База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
ТЫСЯЧИ «РОДНЫХ», НО НЕНУЖНЫХ ПОДМОСКОВНЫХ СОТОК МЕРТВЫМ ГРУЗОМ ВИСЯТ НА ШЕЕ СВОИХ ХОЗЯЕВ. ОДНАКО ТЕ НЕ СПЕШАТ ПРОДАВАТЬ УЧАСТКИ. ПРОБЛЕМА ДАЖЕ НЕ В ТОМ, ЧТО НЕКОМУ, А В ТОМ, ЧТО НЕ ИЗВЕСТНО, ЗА СКОЛЬКО — КАК БЫ НЕ ОШИБИТЬСЯ В ЦЕНЕ.
ГЛАВНЫЕ ЦИФРЫ
$40 ЗА СОТКУ ОЦЕНИВАЕМОГО УЧАСТКА — ГОНОРАР НЕЗАВИСИМОГО ОЦЕНЩИКА
6% И ВЫШЕ — КОМИССИОННЫЕ РИЭЛТЕРА ПРИ ПРОДАЖЕ ЗЕМЛИ
$1,5 МЛРД — ЦЕНА 1 ТЫС. ГА НАХОДЯЩЕЙСЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЗЕМЛИ В ПОДМОСКОВЬЕ
93% РЫНКА ЗЕМЛИ ПРИНАДЛЕЖИТ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ, А 7% — ФИЗИЧЕСКИМ
Решающий фактор успешной продажи земли с домом или без него — грамотно определенная стоимость. Основных параметров, влияющих на рыночную стоимость участка в Подмосковье, очень много: от удаленности от МКАД и престижности направления до наличия лесов и водоемов. Разброс цен также велик: к примеру, стоимость сотки на расстоянии 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе на сентябрь 2004 года составляла $29 800, а по Щелковскому — $2000.
«Главным подводным камнем, на который может натолкнуться человек, пожелавший оценить свою вотчину, является недостаток у большинства компаний информации о реальных сделках»,— говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Предоставляют подобные услуги независимые оценочные компании, не имеющие никакого отношения к рынку недвижимости, и риэлтерские фирмы, получившие лицензию на оценочную деятельность, но практикующиеся исключительно на оценке недвижимости.
Независимые оценщики занимаются только составлением специального отчета о рыночной стоимости, который показывает, за какую цену с наибольшей степенью вероятности будет продан данный объект. Риэлтеры в основном предоставляют клиенту помощь в поиске покупателя и дальнейшем сопровождении самой сделки куплипродажи, оценка же не является их профилирующей деятельностью. «Различия в оценке практикующего риэлтера и специалиста оценочной компании, безусловно, имеются,— считает Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании „Новое Качество”.— Риэлтер оценивает, исходя из конкретных продаж, собственного опыта и опыта продаж компании, из ситуации на рынке и прогнозов развития. Профессиональные же оценщики пользуются в работе различными параметрами, но информацию о продажах они вынуждены добывать, так как сами продаж не ведут».
«Если человек просто хочет продать земельный участок, то ему вряд ли нужен оценщик. Скорее всего, он пойдет к риэлтеру,— считает Елена Новомлинская, руководитель отдела „Земля для бизнеса” компании „Миэль-Недвижимость”. — Ведь тут на первый план выходят совершенно другие вопросы: кому продать, как быстро и за какую сумму».
К оценщику
Если выбор продавца земли пал на независимого оценщика и «якорь уже брошен» в уютном офисе «счастливой» фирмы, с клиентом заключается договор, в котором он, в частности, обязан указать, для какой цели проводится оценка. Необходимы будут также документы, на основе которых будет работать оценщик: свидетельство о праве собственности на участок, копия геодезического плана и сведения о наличии обременений. «Любой оценщик в отчете пишет, какие документы были ему предоставлены, но юридическая экспертиза этих документов, как правило, не производится»,— отмечает Елена Новомлинская.
Земли коттеджных поселков оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках куплипродажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости в этом районе, поясняет Константин Ковалев. — Обязательно принимаются во внимание сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состояния окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта».
Без личного осмотра земли оценка «родины» не производится. Результаты оформляются в виде письменного отчета об оценке, итог которого — рыночная стоимость «любимых» соток, выраженная в рублях. Стоимость услуг оценочной компании зависит от назначения земельного участка. В среднем для приусадебных участков стоимость оценки составляет $40 за сотку. Вообще между фирмами, занимающимися подобной деятельностью, де-факто существует картельное соглашение о тарифах, и опускать цены ниже этих примерных величин считается некорректным по отношению к коллегам. Но конкуренция остается конкуренцией, и некоторые компании не считаются с этим.
К риэлтеру
Можно продать землю через риэлтерскую компанию, которое его не оценит, но продаст. «Все оценочные услуги входят в пакет услуг, оказываемых компаний, и бесплатны для клиента. Именно по такой схеме работает наше агентство и практически все остальные компании на рынке,— рассказывает Андрей Уфимцев.— Если же необходима документально подтвержденная оценка участка, больше подойдет профессиональный оценщик».
Обращение к риэлтерам не гарантирует хозяевам земли получение максимальной цены за участок. Агент попытается продать его по максимуму, но какую сумму он оставит себе, клиент может и не узнать. Сами агенты с горькой улыбкой рассказывают о случайных встречах продавца участка и покупателя, в ходе которых выясняется, что один получил с продажи $10 тыс., а второй за ту же землю отдал $20 тыс. Конечно, это не общее правило, а исключение. Но, к сожалению, часто встречающееся.
Сами с усами
«Пощупать» рынок самостоятельно, без оценщика и риэлтера, можно без особого труда. Достаточно дать объявление о продаже участка в любую специализированную газету, указав любую цену, будь она хоть в несколько раз выше рыночной. Забросив такую приманку, придется ждать, когда предложение найдет своего покупателя. Если ожидание затянулось, значит, цена выставлена действительно завышенная и придется ее снизить. Если же спрос на участок «горячий», он скорее всего недооценен, и есть возможность цену увеличить. Таким способом можно найти ту самую цену, которая и хозяина не разочарует, и покупателя не отпугнет. Одно но: такой метод требует времени и терпения, и вряд ли подойдет человеку, желающему поскорее избавиться от участка.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
