База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Профессиональные московские торговцы недвижимостью сделали одну очень хитрую вещь: внушили большинству людей мысль, что без помощи риэлтера на вторичном рынке невозможно провернуть ни одну сделку, не оказавшись обманутым. Убедив публику в своей необходимости, агентства подняли цены на услуги на такой высокий уровень, что уже сами не состоянии обосновать свои тарифы.
Тем временем «ИП» удалось выяснить: все те операции, что выполняют агентства, вполне по силам и простым гражданам - для этого надо запастись временем, терпением и упорством. В качестве компенсации горожанин получит не только уверенность в своих силах, но и несколько сэкономленных тысяч долларов, которые при решении вопросов с недвижимостью лишними не бывают. Впрочем, людям, которым деньги считать не с руки, риэлтер действительно необходим как воздух: он экономит личное время и нервы клиента.
Нашествие риэлтеров
В СССР никаких госучреждений, предлагающих помощь в покупке или продаже квартир, не существовало. Поскольку практически все квартиры, за исключением кооперативных, принадлежали государству, граждане просто не имели права проводить какие-либо операции. Единственным законным способом, которым мог воспользоваться советский человек для улучшения своих жилищных условий, было обращение в бюро обмена, где ему бесплатно выдавали координаты таких же желающих съехаться или разъехаться. Однако некоторые граждане хотели не просто переехать с «Речного Вокзала» в «Беляево», а брали выше - желали сменить снежную Москву на солнечный Тель-Авив. То есть уехать на ПМЖ в чужую страну. Родине такие варианты не очень нравились, поэтому квартиры отступников она считала справедливым обращать в доход государства. Квартира - не мебельный гарнитур, не чешский хрусталь и не телевизор «Витязь» - в контейнер не положишь и без санкции чиновников не продашь. Однако у отъезжающих оставался один полукриминальный вариант - обратиться к «черным» маклерам. Маклеры, как правило, являлись работниками бюро обменов, хорошо знали всю внутреннюю кухню, поэтому могли аккуратно провернуть аферу с квартирами.
Как рассказывают старожилы, до сих пор работающие на рынке недвижимости, в середине восьмидесятых двухкомнатную квартиру в Москве, в районе Университета, можно было продать за $2 тыс. Для этого нужно было осуществить многоходовую схему, но покупатель в конце концов получал квартиру якобы по обмену. Естественно, в случае вскрытия аферы махинаторам грозил срок - до пяти лет,- но игра того стоила. Черный маклер получал на руки до половины стоимости проданной квартиры. Ситуация изменилась в конце восьмидесятых, когда квартиры стало возможным продавать на вполне законных основаниях. Маклеры перестали скрываться, переименовав себя в «риэлтеров», то есть специалистов по недвижимости, а советские бюро обмена были постепенно вытеснены «Агентствами недвижимости».
Предприимчивые агенты очень быстро приспособились к новой действительности. Несовершенство законодательства и повальное взяточничество чиновников приводили к тому, что квартиру становилось возможным продать при живом владельце и без его ведома.
Из газетных публикаций и криминальных телепрограмм москвичи с ужасом узнавали, как махинаторы пачками переселяли беззащитных бабушек и выживших их ума алкоголиков из отдельных квартир в вологодские деревни или даже прямиком в подмосковные болота.
Понятно, что такую мелочь, как исчезновение из документов несовершеннолетних детей, без учета прав которых сделка невозможна, и за преступление никто не считал. В 1994 году постановлением правительства было утверждены правила лицензирования фирм, предлагающих посреднические услуги в сделках с недвижимостью. Предполагалось, что таким образом можно будет отсечь фирмы-однодневки и регламентировать деятельность агентств. На деле лицензирование оказалось слишком формальной процедурой и никаких гарантий не давало, поэтому в 2002 году это постановление было отменено, и на данный момент деятельность риэлтеров регулируют лишь они сами. Это при том, что, по данным департамента жилищного фонда и жилищной политики Правительства Москвы, в прошлом году оборот московского вторичного жилья составил более $6 млрд и около 70% этих средств прошли через руки риэлтеров.
Риэлтерская лотерея
По приблизительным оценкам, в Москве сегодня работают около одной тысячи риэлтерских контор. Сколько их точно, никто сказать не может: никаких официальных государственных органов по их учету, а главное, контролю не существует. Именно поэтому выбор агентства часто превращается в лотерею. Даже крупные участники рынка признаются: доверять надо не рекламе, а советам знакомых, которые имели реальный опыт общения с тем или иным агентством. Агентства предоставляют разные виды услуг: от так называемых «информационных» (простого ознакомления с возможными вариантами) до полного цикла, включающего в себя не только всю мороку с оформлением, но и подбор ипотечной программы в банке, если это требуется. Хотя, если разбираться по пунктам, практически со всем, что преподносится как «услуга», горожанин вполне в состоянии справится сам. Но потрудиться придется. Так, например, если человек хочет продать свою квартиру, то риэлтерская компания, несомненно, во многом облегчает задачу.
Она подыскивает клиента. Она размещает рекламу и приводит потенциальных покупателей. Но - исключительно за деньги продавца. Потому что клиент - и такой порядок давно укоренился в Москве - должен внести агентству предоплату только за то, что оно вообще взялось помочь в заключении сделки.
Предоплата, как правило, составляет половину от полной стоимости услуг и варьируется от $500 до $5 тыс. Таким образом, все сделано так, чтобы продавцу становилось крайне невыгодным обращаться сразу в несколько агентств: с него везде потребуют денег. Когда предоплата внесена, агентство начинает собирать бумаги на квартиру, при этом может оказаться, что какие-то документы клиенту придется получать самому. Например, при получении справки из БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо присутствие хозяина квартиры: далеко не все агенты умеют договариваться с работниками бюро напрямую. В любом случае полностью отключиться от этого процесса не получится. Покупатель найден. И так повезло, что он готов заплатить за квартиру не 100 тысяч, а 110 - агентство сначала назвало максимум, а он возьми и согласись. Думаете, дополнительная прибыль будет поделена между компанией и владельцем продаваемой квартиры? Как бы не так! Если этот момент отдельно не закреплен в договоре (а обычно он там никак не отражается), клиент не только не получит своей доли, но и никогда не узнает, за сколько реально «ушла» его квартира!
А вот насколько сложно продать квартиру самому. Поэтапно. Дать объявление в газету. Собрать пакет документов: у работающего человека это отнимает около полутора недель (несколько часов толкания в очередях), 150 руб. (за справку в БТИ) и пару дежурных коробок конфет - для ускорения процесса. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса (если покупатель не захочет разделить эти расходы) или сэкономить на нем, заключив с помощью юриста простую письменную форму договора. Страшно иметь дело с наличными? Прибегните к помощи банка. Все отработано до вас. В итоге несколько лишних телодвижений, совершенных в течение месяца, позволяют сэкономить как минимум несколько сотен долларов. «Свои цены риэлтеры берут с потолка,- объясняет председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей Дмитрий Янин.- Причем сумма, предъявляемая клиенту, находится в прямой зависимости не столько от объема предоставляемых услуг, сколько от количества квадратных метров в квартире».
Проверка на квартирах
Понятно, что с другой стороны сделки стоит покупатель. Не надо думать, что он располагает всей полнотой информации о происходящем. Допустим, вы решили купить квартиру, знаете, сколько денег готовы отдать и где хотели бы жить. Для того чтобы найти подходящий вариант, обращаетесь в агентство в надежде, что там есть некая база по квартирам, платите предоплату - от $500. А дальше начинаете ходить в сопровождении специально обученного человека по квартирам, данные о которых размещены в газете «Из рук в руки». «А чего вы хотите,- объяснил на условиях анонимности один из профессиональных участников рынка,- во всех компаниях, независимо от их размеров, главная база данных - газета «Из рук в руки» и интернет. Собственные наработки и эксклюзивные договоры на продажу квартир погоды не делают. Так что с равным успехом вы можете найти подходящую квартиру и сами. Это только вопрос времени». Правда, будьте готовы к тому, что самые «сладкие» варианты из газеты будут «окучены» еще до того, как вы успеете дозвониться по указанному телефону. Говорят, что в девяностых годах «Из рук в руки» предприимчивые агенты выкупали едва не из типографии, чтобы утром разбудить продавца своим звонком, а к завтраку уже внести предоплату.
Есть и еще один скрытый момент: за многими объявлениями якобы от владельцев выставленных на продажу квартир скрываются агентства, которые под пытками не расскажут, кому на самом деле принадлежит жилплощадь: а вдруг вы свяжетесь напрямую и тем самым лишите риэлтеров комиссионных?! Но в любом случае шанс есть, и покупать по объявлению дешевле: с вас как минимум не возьмут денег за спектакль «сейчас мы пытаемся решить с помощью столь скромной суммы, какой вы располагаете, такую масштабную задачу».
Если же времени у вас нет и вы все же поручили поиск квартиры агентству, то требуйте, чтобы варианты вам показывали до тех пор, пока не попадется подходящий. Нередки случаи, когда в договоре записано, что агентство предоставляет 3-5 квартир, и на этом ваши отношения заканчиваются. Деньги, естественно, не возвращаются. Потенциальному покупателю доступны не только адреса, но и проверка юридической чистоты понравившейся квартиры. «Пробить» квартиру - это хлопотное дело. Несомненно, риэлтеры экономят массу времени покупателя, но их услуги не всегда стоят тех денег, которые приходится за них платить. Ведь комиссионные риэлтерской компании за подбор и оформление нужной квартиры составляют от 2 до 12 процентов, причем большая часть списывается именно на «сложность проверки юридической чистоты».
Да, агент со стороны покупателя должен проверить все документы на собственность и посмотреть на срок действия ряда справок - некоторые действуют только в течение месяца. Но в принципе за правильностью оформления бумаг в состоянии проследить и нотариус, лицо более чем заинтересованное в тщательности выполнения этой работы. Он не хочет, с одной стороны, упускать выгодную сделку, с другой - допустить ошибку, так как отвечает за нее не только репутацией, но и имуществом.
«Наш излюбленный способ - запугивание клиента. Мы рассказываем ему, как люди покупали квартиры сами, без помощи специалистов, а потом, когда решали продать жилплощадь или обменяться, выяснялось, что допущенные ошибки не позволяют это сделать. Еще хуже, когда неожиданно появляются родственники и требуют признать осуществленную без их ведома сделку по продаже квартиры недействительной. По новому Гражданскому кодексу, родственники могут требовать возвращения им квартиры в течение 10 лет с момента продажи жилья. Но вся штука в том, что в половине случаев и агентство бессильно проверить квартиру до седьмого колена, особенно если у объекта длинная история купли-продажи. А потом, когда сделка уже совершена и риэлтер получил свой процент, новый владелец начинает мыкаться по судам: бремя доказательства того, что квартиру он купил честно, лежит на нем самом»,- рассказывает все тот же анонимный источник, сотрудник крупного столичного агентства.
Кстати, один из популярных у риэлтеров методов проверки квартиры на «юридическую чистоту» может взять на вооружение любой потенциальный покупатель. Это опрос соседей и бабушек у подъезда. Ясно как день, что информация о том, будто Марья Ивановна из выставленной на продажу 39-й квартиры три года назад неожиданно исчезла и что через месяц в ее жилище объявились ранее никем не виданные дальние родственники, делает покупку не очень привлекательной с точки зрения возможных последствий. Хотите спать спокойно - заключите договор титульного страхования квартиры. В случае обнаружения юридических ошибок в оформлении квартиры, за которыми объявятся свежеиспеченные родственники бывшего владельца квартиры, страховая компания вернет вам всю сумму сделки. Оформить такую страховку можно напрямую у страховщика. Страховка обойдется в 1 - 1,5% от заявленной цены жилья. Компенсация новому хозяину за утерянную квартиру будет выплачена через 10 дней после признания сделки недействительной. Таким образом, даже при самостоятельном приобретении квартиры риск можно свести к минимуму. К титульному страхованию в сложных случаях прибегают и агентства: угадайте с трех раз, на чьи плечи перекладываются расходы на оформление полиса.
Коварство риэлтеров
Но даже если мы вас не убедили и вы решили доверить решение вопросов с недвижимостью тем, кто называет себя профессионалами, прислушайтесь хотя бы к одному совету - тщательно изучите договор с агентством. Начнем с того, что никакого типового положения о договорах не существует: все компании пишут свое, придерживаясь одного золотого правила - иметь в случае чего возможность доказать, что клиенту они ничего не должны и что его и их проблемы - это две большие разницы. В частности, мы провели такой эксперимент. Обратились в Российскую гильдию риэлтеров. Эта организация объединяет около 10% московских компаний, в основном крупных, работающих с недвижимостью, и уверяет, что фирмы-члены Гильдии соблюдают утвержденный кодекс (см. справку на стр. 37). Кодекс одной из своих главных задач ставит защиту интересов людей, обратившихся к риэлтерам за помощью. Кстати, риэлтером, по мнению Гильдии, вообще вправе называть себя только член этой структуры. По рекомендации Гильдии, памятуя об их кодексе этики, мы обратились в одно крупное агентство с просьбой предоставить нам их типовой договор. Нам выдали два договора. Один заключается с продавцом квартиры, другой с покупателем. В редакции, с привлечением корпоративных юристов, мы попытались разобраться в сути документов.
В договоре, заключаемом с продавцом, мы так и не смогли найти ничего про условия, при которых агентство возвращает клиенту задаток (например, при невозможности исполнить обязательства), а также про срок, в течение которого фирма должна отдать деньги продавцу в случае успешного завершения сделки. В договоре с покупателем мы обнаружили очень интересный пассаж: в случае расторжения договора по инициативе клиента все перечисленные им агентству средства компания вправе оставить у себя - то есть в теории речь идет не только о предоплате, но и об основной сумме, которая по какой-то причине может оказаться у риэлтера до совершения сделки.
«Как же так? – спросили мы у вице-президента гильдии Константина Апрелева.- Известная фирма, с сертификатом гильдии, а такой договор?». «К сожалению, во многих крупных агентствах договор очень жесткий и защищает только одну сторону - посредника»,- признался господин Апрелев.
Так что, прибегая к услугам специалистов по недвижимости, надо всегда иметь в виду, что риэлтер - это профессиональный психолог. Он внимательно слушает, задает умные вопросы, появляется по первому требованию, хорошо говорит и в конечном счете создает иллюзию, что все про квартиры знает. Клиенту кажется, что риэлтер полностью на его стороне. Это не так. Специалист по недвижимости работает только на себя и старается, чтобы любая сделка состоялась как можно быстрее, проще и с максимальной для него прибылью.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
