База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Рынок загородной недвижимости стремительно развивается и в качественном, и в количественном отношении. Недавно анонсирован старт таких мегапроектов, как поселки Рублево-Архангельское, Agalarov Estate, Пестово, Нахабино Кантри Клаб и ряд других. Как видят концепцию современного коттеджного поселка крупные компании-застройщики?
Специалисты рынка считают, что концепция развития поселка берет начало от характеристик земельного участка: его расположения, площади и возможности подведения коммуникаций. На решение девелопера косвенно влияют такие факторы, как общая транспортная доступность, состояние подъездных путей, близость «большой воды» или лесного массива.
Границы классов
Если говорить о площади участка, то, по мнению руководителя отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, сегодня строить поселки на территории менее 10 га не выгодно. Время небольших «клубных» поселков на пять–девять коттеджей осталось в прошлом.
Главную роль в определении дальнейшей судьбы поселка играет его удаленность от Москвы. Ближе всего к столице (15–20 км) находятся своего рода противоположности — таунхаусы и элитные коттеджные поселки. На Новорижском и Киевском направлениях благодаря удобным подъездным путям такие объекты строятся на расстоянии до 30 км. Расстояние от 12 до 60 км оптимально для поселков бизнес-класса. Дома, расположенные там, продаются по $300–700 тыс.
Если земельный участок кроме непосредственно близости к столице имеет еще какие-либо достоинства (престижное направление, живописное окружение, респектабельные соседи), то на нем целесообразно возводить элитный поселок. Цена дома с участком в таких поселках начинается от $700 тыс.
За последний год наметилась тенденция освоения территорий в поясе от 40 до 70 км от МКАД. По таким скоростным трассам, как Новорижская и (в перспективе) Киевская, максимальная удаленность поселков для круглогодичного проживания может даже превышать 60 км, поскольку время в пути до столицы занимает около получаса.
Более того, вскоре Новорижское шоссе соединит с центром города Краснопресненский проспект. Соответственно, это станет еще одним плюсом в пользу загородной жизни для тех, кто предпочитает отдельно стоящий дом на собственном участке земли квартире в мегаполисе.
Средний во всех отношениях
Сейчас один из наиболее выгодных для девелоперов по соотношению затрат и прибыли тип загородного жилья — таунхаусы. Как правило, решение об их строительстве принимается, если земельный участок не обладает никакими плюсами, кроме небольшой удаленности от Москвы. В этом случае застройщик обоснованно беспокоится, что, несмотря на близость столицы, его поселок не найдет достаточно покупателей среди обеспеченных людей. На сегодняшний день таунхаусы являются серьезными конкурентами московским квартирам на окраинах города.
Не исключено, что в будущем конкурентами дорогой столичной недвижимости вполне способны стать не только таунхаусы, но и коттеджи. Пока же предложения в ценовом диапазоне до $300 тыс. не подходят для постоянного проживания. Строительство подобных поселков из-за их низкой цены сопряжено для девелопера с определенными проблемами. Покупатель в свою очередь также сталкивается с рядом самых разнообразных трудностей: большое расстояние до Москвы, плохо развитая инфраструктура и затягивание сроков строительства.
Эксперты компании Rodex Group определяют этот тип загородного жилья как дачные поселки повышенной комфортности. Дома в этих поселках, как правило, не предназначаются для круглогодичного проживания, хотя теоретически и не исключают его. Покупатель коттеджа в «сезонном» поселке рискует оказаться в месте с не слишком развитой инфраструктурой, не соответствующими его нуждам коммуникациями и другими незаметными на первый взгляд неудобствами.
В стороне от классификации остались усадьбы. Зачастую такие объекты, особенно расположенные далеко от Москвы, продаются по смехотворным ценам за землю (около $200 за сотку), но следует учитывать, что, соблазнившись на такое заманчивое предложение, покупатель столкнется с необходимостью вложить миллионы в обустройство своих владений.
По мнению А. Архипова, время массового подъема усадеб еще не пришло. Это обусловлено в первую очередь тем, что многие богатые люди, состояние которых позволяет реконструировать или построить собственное имение, находятся сейчас на пике деловой активности и не имеют времени отлучаться из столицы, чтобы проконтролировать процесс обустройства «родового имения». Скорее всего содержание собственной усадьбы станет модным хобби нашей элиты лет через 10–20.
Эклектика не на пользу
В последнее время на продажу стали выставляться поселки смешанного типа, включающие объекты разных ценовых групп. Это продиктовано сомнениями девелоперов в выборе целевой аудитории и желанием охватить максимальное число покупателей.
По общему мнению большинства риэлторов, смешивать в одном поселке недвижимость различных классов нецелесообразно: такой подход разрушает единообразие социального состава жильцов и в итоге плохо сказывается на темпах продаж.
Из числа анонсированных проектов такого рода стоит назвать поселок Рублево-Архангельское, на территории которого (430 га) расположатся 50 коттеджей, 89 «вилл в рощах», 230 таунхаусов, 10 тыс. апартаментов. Уже скоро оценить, правы или ошибаются риэлторы, можно по уровню продаж в этом поселке.
Сколько резать в сотках?
После того как застройщик определился с типом коттеджного поселка, получил все необходимые документы и разрешения, проанализировал целевую аудиторию, наступает время утверждать генеральный план.
На этом этапе застройщику предстоит определить, на сколько участков нарезать будущий поселок. Если говорить о размерах придомовых территорий в разных типах поселков, то риэлторы склоняются к следующим оптимальным цифрам: элитный поселок — 25–100 соток, бизнес-класс — 15–50 соток, дачный поселок повышенной комфортности — 12–35 соток.
Следует определиться, какая часть полезной площади пойдет под инфраструктурные объекты, дороги, зоны отдыха и пр. Риэлторы склоняются к тому, что под общественные территории следует выделять до 25% земли. Но это не значит, что оставшиеся 75% отведут под коттеджи. Дело в том, что кроме территории для застройки есть еще и непригодные для этих целей площади, например, береговая линия, вдоль которой застройщик вправе оборудовать пляжи и причалы. Таким образом, общественная зона поселка иногда достигает 40%.
Мода против классики
Когда участки поделены, надо выбрать, в каком архитектурном стиле возводить поселок. Аналитики компании Rodex Group полагают, что стиль поселка обусловливается вкусами потенциальных покупателей, на которых ориентируется девелопер. Конечно, предпочтения людей постоянно меняются, поэтому специалистам приходится отслеживать новые тенденции.
В целом в дорогих всесезонных поселках сейчас самый распространенный стиль — классический. Некоторые застройщики экспериментируют, возводя дома в стиле модерн или, реже, постмодерн. Нередко используется стиль кантри.
Специалисты обращают внимание на интересную тенденцию: чем ближе к столице, тем больше каменных и кирпичных домов. Соответственно, чем дальше поселок расположен от Москвы, тем больше в нем деревянных строений.
«Узкое» место — инфраструктура
По мнению риэлторов, внутренняя инфраструктура поселка обязательно должна включать такие объекты, как административное здание с пунктом охраны, магазин, спортивные и детские площадки. За пределы поселка, но не более чем на расстояние 15-минутной досягаемости, допускается вынести спортивно-развлекательный и торговый центр, рестораны и кафе. Они приносят дополнительную прибыль от клиентов из коттеджных поселков, расположенных по соседству.
Одними из самых проблемных объектов инфраструктуры до сих пор остаются образовательные учреждения. Найти достойную школу нелегко и в Москве, а в подмосковном коттеджном поселке попросту нереально. Сельские школы, располагающиеся в близлежащих муниципальных образованиях, не рассматривают даже покупатели домов эконом-классов, поэтому школы надо организовывать с нуля. В настоящее время данная проблема более или менее решена лишь на Рублево-Успенском направлении.
Что касается инженерной инфраструктуры, то дома, предназначенные для круглогодичного проживания, должны иметь центральный водопровод и канализацию, электроснабжение и газоснабжение, а также средства связи (телефон и Интернет).
Удачная дача
Как утверждают специалисты рынка недвижимости, до признания отдельно взятого поселка успешным или провальным должно пройти около пяти лет с завершения строительства — примерно такой срок нужен, чтобы поселок зарекомендовал себя на рынке. По мнению А. Архипова, к удачным проектам уже сейчас относятся элитные поселки Николино и Новорижский. Специалисты компании Rodex Group в свою очередь выделяют следующие объекты: в элитном сегменте — Бельгийская деревня, Корабельные сосны, Романово-2, в бизнес-классе — Благовещенка, Чигасово, Княжье озеро, Риверсайд, а в эконом-классе (дачные поселки повышенной комфортности) — Славенка и Аистово.
В первую очередь оценку концепции коттеджного поселка ставит скорость продаж его земельных участков и прибыль, полученная девелопером.
Гульнара Рахмангулова
Руководитель направления аренды ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— Ситуация на рынке краткосрочной летней аренды сейчас довольно традиционна — самыми востребованными направлениями остаются Рублево-Успенское и Новорижское. С небольшим отрывом следуют модернизированные Калужское и Киевское шоссе. На севере популярными остаются Дмитровское и Осташковское шоссе из-за близости к воде и водным развлечениям. Так что особых перемен по сравнению с прошлым годом нет.
Однако специалисты ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» проследили любопытную тенденцию: стали пользоваться популярностью коттеджи, сдаваемые на летний сезон и расположенные в пределах МКАД. Среди предложений я бы выделила всем известные Серебряный бор и Поселок художников (Сокол). Интересны предложения в поселке Сосновка (Рублевское шоссе). Его территория с востока граничит с прудом, а юго-западной и южной сторонами выходит к лесному массиву. В каждом коттедже есть подземная автостоянка, а на первом этаже таунхауса — собственный гараж. Между домами расположена охраняемая гостевая парковка.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
