База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
"Под лежачий камень вода не течет!" - провозгласила моя подруга Валентина, сгребла меня в охапку и потащила туда, где, как ей казалось, можно было купить доступное жилье. По дороге она хранила загадочное молчание и только на подступах к офису раскололась: мы шли в жилищно-строительный кооператив.
Кооперация по-домашнему
Сказать, что я удивилась ее выбору, - значит ничего не сказать. Я была в шоке: до сих пор только ленивый не назвал ЖСК пирамидой. Не мудрено, что весь остаток пути я только и пытала Валю, почему она, разумная вроде бы девушка, выбрала именно кооператив.
- Ну сама посуди. Ипотеку с моей зарплатой в 500 долларов мне не дадут, а купить квартиру по рыночной цене я не в состоянии. Так почему бы не пойти в кооператив? - рассуждала невозмутимая подруга. - И вообще, есть что-то домашнее в самом слове "кооператив". Люди издавна покупают через него квартиры...
Я не верила своим ушам. Валентина всегда была большим скептиком. Мать, вырастившая в одиночку сына, уже взрослого, живущая на одну зарплату и вкалывающая от зари до зари. Не она ли учила меня во всем полагаться на себя? И тут - на тебе: доверяется кооперативу.
- Ты, главное, слушай. Потом скажешь свое мнение, если что не понравится, - проинструктировала меня подруга у входа в офис.
Поход на три буквы
Офис кооператива находится в центре Москвы, в солидном на вид здании. Мы кивнули охране и, не показав никаких документов, уперлись в нужную нам дверь на первом этаже. Вывески (даже трех букв, которые должны были осчастливить Валентину) на ней не было. Только номер комнаты. Нас встретила солидного вида дама с хорошо поставленным голосом. Пригласила за стол.
- Давайте знакомиться, меня зовут Любовь Викторовна, - сказала она - как потом выяснилось, старший менеджер кооператива.
Офис был разделен на сектора, в каждом из которых стояли стол и стулья, ожидающие наплыва клиентов. Но толчеи не было. Вероятно, потому, что посетителей здесь принимают по предварительной записи `на определенный час`. Валентину тоже предусмотрительно записали на 18.30. За столом тихо как мышки сидели двое мужчин. Один из них оказался посетителем, заключившим при нас договор с кооперативом.
- Вот еще один человек стал членом нашего ЖСК, - радостно отметила дама, демонстрируя нам бланки со свежими печатями и ставя под ними свою подпись. - А вы что хотите приобрести?
Валентина мечтала об однокомнатной квартире где-нибудь в районе Новогиреева или в близком к нему Новокосине.
- Ориентировочно однокомнатная квартира в Новогирееве сейчас стоит 50-55 тысяч долларов. Это средняя цена. Ниже нее однокомнатную квартиру в Москве не купишь ни за выездом (в обжитом доме), ни в новостройке. Если хотите иметь, например, большую кухню, цена может быть выше, - чеканила Любовь Викторовна информацию, которую, чувствуется, повторяла не раз. - Итак, сейчас мы делаем ориентировочный расчет исходя из $50 тысяч. Если к моменту покупки квартира будет стоить меньше, например $48 тысяч, бухгалтерия сделает перерасчет и вернет деньги.
Мы дружно закивали в знак того, что не прочь получить наличные. Женщина продолжала.
- От этой суммы, 50 тысяч долларов, вы что-нибудь имеете на руках? - спросила она и, видя наше замешательство, пояснила: - Если у вас есть 30% суммы, будет одна программа накопления, если 50% - другая. А если нет ничего - третья.
Мы шли по третьей программе.
- Помимо цены на квартиру вы должны оплатить риэлторские услуги за подбор жилья и проведение сделки - 3% от стоимости квартиры, - продолжала знакомить нас с правилами Любовь Викторовна, - за нотариальные услуги - еще 1,5 процента, госрегистрацию договора купли-продажи - 420 долларов (если квартира в Москве) и еще 50 долларов - БТИ.
Итого `набежало` около 2700 долларов дополнительных расходов.
- Вы можете оплатить их полностью, когда будете покупать квартиру, или в рассрочку, - продолжала инструктировать нас менеджер. - Последний вариант удобнее, потому что менее обременительный.
Валентина выбрала рассрочку. Расчетная цена ее `однушки` тут же подскочила до 52720 долларов.
- Чтобы стать членом кооператива, надо заплатить вступительный взнос: или 2% от стоимости квартиры, если внести его сразу при вступлении в ЖСК, или 4% - если платить взнос в рассрочку. Эти деньги расходуются на нужды кооператива: зарплату работников, арендную плату, оплату коммунальных платежей. На вашу квартиру они не идут, - особо предупредила нас менеджер.
- Лучше заплачу меньше, но сразу, - ответила Валентина.
Набежало еще больше тысячи баксов.
- Только я могу вносить в кооператив не больше 300 долларов в месяц, - робко предупредила подруга.
- Отлично. Я уже вижу, что копить вы будете по тарифному плану `Классический`, - с энтузиазмом ответила менеджер.
Условия и впрямь оказались для ЖСК классическими: Валентина должна накопить 30% от стоимости жилья, после этого кооператив выделяет ей недостающие для покупки деньги и покупает квартиру. Девушка въезжает в нее, регистрируется и продолжает расплачиваться с кооперативом до тех пор, пока полностью не выплатит рыночную стоимость жилья.
Менеджер внесла в компьютер данные о квартире и Валиных финансовых возможностях. На мониторе загорелся ответ: новоселье Валя справит через 8 лет. Из них 4 года ей предстоит копить необходимые 30% от стоимости квартиры, еще 4 года ждать выделения денег, зарабатывая право для получения длительной (на 8 лет) рассрочки. Выйти из ЖСК с квартирой она могла через 16 лет. Впрочем, срок пребывания в кооперативе можно уменьшить.
- Чтобы ЖСК быстрее купил квартиру, нужно копить не `с нуля`, а сделать какой-нибудь минимальный паевой взнос, - посоветовала менеджер и ввела в компьютер новую информацию. - Например, если заплатите сразу 1000 долларов, квартиру вам приобретут уже через 2 года, как наберете 30% от ее стоимости. А если сможете вносить больше денег в кооператив (такое право есть у каждого пайщика. - Авт.), например по $500 или $1000 в месяц, то быстрее погасите пай и выйдете из кооператива с квартирой.
Оптимальный вариант - внести сразу 45% от стоимости квартиры, потом немного (процентов пять) накопить через кооператив и въехать в квартиру уже через 6 месяцев.
Конечно, было бы глупо надеяться, что за 300 долларов в месяц нам тут же купят квартиру, но мы надеялись и потому были удручены: 8 лет до новоселья - это тоже срок, и немалый. С другой стороны, если копить самостоятельно, откладывая под матрац 300 долларов в месяц, новоселья пришлось бы ждать еще дольше - 13-14 лет. В голове вертелся и такой вариант: накопить через банк нужные 30% (на это уйдет, кстати, тоже 4 года), а потом прийти в кооператив. В общем, нам было о чем подумать.
Из кооператива мы вышли с образцом типового договора ЖСК.
- Спокойно изучите его дома, - сказала нам на прощание Любовь Викторовна. - Долго не раздумывайте: чем скорее вступите в кооператив, тем быстрее сбудется ваша мечта о квартире.
По кооперативным канонам
Движение жилищно-строительных кооперативов набирает обороты. Причем не только в Москве, но и по всей России. Некоторые из кооперативов (в России их уже 63) объединены во Всероссийскую гильдию жилищно-строительных кооперативов. В Москве работает только один кооператив, входящий в гильдию. Остальные предпочитают действовать обособленно. Каждый сам отвечает за себя и за людей, которые доверяют ему деньги и судьбы.
Принцип работы всех ЖСК сводится к следующему: вы вступаете в кооператив, накапливаете нужную сумму денег (это может быть 35-50% от стоимости жилья), получаете право на подбор недвижимости и выбираете квартиру, вселяетесь в нее, прописываетесь (если хотите, со всеми домочадцами) и выплачиваете оставшуюся часть суммы (то бишь пая). Купленную квартиру оформляют либо в собственность кооператива, либо на вас под залог ЖСК. Когда вы полностью рассчитаетесь, жилье выведут из залога или переоформят в собственность пайщика.
Внимание! Хотите, чтобы квартиру оформили на вас, - спросите о размере членского взноса. Он может существенно увеличиться по сравнению с тем, как если бы квартира оформлялась на кооператив.
Вступить в ЖСК может любой человек в возрасте от 18 до 60 лет (в некоторых кооперативах - до 45 лет). При себе достаточно иметь какой-нибудь (только, конечно, действующий) паспорт и готовность ежемесячно платить паевые взносы в размере 100 долларов в месяц. Меньше нельзя - больше можно. Прописка в Москве не обязательна. Справка о доходах и поручители тоже не нужны. ЖСК - не банк.
С помощью ЖСК можно купить: квартиру, машину, дачу, земельный участок, при желании включив в цену расходы на предстоящий ремонт, мебель, а если речь идет о покупке земли, то приобретение дачного дома и его обустройство. Если финансовые возможности позволяют, человек может въехать в жилье, сданное ему `под ключ`. Главное - отважиться стать членом кооператива.
Сегодня пайщиками в ЖСК являются около 4 тысяч семей. Большинство из них - работники госпредприятий и сотрудники частных фирм с доходом на каждого члена семьи от 4 до 8 тысяч рублей.
Чаще всего москвичи `расширяются`, покупая квартиру большей площади с зачетом стоимости имеющегося жилья.
- В Москве 3 млн. квартир-`хрущевок` в 5-9-этажных домах с маленькими кухнями и комнатами. На целую квартиру эти люди вряд ли когда-либо накопят. Поэтому они копят на комнату. Стоит она около 20 тысяч долларов, и накопить необходимую сумму - 10 тысяч долларов - им уже по силам. Эту сумму люди накапливают довольно скоро, - говорит председатель гильдии жилищно-строительных кооперативов Александр Дворяшин. - Взамен имеющейся `двушки` ЖСК покупает им трехкомнатную квартиру.
Точно так же люди могут покинуть и коммуналку.
Другой распространенный вариант: люди копят на разъезд.
- Вот случай из жизни, - продолжает Дворяшин, - в двухкомнатной квартире живет сразу несколько семей. Отцы и дети бесконечно ссорятся. Ситуация патовая. Как быть? Люди вступают в кооператив, зная, что через несколько лет они накопят на квартиру либо для молодых, либо для пожилых членов семьи. Хотя бы за городом (если у семьи совсем мало денег). У них появляется цель. И уже вместо того, чтобы конфликтовать, они общими усилиями копят на квартиру.
По статистике, около 70% жилья пайщики покупают в области, где цены значительно ниже.
Реже, опять же по статистике, москвичи копят на квартиру для своих детей.
- Это очень хороший вариант, - рассуждает Александр Петрович. - Ребенку 10 лет. Люди входят в ЖСК на 5-8 лет, накапливают деньги к совершеннолетию ребенка и покупают ему квартиру. Но для многих сделать этот шаг психологически сложнее: надо привыкнуть к ЖСК, а главное - в него поверить. Этот вариант, как правило, выбирают те, кто уже на себе проверил работу кооператива.
О чем молчит реклама
Прежде чем вступить в кооператив, следует:
1. Узнать, как давно он существует, по какой схеме работает, кто его создал, сколько в ЖСК участников и сколько куплено им квартир, а также телефон хотя бы одного из пайщиков, желательно уже расплатившегося с кооперативом. Словом, насколько возможно, позаботиться о своей безопасности.
Помните: кооператив - организация не коммерческая (и заниматься коммерцией не имеет права), она существует за счет взносов пайщиков и работает по принципу кассы взаимопомощи. Впрочем, в столице уже появились ЖСК, которые заявляют, что они не потребительские и что у них есть `свои деньги` (имея в виду деньги компании-учредителя). В этом случае следует внимательно изучить в договоре пункт, какую финансовую гарантию дает компания-учредитель на тот случай, если кооператив не выполнит свои обязательства или, не дай бог, разорится.
Если ЖСК говорит о том, что он застрахован в какой-то крупной компании, то скорее всего это значит, что застраховано имущество кооператива: столы, тумбы, стены офиса, а также купленные им квартиры, но не риски пайщиков.
Внимание: боитесь, что ЖСК вас кинет, как это сделали `Чара-банк` или `МММ`? - можете застраховать себя на случай невыполнения договорных обязательств. Некоторые страховые компании предлагают такую услугу. Страховщики настолько не любят расставаться со своими деньгами, что - будьте уверены - проверят ЖСК `от` и `до`. Если кооператив открыт, он предоставит страховщикам полный пакет документов, начиная с финансового баланса.
2. Узнать размер вступительного взноса и систему его оплаты. В разных ЖСК вступительный взнос разный. Как правило, он составляет 5% от стоимости. Впрочем, если вы копите `с нуля`, обязательный минимум, который нужно внести в ЖСК, гораздо меньше: например, в одном из кооперативов он - всего 300 долларов. Часть этой суммы зачитывается в стоимость будущего жилья, часть - в уплату вступительного взноса. В некоторых ЖСК членские можно оплатить не при вступлении, а когда человек получает право на подбор квартиры и практически вселился в нее.
Помните: вступительный взнос - ваш `входной билет` в кооператив. Он не возвращается ни при каких обстоятельствах. Только если ЖСК устраивает аукцион паев, то у вас есть шанс вернуть все внесенные деньги. Узнайте, есть ли в кооперативе такая практика.
3. Внимательно читать договор. Не просто читайте его, а покажите юристу (требуйте от него официального правового заключения, чтобы и юрист нес ответственность за свои слова). Тщательно изучите раздел о вашей ответственности и обязательствах ЖСК. Какие вас ждут последствия, если вы решите разорвать договор, и как скоро вам вернут деньги? И конечно, обратите внимание на то, указана ли в договоре точная дата приобретения жилья и во что вам обойдется эта услуга.
Помните: в случае возникновения проблем обжаловать договор без точной даты приобретения жилья в суде не удастся.
4. Решить для себя, как вы будете вносить деньги в кооператив: по жесткому графику (раз в месяц, строго до определенного числа) или по свободному (когда будут деньги). От этого зависит, какой вы заплатите процент.
Помните: свободный график обычно `стоит` дороже.
5. Узнать: на каком этапе фиксируется стоимость приобретаемого жилья - на стадии вступления в ЖСК или по окончании накопления. Или не фиксируется вообще.
Если за время участия в ЖСК ваше благосостояние улучшится, то вы можете изменить условия приобретения жилья и купить уже не однокомнатную, а например, двухкомнатную квартиру.
Опыт многих стран мира говорит о том, что такие системы, именуемые ссудосберегательными, могут функционировать ничуть не хуже, чем классическая ипотека. Однако из-за высоких банковских процентов жилье, купленное по ипотечной программе, обходится гораздо дороже, чем приобретенное в ЖСК.
Участие в ЖСК увеличивает рыночную стоимость квартиры максимум на 25%, банковский кредит - на 70%.
...Когда статья была готова, раздался телефонный звонок. Звонила Валентина.
- Горя бояться - счастья не видать, - сказала она. - Давай еще раз сходим в ЖСК
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
