База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Пока мир следил за мировыми ценовыми максимумами нефти, Москва отметилась примечательным национальным достижением: впервые в отечественной истории средняя цена 1 кв. м столичного жилья превысила в сентябре отметку в 2 тыс. долларов. В последние две недели `квадраты` в городе дорожают темпами, вполне сопоставимыми с нефтяными. За деньги, на которые еще год назад можно было купить вполне приличную квартиру в не очень далекой от центра новостройке, сегодня продается то, что специалисты называют `плохой панелью` в 40-летней пятиэтажке. `Новым Известиям` удалось выяснить, что одна из главных причин заоблачной дороговизны квартир в столице - чиновничьи `откаты`, которые поднимают цены на жилье на 40%.
По данным аналитического центра `Индикаторы рынка недвижимости`, средняя цена 1 кв. м жилья в Москве составляет сейчас 2,019 тыс. долларов. За неделю она выросла сразу на 0,6%, а ожидаемый месячный прирост - 2,2%. Самые дешевые сегодня, разумеется, старые пятиэтажки и иные квартиры с микроскопическими кухнями, которые специалисты называют `плохой панелью`. Однако и при их покупке придется выложить в среднем 1,769 тыс. долларов за `квадрат`, и дорожают они быстрее всего (так же, кстати, как `плохой кирпич`) - на 0,9% в неделю. Дороже всего на рынке жилье в так называемых сталинских домах и `типовом кирпиче` - квартиры небольших площадей в старых 6-11-этажных зданиях. Их покупка обойдется в среднем в 2,371 тыс. долларов за 1 кв.м. Это почти на пару сотен `зеленых` больше, чем в модных `монолитах` и кирпичных домах с увеличенными квартирными площадями.
Столь бурное подорожание жилых `квадратов` фактически опрокинуло прогнозы многих экспертов рынка, которые в конце прошлого года утверждали, что в 2005 году наступит долгожданная стабилизация цен на недвижимость, которые в своем росте лишь слегка будут опережать инфляцию. Директор аналитического центра `МИЭЛЬ-Недвижимость` Геннадий Стерник в разговоре с `НИ` был откровенен: `Это хорошо, что цены растут, это нормальное явление. За последние два месяца номинальные долларовые цены выросли на 5%, в то время как за предыдущие полгода - на 7%. Это действительно рост, а не небольшое повышение в пределах инфляции. Но такой рост лучше для рынка, чем когда цены стоят на месте или тем более снижаются. Вот в прошлом году цемент, кирпич дорожали, а цены не росли. Тогда прибыль у застройщиков резко сократилась. В итоге пострадали тысячи граждан, потому что у застройщиков не хватало денег, чтобы достроить им квартиры`. Впрочем, как признал тут же специалист, `не цены на цемент и песок диктуют правила на этом рынке, а спрос`.
Сами участники рынка недвижимости по традиции обвиняют в росте цен вступивший в силу закон о долевом участии в строительстве. Он, защитив права инвесторов, то есть граждан, покупающих квартиры, осложнил жизнь застройщиков. `Ведь все траты на проектирование объекта и подготовку к строительству, согласно новому закону, должны оплачиваться застройщиками, - поясняет `НИ` генеральный директор `МИАН-Девелопмент` Анатолий Морозов. - Они вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур.
По новому закону квартиры нельзя продавать до тех пор, пока не будет собран и согласован весь пакет разрешительной документации, опубликована проектная декларация и прочее. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. Поэтому я бы говорил о некотором дефиците предложений, который сложился на рынке новостроек экономкласса`.
Строители предупреждают также, что влияние нового закона в полной мере будет ощутимо только к концу этого - началу будущего года. Объясняется это тем, что пока еще многие столичные застройщики работают на площадках, разрешения на которые получены до вступления документа в силу. Так что дефицит площадок под застройку, по их прогнозам, будет только возрастать. Генеральный директор аналитического центра `Индикаторы рынка недвижимости` Олег Репченко эти прогнозы в разговоре с корреспондентом `НИ` подтвердил: `Если раньше 20% квартир начинали продаваться на стадии котлована, то сейчас такая ситуация невозможна по закону. Сократился объем новостроек, происходит нагнетание дефицита`. Да и до насыщения рынка жилья, по словам специалиста, нам еще далеко: в России на человека приходится в среднем 20 кв.м площади, в Западной Европе - 50-60 кв. м.
Вместе с тем многие эксперты отмечают, что и себестоимость квадратного мера жилья неуклонно растет. Руководитель пресс-службы группы компаний `ПИК` Наталья Коновалова рассказала `НИ`: `Основные составляющие цены за квадратный метр - это стоимость земли, строительно-монтажные работы и стоимость всех согласований`. Особо специалист выделила стоимость выкупа права аренды на земельный участок, или стоимость инвестиционного контракта с распределением ролей между городом и инвестором. `По инвестиционному контракту инвестор должен отдать в зависимости от месторасположения от 30 до 50% площадей городу либо по принятой в настоящее время схеме рассчитаться с городом денежными средствами. Соответственно это перекладывается на стоимость квадратного метра`, - сообщила г-жа Коновалова.
Мировые цены 1 кв. м жилья в долларах США
По данным государственных статистических органовб зарубежных и российских риелторских компаний
В цене находят свое отражение и договоры с энергоснабжающими организациями, которые тоже берут свою долю на развитие инженерных сетей, и постоянно дорожающие энергия и стройматериалы. `Кроме того, все согласования, а их достаточно много - порою до 200, тоже стоят денег`, - подчеркнула Наталья Коновалова. И об этом разговор особый. Сколько стоит виза столичного чиновника на нужной бумаге, ни один участник рынка не стал рассказывать `НИ` даже при выключенном диктофоне и при торжественном обещании сохранить анонимность собеседника. Однако в Мосгордуме, депутаты которой сейчас готовятся к перевыборам и потому проявляют повышенную словоохотливость, хотя и `не под диктофон`, нам удалось выяснить, что цена квадратного метра завышена в городе в среднем на 40% из-за чиновничьих `откатов`, с которыми никто ничего не может поделать.
В пресс-центре стройкомплекса Москвы `НИ` рассказали, что ежегодно в городе строится около 400 тыс. кв. м жилья. Примерно 80 тыс. из них предназначены очередникам, 200 тыс. - молодым семьям `на очень льготных условиях, по ценам значительно ниже рыночных`, более 1 млн. кв. м - для переселения москвичей из ветхих пятиэтажек. На социальные нужды уходит 1/8 строящегося жилья. Всего же в мегаполисе около 4,5 млн. семей нуждаются сегодня в улучшении жилищных условий, и лишь менее 1% могут решить эту проблему. Добавим: и не смогут. По крайней мере до тех пор, пока чиновники не умерят свои аппетиты.
Вместе с тем объяснять запредельную дороговизну только алчностью чиновников было бы слишком просто. Как пояснил `НИ` председатель Московского регионального отделения партии `Яблоко` Сергей Митрохин, специалист в области государственных и муниципальных финансов и ЖКХ, немалая часть в цене квартиры - это, разумеется, прибыль строителей. К тому же застройщикам приходится не только делиться с городом квартирами, но и выполнять его задания. Чтобы получить необходимое разрешение, нужно обустроить близлежащий район, разбить сквер, переложить дорожное покрытие и так далее. Все это также входит в цену, которую нам приходится платить при покупке жилья. Плюс посредники, которые реализуют квартиры на рынке. Вот и получается конечная цена почти втрое выше себестоимости.
Федеральные власти в решении проблемы делают упор на развитие ипотечного кредитования. На днях глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что к 2010 году ипотекой смогут воспользоваться около 1 млн. россиян (в прошлом году таких было 43 тыс.). Государство обещает платить за них половину банковской ставки, чтобы годовой процент для тех, кто взял кредит, был не выше 6,5%. Москва надеется на успех собственной программы под названием `Социальная ипотека`. Суть ее в том, чтобы продавать городским очередникам жилье фактически по себестоимости, то есть не по 2 тыс. долларов за метр, а по 700-800 `зеленых`. При этом годовая процентная ставка, как обещают, будет составлять 4%. Правда непонятно, где очередник - человек, как правило, небогатый, а по новому Жилищному кодексу и вовсе малоимущий, возьмет деньги на квартиру даже за полцены. Остальные же должны решать свои проблемы по рыночным ценам.
Ипотека, спорить нечего, - дело хорошее, и то, что и федеральные, и городские власти наконец за нее взялись, замечательно. Вот только как бы неудержимо растущие цены на жилье не девальвировали бы их усилия. Посчитаем вместе. Допустим, сегодня средняя `двушка` общей площадью 50 кв. м стоит около 100 тыс. долларов. Чтобы взять ипотечный кредит, нужно заплатить первый взнос - как ни крути, не меньше 25-30 тыс. `зеленых`. Это если сегодня. А если хотя бы пару лет их копить, квартира поднимется в цене минимум до 150 тыс. долларов и накопленной суммы явно не хватит - надо будет выложить уже 40-45 тыс. Пока недостающие тысячи у потенциального покупателя появятся, цены уйдут еще дальше. Так что до процентов, которые обещает субсидировать государство, дело может просто не дойти.
Пока все складывается, к сожалению, именно в пользу такого сценария. Геннадий Стерник на наш вопрос, до каких пределов могут расти цены, ответил коротко: `Нет пределов. Потому что есть спрос`. Наталья Коновалова тоже убеждена, что `с учетом всего вышесказанного снижение цены на жилье не представляется возможным`. Олег Репченко полагает, что осенью цены будут расти на 2,5% в месяц. `Если сентябрь не прыгнул выше, то и до конца осени такая тенденция сохранится. Разгон рынка до 3% в месяц необоснован экономически`, - рассуждает он. Впрочем, как отметил эксперт, `ситуация, которую мы сейчас наблюдаем, - это уже превышение естественных темпов роста`.
ИЗ ЧЕГО СКЛАДЫВАЕТСЯ СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. М ЖИЛЬЯ В 2 ТЫС. ДОЛЛАРОВ (по субъективным оценкам участников рынка недвижимости)
Себестоимость строительства - 700 Плата за участок - 400 Выплата и обслуживание кредита - 150 Согласования и сдача объекта, включая взятки - 400 Риски - 150 Все остальное идет в прибыль застройщика и посредника
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
