База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Около 300 новых жилых домов возводится сегодня на территории Москвы. Практически все это строительство ведется на деньги, собранные с граждан: в подавляющем большинстве случаев квартиры продаются уже на стадии котлована.
Ради покупки квартиры в новостройке многие семьи продают свое старое жилье, берут кредиты в банках, корректируют свои жизненные планы в зависимости от указанной в договоре даты завершения строительства. Но, как показывает практика, получив с частных инвесторов полную стоимость будущего жилья, большинство застройщиков теряет к ним интерес и, пользуясь полной безнаказанностью, решает исключительно свои проблемы.
В редакционной почте "Газеты.Ru" накопилось немалое количество писем и обращений о "зависших" стройках, о полностью оплаченных и даже полностью построенных домах, в которые не пускают купивших квартиры граждан – газета периодически рассказывает о подобных случаях и планирует делать это и впредь. Однако интерес представляет и обобщение этого материала – общая картина "кидалова" и классификация основных его схем на рынке новостроек (на самом деле таких схем гораздо больше, и их число будет только увеличиваться).
Сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго "крутить" деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это, к примеру, тем, что за последний год "стройматериалы подорожали". Таким образом, затягивание сроков строительства под прикрытием всяких "уважительных причин" приобрело сегодня массовый характер. Дальше начинаются вариации.
Плодящие долгострой компании зачастую совершенно не заинтересованы в завершении строительства, их деятельность носит, скорее, пирамидальный характер.
Поэтому и не прекращается агрессивная реклама жилья, в, казалось бы, уже распроданных на новостройках. Расчет прост: потерявший терпение дольщик требует вернуть ему деньги, и застройщик честно возвращает своему "соинвестору" обесценившийся за прошедшие несколько лет пай, предварительно продав его квартиру новым желающим – конечно, уже по новой цене. Бывает, что менеджеры, работающие с клиентами, целенаправленно подталкивают их разрывать договор, поддерживая слухи о нестабильном положении родной компании. При этом деньги дольщику возвращаются не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено. Бывает, что фирма, официально соглашаясь вернуть пай, тем не менее сразу его не платит, и никому достоверно неизвестно, заплатит ли вообще – множество таких историй находится сейчас как раз в стадии "ожидания".
Однако пирамида – вещь недолговечная. И поэтому перед обвалом такая компания, как правило, реорганизуется. "Соинвесторов" информируют о том, что в связи с разделением компании все гарантии по заключенным договорам переходят к новой фирме "Рога и копыта" и просят подтвердить факт "нерасторжения договора". Проверить разделительный баланс застройщика дольщикам, разумеется, не дают. (При разделе компании балансы новых фирм утверждаются в налоговой инспекции. При этом, по закону, лишь одна из них не должна попасть под банкротство – содержать больше задолженностей, чем активов – а другие вполне могут быть "пустышками"). Переложив прибыль в другое место, в новообразованные "Рога и копыта" сливают все убыточные активы --
так что даже дойдя до суда и отсудив свои деньги, частные инвесторы не могут их получить: арестованные счета фирмы оказываются пусты.
Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в "дополнительных соглашениях", отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много.
Еще одна схема извлечения прибыли из граждан покупателей: в ходе строительства у дома меняется застройщик. Например, у заключавшего договоры застройщика могут отобрать участок за долги, реальные или мнимые нарушения. Он может и сам переуступить свои права кому-то другому (на практике за разными юридическими лицами могут стоять одни и те же физические персоны). Но получившая таким образом объект новая фирма, естественно, не желает "заниматься благотворительностью" и требует от пайщиков серьезных доплат или все того же – расторжения договора, что вполне для нее выгодно.
Немало потрясений может ожидать частных инвесторов и тогда, когда дом уже готов.
Например, их могут попросить приплатить. Причем речь идет не о доплате в 5-10% (это уже вошло в порядок вещей) – стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж. Пайщикам угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в таких случаях очень сложно – до последнего времени все договоры соинвестирования составлялись исключительно в пользу застройщика. Но не подписать такой договор, потребовать изменить в нем какие-то пункты было на деле невозможно. Разговор в таких случаях был коротким: "не нравится – мы вас не заставляем! вон у нас какая очередь желающих".
Еще один довольно распространенный трюк – к моменту сдачи дома заказчик "оказывается" некредитоспособным и не может расплатиться с подрядчиком. И в этом случае за разными юридическими лицами зачастую стоят одни и те же люди. В ходе арбитражного суда заказчик признает свою вину и расплачивается домом, на который к этому времени уже бывает наложен арест. Подрядчик продает квартиры по второму разу, а первым покупателям, в лучшем случае, возвращает их первоначальные паи.
Еще одна болезнь застройщиков – поразительная забывчивость. Некоторые из них вспоминают о "городской доле" в построенном доме только после того, как эту долю у них уже купили частные инвесторы.
А чаще не вспоминают вообще – ведь договор с городом заключает застройщик, а квартиры продаются через других – инвестиционные компании и риэлторские фирмы, которые формально городу ничего не должны. Их ничуть не смущает отсутствие документов, разрешающих реализацию этого жилья. В итоге ситуация "подвисает": местные власти, не получив своей доли, блокируют заселение и не вводят дом в эксплуатацию, суды неторопливо разбираются со встречными исками, а оплатившие из своего кармана строительство граждане годами находятся в состоянии тяжелейшего стресса.
Другим вариантом плодотворного сотрудничества застройщиков и местных властей может стать появление целого микрорайона, не обеспеченного, к примеру, инженерной инфраструктурой.
К моменту сдачи такого объекта "вдруг" выясняется, что для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает. А для строительства новых котельных, водозаборов, ЦТП и коммуникаций требуется больше денег, чем было потрачено на жилье и объекты соцкультбыта, и ни одна из сторон вкладывать их не собирается. Застройщик кивает на местные власти, власти – на застройщика, а посередине толпятся митингующие граждане, честно заплатившие за новые квартиры ровно столько, сколько от них требовали.
Но, даже вселившись в новую квартиру и оформив ее в собственность, частному инвестору не стоит расслабляться окончательно.
Продавая квартиры, риэлтеры строго хранят свою главную тайну – градостроительные планы, касающиеся территории застройки. И нередко случается, что заплатившего за "благоприятную экологию" и "живописные виды" (в составе коммерческой цены жилья) покупателя ожидает неожиданное строительство под его окнами автомагистрали или еще одного многоэтажного комплекса. В итоге вид на зеленые дали сменяется видом на стройплощадку, которая работает день и ночь, – а потом и видом на стену нового дома.
Как правило, обманутые в своих лучших ожиданиях граждане пытаются апеллировать к властям. Но ни в Москве, ни в области не известно ни об одном случае, когда бы госструктуры отреагировали на отчаянные просьбы о помощи.
Обычно такое бездействие объясняется тем, что городские структуры не являются стороной договоров пайщиков с застройщиками и потому не обязаны (и даже не имеют права) вмешиваться в хозяйственные споры, которые должны решаться в суде. Правда, когда это связано с собственной выгодой или имеются личные счеты с застройщиком, местные власти вмешиваются более чем активно, защищая при этом интересы, прямо противоположные интересам граждан.
К сожалению, ничем не сможет помочь гражданам, ставшим заложниками долевого строительства и новый федеральный закон "О долевом участии в строительстве жилья".
Ориентированный на защиту частных инвесторов, закон устанавливает универсальную форму договора, фиксированные сроки и цены строительства, запрещает нецелевое использование средств, однако действие этого закона не распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу (раньше 1 апреля 2005 года). Более того, закон распространяется только на те объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. И многие компании уже заявили о том, что этот закон их никак не коснется, поскольку у них есть масса проектов, разрешение на строительство которых было получено ранее.
Так что тем, кто планирует сегодня вложить свои кровные в строительство, начатое раньше 1 апреля, придется играть по старым правилам. Со всеми вытекающими из этого последствиями.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
