База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Сей парадокс рынка не прибавляет оптимизма ни застройщикам, ни риэлторам. Если квартиры в строящихся домах будут плохо продаваться, это может привести к большому количеству недостроя, что, в свою очередь, грозит утратой доверия покупателей жилья к долевому участию в строительстве. Но не все так безнадежно.
Цены вынуждены поднимать практически все застройщики, медленно, но неизменно, по 100—200 рублей за метр. Это объективный процесс, ведь цены на стройматериалы растут очень быстро. Новый монополист повысил цены на цемент на 70 %. Естественно, этот рост отразится и на стоимости жилья.
“Инфляция в строительстве гораздо выше, чем в других отраслях. Сейчас она достигает 20 %, в то время как официальный уровень инфляции не более 11 %”, — говорит Андрей БАРАНОВ, генеральный директор “Нижегородского Дома и К°”.
На снижение продаж жалуются почти все застройщики и риэлторы. Если год назад все квартиры к моменту сдачи дома продавались, то сейчас на некоторых объектах даже за два-три месяца до сдачи не продана чуть ли не половина квартир.
Причин затишья на рынке новостроек несколько. В числе одной из первых специалисты называют психологический фактор: прослышав о немереных прибылях застройщиков, покупатели ждут снижения цен. Но застройщики цены снижать не собираются, потому что при рентабельности 15 % (8—15 % или 15—20 % называют все застройщики) снижать цены — значит исключить возможность дальнейшего развития.
Есть и причины социально-экономического характера: те несколько процентов семей, которые имеют достаточный доход для покупки жилья без заемных средств, очевидно, свои жилищные проблемы уже решили. “Сейчас уже никто не приходит с мешком денег. Выбирают не только квартиру, но и вариант рассрочки, возможность продать свое имеющееся жилье, возможность получить кредит”, — говорит Елена СОЛОВЬЕВА, директор по продажам АН “Адрес”.
Некоторые дольщики сознательно делают выбор в пользу только еще начинающейся новостройки, даже если цены в ней такие, как в соседнем доме, который будет вот-вот сдан. Для них важна рассрочка, внести всю сумму сразу они не в состоянии.
Снижение темпов роста цен, которое продолжается уже год, вялость рынка привели к тому, что частные инвесторы потеряли интерес к рынку жилья. Он теперь уже не так доходен, инвесторы нашли другие ниши. По разным оценкам, доля частных инвесторов составляла от 10 до 20 % от общего числа покупателей жилья.
Рынок действительно оказался вдруг насыщенным, спрос меньше предложения.
В разных районах ситуация складывается по-разному.
Так, по данным Татьяны РОМАНЧЕВОЙ, директора Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в Автозаводском районе рынок сбалансирован, спрос и предложение уравновешены. Во-первых, автозаводцы не любят мигрировать, улучшая свои жилищные условия, предпочитают оставаться в том же районе. Во-вторых, “Жилстрой-НН”, главный автозаводский застройщик, предложил очень выгодные условия кредитования, чем и обеспечил себе устойчивую динамику продаж.
В Советском районе, где строят немного, особенно в Кузнечихе, жилье тоже продается довольно успешно. В Верхних Печерах, где строят очень много, а цены высоки, продавать жилье сложно. В центре города тоже ажиотажа не наблюдается. “Если бы появился какой-то очень хороший проект в очень хорошем месте в центре, жилье бы раскупили, а жилье в центре, но в обычных, стандартных и, нужно сказать, не очень комфортных условиях проживания высоким спросом не пользуется”, — говорит Виктория КУФТИНА, руководитель отдела продаж компании “Лотос-НН”.
“Похоже, что мы вплотную приблизились к типичному капиталистическому кризису перепроизводства”, — считает Татьяна РОМАНЧЕВА из НЦНЭ.
Риэлторы полагают, что причина не только в насыщении рынка, но и в маркетинговых просчетах. То есть маркетинговые просчеты сказались особенно болезненно именно в условиях насыщения рынка. Прошли времена, когда покупатели сметали все, сейчас покупатель оценивает будущую квартиру со всех позиций и подходит более рационально и расчетливо.
“Покупателям не нравятся очень большие, четырех-, пятикомнатные квартиры площадью более 100 кв. м. Они продаются дольше других, особенно если расположены такие квартиры в обычном многоквартирном доме. Такая планировка рассчитана на элитного покупателя, но элитный покупатель в рядовой дом не пойдет.
Плохо продаются квартиры с неразумно завышенной общей площадью по отношению к жилой, например, “двушки” общей площадью 90—100 кв. м: большие неосвещенные холлы мало кого привлекают. Современные покупатели оценивают не только разовые затраты на покупку жилья, но и постоянные — на жилищно-коммунальные услуги. Поэтому предпочтение отдается рациональным планировкам, небольшим площадям”, — отмечает Елена СОЛОВЬЕВА из “Адреса”.
Новые законы тоже, как ни странно, “притормаживают” дольщиков: прочитали люди, что государственная регистрация договора долевого участия обязательна, а когда застройщик объясняет, что договоры пока не регистрируют, дольщик опасается заключать договор. А виноват не застройщик: органы регистрации еще не подготовили процедуру регистрации, не продумали формы документов...
Есть в этой ситуации и положительный момент: застройщики начинают активно искать варианты кредитования дольщиков, разрабатывать свои кредитные программы. Если раньше застройщики отмахивались от предложений банкиров, то теперь сами ищут наиболее выгодные для дольщиков и наименее рискованные для застройщиков варианты.
Проблема в том, что вариант с поручительством застройщика, который использует “Жилстрой-НН”, очень выгодный для дольщиков, могут позволить себе только мощные, крепко стоящие на ногах компании.
И все же, по мнению Татьяны РОМАНЧЕВОЙ, только развитие долгосрочного кредитования позволит избежать кризиса — другого пути нет. Кроме того, каждый проект нуждается в детальной маркетинговой проработке. Какое строить жилье, какие использовать планировки, на какую категорию покупателей рассчитывать — тщательный анализ всех этих моментов позволит застройщикам без потерь пережить трудные времена. А они, можно сказать, уже наступили.
Андрей БАРАНОВ (“Нижегородский Дом и К°”) высказывает опасения, что лето может оказаться “мертвым сезоном” для рынка строящегося жилья. Но к осени прогнозирует оживление: все-таки жилье — жизненно необходимый товар, долго невостребованным он оставаться не может. А Сергей ИВАНОВ, генеральный директор компании “Выбор”, предостерегает дольщиков: опасайтесь слишком низких цен. Демпинг опасен: себестоимость жилья растет, и у застройщика, продавшего жилье слишком дешево и слишком рано, может просто не хватить денег на завершение строительства.
Считаем необходимым напомнить нашим читателям: обращайте внимание на репутацию застройщиков. А поможет вам в этом Строительный рейтинг, который проводила наша газета совместно с НКЦ “Коллективные действия” и компаниями “Квинтет” и “ТБМ”. Итоги рейтинга были опубликованы в еженедельнике “Биржа плюс свой дом” № 19.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
