База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Наша общая задача - совершить его с наименьшими потерями, сэкономить там, где возможно, и обозначить опасные места. Первый и, наверное, самый ответственный шаг - правильно выбрать партнера.
Выбор партнера - это серьезно
Теоретически любую сделку можно провести самостоятельно, без посредников. Однако, если у вас нет опыта продажи недвижимости, пускаться в `одиночное плавание` - слишком рискованно. Вы можете потерять залог или даже всю сумму сделки, получить `криминальную` квартиру и обречь себя на долгие судебные разбирательства с неясным итогом… Это лишь малая часть огромного списка опасностей.
Конечно, все может пройти гладко. Но это - как рулетка, а ставка в ней - ваша квартира. Другой путь - обратиться к знакомому `Василию Петровичу`, который, работая самостоятельно, `съел собаку` на купле-продаже. Маклер, как правило, просит меньше денег, чем агентство. Однако, если разобраться, это чуть ли не единственный плюс (да и плюс ли в конечном итоге?).
Давайте по порядку. Во-первых, выбор.
В городе две основные электронные базы данных, через которые фирмы обмениваются информацией об имеющихся вариантах. Маклерам в эти базы доступ закрыт: следовательно, их клиенты изначально занимают проигрышную позицию на рынке.
Во-вторых, вы с вероятностью 90% все равно столкнетесь с агентством продавца (если вы покупаете) или покупателя (если продаете).
Если вас представляет компания, то две фирмы обычно договариваются между собой о разделе комиссионных. Маклер зачастую, даже если и договорится с контр-агентом поделить комиссию, все же не преминет и с вас взять ранее оговоренное вознаграждение. В серьезных же компаниях бухгалтерия сделки открыта для клиента: легко можно проконтролировать, кому и сколько идет ваших денег, - это требование внутренних стандартов работы.
Что подкупает в знакомых маклерах? Рассказы, что когда-то кому-то они очень удачно провели сделку. Но ведь удачная - еще не значит безопасная. И в казино можно сходить удачно… PR, как известно, великая сила. Но вот информация для размышления: ежемесячно 200 квартир в Петербурге становятся предметом судебных тяжб.
Далее. Доступ к закрытой информации. Серьезные агентства, к примеру, легко могут получить архивную форму 9 (сведения обо всех ранее прописанных в квартире) в любом паспортном столе. Если есть сомнения в подлинности паспорта продавца, в агентстве достанут форму А, чтобы сличить фотографии с хранящимися в архивах милиции. Есть ли `ходы` в каждом городском паспортном столе (а также ПИБах, агентствах по приватизации) у частника?
Наконец, возможность проверить историю квартиры. Поедет ли маклер, скажем, в Бологое, чтобы лично убедиться, что выписанный туда бывший собственник не предъявит впоследствии имущественных претензий? Отметим справедливости ради, что столь добротно юридическую чистоту объекта проверяют далеко не все агентства.
Подальше от знакомых
Первое правило при выборе агентства - не торопитесь обращаться к приятелям. Пусть не обижаются риэлтеры: искать клиентов среди знакомых и родственников - первое, чему учат агентов в любой риэлтерской фирме. Узнать, кто из окружающих собирается продавать квартиру, и заполучить его в качестве клиента - первая и чуть ли не главная задача агента. Но разве вы обязаны играть по его правилам?
Распространенная ошибка: горожане просматривают прессу и каталоги, видят интересный вариант, звонят по контактному телефону и сразу доверяют обслуживать себя фирме, которая этот объект продает. Это более чем случайный выбор, а случай, как известно, не всегда на нашей стороне. Кстати, многие объекты в рекламе - `виртуальные`: они давно проданы, а выставляются именно с целью заманить вас.
Чем привлекательнее по цене вариант, тем выше вероятность оказаться в лапах мошенников: именно они чаще всего рекламируют квартиры по заниженной цене. Так что лучше сперва найти надежного партнера. А уж он и проверит эту квартиру, и поможет вам избежать лишних трат.
Печати и члены
Способов мгновенно и достоверно узнать, насколько надежна выбранная вами фирма, не существует: нет в природе ни `каталогов надежных фирм`, ни `справок о благонадежности`, заверенных государственными печатями (многие горожане успокаиваются, как только им приносят листочек с круглыми печатями). Многие по старинке спрашивают государственные лицензии, не зная, что они отменены еще четыре года назад.
На смену лицензиям пришли сертификаты. Бумаги эти не государственные, их выдает Российская гильдия риэлтеров. Несколько весьма серьезных компаний не обращаются за сертификатами просто из-за политических разногласий с комиссией, ведающей этими документами. С другой стороны, среди сертифицированных фирм (а их в городе около сорока) далеко не все могут похвастаться безупречной работой на рынке.
Также не гарантирует качества обслуживания и членство компании в профессиональном объединении. Среди членов и Ассоциации риэлтеров Петербурга, и альтернативного объединения - Гильдии риэлтеров Петербурга - есть как солидные, честно работающие компании, так и агентства, деятельность которых оставляет желать лучшего.
Пусть коллеги оценят
Очень много о качестве работы фирмы скажет то, как составлены ее договоры (каждая компания в городе пользуется своими наработками). Однако рассмотреть в них все нюансы могут лишь профессионалы. Самостоятельно собрать информацию о компании можно, читая тематическую прессу.
Много полезного есть в Интернете. Самое простое - сделать запрос со словами в разных комбинациях: `агентство недвижимости Х`, `залог`, `деньги`, `суд` - в поисковых системах (Яндексе, Рамблере). Если к фирме были публичные претензии - вы это сразу увидите.
Наиболее же оправданным представляется такой способ поиска. Сперва собрать предварительную информацию о наиболее серьезных фирмах в городе, изучив тематическую прессу, оценив объемы рекламы в СМИ, опросив знакомых. После чего лично обойти несколько компаний и поговорить с менеджерами (не агентами!).
Оправданно потратить на это не один день (впрочем, это ведь можно делать и по вечерам). Ведь вы готовитесь провести самую крупную сделку своей жизни (для большинства горожан это именно так). И ошибка может стоить несколько десятков тысяч долларов.
Задайте менеджерам вопросы: как агентство будет проводить сделку? Какие действия в какой момент понадобятся от клиента? Какие договоры и когда будут подписываться? Кто кому, сколько и когда будет платить? Какой процент агентство возьмет за услуги (если компания скрывает размер комиссионных - это должно настораживать)? Многое вам станет ясно просто из сравнения ответов.
Попутно же (внимание!) спросите менеджера и о работе других фирм из вашего списка: насколько, по его мнению, это серьезные конторы? Профессионалы хорошо представляют, кто есть кто на рынке и (мы специально разговаривали с несколькими представителями компаний) готовы честно ответить на подобный вопрос: не поливать коллег грязью, но и не утаивать `настораживающие моменты`; достойных же партнеров будут рекомендовать с чистой душой.
Конечно, у каждого человека свои симпатии, не надо верить каждому слову. Но если в нескольких местах вам скажут, что с фирмой Х дела иметь не стоит, да еще укажут на конкретные факты, - стоит прислушаться. Если же компания получит положительные отзывы нескольких коллег - это очень хороший показатель. Наконец, если об агентстве никто ничего сказать не смог - сами думайте, нужна ли вам такая `темная лошадка`.
И если уж вы прошли долгий путь выбора надежной компании, осталось сделать последний шаг. В каждой фирме есть агенты сильные и послабее. Вам нужен тот, кто проведет сделку лучше. Не стесняйтесь обратиться к менеджеру и потребовать, чтобы он выделил вам опытного и ответственного сотрудника. Как правило, менеджеры прислушиваются к пожеланиям клиента. Зеленому новичку требовательного покупателя уж точно никто не поручит.
Мы попросили опытнейших риэлтеров города примерить на себя `шкуру клиента`, задав вопрос: Если бы вам лично вдруг понадобилось продать или купить недвижимость в другом городе, как бы вы выбирали агентство-партнера?
Александр Романенко, президент АН `Адвекс-РОССТРО`:
– Прежде всего, поинтересуюсь, состоит ли фирма в профессиональных объединениях. Насколько крупна эта компания и сколько лет работает на рынке? Сертифицирована ли она? Наконец, постараюсь оценить договоры, которые она использует: насколько внятно прописаны условия сделки, суммы и последовательность расчетов, выдержан ли баланс ответственности сторон.
Людмила Синьковская, генеральный директор АН `Русский дом`:
– Я бы никогда не стала работать с организацией, сотрудники которой в течение пяти минут не смогут четко объяснить: как деньги от покупателя попадают к продавцу. Если они начинают путаться и пытаться увести разговор в сторону, значит, либо они сами этого не понимают, либо пытаются меня обмануть. Формальные же признаки: время работы на рынке, размер агентства, членство в объединениях, дипломы и награды - вторичны.
Алексей Бегунов, генеральный директор АН `Бекар`:
– Я буду искать по возможности крупное, давно работающее агентство. Обязательно просмотрю документацию - как в компании построена система взаимоотношений с клиентом. Опросить коллег? Возможно. Если бы ко мне обратились с таким вопросом, я бы, наверное, не стал откровенно ругать или настойчиво рекомендовать другие риэлтерские фирмы. Но свое отношение честно выскажу.
Максим Чернов, генеральный директор агентства `Легион-Недвижимость`:
– Для меня основной критерий надежности - принадлежность к Российской гильдии риэлтеров. Важно также, насколько долго фирма состоит в РГР. Если она вошла в объединение вчера - это одно. А если она там уже пять-шесть лет, наверняка можно говорить о ее цивилизованности. Других критериев сегодня просто нет.
Федор Никитин, генеральный директор АН `Форус`:
– Прежде всего я буду проверять систему расчетов. Главное, не насколько она удобна, а насколько надежна. Сделаю несколько звонков в разные фирмы. Задавая вопросы, попытаюсь оценить уровень профессионализма, насколько люди понимают рынок, какова их общая культура общения. А вот на членство в профобъединениях обращать особого внимания не стану. Как известно, все крупные рухнувшие в городе агентства (а случаев было немало) входили и в городскую Ассоциацию риэлтеров, и в Российскую гильдию. И никого из клиентов это не спасло.
Константин Сизов, генеральный директор агентства `Центр пригородной недвижимости`:
– Почитаю прессу, позвоню в фирмы, послушаю, насколько профессионально люди со мной разговаривают. К примеру, можно, позвонив один раз, сказать, что хочешь купить, а второй - что хочешь продать. Послушать, одно и то же тебе скажут о рыночной конъюнктуре или с ходу начнут `лечить`. Мнения коллег? Это ценно. А вот отзывам соседки, которая когда-то работала с фирмой Х, я бы особого значения не придавал.
Андрей Васильев, генеральный директор АН `Аркада`:
– Единого рецепта нет. Чтобы понять уровень компетентности и надежности, надо встречаться, общаться. В конечном счете все определит личное впечатление: понравилась фирма или нет. Чтобы составить мнение, посмотрю договоры, схемы расчетов. Узнаю, какие у компании деловые партнеры: страховые агентства, банки, юридические фирмы. Соберу отзывы коллег по бизнесу.
Юрий Баранов, директор АН `Талан`:
– Сперва я бы собрал информацию из внешних источников: газет, справочников, Интернета. Членство в профессиональных объединениях - безусловный плюс. Определив круг поиска - пять-шесть компаний, - зашел бы в каждую фирму. Оценил офис: его представительность, количество сотрудников, как налажен сам бизнес. Потом поставил бы в каждой фирме перед агентом конкретную задачу, какую сделку я хочу совершить, и спросил бы, как мы будем действовать в этой ситуации. Что фирма станет делать в случае каких-то конфликтов и срывов?
АлександрГиновкер, генеральный директор АН `Невский простор`:
– Фирма должна быть старой и известной на рынке. Искать партнера буду, конечно, среди сертифицированных компаний. Многое становится понятным уже после первого звонка в офис: открытость фирмы, готовность работников отвечать на вопросы, в том числе и провокационные. Поищу информацию в Интернете, в местной прессе. Собрать мнения коллег - неплохой способ. Если кто-то из клиентов спросит меня о фирме с сомнительной репутацией, я всегда скажу, что в их работе есть настораживающие моменты. Если считаю агентство надежным партнером - тоже скажу.
Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации `Петербургская Недвижимость`:
– Я бы обратил внимание на уровень организации офиса. Узнал бы, в каких проф-объединениях состоит агентство, какой статус в них имеет. Профессиональная среда - самая требовательная, и если фирма включена в профессиональный круг, значит, ее признают конкуренты. В договорах должны быть максимально полно, четко и понятно прописаны все условия и порядок взаимоотношений между участниками сделки.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
