База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Приобрести квартиру на стадии строительства выгоднее, чем купить ее в уже построенном доме. Цена такой квартиры меньше стоимости подобного жилья в достроенном и сданном в эксплуатацию доме.
Для того чтобы приобрести квартиру в возводящемся доме, вам необходимо стать участником строительства. Отношения, существующие между участниками строительства объектов недвижимости, могут регулироваться различными видами договоров: о совместной деятельности (простого товарищества), инвестиционными договорами, договором о долевом участии в строительстве и т. п. На основании данных договоров одна сторона (заказчик) обязана совершить в пользу другого лица (инвестора) определенное действие: осуществить строительство и передать конкретное помещение или конкретную квартиру в построенном объекте недвижимости. Инвестор обязуется уплатить заказчику определенную договором денежную сумму. Таким образом, по договору вы приобретаете право требования.
Если в силу каких-либо обстоятельств вы решили продать подобную квартиру, то правила о купле-продаже недвижимости здесь не применимы. Это объясняется тем, что квартира как объект собственности еще не существует, она приобретет данный статус только после того, как дом будет построен и сдан в эксплуатацию. Тогда как же оформить ее продажу? Вы можете уступить свое право требования по договору третьему лицу.
До момента принятия квартиры от застройщика инвестор может уступить принадлежащее ему право требования предмета договора инвестирования строительства (а именно, недостроенной квартиры) третьему лицу.
Уступкой права требования (или, по другому, договором цессии) называется соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора. Что для этого нужно?
Необходимо заключить договор или соглашение об уступке права требования. Данный договор заключают в простой письменной форме между инвестором (кредитором) и третьим лицом (новым кредитором). Договор не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. К новому кредитору переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у инвестора (кредитора), если иное не предусмотрено договором цессии. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Первоначальный кредитор должен передать новому кредитору документы, которые удостоверяют право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Возникает вопрос, нужно ли согласие заказчика на заключение договора об уступке права требования? По общему правилу, такого согласия не требуется. Но оно необходимо, если в договоре инвестирования прямо предусмотрено, что инвестор, прежде чем уступить свои права требования, должен заручиться согласием заказчика. В любом случае инвестор или новый кредитор должны предупредить заказчика о заключенном договоре об уступке права требования. В противном случае новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий.
После ввода в эксплуатацию объекта инвестиционного строительства заказчик в соответствии с обязательствами по инвестиционному договору передает каждому инвестору объект (часть объекта или квартиру), предусмотренный инвестиционным договором или дополнительным соглашением к нему. Но если у заказчика отсутствуют доказательства перехода требования к новому кредитору, то он вправе не исполнять свои обязательства до тех пор, пока не убедится в состоявшейся уступке. Поэтому новому кредитору лучше заранее письменно предупредить заказчика о состоявшейся уступке, а в качестве доказательства представить договор об уступке права требования.
К сожалению, на практике бывают случаи, когда дом сдается в эксплуатацию намного позже оговоренных в договоре сроков или с какими-нибудь недостатками. В данном случае первоначальный кредитор, уступивший свое право требования, не будет нести ответственность перед новым кредитором. Он отвечает перед новым кредитором только за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение строительной организацией своих обязанностей по договору. Таким образом, новому кредитору необходимо обращаться со всеми претензиями не к лицу, у которого было куплено право, а к заказчику.
В свою очередь заказчик вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора. Так, например, если первоначальный кредитор не выплатил всю необходимую сумму за строящуюся квартиру, то заказчик обращается со своими претензиями к новому кредитору. Последний обязан исполнить данные обязательства. Однако новый кредитор также вправе обратиться к первоначальному кредитору, если не знал о данном долге на момент покупки права.
Уступка права может произойти не только по договору, она также возможна на основании закона. Например, права кредитора переходят к другому лицу на основании закона в результате универсального правопреемства. То есть все права лица, по которым он был кредитором, переходят к его правопреемникам. Это происходит в случае смерти гражданина. К лицу, принявшему наследство, переходят не только права, но и обязательства наследодателя.
После того как дом будет построен и сдан в эксплуатацию, стороны подписывают акт передачи между застройщиком и новым кредитором, что будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования.
Для государственной регистрации своего права на полученный объект новый кредитор должен представить в орган по регистрации прав договор об инвестировании (договор о долевом участии в строительстве) , договор цессии и акт передачи квартиры.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
