База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Если вы решили продать или обменять жилье, постарайтесь избежать типичных клиентских заблуждений, препятствующих нормальному взаимопониманию с профессионалами. Ведь так важно не ошибиться в выборе специалиста-риэлтера и оптимизировать сотрудничество с ним с самого начала общего пути к успеху.
Плавать в океане недвижимости без опытного штурмана мы никому не посоветуем. Это так же рискованно, как и заниматься самолечением. Лучше обратиться к профессионалам. Но успех такого обращения во многом зависит от правильного выбора и стратегии взаимодействия. Тогда только можно рассчитывать на оптимальное решение вашего жилищного вопроса.
Наши советы - и для тех, кто продает случайно образовавшиеся у него "излишки" жилплощади, и для тех, кто затеял обмен, в том числе и с целью расширения жизненного пространства. Подавляющее большинство сделок на вторичном рынке представляет собой обменные операции, только оформляемые договорами купли-продажи. Обмены в прежнем значении этого слова сегодня почти утратили свою актуальность: большинство объектов жилищного фонда приватизировано. Новый Жилищный кодекс наложил запрет на обмены недвижимости, находящейся в собственности, на муниципальные квадратные метры. Остается выставить свою жилплощадь на продажу, а сразу по нахождении покупателя начать подбирать другую - соответствующую вашим запросам и возможностям. Итак, сегодняшние рекомендации касаются и участников "коммерческого" обмена, выступающих в роли продавцов?.
Федот, да не тот
Сделка с недвижимостью - всегда стресс для ее участников. На фоне стресса обостряется тревога: в процессе сделки каждый продавец опасается многого. Прежде всего, он боится продешевить. Граждане склонны "переоценивать" свое жилье в силу вполне понятных психологических факторов. Один из них - естественная избирательность восприятия, подтверждающая наши оптимистические ожидания. И если вы попробуете самостоятельно оценить свою квартиру, опираясь на данные, содержащиеся в этом номере "БН", вы рискуете сильно промахнуться.
Допустим, у вас двухкомнатная квартира в одном из спальных районов. Интересно, какова ее "удачная" максимальная цена? Заглянув в соответствующий раздел "БН", вы легко находите среди схожих с вашей по ряду параметров "двушек" самую дорогую квартиру. Стоимость жилья воспринимается как приятный сюрприз. "Вот как недвижимость-то подорожала!" - воодушевляетесь вы и потираете ручки, предвкушая момент расчетов. Но при этом совершенно не учитываете, что высокая стоимость обнаруженной вами квартиры может быть обусловлена множеством причин. Жилая площадь у нее примерно такая же, как у вашей, но общая - значительно больше, находится она в кирпичном (а не в панельном, как у вас) доме. Дом расположен в более благоустроенном и экологичном секторе вашего района - весьма крупного и очень неровного по характеру застройки.
В большинстве типовых домов, расположенных в спальных районах, жилая площадь двухкомнатных квартир колеблется в пределах 27-30 кв. м. Отличие незначительное. Что же касается общей площади, которая и определяет цену недвижимости, - картина иная. Общая площадь стандартной "двушки" в зависимости от серии дома может колебаться от 42 до 53 кв. м. Кроме этого, квартиры в кирпичных зданиях существенно дороже аналогичного жилья в "панельках", большую роль играет инфраструктура.
Также не исключено, что рекламируется квартира неисправимого оптимиста, завышающего цену в надежде на чудо. Просить за свои хоромы мы можем любую сумму, вот только получим не более того, что согласится заплатить покупатель. Стоит помнить и о том, что в эпоху рыночных отношений всякий труд должен быть оплачен. Большинство рекламы в СМИ поступает "от агентств", а значит, продавец получает на руки, в соответствии со сложившимися правилами делового оборота, на 6-7% меньше, так как в рекламную цену включено и агентское вознаграждение.
Поэтому советуем: не пытайтесь самостоятельно оценивать свою недвижимость, создавая стойкую, но неверную установку, способную воспрепятствовать нормальному взаимопониманию с профессионалом. А делая неизбежные (ох уж этот пытливый ум заинтересованного клиента!) прикидки "по аналогии", уточните все параметры своей недвижимости, не забывайте о сериях, материале стен постройки и прочих факторах..
Эта сладкая, сладкая ложь..
Другая причина наших волнений - неверие в объективность риэлтера. Оно делает клиента подозрительным: негодник, мол, занижает цену, чтобы присвоить разницу. И от услуг именно тех, кто старается быть объективным, нередко отказываются в первую очередь, подсознательно ориентируясь на других - якобы готовых оправдать самые оптимистичные ожидания.
"Добренький" агент появится в вашем доме с улыбкой на устах, расточая похвалы всему, что он видит. С вашей оценкой недвижимого сокровища он вполне согласен. "Конечно, конечно! Не волнуйтесь, продадим в лучшем виде! Вот договор подпишем и прямо сегодня запустим объект в рекламу!" - заверяет он. "Наконец-то повезло!" - думаете вы, вспоминая визит предыдущего специалиста. Ведь та гражданочка-агентша тоже сперва улыбалась. А потом как начала критиковать: и окна на шумную улицу, и звукоизоляция такая, что слышны все нюансы семейной жизни соседей, и ремонта давно не было, и планировка не совсем удачная... Дошла до того, что потребовала на кухне потолок побелить, вещи "лишние" вынести, мебель переставить. Раскомандовалась, понимаете ли. А как до цены дошло, так сразу ручками замахала: "Что вы, что вы - на такую сумму не надейтесь!" Вывалила из портфеля кучу листиков с таблицами-графиками, стала ими трясти, что-то пытаться доказывать. Едва удалось распрощаться? Новый агент - совсем другой. С таким приятно иметь дело. Не иначе как истинный профессионал.
Поэтому вы радостно подписываете договор, не особенно в него вчитываясь. Вот вы и "повелись" на ласковые слова и сладкие обещания... И еще не раз встретитесь с "добреньким" агентом, чтобы обсудить вопрос понижения цены. Поскольку, оказывается, за такую сумму квартира ваша никому не интересна. И многое узнаете о состоянии рынка и выслушаете ту же критику в адрес ваших апартаментов. Теперь с вами можно работать "по-настоящему" - никуда вы не денетесь. Поскольку договором предусмотрены санкции за отказ от сотрудничества с фирмой - вплоть до наложения ареста на квартиру. И продажа состоится, в конце концов, по той самой рыночной стоимости (с учетом всех достоинств и недостатков), что сразу предлагал вам установить "гнусный скептик" - первый агент, который так не понравился. Вот только рассчитывали вы так затягивать процесс? Да и осадок остался какой-то нехороший?
Маркетинг заказывали?
Чтобы не попасть в подобную неприятную ситуацию, с одной стороны, и не продешевить, с другой, потребуйте у агента доказательств адекватности его профессиональной оценки. Квалифицированный специалист обратится к межагентским компьютерным базам данных и Интернету, сделает соответствующую выборку десятков схожих вариантов, наглядно продемонстрирует вам статистику продаж и ценовую динамику. И тогда вы вместе сможете проанализировать рыночную ситуацию. И определить конкурентоспособную цену вашей недвижимости, сделав поправку на влияние ряда дополнительных, хорошо известных специалисту факторов. Также советуем получить подробную консультацию по предпродажной подготовке квартиры. Иногда целесообразно вложить в вашу недвижимость определенные силы и небольшие средства, которые многократно окупятся при продаже - чтобы она "заиграла", приобретя соответствующий товарный вид.
Не исключено, что окончательная конкурентоспособная цена окажется менее оптимистичной, чем хотелось бы. Но главное - вы сможете объективно оценить ситуацию и уже не станете подвергать сомнению честные намерения риэлтера, который подкрепил свою оценку серьезными расчетами, сравнительным анализом и статистическим материалом. И сможете смело доверить ему представление ваших интересов на всех остальных этапах сделки. Либо, наоборот, убедитесь в том, что сей человек ничего не смыслит в вопросах маркетинга (изучения рынка), и вовремя откажетесь от его услуг: скорее всего, и все остальное он тоже делает по старинке. Широта профессионального кругозора агента чаще всего свидетельствует и об уровне того агентства, которое он представляет. А значит, необходимо продолжить поиски настоящего специалиста и достойной доверия фирмы.
"Железная" логика
Некоторые продавцы, убедившись в компетентности агента, с энтузиазмом настраиваются на сотрудничество. Особенно если они обратились к риэлтеру по рекомендации друзей, уже успешно решивших с его помощью свою жилищную проблему. Однако когда общение доходит до стадии заключения договора, продавцы нередко начинают как-то бледнеть и жаться в уголок, заявляя: "Сначала найдите мне покупателя, и тогда я все подпишу!" В логике и здравом смысле тут не откажешь: "Дорогой агент! Вы уже подробно и притом бесплатно проконсультировали меня по многим вопросам. Продолжайте и дальше в том же духе. Принимайте на себя обязательства понести определенные затраты и проделать, опять же авансом, дальнейшую работу. Потратьте немалые средства на организацию рекламной кампании, потом энное количество времени "повисите" на телефоне, отвечая на звонки интересующихся. Покатайтесь ко мне на просмотры с потенциальными покупателями, а когда найдется тот единственный, который скажет, что его все устраивает, то я, если будет соответствующее настроение, погода и мировая политическая обстановка, так и быть, что-нибудь подпишу! Если только за это время я вообще не передумаю продавать квартиру или не обращусь еще в несколько фирм". Только вряд ли серьезный, уважающий себя и ценящий свой труд и время специалист согласится на такие условия. А нужны ли вам другие помощники? Поэтому без договора нормально организовать отношения с приличной фирмой и добросовестным агентом скорее всего не удастся. Никто не любит "игру в одни ворота".
Другое дело, что перед заключением договора необходимо познакомиться с фирмой, в которой работает встретившийся вам на жизненном пути риэлтер и которая будет в дальнейшем представлять ваши интересы. Также необходимо изучить предложенный вам договор и получить ответы на все интересующие вас вопросы.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
