База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Ближними зарницами светится завод.
Быть или не быть промышленным предприятиям в современном городе? Если да, то где и как? Эти вопросы стали лейтмотивом нескольких докладов, вызвавших большой интерес слушателей.
Так, Марина Зверева, заместитель генерального директора ОАО «ЛОМО», высказала мнение, что результаты деятельности предприятий в значительной степени определяют реальные возможности решения основных социально-экономических проблем города. Говоря о Санкт-Петербурге, она подчеркнула, что промышленные предприятия являются основным источником доходов бюджета, а четверть всего работающего населения Северной столицы занята именно в этой области. В целом доля промышленных зон в Москве составляет 20% (около 20 тыс. га), в Санкт-Петербурге — 30% (11 тыс. га), а вот в европейских городах-миллионниках не превышает в среднем 10%.
При этом, как отмечает другой участник конференции, президент компании Becar Property Management Александр Шарапов, сложившееся размещение промышленности не соответствует задачам развития инфраструктуры, а сами предприятия, расположенные на территории промзон, к городу порой имеют косвенное отношение, поскольку непосредственные нужды его жителей не обслуживают. В этой связи генпланы Москвы и Санкт-Петербурга предусматривают сокращение количества промышленных зон в черте города, в первую очередь в его исторической части.
Цели муниципальных властей понятны: перепрофилирование депрессивных районов, повышение эффективности использования земли, улучшение экологической ситуации. По словам Марины Зверевой, концепция развития Санкт-Петербурга ориентирована на достижение европейского стандарта качества городской среды, при этом основной акцент в территориальных решениях делают на формирование новых общественно‑деловых зон. Есть в редевелопменте (комплексная реконструкция с изменением концепции) промышленных территорий и прямой «шкурный» интерес городской администрации — рентабельность объектов коммерческой и жилой недвижимости в разы выше, чем промышленных. Однако, несмотря на очевидную привлекательность таких проектов, процесс вывода предприятий из города сопряжен с целым рядом трудностей.
Необходимо сохранить, а лучше приумножить промышленный потенциал города, избежать сокращения рабочих мест и уменьшения доходов городского бюджета. Причем после перебазирования, а не ликвидации предприятия изменение назначения земельного участка должно так повысить его стоимость, чтобы покрыть затраты на переезд.
«К сожалению, частные инвесторы часто не в состоянии комплексно решить проблемы территории», — отметил Александр Шарапов. Помимо основных работ, которые проводят за счет инвесторов, им необходимо заниматься развитием коммуникаций в промышленной зоне, организацией необходимой инфраструктуры, поддержанием природных территорий района, рекультивацией земли, не говоря уже о преодолении бюрократических препон. «Пока инвесторы участвуют в реновации на выгодных государству условиях», — подчеркнул А. Шарапов. В результате часто недостаточно внимания уделяется, например, транспортной составляющей инфраструктуры, не учитывается возрастающая в несколько раз в результате реновации нагрузка на магистрали. То же самое происходит в отношении энергосетей. Все это отрицательно сказывается на успешности проекта.
По мнению Александра Шарапова, следует обратить внимание на западный опыт, где программы по редевелопменту территорий осуществляют не снизу, а сверху. Необходимо плановое изменение зоны реновации под контролем города с привлечением городских средств. Если заниматься выводом предприятия из города, то придется перевозить всю промзону, которая часто является неделимой. «Вопросы управления развитием промышленных территорий может взять на себя только городская администрация», — соглашается Дмитрий Савин, первый заместитель генерального директора НИиПИ экологии города.
Не зная броду…
Освободить территорию от предприятия — это только полдела, необходимо грамотно перепрофилировать ее, выбрав оптимально подходящий объект для строительства. Директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Лариса Афанасьева и Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» подробно рассказали о том, как производится комплексная оценка проекта и возможных вариантов освоения территории.
Как отметила Лариса Афанасьева, этапы оценки земельного участка включают анализ местоположения, маркетинговый и финансовый анализ вариантов девелопмента. Рассматривают также стратегическое расположение промзоны на карте города, перспективы развития района и транспортную доступность. Оценка конкурентного окружения и составление портрета потенциальных пользователей необходимы для определения класса будущего объекта, а размер затрат и его стоимость влияют на величину прибыли инвестора. Для того чтобы сделать выбор между торговой, офисной или жилой направленностью проекта, следует учесть все плюсы и минусы для каждой из них.
Предпочтение традиционно отдают коммерческой недвижимости (многофункциональные центры, офисно‑торговые комплексы), поскольку она самая доходная. Даже в элитном микрорайоне Парк-Сити на месте Бадаевского пивоваренного завода офисная составляющая занимает довольно большое место.
По словам Юрия Борисенко, недостаточное нормативное урегулирование градостроительного планирования дает теоретическую возможность согласовать размещение практически любого объекта, но инвестору следует быть очень осторожным. Его могут ожидать самые разнообразные «скелеты в шкафу», как‑то: не все объекты недвижимости на территории вошли в план приватизации или были легализованы, у объектов есть собственники или долгосрочные арендаторы, есть неясности относительно границ участков или права собственности на имущество. Если же предприятие перепродают рейдеры, велика вероятность того, что оно было поглощено с нарушением закона. Наилучшим способом уберечься от подобных рисков является, по мнению Юрия Борисенко, глубокий due diligence проекта на предварительном этапе. Поджидают инвестора и другие опасности как административного, так и социального характера — необходимо договориться о размере доли города, соблюсти все градостроительные нормы, избежать последствий возможных разногласий между федеральными властями и муниципалитетом, решить кадровый вопрос с сотрудниками предприятия.
Докладчиком было предложено множество практических схем решения этих и подобных им проблем, но особо следует отметить затронутую Борисенко тему приватизации земельного участка под предприятием.
Несмотря на неизбежные риски, выкуп земли под предприятием — это наиболее рациональный выбор инвестора. Во‑первых, регулирование в этой области осуществляется на уровне федеральных законов, что, безусловно, гораздо стабильнее, чем арендные отношения. Во‑вторых, собственник обладает всей полнотой прав на объект, что дает возможность извлекать из него дополнительные доходы. В‑третьих, это добавочный капитал и повышение стоимости компании. Говоря о сверхрентабельности приватизации земли, Юрий Борисенко привел следующие цифры: цена собственности равна 45% кадастровой стоимости (30х1,5%). Другими словами, на сегодняшний день в ЦАО гектар будет стоить в среднем 2 млн долл., а в остальных районах Москвы — 700–800 тыс. долл., что в четыре‑семь раз ниже его рыночной стоимости. При этом по расчетам компании выкуп земли оправдан при строительстве объектов высшей категории или площадью свыше 30 тыс. кв. м.
Землю — предприятиям
Интереснейшее выступление Елены Иванкиной, декана факультета Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, было целиком посвящено современным проблемам выкупа земельных участков под промышленными предприятиями и получило широкий отклик участников конференции.
Переход от бессрочного пользования к праву собственности и арендным отношениям явился, по мнению докладчика, главной новеллой Земельного кодекса. Однако на практике процесс приватизации стопорится запредельно высокой стоимостью промышленных земель. Федеральным законом о введении в действие Земельного кодекса ставки выкупной цены были привязаны к размеру земельного налога. И если до 2002 года темпы роста налога и инфляции оставались на одном уровне, то с увеличением разрыва между ними выкуп земель практически прекратился. На сегодняшний день приватизировано лишь 6%.
Как довольно категорично резюмировала Елена Иванкина, в результате краха попытки приватизации огромные земельные активы просто не вышли на российский рынок, что до сих пор имеет неблагоприятные последствия для экономики в целом. В стране отсутствует источник так называемых длинных денег, наличие которого очень важно для развития ипотеки. Выкуп земель мог бы стать источником ее рефинансирования. К тому же для предприятий собственность гораздо удобнее и выгоднее аренды, а, значит, это благоприятно скажется на развитии промышленности.
Рассуждая о вариантах разрешения сложившейся на рынке ситуации, основной упор Е. Иванкина сделала на возможность предоставления промышленным предприятиям рассрочки выкупа земель на срок от 20 до 100 лет. Причем данное решение может быть принято местными властями.
Делимся опытом
По задумке организаторов одна из целей конференции — создать платформу для обмена опытом специалистов и, используя практические примеры, рассмотреть различные пути выхода из ситуаций, возникающих при реорганизации промышленных территорий. Поэтому программа мероприятия включала и несколько историй успеха case studies конкретных проектов.
Евгения Татарникова, финансовый директор управляющей компании «АЛМ» считает, что промзоны отлично подходят для возведения объектов коммерческой недвижимости в силу своего месторасположения, больших площадей, наличия инфраструктуры и действующих инженерных коммуникаций, а также архитектурных особенностей (высокие потолки, огромные окна, свободные планировки). Рисками, которые понесет инвестор, будут являться, по мнению Е. Татарниковой, возможная высокая степень износа инфраструктуры и коммуникаций, неблагоприятная экологическая обстановка, вызванная существовавшим здесь ранее производством и требующая проведения рекультивации земель, сложная процедура изменения функционального назначения территории. В качестве примера были приведены несколько реализованных проектов компании, где в помещениях заводов после капитального ремонта или реконструкции разместились современные офисно‑складские комплексы и бизнес-центр класса В.
Игорь Горский, директор по развитию АН «Бекар», на примере уникального проекта АРТ «Бекар» рассказал об изменении репутации бывших промышленных районов. Изначально больше половины всей территории общей площадью 260 га занимали 15 предприятий (площадь жилой застройки составляла всего 8%). Проведенное компанией маркетинговое исследование показало, что она имеет репутацию неблагополучного района с плохой экологией и низким социальным уровнем жителей. При этом территория удачно расположена в непосредственной близости к центру города, имеет развитую инфраструктуру и обладает огромным инвестиционным потенциалом. Заручившись поддержкой общественности и городских властей (в том числе и на законодательном уровне), «Бекару» удалось сломать отрицательные стереотипы в сознании жителей города и подчеркнуть преимущества проведения реновации. Результатом активной деятельности компании стало увеличение стоимости земли в десять раз, реализация более 30 проектов в области жилья и коммерческой недвижимости, а главное — коренное изменение инвестиционной ситуации на территории.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
