ответить на вопросы: что такое разрешительные документы, как они выглядят, подлежит ли заключенный вами договор о долевом участии рассмотрению его с точки зрения нового закона? Все ли существенные условия отражены в вашем договоре? Если вы затрудняетесь с ответом – то считайте, что вы просто так отдали свои деньги, подарили их.
Если разрешительные документы застройщику были выданы до принятия закона «О долевом участии в строительстве», то прежде чем заключать договор с ним, надо тоже внимательно изучить все обстоятельства. Насколько надежна фирма, в которую вы обратились? Нет ли других претендентов на «вашу» квартиру, ведь до 1 апреля официального реестра квартир-новостроек не велось? Кто правомочен заключать от лица этой организации договоры? Конечно, я вовсе не хочу вас убедить в том, что все застройщики жулики, но бывали случаи, когда люди получали инфаркты, узнав, о том, что они отдали деньги подставному лицу или что «их» квартира продана еще пяти жаждущим. Страшилок на этот счет миллион. Можно, конечно, потом судиться. Но с юридическим лицом тягаться трудно. Оцените свои возможности, насколько вы один можете противостоять целому штату сотрудников с противоположной стороны? А если застройщик объявлен банкротом? Как говорится, без комментариев…
Ваши намерения обязательно должны быть отражены в договоре
- Покупка-продажа жилья на вторичном рынке… Это уже не воздушный замок, здесь реальные квадратные метры.
- Собираясь без юридической поддержки совершить сделку купли-продажи на вторичном рынке, проверьте себя, сможете ли вы ответить на такие вопросы:
- какие необходимо собрать документы для сделки;
- какие права есть у собственника квартиры;
- какие права есть у прописанных в этой квартире лиц;
- кто, в какой момент, и какие документы предоставляет;
- насколько справки и документы действительны на настоящий момент;
- в какой момент вы получаете/отдаете деньги, и каким образом все это организовывается.
Помните, что переход права собственности происходит не в момент заключения договора купли-продажи, а после его государственной регистрации и внесения в реестр, а это происходит, как минимум, через месяц после подачи документов в Федеральную регистрационную службу. Некоторые покупатели же торопятся отдать деньги за квартиру в момент подписания договора. В регистрации же права собственности вам могут отказать по разным причинам, и далеко не всегда из-за злого умысла продавца. Просто продавцу квартиры могут выдать в другом учреждении, например, документы не того образца. Везде работают люди, и они могут ошибаться. Если недоразумение произошло до передачи денег, то его несложно исправить. Гораздо сложнее это будет сделать потом, ведь продавец может уехать на новое место жительства в другой город или страну. Вот тогда люди и бегут к юристу: «Помогите!» Что делать?» Им теперь гарантированы годы судебных тяжб и непрекращающаяся головная боль.
- Что такое юридическая чистота квартиры?
- Здесь иллюзий быть не должно. Ни профессиональный юрист, ни специалист-риэлтор не могут проследить всю историю квартиры, как это можно сделать, например, в США или странах Западной Европы. У нас подобная история ведется с 1998 года, когда стала действовать официальная регистрация в учреждениях юстиции, куда стекаются все сведения о сделках с недвижимостью. Все, что происходило ранее, отследить сложно. Поэтому, 100 % гарантии юридической чистоты той или иной квартиры дать никто не сможет. Но специалисты хотя бы могут проверить те документы, которые предоставляет продавец:
- насколько они отличаются от существующих требований к правоустанавливающим документам;
- зарегистрированы ли они, на кого, в каком, году;
- действительны/недействительны;
- зарегистрирована ли перепланировка, внесены ли эти изменения в учреждении юстиции;
- есть ли прописанные лица, все ли они отражены в документах;
- какие и у кого права есть.
Юрист обязательно подскажет, какие документы продавец должен предоставить при выписке из квартиры. В договоре с продавцом обязательно будут отражены и такие моменты: когда квартира освобождается и «пресловутый» вопрос, в какой момент и каким образом передаются деньги. Конечно, можно самостоятельно договориться обо всем этом где-нибудь на кухне за чашкой чая с продавцом/покупателем. Но при нарушении ваших интересов эти договоренности, не зафиксированные на бумаге, вы не сможете предъявить в суде. Ваши намерения должны быть обязательно отражены в документах, составленных юристами.
Квадратные метры за бесценок или мышеловка?
- Сейчас много всевозможных предложений, зачастую очень и очень заманчивых по улучшению жилищных условий – жилищные кооперативы, займы, кассы взаимопомощи и т.д.
- Задумайтесь, с какой стати вам предлагают при официальном уровне инфляции 8-10% , всего 4 % годовых? Это благотворительная организация, которая, чтобы улучшить вашу жизнь собирается доплачивать из своего кармана? А может здесь действует некий «волшебный» механизм по преумножению ваших денег? Но почему он не отражен в договоре с вами?
Цель любой организации, даже некоммерческой – получить выгоду. Пока вы не ответите себе на вопрос, в чем выгода организации, которая предлагает вам квадратные метры за бесценок, договор не заключайте. Помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке! Часто подобные организации - это пирамиды. Пирамида, сама по себе – хороший экономический инструмент, и некоторые структуры успешно работают по этому принципу. Но основная проблема сводится к тому, насколько добросовестен руководитель такой организации. Почему вы вдруг доверяете большие деньги незнакомому человеку? Тот договор, который вам предлагают, необходимо обязательно показать юристу, чтобы знать наверняка, чем вы рискуете.
Сейчас есть возможность получить долгосрочные ипотечные кредиты в банках, где вы, по крайней мере, будете защищены на федеральном уровне. Есть закон об ипотеке, закон о банковской деятельности, страхование ваших рисков. Т.е. существует законная процедура, помогающая решить жилищную проблему. Конечно, сейчас она не такая дешевая, но гарантии, которые вы получаете, тоже чего-нибудь стоят. Надо отдавать себе отчет, что если вы рискуете 30 тыс. долл., то заплатить за гарантии 1-2 тыс. долл., наверное, можно.
Ударили по рукам – и разбежались
- Договор аренды/найма, какие проблемы он таит?
- Эти вопросы вообще у нас принято решать так: ударили по рукам и разбежались. А здесь ведь рискуют обе стороны. Многие даже не представляют, какие здесь вообще могут возникнуть проблемы и каков механизм их разрешения. Где гарантия, что ваш квартиросъемщик, не пересдаст вашу квартиру семье цыган или наркоторговцам? Не зальет квартиры соседей, не устроит пожар? Если нет договора, в котором прописаны существенные его условия, то одна сторона рискует остаться в любой момент без крыши над головой, а другая - остаться без имущества или даром сдавать свою жилплощадь. Проект договора должен разрабатываться юристом, в нем должны быть учтены все возможные моменты, которые могут иметь место. Если лопнули трубы и квартиранты пролили соседей, то кто будет отвечать? Если вы сдаете квартиру с дорогой мебелью и бытовой техникой, то что вы получите в итоге? Кто отвечает за капитальный (текущий) ремонт? Как отразится на нанимателе повышение стоимости услуг, коммунальных платежей? Если вы намерены сдавать свои квадратные метры и не хотите с ними расстаться, то вовремя обращайтесь к специалистам.
Сделать осознанный выбор
- Приватизация жилья, чем может помочь юрист?
- Неумолимо приближается 2006 год – год окончания бесплатной приватизации. Какие справки нужны для этого? Кто может участвовать в приватизации, кто не может? Что делать, если один из членов семьи сейчас в армии или в длительной командировке? Как «правильно» приватизировать квартиру, чтобы ваши дети потом по суду не делили ее? Иногда люди просто не понимают, для чего им приватизировать квартиру. В доме может проживать несколько поколений, и у всех разные представления о судьбе этой недвижимости, часто домочадцы не могут прийти к общему мнению. Юристы помогут избавиться от сомнений и посоветуют, как лучше приватизировать жилье. Подобного рода консультации во многих агентствах бесплатны или очень недороги.
- Дарение квартиры, наследство, рента – это ведь тоже сделки с недвижимостью?
- Да. И здесь участие юриста необходимо. Он поможет вам сделать осознанный выбор и разобраться, какие права и в какой момент наступают при заключении этих договоров, посоветует, как сделать, чтобы квартира досталась определенному члену семьи. Специалист подскажет, как правильно оформить эти сделки и поможет сэкономить ваши деньги и получить налоговые вычеты.
В заключение, хочется еще раз сказать: каждым делом должен заниматься специалист. Лавина документов при сделках с недвижимостью, масса нюансов, каждый из которых, вовремя не обнаруженный специалистом, может сломать судьбу человека, семьи. Ведь квартира – это судьба. Лишиться жилья – это в корне поменять свою жизнь. Думайте сами, насколько вы готовы принимать это ответственное решение за себя и за свою семью и чем вы рискуете.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
