База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Уходящий год на рынке загородной недвижимости прошел под знаком спада. Рост цен на коттеджи замедлился, и в итоге его годовой показатель не превысил 25%. Стоимость земли в силу ограниченности объема подорожала на треть.
Тем не менее земля и загородные дома по-прежнему пользуются спросом, из чего следует что на престижных направлениях цены будут расти и в следующем году.
Первые два квартала этого года по росту цен мало чем отличались от всех предыдущих лет: многие объекты подорожали на 50%, а некоторые и на все 120%. Столь бурный рост цен на загородную недвижимость был связан с большими инвестиционными вложениями в коттеджное строительство. Но уже в начале лета на рынке загородной недвижимости отразились проблемы в банковском секторе: к августу цены прекратили свой рост, а позже пошли на убыль. К тому же летом наблюдалось сезонное снижение покупательской активности, что вынудило застройщиков элитных поселков впервые за всю историю рынка организовывать скидки до 15%. Только осенью спрос восстановился, хотя все же не в полном объеме.
В 2004 году рынок подмосковной недвижимости впервые столкнулся с парадоксальной ситуацией. С одной стороны, появилось почти 250 новых поселков (в прошлом году таких поселков насчитывалось не более 100). Поскольку число предложений удвоилось, спрос за ними не поспевал. На некоторых направлениях предложение превысило спрос почти в 5-7 раз - затоваривание рынка произошло во всех ценовых категориях. С другой стороны, покупатели столкнулись с тем, что купить хороший загородный дом по сходной цене практически невозможно. На рынке представлено много однотипных и не очень качественных проектов и почти .нет готовых домов. По данным компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`, сегодня на рынке выставлено для продаж около 10-12 тысяч домов. Но в 40% случаев это только декларация застройщиков, продается в основном поле, огороженное забором. По оценкам экспертов, из 250 поселков в течение ближайших двух лет будут сданы только 40.
Начала меняться и конъюнктура спроса: в последнее время популярностью пользуются небольшие дома площадью около 400-500 кв. м в стиле современной классики, расположенные на участках от 30 до 40 соток. Кроме того, сегодня покупатель хочет купить не просто отдельно стоящий дом, а коттедж в организованном поселке с собственной инфраструктурой, охраной и службой эксплуатации. При этом дом должен находиться не в чистом поле, а рядом с лесом или водоемом.
В 2004 году впервые изменилась расстановка сил на разных направлениях. Дорогое и плотно застроенное Рублево-Успенское уступило ценовое лидерство Новорижскому. Согласно данным компании Раul`s Уаrd, совокупный рост цен на Рублево-Успенском направлении в текущем году не превысил 20%, тогда как рост спроса на Новую Ригу привел к удорожанию коттеджей на 30%.
Рейтинг престижности
По результатам 2004 года в рейтинге престижности направлений Рублево-Успенское шоссе все еще на первом месте, далее следуют Новорижское, Калужское, Дмитровское и Пятницкое шоссе. Но в следующем году, по прогнозам риелторов, рейтинг покупательских предпочтений будет выглядеть иначе. Скорее всего, на первый план выйдет Новая Рига, за ней - Рублевка, на третьем месте - Дмитровское направление, затем Калужское и Пятницкое шоссе. Успех Дмитровки предсказуем: там продолжится активное строительство. На этом направлении сосредоточено большое количество горнолыжных курортов, спортивных парков. Здесь же находятся Пироговское, Пяловское, Пестовское и Клязьминское водохранилища, на которых построены многочисленные яхт-клубы. Все это привлечет и покупателей загородной недвижимости, и застройщиков, которые существенно экономят затраты на строительство инфраструктуры в поселке. В этом году на Дмитровском направлении появилось около 20 новых поселков, а недвижимость подорожала в среднем на 15-20%. Благодаря появлению новых поселков класса de lux их земельные участки на Дмитровке стали дороже почти на 50-70%, особенно возле воды и леса.
Инвестировать выгодно
Доходность инвестиций в загородную подмосковную недвижимость в первом полугодии составила 30-50% в валюте, тогда как в 2003 году она была выше - 40-60%. Несмотря на это, эксперты не советуют пренебрегать возможностью заработать: ликвидными считаются вложения на раннем этапе строительства коттеджных поселков. Дело в том, что на рынок выходят новые группы покупателей: в ближайшее время половина объектов будет покупаться жителями регионов. Анна Миронова, директор по маркетингу компании Раul`s Уаrd, отмечает, что в связи с политической нестабильностью на Украине количество клиентов из этой страны, желающих вложить деньги в подмосковную недвижимость, заметно увеличилось. Ожидается, что эта тенденция сохранится по меньшей мере до марта следующего года.
Всплеск покупательской активности вызван и падением курса доллара. По прогнозам, эта тенденция на рынке загородной недвижимости сохранится и в 2005 году.
На сегодня, по данным Реnny Lane Realty, спрос разделился следующим образом: класс А (дома стоимостью более 1,5 млн. долларов) - иЗ,5%, класс В (от 600 тыс. до 1,5 млн. долларов) - 18%, классы С D (до 600 тыс. долларов) составляют почти 80%.
`Основная масса строящихся поселков относится к классам С и D, поэтому в большей степени цены растут на недвижимость классов А и В`, - говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Реnny Lane Realty Александр Рыков.
Покупка дома с рук обходится дешевле
На вторичном рынке рост цен на загородные дома по итогам года составил не больше 23%. В большинстве своем на продажу выставлялись старомодные дома и маленькие участки, но на поиск покупателя уходит много времени, и за это время коттеджи теряют в цене до 30%. Это на руку покупателям, присматривающим загородный дом для проживания, и невыгодно продавцам, которые не имеют возможности заработать.
Будущее за поселками эконом-класса
Застройщики уже оценили насыщенность рынка, учли изменения предпочтений покупателей и постепенно начинают перестраиваться. Многие из них ушли в сегмент поселков эконом-класса. Из-за высокой стоимости подмосковной земли и в поисках большей рентабельности инвесторы и девелоперы обратили свое внимание на дальнее Подмосковье. По данным компании Реnny Lane Realty, в этом году оживипось коттеджное строительство в зоне далее 30 км от МКАД. Особеннр ярко эта тенденция выражена на Новорижском и Дмитровском направлениях. Она также распространяется на все направления, где присутствуют водоемы.
Земля дорожает
Рост цен на земельные участки в 2004 году не превысил в среднем 30% за год. Осенью вследствие стабилизации ситуации на рынке темп их роста немного замедлился, но из-за земельного дефицита в Подмосковье вскоре опять начал ускоряться. Так как в последнее время выделяется все меньше земли, следует ждать очередного взлета цен. Заметим, что в этом году начал формироваться вторичный рынок крупных землеотводов. В этом сегменте, по словам руководителя направления загородной недвижимости ЗАО `Корпорация МИАН` Светланы Кондачковой, сделки совершаются исключительно между крупными финансовыми компаниями, и игроков становится все меньше. `Цена земли и ее доля в конечной стоимости объекта достаточно велики. Поэтому инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, более тщательно подходят к выбору территорий под застройку`, - пояснила эксперт. Еще один важный момент: в 2004 году фактически закончился передел и распределение свободных земель сельхозназначения. Десяток крупных компаний скупили основные участки земли и сейчас готовятся к их освоению. Но изменить категорию земли стало значительно сложнее. Если раньше этот процесс занимал примерно полгода, то теперь срок переоформления документов затягивается надолго. Банки и крупные финансовые структуры, несколько лет назад купившие земли под сельхозугодья, теперь вынуждены годами решать вопросы их перевода в категорию земель, пригодных для строительства. Все это дополнительно сказывается на дефиците свободных земельных участков в Подмосковье. Поэтому сегодня так высок спрос на землю с готовыми документами, которой становится все меньше, что порождает конкуренцию и рост цен. Проверки Министерства природных ресурсов на предмет нарушений, допущенных местными органами власти в части предоставления земельных участков, наделали много шума. Но они явно носили-показательный характер и не оказали влияния ни на цены, ни на спрос. Впрочем, теперь покупатели тщательно проверяют у застройщиков и продавцов наличие всех разрешительных документов.
На заметку
Большинство экспертов подмосковного рынка уверены в том, что остановившиеся на одном уровне цены на недвижимость и землю в следующем году снова пойдут вверх. Но при этом спросом будут пользоваться только те участки и дома, которые полностью отвечают определенным требованиям. Естественно, хорошие объекты (на Новорижском, Рублево-Успенском, Дмитровском и Калужском направлениях) будут дорожать быстрее. Самым востребованным загородным домом останется кирпичный коттедж в бюджетных рамках от 500 тыс. до 1 млн. долларов в небольшом охраняемом поселке на лесной территории, расположенном в 30 км от МКАД.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
