База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
«Рокфеллер» начинает серию обзоров новостроек Москвы. Определиться с выбором жилья совсем непросто, особенно в нынешней ситуации, когда цены постоянно растут, а курсы валют ведут себя совершенно непрогнозируемо. Своим мнением о возводимых жилых комплексах и отдельных домах поделятся эксперты ведущих компаний, работающих на рынке недвижимости.
Для того, что бы можно было сравнить жилье разных классов, и составить представление о рынке московских новостроек в целом, в первом обзоре мы рассмотрим 5 непохожих друг на друга объектов. В последующих обзорах мы будем сравнивать объекты, конкурирующие между собой по ряду параметров.
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКЕ ПАРАМЕТРЫ
Девелопер
Понятие девелопер является собирательным, в российской действительности, в нашем случае это застройщик/заказчик, инвестор, подрядчик. Данный параметр характеризует репутацию компаний, - вероятность возникновения каких либо проблем с законом, возможность срывов сроков сдачи объекта. Также на оценку влияет количество реализованных проектов, по которым можно оценить качество работ всех участников проекта. Также на оценку влияет профиль работ компаний участников проекта. Например, заказчиком в проекте «Академия люкс» выступает Российской Академии Государственной службы при Президенте РФ, то есть заказчик в состоянии нивелировать ряд проблем.
Местоположение
При оценке этого фактора мы оцениваем следующие параметры:
однородность застройки - имеется в виду архитектурная однородность района, то есть даже хороший элитный дом, построенный в окружении старой панели, становится не интересным тем покупателям на которых он был рассчитан, однако для покупателя классом ниже, он во первых дорог, во вторых качественно на него не рассчитан. Можно сказать одной фразой, на сколько этот дом стоит на «своем месте». Например, проект «Сетунь» построен в не характерном месте для элитного дома.
транспортная инфраструктура - как быстро можно доехать до центра, на сколько часто образуются пробки. Одним словом этот параметр характеризует свободу перемещения.
экология - близость парков, промзон, магистралей, железных дорог, и др.
время от метро - возможность и удобство использования альтернативного транспорта.
Архитектурное решение
Представляет собой соответствие архитектурного облика заявленному классу проекта , (показатель включает в себя оценку архитектурного облика, технологии строительства, этажности.). А также соответствие компоновки квартир заявленному классу проекта, (показатель включает в себя оценку количества квартир, количества секций, подъездов, а также количество квартир на этаже).
Характеристики квартир
В основе оценки лежит «гедонистический» принцип построения жилья.
площади и планировки квартир - оценивается жизненное пространство человека, как оно спланировано, на сколько продуманно размещение комнат в квартире, их компоновка, какое отношение жилой и нежилой площади квартир, каковы размеры и форма комнат, на сколько удобно будет их использовать. Разбивка площади квартиры по комнатам. Идеальный вариант, когда покупатель новостройки с деньгами, не делает перепланировку.
количество санузлов - на наш взгляд на одну жилую комнату должен быть для «элиты» 1 санузел, для «бизнеса» 1.5, то есть на 3 комнаты 2 сан узла,для эконом класса это не важно.
Отделка мест общего пользования
К местам общего пользования мы отнесли входные группы, холлы, придомовую территорию. Оценивается качество их обустройства, на сколько опять таки они соответствуют заявленному классу объекта. Так комплекс «Шуваловский» во многом теряет свою привлекательность в связи с низким качеством отделки, да бесспорно это бизнес класс, но не за счет отделки, а это в будущем будет порождать недовольство жильцов.
Собственная инфраструктура
Наиболее емко инфраструктур отражают именно соотношение машиномест, так в элитном доме должно быть 2 машиноместа на квартиру, в бизнесе на 60% квартир 1 для 40% 2, для эконома это не важно. Назначение помещений, а также их реализация (аренда предпочтительнее продажи, так как можно контролировать деятельность организации), кроме того сейчас для жителей элитных домов инфраструктура перестала играть такую важную как раньше роль, сейчас они стали жить более «открыто», кроме того дешевле и качественней услуги оказываются в специализированных предприятиях. Сейчас инфраструктура элитного дома изменилась, предпочтительнее стали лобби, сигарные комнаты, в место прежних тренажерных залов, зимних садов, и др.В бизнес классе картина иная, здесь востребованы предприятия сферы обслуживания (супермаркет «Алые паруса» и др.) также в больших комплексах ниже стоимость коммунальных платежей,так как постоянные издержки переменны на единицу продукции,- бассейн тем дешевле в коммунальных платежах, чем больше народу в комплексе живет.
Инвестиционная привлекательность
Показывает на сколько высока рентабельность приобретения данного комплекса как инвестиционного актива, на сколько увеличится стоимость кв.м. после сдачи дома.
Техническое оснащение
Надо отметить, что этот параметр сложен в оценке, так как оценивается то, чего нет, и что в принципе проще всего изменить. Система «интеллектуального дома» необходима в объекте, позиционируемом как элитный, для бизнес класса возможна реализация части ее возможностей. Также важна система контроля доступа, обеспечивающая прайвити жильцов.
Итак, сравниваем..
Жилой комплекс «Академия люкс» (Цена за м2 3000-3500 $) был оценен экспертами в 77 баллов. Таким образом, данный проект не добрал до «элиты» всего 3 балла и является «очень хорошим бизнес - классом». Эксперты высоко оценили местоположение объекта, его архитектурные параметры, планируемую инфраструктуру, цену и инвестиционную привлекательность. Из «слабых мест» объекта эксперты отметили техническое оснащение, его оценили в 6 баллов, однако, этот параметр легче всего исправить. Также необходимо учитывать, что техническое оснащение редко является определяющим фактором при покупке жилья, а необходимый минимум девелопер обеспечил.
Дополнительно Павел Епихин, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал», отметил высокую надежность заказчика - Российской Академии Государственной службы при Президенте РФ, а также качество строительства, обеспеченное генподрядчиком, австрийской компанией AG Strabag
В целом, объект однозначно рекомендован к покупке, однако покупатель должен осознавать, что, приобретая жилье в Ж.К. «Академия люкс», он приобретает просто очень хорошую квартиру в доме без «технических изысков».
В целом, по объекту можно отметить следующие плюсы и минусы:
Плюсы:
Девелопер
Местоположение
Характеристики квартир
Архитектурные параметры
Отделка мест общего пользования
Собственная инфраструктура
Цена
Инвестиционная привлекательность
Минусы:
Техническое оснащение
Жилой комплекс «Каскад» (Цена за м2 3000 - 3500 $) эксперты оценили в 75 баллов, что позволяет причислить его к «очень хорошему бизнес – классу». Эксперты дали высокую оценку техническому оснащению объекта, планируемой инфраструктуре, отделке мест общего пользования, архитектурным параметрам, характеристикам квартир, цене. Дополнительно эксперты ответили комплексность застройки и создание многофункциональной инфраструктуры. По мнению Павла Епихина, начальника отдела маркетинга ОАО «Квартал», в данном проекте обеспечен «гедонистический» принцип организации жизненного пространства, то есть девелопер при создании проекта стремился создать максимально комфортную среду проживания для человека. Наименьшую оценку получили такие параметры как местоположение и девелопер (застройщик/заказчик, инвестор и подрядные организации) которые получили оценку 5 и 6 баллов соответственно.
В целом, объект очень интересный, с достаточно оригинальной архитектурой, с современным техническим оснащением, с достаточно функциональными планировками и качественной отделкой мест общего пользования. Несмотря на неопытность девелопера, что дом расположен не в самом удачном месте с точки зрения транспортной доступности, это прекрасный вариант жилья, расположенного в центре, за сравнительно небольшие деньги.
Плюсы:
Характеристики квартир
Архитектурные параметры
Отделка мест общего пользования
Собственная инфраструктура
Техническое оснащение
Цена
Инвестиционная привлекательность
Минусы:
Девелопер
Местоположение
Жилой комплекс «Сетунь» (Цена за м2 от 5200 $) получил оценку в 70 баллов, что говорит о его принадлежности к «бизнес – классу». Здесь необходимо отметить, что проект «Сетунь» изначально позиционировался как элитный, - небольшой клубный дом, в экологически благоприятном месте. Однако неоднородность застройки, удаленность от центра и удаленность от метро снизили оценку объекта, что не позволяет отнести его к элитному классу. Тем не менее, объект имеет прекрасные планировочные решения и архитектурные параметры, хорошую цену. Остальные параметры получили оценки экспертов в 6-7 баллов, что говорит о «хорошем среднем уровне показателей», но эти оценок не достаточно для причисления этого объекта к элитному классу.
Дополнительно эксперты выделяют высокое качество строительства и архитектуры проекта, по словам Павла Епихина, начальника отдела маркетинга ОАО «Квартал», это «элитный» объект в «не элитном месте»
Плюсы:
Характеристики квартир
Архитектурные параметры
Местоположение
Отделка мест общего пользования
Собственная инфраструктура
Цена
Инвестиционная привлекательность
Минусы:
Девелопер
Местоположение
Техническое оснащение
Жилой комплекс «Гусарская баллада» (Цена за м2 3500-3900 $) оценен экспертами в 64 балла. Данный жилой комплекс соответствует требованиям, необходимым для причисления его к «бизнес - классу». Эксперты отметили высокую функциональность планировок, архитектурные параметры, инфраструктуру, цену и инвестиционную привлекательность объекта. Менее высокие оценки получили уровень технического оснащения, девелопер, местоположение. Дополнительно эксперты отметили неоднородность окружающей застройки и вероятность плохой инсоляции части дома в связи с архитектурной особенностью дома. Павел Епихин, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал», отметил, что архитектурная особенность дома в виде крыла, стоящего под углом к дому, будет ухудшать инсоляцию. Таким образом, ЖК «Гусарская баллада» может стать хорошим вариантом для покупателя, подбирающего жилье именно в этом районе и не уделяющего пристального внимания технической оснащенности дома. В остальном, дом отвечает требованиям «бизнес – класса».
Плюсы:
Характеристики квартир
Архитектурные параметры
Собственная инфраструктура
Цена
Инвестиционная привлекательность
Минусы:
Девелопер
Техническое оснащение
Отделка мест общего пользования
Местоположение
Жилой комплекс «Магнолия парк» (Цена за м2 2000 - 2500 $) эксперты оценили в 59 баллов, таким образом, данный проект все таки нельзя причислить к «бизнес - классу», хотя это и очень «продвинутый эконом класс». Тем не менее, эксперты высоко оценили архитектурные параметры комплекса, функциональность и удобств планировок, цену, а также как дополнительное преимущество, отметили комплексность застройки. В основном оценка комплекса занижена за счет местоположения и характеристик квартир, недостатка машиномест на подземных автостоянках. Однако комплекс обладает хорошо развитой инфраструктурой, также как достоинство можно отметить комплексность застройки.
Порекомендовать данный комплекс можно покупателям, ищущим бюджетное монолитное жилье, либо хорошую панель, имеющих собственный транспорт, молодым семьям.
Плюсы:
Характеристики квартир
Архитектурные параметры
Минусы:
Девелопер
Местоположение
Техническое оснащение
Собственная инфраструктура
Цена
Отделка мест общего пользования
Инвестиционная привлекательность
Эксперты:
Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard
Дмитрий Кузнецов, 1ый заместитель генерального директора "МИАН-агентство недвижимости"
Павел Епихин, руководитель отдела маркетинга ОАО "КВАРТАЛ"
Екатерина Маринич, руководитель отдела продаж жилья класса "Бизнес-премиум" компании "МИЭЛЬ-недвижимость" МИЭЛЬ
Александр Зубец, руководитель отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век"
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
