База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Мнения специалистов о существовании кризиса расходятся кардинально. Строители и риэлторы склонны считать, что кризиса нет. Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", считает, что "называть события в банковском секторе кризисом все-таки не стоит. Они были вызваны не структурными изменениями финансовой системы, а в большей степени неосторожными заявлениями, слухами и происками конкурентов. Поэтому и влияние этих событий не надо переоценивать".
Банкиры же, напротив, называют нынешнюю ситуацию кризисной. Причем кризис, по их мнению, очень серьезный: то, что "завалился" (или "завалили") такой банк, как "Гута", и ряд других, ? это, мягко говоря, показательно. Многие банки находятся в довольно сложном финансовом состоянии, особенно те, которые раньше активно занимали деньги на рынке межбанковских кредитов. Сейчас практически ни один банк другому денег не дает, а региональные банки и вовсе закрыли лимиты "на Москву". И если в ближайшее время ситуация не изменится, то список банков, испытывающих проблемы, может пополниться новыми именами. Сложно представить себе банк, который не имеет возможности подправить свою ликвидность за счет межбанковского кредита ? любые непредвиденные изъятия средств клиентами могут привести к плачевным последствиям.
Вероятно, на такую разницу в оценке влияет абсолютная непохожесть нынешней ситуации на памятный кризис 1998 года. У августовского обвала шестилетней давности были объективные экономические причины: рухнула пирамида ГКО, что повлекло за собой глобальный кризис неплатежей и, как следствие, замораживание средств предприятий и граждан в банках и даже их полную потерю. По прошествии короткого времени дефолт вызвал достаточно резкое (в среднем на 30%) падение цен на московскую недвижимость.
У сегодняшнего банковского кризиса иррациональные корни и полное отсутствие объективных экономических причин. Возможно, это просто кому-нибудь нужно. Тогда стоит задуматься, что является целью всех этих манипуляций? И сколько подобных ударов сможет выдержать рынок?
Что будет?
По словам вице-президента Ассоциации региональных банков России Александра Хандруева, напряженность в банковском секторе может привести к подорожанию банковских кредитов на 2-3%.
Как подобные изменения в банковском секторе отразятся на деятельности застройщиков и риэлторов ? вопрос, который беспокоит многих. Мнения специалистов и тут расходятся. Одни эксперты утверждают, что порядка 70-80% недвижимости в Москве строится в кредит. Затруднения с получением кредитов, а также удорожание заемных средств повлияет и на увеличение себестоимости строительства.
Председатель совета директоров компании МИАН Александр Сенаторов считает, что всего 15-20% девелоперских структур работают по кредитной схеме. Большая часть игроков рынка оперирует собственными и оборотными средствами, поэтому кризис на них не отразится.
По мнению генерального директора компании "АСН-Инвест" Александра Тарханова, изменившаяся ситуация не повлияла на отношения банков и застройщиков ? крупнейшие банки практически не изменили объемов финансирования строительных объектов. "К тому же сегодня девелоперы имеют достаточно возможностей для того, чтобы без использования дорогостоящих банковских кредитов завершить начатые проекты", ? уверен А. Тарханов.
Однако получить заемные деньги сегодня стало сложнее и дороже, чем раньше. Как это скажется на московских застройщиках? Меньше всего пострадают от изменения кредитной политики банков крупные строительные организации. Повезло и тем девелоперам, кто близко сотрудничает с российскими "дочками" иностранных банков: условия кредитования остались прежними.
Вообще говорить о том, что кому-то из строителей сегодня грозит крах, не приходится. Евгений Михаленков из компании "ИНКОМ-Недвижимость" отмечает, что если ситуация с банками успокоится, то на рынке недвижимости затруднения отдельных банков никак не отразятся. Заемные средства интересуют строителей главным образом на начальном этапе работ по возведению здания. Когда построен второй этаж, начинаются активные продажи, позволяющие финансировать дальнейшее строительство и без привлечения банковских ресурсов. Поэтому, если возникнут сложности с получением банковского кредита под нулевой цикл, застройщик всегда может выбросить на рынок небольшое количество квартир и таким образом получить необходимые инвестиционные средства.
Пресс-секретарь корпорации "СХолдинг" Оксана Басова считает, что застройщики вряд ли будут сокращать объемы строительства. Они будут удешевлять производство, разрабатывать новые схемы финансирования (рассрочки, ипотека), но сохранят прежние темпы. Тем более что банковское кредитование получило распространение недавно, а основной формой было и остается финансирование дольщиков.
По мнению директора по маркетингу и корпоративному развитию компании "Комстрин" Сергея Ковалева, банковский кризис для девелоперов выражается в конечном счете в стоимости привлекаемых заемных средств, а именно в их удорожании. Следствием повышения стоимости кредитов станет увеличение себестоимости жилья. Вопрос лишь в том, позволит ли рынок переложить эту увеличившуюся себестоимость на плечи покупателей. Впрочем, ряд специалистов высказывает иные предположения: увеличение ставок по кредитам (не всегда объективное, скорее "на волне ситуации") и отсутствие финансирования со стороны кредитора могут затормозить и даже привести к остановке строительства некоторых объектов.
Чем дело кончится?
Для урегулирования кризиса Центробанк выделил некоторым "проблемным" банкам кредиты, объявил о своих гарантиях по частным вкладам. Но надежность банков от этих действий отнюдь не повысилась. Более того, эти меры могут привести к ускорению темпов инфляции.
Ситуация на финансовом рынке заставила многих частных вкладчиков изъять свои деньги из банков. По оценкам специалистов, сумма средств, отозванных физическими лицами за последний месяц, превышает $2 млрд. Куда пойдут эти деньги? Конечно же в излюбленное населением приобретение валюты. Часть денег, возможно, останется "в чулках". А часть, как считают многие специалисты, будет потрачена на крупные покупки, в том числе и недвижимости.
По мнению А. Сенаторова, пока трудно говорить о ценах на недвижимость и о том, какими они будут в скором будущем. Ясно одно: рынок не упадет, и тому есть предпосылки. Самая очевидная из них заключается в том, что множество физических лиц, которые "бегут" от банковского кризиса, будут рассматривать вложение в недвижимость как безопасный альтернативный актив. С. Ковалев уверен, что сегодня, когда уже нет прежнего доверия к банковским структурам, частным инвесторам остается вкладывать деньги в недвижимость. Таким образом, рынок недвижимости как альтернативный инструмент инвестирования свободных средств только выигрывает от нынешних проблем банков.
Другие эксперты считают, что большинство россиян, в последние годы копившие на жилье, свой отложенный спрос уже реализовали, а текущий рост доходов населения не успевает за стоимостью квадратного метра. Банковские специалисты говорят, что вклады, изымаемые с депозитов, не соразмерны со стоимостью квартиры. Если эти деньги и придут на рынок недвижимости, то лишь как доплата при улучшении жилищных условий, когда человек продает квартиру и приобретает большую по площади, соответственно более дорогую. Тогда количество предложений на рынке за счет увеличения "альтернативных" вариантов может резко возрасти. Что и произошло в начале июля, когда количество выставленных на продажу квартир возросло в 1,5 раза и достигло 33 тыс. Впрочем, на рынке нового жилья это никак не отразится, поскольку квартиры в новостройках не могут быть использованы в схемах с альтернативной покупкой: на них нет прав собственности до сдачи дома госкомиссии.
Существует еще одна точка зрения. Многие банки довольно активно вкладывали свои средства в недвижимость как в довольно прибыльный бизнес, приносивший около 2,5% прибыли в месяц. Возможно, они захотят продать часть принадлежащих им квартир и объектов, что в свою очередь вызовет избыток предложения и снижение цен. Такая позиция вызывает сомнения.
В действительности банки избегали непосредственной покупки недвижимости, так как ее нельзя считать ликвидным вложением. Продать квартиру быстро без потерь стоимости невозможно. Как считают аналитики рынка недвижимости, банки не покупали квартиры, а лишь участвовали в некоторых строительных проектах, поэтому выставлять жилье на продажу они не будут. Общая "банковская доля" на рынке жилых помещений оценивается специалистами не более чем в 8-10%, что не представляет никакой угрозы для рынка, поскольку по западным стандартам критической массой "инвестиционных" квартир считается 35-40%.
Чем сердце успокоится?
Эксперты отмечают приостановку роста цен новостроек, снижение количества обращений на 25-30%, уменьшение количества предоплат по новостройкам и даже случаи отказа от сделок. Стоимость некоторых новостроек снизилась на $50-100 за 1 кв. м.
Риэлторы объясняют это сезонным падением спроса и шумихой вокруг "доступного жилья" и снижения цен по политическим причинам. Сторонники этой точки зрения считают, что осенью рост цен возобновится, но будет менее значительным по сравнению с прошлым годом.
Александр Сенаторов, Председатель совета директоров ЗАО МИАН:
Между банковским сектором и рынком недвижимости, конечно, существует взаимосвязь. Не секрет, что крупные финансовые структуры всегда были активными игроками на рынке недвижимости в силу того, что он является одним из наиболее стабильных и выгодных для инвестиций. Поэтому сейчас возможна ситуация, когда для создания запаса ликвидности банки могут избавляться от объектов недвижимости, в которые они ранее инвестировали. Однако мне кажется, что этот процесс не окажет критичного влияния на рынок недвижимости. Доля "банковских" объектов на рынке недостаточно велика. Некоторые из этих объектов, особенно офисные или торговые здания, уже сданы в аренду и приносят стабильный доход, поэтому избавляться от них невыгодно. Кроме того, для рынка представляет опасность одновременный выброс объектов, что маловероятно.
Сейчас я вижу два варианта развития: первый ? ситуация в банковской сфере стабилизируется, и в таком случае цены пойдут вверх. Возможно, это произойдет уже в начале осени. И второй вариант: в случае ухудшения макроэкономической ситуации цены могут стабилизироваться на определенный срок, после, вероятно, будут продолжать расти.
Анна Боим, Заместитель генерального директора "Главмосстрой-маркетинг":
Ни для кого не секрет, что ситуация на банковском рынке имеет влияние на рынок недвижимости и наоборот, особенно в условиях ситуации последнего года, когда инвестирование в строительство приносило наибольшие дивиденды. Кредиты под строительство, как правило, берутся в банках. Вложение в недвижимость стало очень прибыльным бизнесом и приносило около 2,5% в месяц. Такая ситуация держалась на рынке до лета.
Большие объемы продаж за последние полтора года и поднявшийся уровень цен действительно истощили платежеспособный спрос. Но такие показатели не являются значимыми для изменения уровня предложения. Они могут влиять лишь на замедление темпов роста цен. Предсказать ситуацию на рынке после банковского кризиса невозможно, так как неизвестно, превратится ли он в общеэкономический. Однозначно можно утверждать, что при самой негативной ситуации, предпосылки для которой сегодня отсутствуют, в Москве прекратится рост цен.
Оксана Басова, Пресс-секретарь корпорации "СХолдинг":
По оценкам специалистов, это спровоцированный банковский кризис. Это не системный кризис, он вызван финансовой несостоятельностью отдельных банков и неумелыми действиями ЦБ, которые повлекли за собой недоверие к банкам со стороны частных вкладчиков. Сказался наш негативный исторический опыт. Можно предположить, что последует увеличение спроса на покупку квартир и, соответственно, рост цен на жилье. Но одновременно деньги могут и остаться "под подушкой".
Сейчас на рынке фиксируется приостановка роста цен и снижение количества спроса. Некоторые компании столкнулись с проблемой отказа клиентов от сделок.
Самое главное, чтобы государство не мешало рынку. Рынок сам разрешит эту ситуацию.
Евгений Михаленков, Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
По нашему убеждению, кризиса как такового на банковском рынке не происходит. Это реакция банков на некоторые заявления государственных чиновников. Заявление, которое внесло самую сильную смуту, ? о "черных" списках банков. Естественно, что в такой ситуации банки перестают друг другу доверять, что понятно. Ситуацию можно назвать кризисом, но не в обычном понимании этого слова, так как он не вызван фундаментальными макроэкономическими причинами. Но даже отток наиболее опасливых вкладчиков не привел к тому, что банки стали закрываться в массовом порядке, не привел к тому, что банкиры начали срочно убегать за рубеж. Напротив, многие собственники делали вливания из своих источников, позволившие их банкам выстоять в трудной ситуации. Я думаю, что на рынке недвижимости эта ситуация никак не отразится.
Сергей Канаев, Генеральный директор компании "ПИК-Регион":
Я считаю, что нынешний банковский кризис ? временное явление, в какой-то степени искусственно спровоцированное и ни в коей мере не сравнимое с кризисом 1998 года. Нынешний кризис не имеет под собой никакой экономической подоплеки. Сейчас в стране стабильная экономическая ситуация.
Можно ожидать, что после нескольких недель растерянности люди с еще большей охотой станут вкладывать деньги в недвижимость и объемы продаж резко возрастут.
Вячеслав Тимербулатов, Генеральный директор группы компаний "Конти":
Уже сейчас банки начали накапливать свободные денежные средства, продавая ликвидные активы и закрывая кредитные линии малым и средним банкам. Те в свою очередь сворачивают операции кредитования.
Что касается уже начатых проектов, то их остановка вряд ли произойдет, а финансирование этих проектов будет продолжаться.
Спрос на недвижимость в Москве по-прежнему высок, учитывая все сезонные колебания. Мы не заметили никаких изменений в поведении клиентов и покупателей. В глобальном смысле рынок недвижимости инертен ? он медленно реагирует на изменение макроэкономических показателей. Если бы кризис продолжал развиваться и перерос в общеэкономический, то изменения были бы заметны через полгода-год. Но ситуация стабилизировалась.
Что касается частных моментов, то потенциальные покупатели недвижимости, конечно, держат руку на пульсе, какие-то прогнозы делают по роду деятельности, и эти процессы заставляют их думать об инвестировании в недвижимость. Покупатели могут начать рассматривать недвижимость как средство сбережения накоплений. Но скорее всего прогнозируемый на ближайшие годы рост цен и их последующая стабилизация произойдут независимо от событий последних месяцев.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
