База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В 2005 году открытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы) позволили заработать инвесторам достойную прибыль, в ряде случаев достигшую 100%. То есть в среднем вложения в различные акции и облигации российских нефтяных компаний и других «голубых фишек» фондового рынка принесли доходы, приблизительно в два раза превышающие дивиденды от вложений в столичную недвижимость.
В этом году индекс РТС начал падать. По итогам первого полугодия вложения в акции и облигации показали отрицательную доходность. А стоимость недвижимости продолжала расти и, по ряду оценок, прибавила «в весе» 50%. Насколько эти обстоятельства способны подогреть интерес к закрытым паевым фондам недвижимости (ЗПИФНам) как к более надежной форме работы с денежными активами инвесторов?
Непростая арифметика
Попытка составить долгосрочные прогнозы о доходности акций сегодня больше напоминает гадание на кофейной гуще, нежели серьезное аналитическое рассуждение. Отчасти это соответствует «законам жанра». Непредсказуемая игра на рынке акций по целому ряду признаков приближается к игре в рулетку, притягивая людей азартных и мобильных.
Даже невзирая на неудачи первого полугодия, участники фондового рынка, похоже, не торопятся выходить из игры. Сложно просчитываемой ситуация остается и сейчас, когда индекс РТС начал неуверенно подниматься вверх. Нет ничего удивительного, что и ожидания специалистов этого рынка сильно расходятся в оценках.
Исполнительный директор управляющей компании (УК) «Blackwood фонды недвижимости» Артем Цогоев считает, что «в зависимости от того, какие это акции, может получиться разная доходность. В среднем эти показатели по итогам полугодия приближаются к 6–8%».
Гораздо оптимистичнее мнение управляющего директора УК «Конкордия–эссет менеджмент» Андрея Прокофьева: «О том, что рынок будет корректироваться, говорили все, и прогнозы начинают сбываться. Тем не менее мы полагаем, что в среднем годовая доходность фондов акций составит 30–40% в зависимости от фонда».
Куда «смотрят» ЗПИФНы
За недолгую практику деятельности отечественных управляющих компаний было создано несколько типов закрытых паевых фондов, о которых М2 уже рассказывала. Ежемесячно появляются новые фонды, ориентированные как на ставшие уже традиционными, так и на еще не освоенные сегменты рынка.
На российском рынке в данный момент преобладают девелоперские фонды. Во-первых, их доходность, безусловно, наиболее высока. Во-вторых, по мнению экспертов рынка, объектов для рентных фондов, которые отвечали бы всем инвестиционным критериям, значительно меньше, чем объектов нового строительства.
Одним из перспективных направлений становятся так называемые земельные закрытые фонды недвижимости, вкладывающие средства инвесторов в земельные участки. Подобное направление все более актуально в условиях дефицита подмосковных земель и недооцененности участков в областях, прилежащих к Московскому региону.
Некоторые перемены касаются и состава инвесторов, привлеченных к деятельности фонда. А. Цогоев отмечает, что в настоящее время управляющие компании стремятся создавать фонды для массовой аудитории, а не под одного–двух инвесторов, как это наблюдалось ранее». Но увеличение инвесторов чревато появлением интереса к ЗПИФНам со стороны биржевых спекулянтов.
Учитывая эти обстоятельства, управляющие компании всячески стремятся оградить свою деятельность от участия любителей сорвать быстрый куш. Напротив, привлечение к участию в работе фонда аудитории рыночных инвесторов — главная задача, которую пытаются решить сегодня управляющие компании.
Перспективы развития некоторые управляющие компании видят и в развитии сегмента рентных фондов, которые на Западе доказали огромную прибыльность. Там они считаются одним из самых доходных и наименее рисковых видов фондов, вкладывающих средства в недвижимость.
Фонды особого спроса
Благодаря новым положениям Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) строительные (или девелоперские) ЗПИФы недвижимости, казалось бы, получили условия для активного развития.
Так, фондам предоставлена большая (по сравнению с прошлой версией документа) свобода в выборе объекта инвестирования. С 1 марта 2006 года существенно смягчены требования к инвестиционным договорам. В частности, расширен перечень прав застройщика в отношении земли, на которой возводится объект недвижимости. Теперь это не только право аренды или собственности, но и иные права — например, право бессрочного пользования.
Другое важное изменение: фондам недвижимости предоставлена возможность финансировать подготовительный этап строительства. Самостоятельно заниматься строительством фонды, разумеется, не могут, но теперь они вправе выступать в качестве заказчика (заключать договоры подряда и т. п. с лицами, имеющими соответствующие лицензии). На деньги ЗПИФНов теперь реально проводить и реконструкцию принадлежащих им зданий.
Среди специалистов отношение к проблеме строительных ЗПИФНов на сегодняшний день весьма противоречиво. «Почти все фонды недвижимости создаются под строительные проекты. Несомненно, строители обратили свое пристальное внимание на фонды недвижи-мости после вступления в силу ФЗ № 214. Фонды недвижимости действительно смогли предложить девелоперам совершенно законную схему альтернативного привлечения инвестиций под свое строительство. И девелоперы уже по достоинству оценили это», — считает А. Прокофьев.
Менее оптимистично мнение управляющего директора УК «Уралсиб» Салавата Халилова: «Сейчас выходит в свет ряд поправок в 214-й федеральный закон, которые ослабят давление на девелоперов и позволят запустить остановившиеся проекты. Использование ЗПИФНов в данных условиях возможно, так как фонды позволяют заменить средства дольщиков инвестиционным капиталом институциональных инвесторов. Но пока большинство проектов, основанных на использовании паевых фондов недвижимости, находятся в стадии запуска, поэтому информация отсутствует».
И вовсе не обнадеживает суждение А. Цогоева: «К сожалению, схема пока не работает, и строители предпочитают преодолевать последствия 214-го закона, используя другие пути, такие, как векселя, коммандитные товарищества и ЖНК».
Не время подводить итоги
Сравнивать озвученные показатели прибыли фондового рынка с доходностью ЗПИФНов, пожалуй, некорректно, да и невозможно, поскольку вся прибыль последних рефинансируется в деятельность фонда и будет видна только по итогам всего периода его жизни.
Мы можем располагать лишь усредненными показателями доходности ЗПИФНов, которые связаны с их профилем. По мнению С. Халилова, «рентные ЗПИФНы имеют доходность от 12 до 15% годовых, строительные же — максимально достигали 35–40% годовых». Оценивая деятельность управляющих компаний, надо понимать, что высокими показателями пайщики чаще всего обязаны лишь рыночной переоценке постоянно растущей в цене недвижимости. Отсюда и высокий рост стоимости чистых активов, которая «с начала 2006 года выросла с 200 млн до 300 млн руб., а во второй половине 2005 года — увеличилась со 130 млн до 200 млн руб.», — добавляет С. Халилов.
Другой важный критерий, который применим для оценки индустрии ЗПИФНов — увеличение числа фондов. «За весь 2005 год появилось на свет 38 новых фондов недвижимости. А в первом полугодии 2006-го — 28. Если ситуация на рынке не изменится, то к концу года стоит прогнозировать появление еще где-то 20–30 новых фондов. Индустрия фондов недвижимости в 2005 году только начала набирать темпы роста. По нашим прогнозам, именно 2006–2007 годы должны стать наиболее динамичными в этом плане», — предполагает А. Прокофьев.
По общему мнению специалистов, пора подводить итоги работы паевых фондов недвижимости действительно еще не наступила: ведь индустрия существует всего три с половиной года. Срок действия ныне существующих ЗПИФНов — от одного года до 15 лет, при этом средние сроки работы фондов составляют около пяти лет.
«Как и на любом рынке, есть свои лидеры и аутсайдеры — это нормальное явление. А делать выводы на основании двух–трех фондов, которые уже закончили свое существование, — неправильно, — полагает А. Прокофьев. — Хотелось бы заметить, что общая капитализация рынка на данный момент составляет более 30 млрд руб., что в общем-то очень неплохой результат для столь недолгой истории».
Право на риск надо заслужить
Намерением развязать руки инвесторам, с одной стороны, и попыткой отстоять интересы частных вкладчиков — с другой, можно объяснить новую инициативу ФСФР, которая предлагает ввести понятие «квалифицированный инвестор».
Законодательная инициатива предполагает, что фонды недвижимости будут разделены на высоко рискованные и мало рискованные. Чтобы получить право вложить свои средства в высоко рискованный фонд, инвестор должен доказать свой профессионализм на фондовом рынке. В свою очередь управляющие компании надеются, что у них появится больше возможностей для рискованных вложений на начальном этапе строительства.
На первый взгляд идея выглядит вполне разумно. Настораживает только одно обстоятельство: слишком уж нерыночным является метод определения достойных. Прямо-таки щепоть «административно-командной» приправы в соусе из типично рыночных ингредиентов!
К тому же — «а судьи кто»? Кто поручится, что вердикт, выданный «волшебниками» из ФСФР, действительно, станет результатом педантичной проверки и исключительно справедливых решений? Тем, кто все-таки не склонен доверять «бумагам», остается полагаться на собственную наблюдательность. Если высококвалифицированных инвесторов окажется немного, то деятельность их фондов станет более заметной и прозрачной, так что отследить успешность рискованных вложений будет проще, нежели работу менее известных фондов.
Уйдут ли пайщики в подполье?
Как утверждают специалисты некоторых ведущих управляющих компаний, в ближайшее время спрос на паи ЗПИФНов будут определять несколько основных параметров. Из положительных — падение котировок на фондовом рынке, заставляющее его участников искать более выгодное и надежное вложение капитала.
Но ситуация, по-видимому, не грозит вылиться в ажиотаж. Обстоятельство, которое оказывает отрицательное влияние на спрос, — это «относительно низкая ликвидность паев ЗПИФНов: в проекты, связанные с недвижимостью, вкладывают средства крупные инвесторы, которые готовы ждать окончания срока проекта. Они не торопятся избавляться от паев, следовательно, низок уровень предложения «свободных» бумаг, необходимых для приобретения физическими лицами, — отмечает С. Халилов. — Поэтому, хотя спрос и будет нарастать, предложение останется стабильным».
Иначе понимает ситуацию А. Прокофьев: «Фонды акций и фонды недвижимости находятся на разных плоскостях — перетекание инвесторов из одного в другой, как, например, из фондов акций в фонды облигаций, невозможно. Надо понимать, что фонды акций и фонды недвижимости — два совершенно разных инвестиционных инструмента. В данном случае я имею в виду их эмоциональную составляющую для инвестора и, конечно, соотношение доходности с риском».
Инвестор, который вкладывает свои сбережения в фонды акций, имеет достаточно рискованный темперамент, при этом он бывает эмоционально не стабильным. Он хочет заработать как можно больше за максимально короткий срок и должен иметь возможность при возникшей опасности для его сбережений оперативно изъять их из обращения.
Совсем другое дело — инвестор фондов недвижимости, ориентирующийся на стабильный доход, готовый вложить свои деньги на длительный срок и не беспокоиться из-за небольших колебаний на рынке недвижимости.
Реален и еще один вариант. Инвестор с годами становится мудрее (имеется в виду инвестиционный возраст) и начинает диверсифицировать свои вложения: часть средств вкладывает в фонды акций, часть — в облигации, а часть — в фонды недвижимости. Уже сейчас на наших глазах таких мудрых инвесторов становится все больше и больше».
Истина в сравнении
С точки зрения фондовой деятельности наиболее интересным и результативным представляется опыт США, где общая капитализация рынка REITs (Real Estate Investment Trust) достигла почти фантастических показателей. По данным на конец апреля 2006 года, она составляет $370 млрд.
Интересно отметить, что почти 96% REITs относятся к так называемым «долевым». Они покупают объекты коммерческой недвижимости и выступают управляющими компаниями. Одно из главных отличий долевых REIT от других риэлторских трастов заключается в том, что они приобретают объекты недвижимости, чтобы владеть и управлять ими как частью инвестиционного портфеля, а не с целью перепродажи после завершения строительного проекта.
Поэтому основной источник денежных поступлений долевых REIT — арендная плата от сдачи внаем принадлежащего им недвижимого имущества, то есть это аналог наших рентных фондов.
А вот доля ипотечных REITs, составляющих всего 1–2% общего числа, равна $26 млрд. Сфера их деятельности — прямое кредитование и операции с закладными на недвижимость. Ипотечные REITs предоставляют кредитные ресурсы частным лицам для покупки недвижимости, приобретают сами закладные или обеспеченные пулом закладных ценные бумаги. Их доходы складываются главным образом из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
Приведенные цифры не могут не впечатлять. Несложный арифметический расчет показывает: объем капитализации самого развитого американского рынка более чем в 300 раз превышает отечественный показатель. Но в США это результат полувековой истории, в России фондовый рынок развивается около трех с половиной лет и имеет хорошие перспективы.
Сергей Озеров
Генеральный директор ЗАО МИАН:
— Финансовые показатели работы ряда успешных ЗПИФНов говорят об их эффективности и способности обеспечивать высокую доходность для своих пайщиков. Этот инструмент отличается низкой степенью риска: все операции управляющей компании, осуществляющей доверительное управление ЗПИФНом, жестко контролируются различными независимыми организациями и государственными органами. Поэтому он представляется очень привлекательным для инвесторов.
Но на настоящей стадии становления и развития этого финансового инструмента подобный инструмент, к сожалению, доступен далеко не всем потенциальным инвесторам, так как практически нет открытого предложения и обращения паев этих фондов. А большинство ЗПИФНов создается под конкретных, крупных, квалифицированных инвесторов, которые хотят объединиться, например, для решения какого-нибудь девелоперского проекта.
Впрочем, дальнейшее повышение интереса к этому финансовому инструменту будет способствовать появлению все большего числа ЗПИФНов, ориентированных на рядовых инвесторов и способных составить конкуренцию другим финансовым инструментам.
Семен Пузрин
Управляющий директор по финансам УК «Конкордия–эссет менеджмент»:
— Действительно, интерес к фондам недвижимости постепенно возрастает. Это связано и с ростом рынка недвижимости в целом, и с ростом индустрии самих фондов недвижимости, что позволяет инвестору выбирать тот фонд, который больше отвечает его потребностям: инвестировать в загородную недвижимость или коммерческую, на три года или на пять лет и т. д. и т. п.
Меньше всего это связано с падением РТС и коррекцией фондового рынка. Следует понимать, что потенциальный инвестор открытых фондов в любом случае отличается от инвестора фондов недвижимости. И дело не в размере доходности, не во входном пороге, а прежде всего в инвестиционных горизонтах.
Инвестор, который вкладывает деньги в открытые фонды, знает, что в любой момент может забрать свои средства. Конечно, профессионалы рынка считают, что даже для открытых фондов инвестиционный горизонт должен составлять не менее года. Однако практика показывает, что большая часть инвесторов инвестирует средства на более короткие сроки.
Да, сейчас уже можно выбрать фонды недвижимости с минимальным порогом вхождения, но срок инвестирования все равно остается достаточно долгим — от трех лет и выше. Управляющая компания, конечно, предусматривает вторичное биржевое обращение паев, где пайщик способен реализовать свои паи, но на практике все намного сложнее. Поэтому инвестору, вкладывающему деньги в фонд недвижимости, надо четко понимать, что отдает он их не на один год.
Мы, как всегда, рекомендуем, если позволяют финансовые возможности, диверсифицировать свои вложения.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
