База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Большое количество вопросов от населения, поступающих в наше агентство, как и в другие риелторские фирмы, касается различных аспектов рынка недвижимости. Некоторые из них встречаются столь часто, что становятся темами для газетных публикаций. Проблема, поднимаемая в одном из писем, рано или поздно может заинтересовать многих.
Я житель Митино. Моя семья занимает типовую трехкомнатную квартиру, но мы мечтаем о собственном доме. Рядом с Митино достраивают коттеджный поселок. Трехэтажный таунхаус площадью 190 кв. м в нем стоит чуть дороже, чем наша трешка площадью 75 кв. м. Но наших сбережений достаточно лишь для того, чтобы покрыть 1/3 стоимости таунхауса. Нашу квартиру оценили в 115 тыс. долл. Этих денег совместно с нашими запасами как раз хватило бы для покупки таунхауса. Однако поселок будет готов к заселению не раньше чем через год. Следовательно, сейчас мы не можем продать свою квартиру. Выгодная цена таунхаусов обусловлена как раз их незавершенностью. Когда поселок сдадут в эксплуатацию, цены на коттеджи в нем подскочат. Естественно, мы хотели бы воспользоваться выгодным предложением сейчас. В агентствах предлагают заклад или срочный выкуп нашей нынешней квартиры. И в том и в другом случае мы обязаны выписаться и освободить площадь, к тому же потеряем в цене от 20 до 30 %. Можете ли вы предложить нам другой путь решения проблемы?
Мы предложили автору письма вариант, который его устроил. Михаил стал владельцем таунхауса, хотя пока его семья проживает в митинской квартире. В последнее время вопросы, подобные прозвучавшему, возникают все чаще. В основном у москвичей. Это вполне естественно: одни из нас хотят жить по западным стандартам, стремясь выбраться за пределы пыльного шумного мегаполиса, другие просто мечтают переселиться из старых квартир в новые, более комфортабельные и просторные жилища.
Несмотря на тщетные ожидания обвала цен на рынке столичной недвижимости, многие москвичи понимают, что реального падения не будет и настораживающее затишье вновь обернется увеличением спроса. Поэтому наиболее дальновидные стараются воспользоваться выгодными предложениями сегодня.
Однако как быть, когда имеющихся сбережений недостаточно для решения жилищной проблемы? Если бы существовала универсальная схема быстро и без потерь поменять старое жилье на новое, то переселение москвичей стало бы массовым.
Справедливости ради заметим, что многие риелторы продолжают ломать голову над тем, как помочь москвичам. К сожалению, ни купля-продажа, ни банальный обмен здесь не годятся, а те запутанные варианты, которые предлагают на рынке недвижимости, требуют от клиента либо отсутствия юридической щепетильности, либо безоговорочного доверия к выбранной фирме, либо того и другого сразу. Причем риск лишиться самого дорогого — нынешнего жилья — велик. Это может произойти по обстоятельствам, совершенно не зависящим от риелторов. Отсюда вывод: в погоне за мечтой о лучшем и светлом будущем не стоит терять голову и рисковать. Разумнее семь раз отмерить и тщательно обдумать каждый из предлагаемых вариантов.
А вариантов не так уж и много (я имею в виду законные и относительно безопасные). Строго говоря, их всего два. Первая схема предполагает залог, или срочный выкуп, или, как теперь принято формулировать в рекламных предложениях, зачет старого жилья при покупке нового. Сразу оговоримся, что такой путь пригоден лишь для определенной категории населения. Предположим, вы предприниматель и в свое время поступили вполне разумно, вложив часть своих средств в покупку недвижимости.
Итак, у вас есть некая площадь, на которой вы не проживаете. Но ваша жизненная ситуация изменилась, и вы решили вместо старой квартиры приобрести более престижное и ликвидное жилье. Как человек прагматичный, вы понимаете, что выгоднее это сделать на стадии строительства. По умолчанию этот вариант предполагает, что у вас есть основное жилье и место прописки.
Однако для того чтобы приобрести желаемую недвижимость, вам необходимо извлечь из оборота своей фирмы сотню-другую тысяч долларов. Такой ход может отрицательно отразиться на вашем бизнесе, поэтому гораздо разумнее отдать в зачет старую квартиру, покрыв лишь разницу между ней и новым жильем. Принятие в зачет есть не что иное, как срочный выкуп, который, как известно, предполагает получение владельцем лишь 70 % от рыночной стоимости недвижимости. Будьте внимательны: как правило, оценщиком квартиры выступает сотрудник фирмы-продавца. Поэтому настоятельно рекомендуем: прежде чем предпринимать какие-либо действия с жильем, обратитесь к независимому риелтору. Дальше в схеме все понятно. А сокрушаясь по поводу недополученных вами 30 % от стоимости старой квартиры, не забывайте, что ваша новая, еще недостроенная недвижимость на стадии полной готовности будет стоить на 20–30 % дороже, чем вы за нее отдали сейчас. Повторимся еще раз: данная схема хороша далеко не для всех.
Практика подсказывает, что большинство москвичей, мечтающих улучшить качественно и количественно свои жилищные условия, владеют лишь одной квартирой, в которой они прописаны и живут. Для них можно предложить другую схему. Оговоримся сразу: это не ноу-хау. Скорее наоборот, речь идет о том, о чем сегодня так много и подробно рассуждают. Мы имеем в виду ипотеку.
«Ну вот, сейчас опять начнут агитировать за ипотеку» — недовольно поморщится наш читатель. Мы не ставим перед собой цели обсуждать здесь плюсы и минусы ипотечного кредитования в России. Подчеркиваю: в России. Так как во всем цивилизованном мире ипотека является основным способом приобретения недвижимости, и агитировать за нее давно никого не нужно.
Если у вас есть богатые родственники или друзья, готовые одолжить на год-полтора сумму в 150–200 тыс. долл., вопрос вообще снят. Новых русских в родне нет? Тогда — в банк за ипотечным кредитом! Что может вас остановить? Фобия первая: всю жизнь в долгах. Нужно помнить, что кредит вам понадобится на год-полтора, максимум на два года (в зависимости от того, на какой стадии строительства вы покупаете недвижимость). Получив правоустанавливающие документы и справив новоселье, вы продаете свою прежнюю квартиру и рассчитываетесь с банком.
Фобия вторая: смена политической, а следовательно, и экономической конъюнктуры в стране может повлечь за собой дестабилизацию положения банков-кредиторов. Это, увы, данность, на которую вряд ли кто-то может повлиять. Не вдаваясь в подробности, скажу, что в данном случае заемщик ничего не теряет, а лишь выплачивает кредит правопреемнику банка-кредитора. Фобия третья: берешь чужие и на время, а возвращаешь свои и навсегда, да еще с процентами. Конечно, какой кредит без процентов. Однако всегда нужно взвешивать, что вы приобретаете, теряя. К сожалению, жизнь так устроена: чтобы что-то получить, необходимо чем-то пожертвовать. Главное, чтобы жертва была оправданна. Ниже на конкретном примере я поясню, что имею в виду.
Фобия четвертая: огромный объем информации и умение ее проанализировать и сравнить (сведения о банках, условия ипотечного кредитования в каждом банке, шансы клиента получить кредит в том или ином банке), бумажная волокита и оформление формальностей. Бумажная волокита изнурительна только в том случае, если вы окажетесь один на один с мечтой об ипотеке. Не пренебрегайте помощью людей, чья профессия — избавлять вас от лишних хлопот. К тому же они обладают такой информации, на получение которой у вас уйдут недели (если, конечно, вы не возьмете для этого специальный отпуск). Зная ваши возможности и стартовые условия, специалисты без труда подберут вам наиболее подходящий банк с оптимальными для вас требованиями.
Правда, следует отметить, что в последнее время банки практически свернули ипотечное кредитование незавершенных объектов. И лишь небольшое количество риелторских фирм имеет с отдельными банками эксклюзивные договоры на ипотечное кредитование под определенные объекты строительства. Такое положение, естественно, усложняет ситуацию, но не делает ее безнадежной. Возможно, вам придется пойти на определенный компромисс и пересмотреть свой выбор в пользу другого равноценного объекта.
«Но это все теория, — скажете вы, — общие фразы». И будете правы. Поэтому давайте на языке цифр расшифруем то, о чем сказали выше. Далеко за примерами ходить не надо: вернемся к письму, процитированному в начале статьи. Автор вполне удовлетворительно для себя разрешил ситуацию, приняв описанную выше схему. Итак, по условиям банка-кредитора Михаил получил кредит в размере 60 % от стоимости приглянувшегося ему дома. Учитывая, что цена таунхауса — 167 тыс. долл., размер ипотечного кредита составил чуть больше 100 тыс. долл. (квартиру Михаила в Митино оценили в 115 тыс. долл.). Имеющиеся у автора письма сбережения составили 40 % от стоимости нового дома. То есть таков был его первоначальный взнос.
Сначала подсчитаем потери. Хотя формально кредит выдан на десять лет (исходя из степени готовности поселка к заселению), реально погасить кредит Михаил сумеет через год с небольшим. За досрочное погашение банк берет штраф в размере двух процентов от суммы досрочного погашения. Ставка за пользование кредитом до оформления правоустанавливающих документов составляет 21 % годовых. Просуммировав названные цифры, получаем сумму в 23 тыс. долл. Таковы деньги, которые заемщик должен вернуть банку вместе с погашением кредита. Иначе говоря, получив 100 тыс. долл. кредита, через год Михаил обязан вернуть 123 тыс. долл. Не очень приятно…
А теперь о хорошем. Реальная стоимость дома площадью 190 кв. м, который сейчас Михаил приобрел за 167 тыс. долл., через год, когда поселок будет принят госкомиссией и оформят правоустанавливающие документы, составит, даже без отделки, не менее 200–210 тыс. долл. Следовательно, получив право собственности на жилой дом площадью 190 кв. м и земельный участок размером в две сотки, через год вы выиграете только на разнице в цене от 17 до 27 тыс. долл.
Но это не главное. Не будем забывать, что общая площадь нынешней квартиры Михаила равна 75 кв. м. Приобретение таунхауса увеличивает жизненное пространство его семьи на 115 кв. м, то есть в 2,5 раза! Значит, без дополнительных затрат вы получаете свыше 100 кв. м дополнительной площади. Если перевести квадратные метры в доллары, то получится, что за счет разницы в метраже между старым и новым жильем Михаил выиграл свыше 120 тыс. долл. (из минимального расчета 1100 долл./кв. м). Данная сумма с лихвой покрывает размер первоначального взноса (в нашем случае это 67 тыс. долл.) и сумму выплаченных процентов по кредиту (23 тыс. долл.). Оставшихся 30 тыс. долл. вполне хватит на покрытие расходов по получению кредита и на основную отделку нового жилища.
Я подчеркиваю: без дополнительных затрат. Ибо если убрать все пространные объяснения и математические выкладки, приведенные мною, то в сухом остатке мы имеем (оперируя стандартными формулировками) следующее: воспользовавшись описанной схемой, Михаил и его семья поменяли типовую трешку в Митино на таунхаус в элитном жилом комплексе без доплаты. Это и было конечной целью всей операции.
Стоит отметить еще одну немаловажную деталь: сейчас большую часть нетипового жилья сдают без внутренней отделки. Поэтому в некоторых случаях (когда это допустимо по строительным технологиям) вы можете, не тратя времени даром, приступить к отделке своей квартиры или дома, с тем чтобы одними из первых справить новоселье, а заодно и побыстрее расплатиться с банком, реализовав старое жилье.
Конечно, неправильно думать, что каждый, мечтающий улучшить свои жилищные условия, может рассчитывать на получение ипотечного кредита. У банков не существует понятия кратковременного ипотечного кредита, поэтому оформлять его будут на общих основаниях (на срок от десяти лет) и с общими требованиями к заемщику. Одним из основных условий получения кредита, как известно, является определенный размер совокупного месячного дохода семьи, с тем чтобы вы были в состоянии ежемесячно отчислять установленную банком сумму погашения кредита. Однако статистика показывает: все большее количество московских семей удовлетворяют необходимым условиям. А тех, кто знает, как правильно распорядиться своими средствами, к сожалению, гораздо меньше.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
