База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Если граничащие с Московской областью регионы можно с большей или меньшей степенью уверенности считать Большим Подмосковьем, то Нижний Новгород – место особое, отсюда начинается самостоятельность российской Провинции, ее особые нравы и обычаи, собственные правила игры. 400 км достаточно для того, чтобы, выпутавшись из паутины московской агломерации, мог появиться серьезный крупный город. С другой стороны, это самое близкое расстояние, на которое «подпущен» к столице «рассадник» региональной самобытности и столь масштабный потребительский рынок. Местная коммерческая недвижимость, без сомнения, весьма и весьма перспективна. Предлагаем читателям обзор ситуации на рынке торговой недвижимости Нижнего. А продолжение следует. Читайте CRE.
Создан для торговли
Вспомнить такой момент в истории, чтобы Нижний Новгород не был крупным торговым центром, практически невозможно. Разве что в советское время, когда всем было положено развивать только промышленность. Меж тем город и «карманом России» называли, и купеческими особняками исторический центр забит – глядя на эти роскошные здания XIX столетия, понимаешь, когда был в Нижнем золотой век коммерческой недвижимости, – и в возрожденную нижегородскую ярмарку каждый встречный-поперечный тебе тыкает. Так что историческая несправедливость устраняется – баланс восстанавливается, и Нижний из промышленного города делается торгово-промышленным. Торговая недвижимость, правда, сейчас нацелена не столько на удобное транспортное положение, сколько на концентрацию потребителей. Все для людей, что называется. Потребителей здесь много: город делит с Новосибирском третье место по числу жителей в России (после Москвы и Петербурга) – 1 млн. 311 тыс. человек. Еще есть агломерация – стянутые к Нижнему пригороды, население которых в основном работает, учится, а главное – тратит деньги в Нижнем Новгороде. С пригородами жителей около 2,3 миллионов. Среднедушевой доход населения без поправки на доход пенсионеров – $261, доход работающих – на уровне $310.
Кремль и метро в этом городе есть
Сам город прилегает к правому берегу Волги и делится на две части впадающей в Волгу Окой. Центр Нижнего лежит к востоку от Оки на высоком речном берегу (посему данная часть города именуется верхней), здесь находится кремль и зона исторической застройки, притягивающая торговые точки и офисы. На восточной окраине верхнего города усилиями девелоперов и их PR-служб формируется район элитного жилья – Верхние Печоры, эдакое нижегородское Крылатское вкупе с Рублевским шоссе. К западу, через Оку, – низменный, плоский берег. Обилие ровных площадок за два прошедших века было использовано сполна – здесь появился промышленный город Сормово, в настоящее время входящий в состав Нижнего Новгорода (теперь это Сормовский район), здесь же в 1920–1930-х годах был возведен «флагман советской индустрии» – Горьковский автозавод. Под это предприятие был построен целый Автозаводский район с населением около 350 тыс. человек.
В итоге город четко делится на верхнюю – историческую, торговую, престижную и нижнюю – советскую, промышленную, народную части. Нельзя сказать, что нижняя часть для рынка коммерческой недвижимости неинтересна – все-таки здесь живет более половины населения города, а потому перспективы развития торговой недвижимости неплохие. Центр Заречья тяготеет к Московскому вокзалу (площадь возле которого будет еще не раз упомянута в данной статье) и Стрелке – месту слияния Волги и Оки. Между верхней и нижней частью города – Ока, через которую только три моста, близких к центру. Метро – только в нижней части, стоит ли говорить, что проблема транспортной связности города стоит остро. Доходит до курьезов – например, для одного из торговых центров, находящегося в верхней части Нижнего, трудно было набрать уборщиц – по месту расположения ТЦ живет почти сплошь интеллигенция и обеспеченные люди, а из-за Оки люди ехать не хотели ввиду сложностей с транспортом. Прибавьте к этому узкие улочки старого города – здесь в 1930-е годы в отличие от Москвы их не расширяли. Пробки в итоге вполне московские, и такие же проблемы с парковкой, как и в центре Москвы.
Уже довольно зрелый мальчик
Разговор о торговой недвижимости стоит начать стоит с того, что торговля в городе неплохо структурирована. В сфере популярного продуктового ритейла присутствует ряд вполне приличных общегородских и районных сетей. В формате качественных супермаркетов конкурируют один «Рамстор» и сеть Euro Spar. Крупноформатная торговля представлена не только советскими универмагами и торговыми центрами в реконструированных производственных помещениях, но и двумя современными торгово-развлекательными центрами, один из которых вполне тянет на класс А. В зоне исторической застройки представлен сегмент дорогих магазинов и бутиков. В основном они концентрируются на пешеходной улице Большая Покровская – это здешний Арбат и Тверская вместе. Всерьез здесь подходят и к расселению первых этажей жилых домов (вообще коммерческая недвижимость Нижнего – это во многом сектор «первых этажей», сюда «тянет» и офисы, и торговлю). Алексей Чемоданов, руководитель информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф», рассказал, что в Автозаводском районе расселили первые этажи целой улицы, создав галерею небольших торговых точек. Отношения собственности в данном секторе еще не урегулированы. Площади активно продаются, и ставки продажи постоянно растут (в прошлом году на 27%), в то время как арендные ставки уже почти не меняются (ГК «Триумф»). Рынки и прочие некапитальные объекты постепенно вытесняются с рынка. По сведениям, предоставленным Татьяной Романчевой, директором Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), 34% потребителей города предпочитают универсальные магазины и супермаркеты, 40% – обычные магазины. Всего же в Нижнем на начало этого года насчитывалось почти 2700 магазинов площадью 430 тыс. кв. м (ГК «Триумф»), из них две трети – во встроенных помещениях («первые этажи»), торговых центров разной величины в городе 20, общая их площадь – 160 тыс. кв. м. В прошлом году торговые площади прибавили 28 тыс. кв. м (SMT Developments), а за последние 3 года они выросли почти на 40% (ГК «Триумф»). В ближайшие два года объем рынка должен вырасти на 150 тыс. кв. м. Объем нижегородской розничной торговли (вкупе с общественным питанием) – около $2,5 млрд.
С чего все начиналось
Как рассказал Алексей Чемоданов, современный этап развития рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода можно отсчитывать начиная с 2001 года. Тогда стали расти, во-первых, объемы жилого строительства, а это те самые «первые этажи» (теперь уже сразу запланированные под торговые объекты), а во-вторых – потребительский спрос. Параллельно стоит отметить и развитие рынка коммерческой недвижимости в целом. «В 2002 году, когда мы с товарищами открывали новую компанию, специализирующуюся только на коммерческой недвижимости, все говорили: «Зачем? Это только сегмент рынка и вы не выживете», – рассказывает Игорь Червяков, руководитель проекта NERS.ru («Национальная риелторская сеть»). – Сейчас таких фирм десятки, и рынок коммерческой недвижимости – это полноценный отдельный рынок с операторами, понятия не имеющими, как работать с жилой недвижимостью. Сейчас операторы, ориентируясь на возросшие требования рынка к узкой специализации, открывают отделения складской, торговой недвижимости». Дифференциация – первый признак созревания рынка.
Одними из первых осваивали средства нижегородского потребителя местные продуктовые сети (хотя за ними могут стоять и иногородние игроки). Их довольно много: распространившаяся по всему городу и занявшая неплохие площади сеть «Национальный торговый альянс» (магазины «Эконта» и «Пятачок»), сеть магазинов «Мяснов» и «Отдохни», разместившая небольшие объекты по большей части города, районного масштаба сети «Райцентр» и торговый дом «Народный» (лидер торговли Автозаводского района). Среди пионеров была и местная компания «Сладкая жизнь», заключившая договор франчайзинга с компанией SPAR. Сейчас у сети 6 точек в городе, в пригородах два действующих (в г. Дзержинск и Бор) и один готовящийся к открытию (г. Кстово) магазины. Недавно у сети SPAR появился новый владелец – ТД «Перекресток», купивший 75% акций у Delta Capital. Кроме формата супермаркетов и небольших гипермаркетов компания SPAR Middle Volga готовит к выводу малоразмерные торговые центры в основном районного значения, представляющие собой гипермаркет с торговой галереей.
Торговые центры: от крытых рынков – к классу А
Сектор крупноформатной торговой недвижимости до того момента был представлен классическим универмагом «Центральный» на площади Московского вокзала. В 1999 году он был в некоторой степени реконструирован, характеризуют его как заведение без четкой концепции и с хаотичным набором арендаторов. Перемены на рынке вызвали к жизни ряд проектов реконструкции – все в заречной части города. Реконструировали часть помещений гостиницы «Центральная» (ТЦ «Аврора», готовятся новые очереди, в частности подземный гипермаркет в составе ТЦ), бывший заводской корпус (ТЦ «Новая Эра»), советский универсам (ТЦ «Новый век» на Автозаводе, комплексный и довольно удачный пример реконструкции, с пристройкой новых площадей), еще одну гостиницу превратили в «гостиный двор» (ТЦ «Сормовские зори»). На очереди – упомянутые объекты нового строительства компании SPAR Middle Volga, один из них в микрорайоне Щербинки (южная спальная окраина верхней части города) уже действует. По мнению компании SMT Developments, принимавшей активное участие в разработке данного проекта, это единственный микрорайонный торговый центр с четкой и понятной потребителю концепцией и сбалансированным планом аренды в городе.
В 2003 году в Нижнем появился первый современный торговый центр «Этажи». Его характеризует продуманный дизайн, в нем представлены не только престижные торговые арендаторы, но и fast food, ресторан «Тинькофф», площадь ТЦ около 30 тыс. кв. м. Девелопером была компания, ныне входящая в группу «Столица Нижний», – это один из самых громких местных игроков. Проект сочетает новое здание и реконструированный промышленный корпус и, подобно предшественникам, продолжает развиваться – готовится третья очередь. Разместился он в более престижном районе – на улице Белинского. Это уже не непосредственно зона исторической застройки – здесь есть возможность найти большие площадки, – но все еще центр.
В прошлом году на той же улице, в 375 м от «Этажей», открылся второй торговый центр – «Шоколад» общей площадью 26 тыс. кв. м. Присутствие двух таких объектов в пределах прямой видимости достаточно рискованно, но управляющая компания «Торговый Квартал», приступившая к управлению «Шоколадом» уже на этапе формирования пула арендаторов, проанализировала ситуацию и предложила собственнику «развести» концепции двух ТЦ, внеся серьезные изменения в общую концепцию центра. Марк Афраймович, управляющий партнер группы компаний «Торговый Квартал» рассказал, что в итоге были сделаны акценты на другую ценовую категорию и на развлекательную составляющую (сейчас в составе ТЦ работают четырехзальный кинотеатр «Формулы Кино», детский развлекательный центр, фитнес-центр). «Да, наши аудитории сегодня пересекаются, но на 10–20%, а не на 80%, как могло бы быть», – оценивает ситуацию г-н Афраймович. По его мнению, появление этих двух объектов всколыхнуло рынок. Во-первых, московские и международные ритейлеры, ранее присматривавшиеся к городу, стали активнее собираться в Нижний. Уже сейчас, по словам г-на Афраймовича, сформирован лист ожидания в ТРК «Шоколад», который насчитывает 23 потенциальных арендатора. У «Этажей» очередь не меньше – дополняют игроки рынка, но отмечают недостаточную обеспеченность обоих ТЦ парковочными местами. Местные и уже работавшие в городе ритейлеры некоторое время присматривались к торговым центрам: в 2003 году аналитики, связанные с Knight Frank, отмечали, что ритейл предпочитает отдельные помещения, а к торговым центрам относится осторожно. Сейчас же арендные ставки в двух ТЦ самые высокие, и по популярности они затмевают местный «Арбат».
Скоро будет жарко
Естественно, двумя ТЦ все не ограничивается. На подходе второй объект Олега Сорокина (гендиректора компании «Столица Нижний») – 35 тыс. кв. м, на площади Московского вокзала, под боком у Центрального универмага. В планах – ТРЦ того же девелопера на улице Родионова (135 тыс. кв. м), недалеко от Верхних Печор, в центре активно застраиваемого микрорайона на Деловой; четыре «тридцатитысячника» других компаний в заречной части; один торгово-офисный центр почти напротив нижегородского Кремля. Большая часть из них должна появиться до конца следующего года. А еще есть московские и международные ритейлеры, склонные к самостоятельному строительству.
«Москвичи» выходили на местный рынок со скрипом. «М.видео» арендовала площади в «Этажах», «Рамстор» и «Эльдорадо» – в «Шоколаде». «Патэрсону» выйти на рынок не удалось. Попытки самим найти площадки под строительство были поначалу не очень удачными. Любимый пример нижегородских аналитиков – история с Metro сash & сarry – сначала им землю выделили, потом проект приостановили. В общем, «были проблемы с администрацией города», говорят нижегородцы и делают многозначительные лица. В итоге, пообещав вложить около $6 млн. в инфраструктуру города, Metro площадку получила (в районе Мещерского озера, недалеко от Стрелки), строительство идет ударными темпами, и этим летом должно состояться открытие объекта на 10 тыс. кв. м. «Однако эффективнее и проще выходить на рынок, покупая местных игроков, – говорит Татьяна Романчева. – И дело не только в связях с администрацией. Местные знакомы со спецификой рынка, знают потребителя – а менталитет здесь особый, серьезно отличающийся от московского». Тем не менее, несмотря на все трудности, уже готова приступить к строительству IKEA (около 110 тыс. кв. м) – в пригородной зоне, на территории Кстовского района области. Речь идет и о самостоятельном выходе на рынок «Мосмарта» (21,5 тыс. кв. м на границе Московского и Сормовского районов) и «Пятерочки» с гипермаркетом «Карусель» (15 тыс. кв. м на Московском шоссе, на западе города). «Рамэнка», также известная и своими торговыми центрами, в Нижнем проявляет некоторую активность в поисках площадки под строительство. Расширение сети не помешало бы, но, возможно, сначала новые «Рамсторы» появятся в проектируемых и строящихся местных ТЦ, может быть, в «Меге». Заявила о своем желании построить здесь несколько гипермаркетов «Лента».
«В общем, – резюмирует Павел Керпелев, руководитель нижегородского офиса SMT Developments, – объемы нового строительства становятся все значительнее, проекты – крупнее, национальные и международные операторы заявляют о выходе на рынок в массовом порядке, а между тем темпы роста покупательной способности все же пока отстают от темпов роста на рынке торговой недвижимости». «Город несколько переоценен, как и Казань, – считает Марк Афраймович. – По покупательной способности город не очень хорош, «сыграл» хороший имидж – прогрессивный губернатор, затем полпред, хорошая атмосфера, крупный девелопер «Столица Нижний»; однако такой массовый ввод площадей в ТЦ приведет к очень жесткой конкуренции – бренды будут выбирать, где им быть, а где – нет».
Есть и несколько иной взгляд: Алексей Чемоданов считает, что пока торговый оборот ежегодно растет на 30–40%, а новые площади – на 7–15%, и констатирует дефицит торговых площадей в целом. «Кроме того, – замечает г-н Чемоданов, – новые форматы торговли требуют все более просторных помещений, поэтому дефицит будет сохраняться, а арендные ставки – расти». Прогнозы же господ Афраймовича и Керпелева касаются будущего торговых центров. Павел Керпелев отмечает небольшое количество успешных ТЦ, и на данный момент с обострением конкуренции неизбежно встанет вопрос об оптимизации концепций, ротации арендаторов и частичной реконструкции. «Многие ТЦ, которые планировались в качестве объектов городского значения, вынуждены будут в процессе раздела торговых сфер влияния стать районными, – уверен Марк Афраймович. – Сохранят свое значение только те, что находятся в узловых точках города, в центре». Очевидно, что рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода ожидает как районная, так и иерархическая структуризация.
Счастье неизбежно
В целом складывается следующая картина нижегородского торгового будущего: дорогие торговые точки – на старых улочках вокруг кремля и меньших масштабов группы – в центральных частях некоторых крупных городских районов; в противовес им – ряд профессиональных торгово-развлекательных центров и гипермаркетов, ориентированных на более массовый спрос, а потому не так сильно тяготеющих к центру города. Среди ТЦ и ТРЦ неминуемо развернется жесткая конкуренция, возможно, в ходе дифференциации форматов некоторые профессиональные объекты смогут «попортить кровь» малоформатному ритейлу. Серьезным козырем в конкуренции форматов станет зона развлечений, обслуживающая либо один ТЦ (для объектов) либо целый район (для торговых улиц). Торговые сети также ожидает нелегкая жизнь: уже сейчас речь идет о том, что те, кто не успеет выйти на рынок в ближайшие год-два, вынуждены будут довольствоваться немногим. Неизбежно вырастет уровень качества торговых площадей и профессионализм игроков рынка. А дальше? Дальше слово будет уже за второй волной регионального бума коммерческой недвижимости – офисной.
Москва – Нижний Новгород
Журнал: Commercial Real Estate/ Коммерческая недвижимость
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
