База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Наш консультант Борис Вепринцев - адвокат, специализирующийся на долевом строительстве более 10 лет
Строительство нашего жилого комплекса велось с 2002 г. Банки выдавали дольщикам кредиты, страховщики страховали сделки, все было в порядке. К весне нынешнего года уже готовились к сдаче в эксплуатацию три 25-этажных жилых дома. Однако местные власти обратились в суд с требованием признать недействительными инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка под домом. И суд вынес такое решение!
Сейчас мы фактически остались один на один с застройщиком-банкротом, а кто-то продаст наши дома и заработает деньги...
Оля от имени тысячи `кинутых` семей.
В Подмосковье растет число пострадавших от застройщиков-мошенников. Несостоявшиеся новоселы, вложившие в недострой все свои сбережения, но так и не получившие квартир, уже проводят митинги на Горбатом мосту, около `Белого дома` и от отчаяния начинают голодовки.
В `Ваш дом` приходит все больше просьб рассказать: как проверить надежность застройщика, на что обращать внимание при заключении договора?
ЭТО ВАЖНО
Сразу оговорим: этот перечень `контрольных` документов, позволяющих судить о надежности застройщика, составлен исходя из ситуации, которая складывается на рынке долевого строительства сейчас и сохранится ближайшие полтора-два года. Напомним, новый закон о `долевке` пока фактически не действует, и большинство фирм правомерно продолжает стройки по старым правилам (подробнее см. в `Вашем доме` за 13 сентября).
Вникнуть в некоторые виды документации довольно сложно и под силу скорее профессионалам из юридических консультаций и риэлторских агентств. Поэтому, решаясь вложить свои накопления в долевое строительство, желательно привлечь специалиста для юридической экспертизы документов выбранного вами застройщика.
Какие документы должны быть у компании
О праве на земельный участок
В Москве это может быть только договор аренды земли. В Подмосковье и других регионах - либо договор аренды, либо свидетельство о праве собственности на землю.
На что обращать внимание
У нас действует принцип целевого использования земли, поэтому в документе обязательно должна быть строка, подтверждающая, что участок выделен именно для строительства. В договоре аренды указывается: `Арендатор вправе использовать земельный участок для строительства жилого дома по адресу...`
В свидетельстве о праве собственности указывается, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство - например, `земли поселений`.
Где опасность?
Если строительство разворачивается на землях сельхозназначения, могут возникнуть серьезные проблемы с регистрацией права собственности на постройку. Соответственно граждане, ввязавшиеся в такую стройку как дольщики, очень-очень долго будут ждать новоселья.
Если застройщик частное лицо и в проекте не участвуют местные органы власти, то обязательно нужно проверить законность получения земельного участка. По закону право аренды участка может быть получено только на публичных торгах.
Они проводятся в форме аукциона или конкурса. Запись об одном из этих мероприятий, послуживших основанием для заключения договора аренды, должна содержаться в преамбуле самого договора.
Где опасность?
Известны случаи, когда фирмы-застройщики получали землю благодаря близким отношениям с чиновниками, избежав конкурсов и аукционов. Впоследствии законность предоставления участка может быть оспорена, начинаются судебные разбирательства, и сдача-приемка дома откладывается на неопределенный срок...
Об отношении фирмы к строительному проекту На что обращать внимание
Если в строительстве участвуют органы власти (правительство Москвы, муниципальные органы), то оно считается публичным инвестиционным проектом. Нужно убедиться, что `ваша` фирма имеет договор непосредственно с органом власти или с другой компанией (или несколькими), которые, в свою очередь, заключили договор с властями.
Главное, чтобы эта договорная `цепочка` нигде не прерывалась и ее конечным звеном (`вершиной`) был инвестиционный контракт, утвержденный и подписанный соответствующим органом власти (например, тем же правительством Москвы).
Как правило, в публичных, а также в большинстве частных строительных проектов складывается `цепочка` договорных связей: фирма-строитель (подрядчик) - организация-заказчик - компания-генеральный инвестор - граждане - участники долевого строительства.
Вам важно проверить, насколько крепко и надежно связаны эти `звенья`.
Где опасность?
`Разрыв` (т. е. расторжение одного из договоров) в `цепочке` на практике часто оборачивается продажей квартиры нескольким лицам и трудностями с возвратом своих вложений.
Самые крепкие связи - денежные: надо убедиться по платежной документации, что по всем договорам `цепочки` участники перечислили причитающиеся с них денежные средства. Если где-то есть задолженности либо платежи только ожидаются, то существует опасность, что какой-то из договоров будет расторгнут из-за неуплаты. Соответственно `цепочка` порвется.
О полномочиях фирмы и ее представителя На что обращать внимание
Придется почитать учредительные документы. В обществах с ограниченной ответственностью это учредительный договор и устав, в акционерных обществах - устав. Ваша задача - проверить полномочия лица, которое от имени фирмы ставит свою подпись в договоре с вами (чаще всего это гендиректор).
Важно убедиться, что на момент оформления договора это лицо законно находится в соответствующей должности (т. е. назначено на нее в порядке, предусмотренном уставом, и не утратило своих полномочий) и вправе подписывать документы.
Где опасность?
Известны случаи, когда договоры подписывали неуполномоченные лица, и впоследствии фирма оспаривала эти сделки в суде. Гражданам в таких ситуациях полагается возврат денег, но на практике с этим обычно возникают проблемы...
Нужно проверить, является ли участие в строительном проекте для фирмы крупной сделкой. Таковой она может считаться, если цена договора превышает 25% актива компании. Размер активов выясняется по данным бухгалтерского учета.
`Фишка` в том, что при крупных сделках для заключения договора об участии фирмы в строительном проекте требуется одобрение соответствующего коллегиального органа компании: совета директоров, собрания участников и т. п. Иначе опять же существует опасность признания сделки недействительной.
СОВЕТ НАПОСЛЕДОК
Увы, не исключено, что фирма соблюдет все формальности, представит идеальные документы, а потом `кинет` по полной программе. Во многих случаях в Подмосковье компании просто продавали квартиры по нескольку раз, а потом исчезали.
Как уберечься от такой `подставы`? Адвокат Борис ВЕПРИНЦЕВ дает единственный совет: проверяйте деловую репутацию фирмы. Узнайте, какие объекты она уже построила. Съездите в эти дома и не стесняйтесь поговорить с жильцами: как шло строительство, не было ли просрочки сдачи дома, не `вытягивали` ли доплаты. Таким образом вы гораздо ближе познакомитесь с истинным `лицом` застройщика.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
