База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Суд – инстанция не последняя.
Наверное, хорошо, что человек не может предвидеть свое будущее. Если бы кто-то тогда сказал Ларисе, что ее мытарства не только не окончились, а еще и не начинались, кто знает, хватило бы ей сил перенести все, что ее ожидало?
Скопировав драгоценное решение суда и заверив его у нотариуса (так ей подсказал действовать все тот же адвокат), она обратилась в службу регистрации недвижимости. Документы у нее приняли, но уже через три дня вернули с отметкой о том, что по ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» она не предоставила документы, на основании которых возможна регистрация перехода права собственности.
Лариса опять бросилась к адвокату.
- Какие им надо еще документы? - недоуменно спросила она, – и вообще, может эта регистрация вообще и не нужна?
- Нет, - ответил адвокат. – Дело в том, что право собственности на квартиру возникает не с момента вынесения судебного решения, или там совершения договора купли - продажи, и даже не с момента передачи купленной квартиры, а только с момента ее регистрации! Так что права собственности у тебя пока еще нет…
- А почему они отказываются регистрировать? – недоуменно спросила Лариса
- Дело в том, - сказал адвокат, – что пока еще недострои не признаются недвижимостью. Потому они и отказали. А у тебя и вовсе квартира в доме, которого пока что, вроде бы, как и нет...
- Ну и что теперь делать?
- Да все просто, только побегать придется, – ответил адвокат, - Ты вот что сделай: пошли регистратору те же документы и письмо с одним только вопросом: на каком основании они отказываются выполнять решение суда? Ответить им нечего, а если ответят снова отказом, тогда ты к ним вернешься уже с судебными приставами, поняла?
Не веря в то, что так может быть, Лариса написала письмо и спустя два месяца, получила на руки бумагу зеленого цвета, в которой было написано, что за ней зарегистрировано право собственности на недостроенную квартиру по адресу… (Примечание: Федеральным законом от 30 декабря 2004г №213-ФЗ ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» дополнена словами «объекты незавершенного строительства». Тем самым с 1 января 2005г объекты незавершенного строительства отнесены к понятию недвижимости. Поэтому право собственности на них, в соответствии со ст. 3, 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сегодня может быть зарегистрировано по заявлению заинтересованного лица.)
Беспредельный ТСЖ.
Вообще-то, Ларисе везло. Знакомые и друзья не отказывали ей приюте на несколько дней, а то и месяцев в своих квартирах, и поэтому она оказалась почти избавлена от необходимости искать и оплачивать частное жилье. Но, тем не менее, деньги утекали со скоростью горной речки.
Надо было как можно скорее сделать из этой пустой развалюхи жилье. В одиночку, практически без денег, не зная никого, кто бы мог этим заняться и сделать в квартире элементарный ремонт, это было невозможно. Она убедила мужа бросить работу на Камчатке и выехать в Нижний, а сама стала постепенно прикупать все, что нужно было для ремонта: песок, цемент, инструменты, и прочее.
Однажды, в почтовом ящике она обнаружила письмо, в котором сообщалось, что при доме образовано товарищество собственников жилья, и она приглашается на заседание ТСЖ для обсуждения вопроса о дальнейшей достройке дома.
- Ну, наконец-то, – обрадовалась Лариса, – Хоть кто-то взялся за этот дом!
И с легким сердцем отправилась на собрание. Вел собрание мужчина средних лет с выправкой и повадками бывшего военного. Он объявил, что дом надо достраивать и что для этого каждый из членов ТСЖ должен обязательно внести по 187 тысяч рублей. Собрание зашумело.
- А откуда такая сумма? – крикнул кто-то из толпы.
- Мы так посчитали! – отрубил мужчина.
- А кто это – вы?
- Инициативная группа по созданию ТСЖ!
- А почему мы обязаны вам верить?
-Ну, хорошо, – председатель стал загибать пальцы, – дом подключен к теплу по временной схеме, надо постоянную, это стоит, – председатель назвал внушительную цифру, – потом вода, канализация, надо сделать лестничные марши, залить полы и оштукатурить стены в ваших квартирах, ну вот общая сумма получается такая – он назвал еще цифру, - если ее разделить на всех поровну – получается по 187 тысяч…
- А почему поровну? - возмутилась Лариса. - Я вот отдала всю сумму полностью. И должна была получить квартиру с отделкой, с линолеумом и оштукатуренными стенами! А я знаю, есть такие, кто уплатил только треть суммы. Как же это – поровну? Не получается поровну… Кто-то не отдал и трети за квартиру, а я-то все отдала!
- Кто и что внес – это не наши проблемы! – объявил председатель. – Те, кто не внесет эти деньги, пусть пеняют на себя! Мы аннулируем ваши права, продадим ваши квартиры тем, кто сумеет заплатить эту сумму, а вам вернем вами уплаченное!
- Как это – аннулируете? – спросила Лариса и про себя подумала: «Где-то я уже такое слышала…»
- И почему именно по 187 тысяч? Почему не 100 или 200? Смета у вас есть?
- А вы вступили в наш ТСЖ?, - нахмурился председатель
- Нет еще…, - как-то неуверенно ответила Лариса.
- Ну и по какому праву вы требуете смету?
- А по какому праву вы требуете с меня деньги?
-По закону о ТСЖ! - сощурился председатель. – Ну и как вы видите сегодня эту смету? А если цены изменятся, строители потребуют еще доплатить?
- Ага, так, значит, вы и сами не знаете, сколько вам надо? - всплеснула руками Лариса. - А мне вот надо только полы залить бетоном, а все остальное я и сама сделаю!
Собрание зашумело. Кто-то кричал, что деньги надо вложить, иначе дом может остаться без воды и тепла а на улице не лето, кто-то отвечал что таких денег нет, и вообще все это должен был сделать «Волгодом», все смешалось, но потом все устали и большинство присутствующих проголосовало за то, чтобы каждый собственник сдал на достройку дома требуемую сумму.
- Но у меня нет таких денег! – сказала Лариса. – Я сразу все уплатила сполна и уже почти пять лет бьюсь за эту квартиру! Мне просто жить уже не на что! Где я возьму такие деньги?
- Это ваши проблемы! Решение ТСЖ есть, вот и выполняйте, – ответил председатель и направился к выходу. – Собрание закрыто…
- А если я не уплачу?
- Пеняйте на себя…
Через месяц в доме появились рабочие, которые залили полы и заштукатурили стены в некоторых квартирах. Квартиру Ларисы они обошли стороной.
- Ну и черт с вами, – подумала Лариса, – Квартира все же есть, я и сама все сделаю!
Но когда через неделю она, подвезла к дому цемент и песок, то наткнулась на закрытую дверь подъезда.
- А почему дверь не открывается? – спросила она у мужчины, который достал из кармана какую-то железку и приготовился открыть дверь.
- Так поставили ж магнитный замок! – пояснил мужчина и подозрительно посмотрел на Ларису. – А вы кто?
- Я? У меня квартира здесь, на четвертом этаже…
- Я живу на пятом, но вас что-то не припомню… - сказал мужчина и неожиданно юркнув в дверь, захлопнул ее за собой...
Председатель ТСЖ слов на ветер не бросал. В дом Лариса попала только через полчаса, да и то, случайно… Так начался очередной этап битвы за квартиру, который еще не кончился.
Суд №2.
На все просьбы Ларисы о выдаче ей ключей от подъезда председатель отвечал просто: «Уплати 187 тысяч, тогда дадим и тебе ключ. Не уплатишь - так и будешь куковать каждый раз у дома, пока не надоест». Формально он даже был как будто и прав, ведь в соответствии со ст. 137, 138 ЖК РФ ТСЖ обязано предоставлять собственникам квартир в доме услуги только на возмездной основе. Особенно, если собственники квартир не являются членами этого ТСЖ. А Лариса напрочь отказывалась платить те деньги, которые ТСЖ установило, как некий обязательный платеж… Но с другой стороны, Лариса была собственником квартиры и имела полное право доступа к своей собственности, которого ее лишил председатель ТСЖ. Попытки договориться с председателем о выдаче ключа ни к чему не привели. Председатель, ссылаясь на решение ТСЖ, не соглашался получить деньги только за изготовление ключа и оплату расходов на установление магнитного замка, а требовал выплаты сразу всей суммы - 187 тысяч рублей, которых у Ларисы, конечно же, не было.
Пришлось Ларисе бросить все свои работы по благоустройству квартиры и снова обратиться в суд. Дело осложнялось тем, что Ларисе пришлось привлекать в качестве ответчика не только председателя ТСЖ, но и сам ТСЖ, от имени которого и совершал все эти действия председатель.
Разбирательство дела по разным причинам затянулось. Спустя несколько месяцев суд принял решение, в котором указал, что ответчик нарушил базовые, конституционные права Ларисы, обязал выдать ей ключи от дома, и еще взыскал с ответчика значительную сумму в возмещение причиненного Ларисе морального вреда.
Однако попасть в свою собственную квартиру Ларисе все еще было не суждено. Председатель ТСЖ сказал ей, что ему плевать на это решение суда, штрафы за неисполнение решения небольшие, а она все равно когда-нибудь сама продаст квартиру тому «кто побогаче и будет без звука выполнять решения ТСЖ». Председатель знал, что говорил. У него было все: и квартира, и деньги, и жилье. У Ларисы не было ничего. Дверь все так же оставалась запертой. Она понимала, что председатель решил взять ее измором. От этого легче не становилось. Но выхода – не было.
Судебные приставы, к которым она обратилась, долго вертели в руках решение суда.
- Тут написано, – читала пристав, женщина средних лет – «обязать ответчика не чинить препятствий в пользовании принадлежащей истице квартирой» Так он же и не препятствует… У вас просто нету ключа. А про ключ тут ничего не сказано…
- Так он же именно препятствует тем, что не выдает ключ! – возмущалась Лариса.
- Нет, – возражала пристав, – этого в решении не указано. Надо, чтобы суд разъяснил свое решение…
- Да что тут разъяснять? – воскликнула Лариса, – в тексте решения ведь прямо сказано, что я не могу воспользоваться квартирой именно потому, что ответчик не дает мне ключ от входной двери дома!
- Но в резолютивной части решения этих слов нет! Что я должна исполнять?
Неизвестно, чем бы закончились эти прения. Конец им положил сам ответчик. Оказалось, что жалобу на решение суда, он направил в последний день срока почтой, и именно поэтому сотрудники суда ошибочно посчитали решение вступившим в законную силу.
Определение областного суда вновь поставило Ларису в тупик. Областной суд согласился с решением суда первой инстанции о том, что ответчик обязан предоставить Ларисе возможность доступа в дом и отменил это же решение суда в части возмещения морального вреда. Мотивировка суда была тоже более чем странной: оказывается нарушение ответчиком базовых, конституционных прав человека, таких, как право на жилище, право на свободу выбора места жительства и других, вовсе не влечет, по мнению областного суда, причинения человеку моральных страданий…
Очередной суд, уже конкретно обязал ответчика выдать Ларисе ключ от входной двери дома, и… напрочь отказал в возмещении морального вреда. Почему-то и этот суд решил, что бомжовое, по сути, существование Ларисы в течение последних полутора лет, без семьи, практически без денег, без постоянной работы, на нервах, по вине председателя ТСЖ, которую суд же и установил, не причиняло Ларисе никаких моральных страданий!
- Ты думаешь, добилась своего? – сказал в коридоре суда председатель, – Ну, ну… А за ключом ты еще находишься… Я и это решение суда отменю, вот увидишь!
Но Лариса обжаловала это решение сама. Слишком много нравственных страданий она пережила, имея квартиру и постоянно натыкаясь на запертую дверь!
А председатель ТСЖ слов на ветер и тут не бросал. Лариса узнала, что сразу после суда он срочно отбыл в отпуск, никому не передав ни дел, ни ключей. И Лариса снова, но теперь уже с решением суда в руках, все так же упирается в дверь, запертую обыкновенным человеческим хамством…
Я специально проследил всю, или почти всю историю участия Ларисы в долевом строительстве жилья, чтобы на этом примере показать, насколько несовершенно и опасно это занятие – строить квартиру в рассрочку. Насколько бывает незащищен и уязвим человек, пытающийся улучшить свои жилищные условия. И как несовершенна, неповоротлива, подчас нелогична и неразумна пока еще судебная защита простых человеческих прав.
Кстати сказать, Ларисе еще повезло. Во-первых, нет сомнений, что она все же вселится в квартиру и сделает в ней ремонт. Во-вторых, квартира все же была вчерне построена, и Лариса смогла добиться признания своего права собственности на эту квартиру. В-третьих, дом был подведен под крышу, снабжен теплом, водой, канализацией и в нем пусть без газа, без лифта, без прочих удобств, с ненадежным электричеством и прочими «прелестями» современного рыночного дизайна, но все же можно как-то жить.
Куда хуже положение тех людей, чьи квартиры так и остались недостроенными. Например, сегодня стоят и разрушаются возведенные в лучшем случае до половины, без крыш и коммуникаций дома в Щербинках, в Советском и Московском районах, в Кстово и других местах. Перспектива достройки этих домов практически отсутствует. В Москве тысячи застройщиков вышли на улицы, требуя справедливости и ругая местные власти, хотя законы о строительстве принимают не они. А ведь строительство почти всех этих несуществующих квартир оплачено долевщиками сполна! И большинство этих людей невозможно отнести к категории богатых. Наоборот. В основном это те, кто с большим трудом может себе позволить собрать деньги на строительство жилья.
Невозможно понять логику застройщиков, которые, не имея средств, достаточных для постройки дома, надеются на авось и на чужие деньги, деньги долевиков. Но еще непонятнее выглядит логика наших законодателей. Казалось бы, принцип долевого участия в строительстве, очевидно, играет на руку мошенникам, делает людей незащищенными, нередко съедает почти все их деньги, заставляя людей страдать и надо бы от него отказаться, заменив его системой более надежной. Но он живет и здравствует, продолжая разорять тысячи и тысячи семей.
Что изменилось?
До 2005г долевое участие в строительстве жилья существовало, и дома по этому типу отношений строились, а вот самого понятия «долевое участие» закон не знал. Поэтому такие договоры называли по-разному: инвестиционными, договорами полного товарищества, долевыми и т.д.
С 1 января 2005г благодаря Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214 ФЗ от 30 декабря 2004г, это понятие наконец-то стало законным.
В ст. 3 этого закона установлено, что застройщик может привлекать средства дольщиков только в случае, если он соответствует условиям, этого Федерального закона. Что это за условия? Застройщик обязательно должен иметь разрешение на строительство, выданное местным органом власти, опубликованную проектную декларацию, за ним должно быть зарегистрировано право аренды или собственности на земельный участок, предоставленный для строительства.
В ст. 20 Закона подробно указано, какую информацию должен сообщить о себе застройщик любому обратившемуся к нему лицу. К этому виду информации относятся учредительные документы фирмы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам, утвержденные годовые отчеты бухгалтерские балансы, аудиторские заключения за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Законом также предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если в предусмотренный законом срок объект гражданину не передан, если строительство прекращено или приостановлено, если проектная документация существенно изменена, если есть существенные претензии к качеству строительства и т.д.
В законе также много других новелл. Но в целом, он не производит впечатления документа, который может защитить права и интересы гражданина. Например, многие грозные условия, при которых разрешается привлечение средств граждан можно обойти, если привлекать средства граждан не на обычной договорной, а на вексельной основе, или через посредника. Если гражданин вдруг попробует отказаться от участия в долевке и потребовать свои деньги обратно, то далеко не факт, что эти деньги ему отдадут тотчас, и далеко не факт, что к этому времени деньги у нерадивого застройщика будут вообще и т.д.
Похоже, что благодаря этому закону мелкие застройщики, скорее всего, уйдут с рынка. Крупные фирмы, конечно, более стабильны, чем множество мелких, и для долевиков это сдвиг, возможно, в лучшую сторону. Правда ясно и то, что цены на жилье будут расти. Поэтому вряд ли стоит ожидать от нового закона защиты интересов вкладчиков. Тут надо принимать совсем другие законы. Но что же делать, если вы все же решитесь на долевку?
Несколько простых советов
1. Во-первых, внимательно присмотритесь к фирмам, которые строят жилье в том районе, где вы хотите его приобрести. Не спешите вкладывать деньги. Очень может быть, что вы выберете лучшее из того, что предлагает рынок.
2. Полагаясь на раскрученный бренд, не забудьте все же проверить эту фирму всеми возможными средствами: если вам разрешено знакомиться с учредительными и прочими документами, - требуйте от фирмы предоставления этих документов и в том числе аудиторского заключения. Правда и это не стопроцентная гарантия. Но в совокупности с другими методами вероятность совершения вами ошибки будет уменьшена.
3. Не прибегайте к помощи посредников, даже самых «раскрученных» имейте всегда дело с самой фирмой. Посредник нередко появляется там, где фирма хочет скрыть свои проблемы.
4. Обязательно поинтересуйтесь, оформлено ли фирмой право аренды или собственности на земельный участок под строительство – помните, что только после того, как эти документы оформлены, фирма вообще имеет право получать от вас деньги.
5. Внимательно изучите закон о долевом участии и проверьте, чтобы в договоре обязательно были представлены все те условия, которые требует ст.4 этого Закона. Если работники фирмы будут ссылаться на то, что у них типовой договор и они не могут вносить туда дополнений, которые вы требуете, и которые содержатся в законе, скорее всего, в этой фирме не все в порядке и с ней связываться опасно.
6. Обратите внимание на то, чтобы срок передачи построенной квартиры был указан точно. От точности обозначения срока зависит очень многое.
7. Проследите, чтобы в договоре была зафиксирована конкретная сумма, которую вы должны внести застройщику за постройку для вас квартиры и описание объекта, за который вы должны вносить эту сумму.
8. Проследите, чтобы договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в порядке, установленном ст. 25-1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997г.
9. Познакомьтесь с официально утвержденным проектом стройки. Если проект вам показать не смогут, то здание может оказаться самовольной постройкой со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Вячеслав Боляк.
Адвокат Нижегородской
коллегии адвокатов №3.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
